房地产估价师考试之开发经营与管理重要知识点总结Word文档下载推荐.docx
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房地产投资除了与一般投资行为一样划分外,还可以按以下标准划分。
按投资主体划分,可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。
政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益,如公租房投资、绿色住宅示范项目投资等;
企业投资和个人投资更注重经济效益,如写字楼、商品住房投资等。
按经济活动类型划分,可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为,但通常不属于房地产投资研究的范畴。
按物业类型划分,可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
居住物业的市场最具潜力,投资风险相对较小。
商业物业投资指能出租经营,为投资者带来经常性现金流收入的房地产,如写字楼、零售商业用房、出租公寓。
特点:
1.开发—出售的模式越来越缺乏生命力,而开发——持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势。
2.收益多来自经营收