沙河新城商业销售统一说辞Word格式文档下载.docx

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总高为　米，一楼层高米，2、3、4层为米。

一层建筑面积1700平方米

二层建筑面积1700平方米，

三层建筑面积1400平方米，

四层建筑面积1400平方米。

地下一层设停车场，面积　平方米，设备区面积平方米。

4、项目配套设施：

地下停车位：

50个

前面的花园广场：

1000多平方米

电梯：

2部

（二）、周边配套情况

（1）、交通状况

1、7路：

理工学院——文化宫

2、15路：

富森美家居——文化宫

3、45路：

双楠小区——青龙场中心站

4、1路：

八一家具城——青龙场中心站

5、113路：

金沙车站——十里店

6、49路：

青龙场公交站——石羊中心站

7、412路：

十陵公交站——火车北站

（2）周边居住小区

1、沙河新城

2、机床厂宿舍

3、工研所宿舍

4、刃具厂宿舍

5、蓝水湾

（三）、市政配套情况

公园：

三洞桥公园、活水公园、游乐园

学校：

电子科大、成大附中、×

市金牛区树培小学、府青路小学、成量学校、轴承厂幼儿园、桃溪社区幼儿园、华西中学

医院：

市6医院、校工业416医院、建工医院、刃具厂医院、×

成量集团公司医院、四川石油管理局成都医院

市场：

华联商厦、高笋塘荣华建材市场、×

512建材市场、红旗连锁、互惠超市、家佳乐超市

银行：

工商银行八里庄分理处、×

商业银行、×

市农村信用社、招商银行

加油站：

府青路加油站、行政加油站、平安加油站

综上所述“×

”周边公交汽车线路多达20余条，覆盖了市中心，火车北站及各长途汽车站，交通非常便利，利于各客户出行，解决了客户在购房中最担心的交通不便的问题，周边配套设施完善，学校、医院、菜市场、商场、银行、加油站应有尽有，再加上小区内4层的休闲会所，衣、食、住、行相当方便。

（四）周边的商业情况分析

1、李家沱商圈

李家沱本来就是一个成熟的社区，商业也是随着人口的增多，消费人群的大量聚集，从而发展起来的。

就目前是以万科商业、阳光嘉园商业、沙河风情商业为代表。

名称

经营业态

经营状况

备注

万科商业

主要是以服装、药房、房屋中介、餐饮、汽车美容、　娱乐行业等

成熟的地段，另有金色家园业主们的强大消费群为后盾，经营状况良好

有独立的商业会所

阳光嘉园商业

主要是以服装、药房、房屋中介、银行、超市、茶楼等

与万科商业的相邻，经营状况良好

由于是社区的底商，所以在经营业态在有所限制，不能做餐饮。

沙河风情商业

主要是餐饮、茶楼汽车美容等为主

有品牌餐饮为后盾，经营状况良好

2、×

商业周边的商业情况

512建材市场

主要是建材装饰为主

良好

是专业的综合性市场，但正面临拆迁

机床厂宿舍商业

主要是百货、小五金、房屋中介、美容美发、奶屋、干洗店、茶楼等

目前沙河新城商业没有形成，经营状况良好

是社区底商，无法做餐饮，并与沙河新城商业在位置上是最近的，有相似之处

蓝水湾商业广场

处于销售阶段

目前正处于销售阶段，由于512建材市场正面临拆迁，蓝水湾就应有相当一部分做建材的业态存在

综上所述，机床厂宿舍商业是与×

商业在位置上是最近的，沙河新城商业的经营业态应主要为服装、药房、汽车美容养护、超市、建材五金、高档茶楼、高档美容美发、银行等业态为主，并可以参照阳光嘉园商业的业态，就五大社区的消费能力，其经营状况、前景应是很好的。

三、周边环境

大环境

的社区商业周边的大的商业圈：

西有李家沱的商业，北有512建材市场和正在形成的蓝水湾商业广场，南有刃具厂宿舍综合市场，特别是李家沱的商业氛围最为成熟，沙河新城的社区商业正是处于这几大商圈的包围之中。

因此，这儿有浓郁的商业氛围。

小环境

、蓝水湾、机床厂宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小区，近在咫尺，目前本项目的商业没有形成之前，就是只有机床厂宿舍下面的社区商业，从经营状况来看，可谓“火爆”，其经营形态主要为百货、小五金、房屋中介、美容美发、奶屋、干洗店、茶楼等。

另有好又多府河店、沃尔玛SM店等超市的公共交通车从沙河新城小区经过，说明了小区附近充足的购买力，也说明了小区附近没有形成一个自己的商圈，让这一购买力无法施展。

四、市场竞争

目前该项目在市场销售面临的竞争对手主要有以下几个：

面积

售租价

公摊

物管

付款方式

销售情况

40㎡（3.5×

6）

90－100元/㎡

14%

2.5元/㎡

售完

阳光嘉园　商业

在售的50㎡（3×

14.5）

60－80元/㎡

13000元/㎡（据称价格还在调整）

17%

2元/㎡

一次性，按揭，提供5成7年（无优惠）

沙河风情

商业

在售的是五层商业（800㎡）

4200－5500元/㎡

20%

3元/㎡

蓝水湾商业

90㎡（6×

15）

均价12000元/㎡

15%

1.8元/㎡

一次性（优惠5%），按揭（优惠4%）

万科商业、阳光嘉园商业、沙河风情商业基本已售完，这说明市场的需求是乐观的。

最为直接的竞争对手就是蓝水湾商业，目前蓝水湾商业正在进行促销活动，销售形势有所改观。

五、产品优劣势分析

该项目单个商铺的面积主要在100㎡以上，并且在经营业态上有所限制（除餐饮、娱乐行业以外）。

所以在市场竞争中有其优劣势。

优势：

1、优越的地理位置、便捷的交通及宠大的消费人群。

2、大开间、大进深，利于分割，经营方式灵活多样。

3、宣传优势。

在×

前期住宅销售时，就已经明确了是一个商业会所，可谓是深得小区业主的心。

4、主要的客户购买群包括：

小区的业主、看好该地段的投资者（含外地）、面临拆迁512建材市场的生意人及自己做生意的人群等。

5、配套成熟，有充足的地下、地面停车位。

劣势：

1、面积太大，总价过高，从而使其客户群减少，相对单一。

2、在经营业态在有所限制，除餐饮、娱乐行业以外。

3、面临蓝水湾商业广场的压力，单价要低2000元/㎡左右。

而现在正在进行促销活动。

六、卖点归纳

1、地段、交通、人气优势

商业处于一、二环之间，位于×

市东北方。

该项目前临府青路二段主要交通干道，右面是×

新城小区的主出入口，左面是规划中的小学校、蓝水湾商业广场及蓝水湾的出入口，本项目既有多条公交线路通过，又有沙河新城、蓝水湾、浅水半湾、机床厂宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小区常住人口的消费，所以有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的、稳定的消费人群。

2、升值潜力大

新城的住宅项目从2003年开盘以来已经增值了1000-2000元/㎡左右，项目的商业配套很不完善，目前临街的商业铺面数量很少，更能体现出其价值性和稀缺性，升值空间巨大。

3、投资回报率高

本小区的商业临府青路，在沙河新城正大门的右侧，而该商业处与刃具厂等四个传统社区的中心，周边有蓝水湾，即将开发成形的浅水半岛，机床厂、工研所宿舍，刃具厂都有很大的消费能里，而目前本区域内没有一个能呈现规模的商业，所以沙河社区商业的投资回报率将高于普通水平。

4、低风险

这是由于×

新城楼盘所处的成熟区域，已有一段时期的附近客源积累：

随着沙河新城，蓝水湾、浅水半岛全面入住，以及附近厂矿宿舍的大量常住人口，将涌现了巨大的商机，而面积只占整个区域很小部分比例的社区商铺，在经营风险上就很小了。

5、经营灵活性

针对本区域内巨大的人口数量，×

新城极其有限的商业将成为近期内该区域唯一的两点，随着人们生活水平的提高，需求变的多元化，该区域内的商业极其匮乏，适合多种商业业态。

6、供求性

从市场现状看，中小投资者异军突起，对社区商铺的投资热情绝不逊色于大规模投资的买家，由此带动了小型社区商铺需求量。

如万科、阳光嘉园的社区商铺都是供不应求的。

七、答客户问

1、商业单个铺面的大小？

答：

40－100㎡，二层是500㎡以上。

2、商业是否有公摊，是多少？

有，15%

3、车位有多少，分布在哪些地方？

有50个，主要是在地下。

4、商业的价格是多少？

一层均价为13000元/㎡，二层均价为8000元/㎡，二层均价为6000元/㎡。

5、是否对经营业态有限制，限制哪些？

有，除餐饮、娱乐行业以外。

6、以后的物管费是多少，管理哪些内容？

暂未定

7、能否办理户口？

怎样办？

可以的，见成都市关于户口的有关规定

8、办理产权和国土证的程序，如何收费？

9、能否按揭？

首付几成？

如何按揭？

需要哪些资料及费用？

可以的，首付为五成，十年按揭，资料以银行所提供的资料为准。

10、商铺内的电力情况？

商业用电的标准，

11、买商业的是否可以使用地下室的车位？

可以。

12、地下室是否有库房？

没有。

13、商业的层高为多少，开间，进深各为多少？

一层层高为　　ｍ，二层层高为　ｍ，三层层高为　ｍ，开间为6.6ｍ，进深为14.4ｍ。

14、土地年限有多少年？

40年

15、如何计算投资回报率？

最为简易的算法：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×

12（个月）/售价

计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）/购入价

16、该项目周边的租价是多少？

50――80元/㎡

17、能否通天然气？

不通

18、有没有电（货）梯？

有几部？

能否直下地下停车场？

有两部电梯，没有货梯，可以下地下室。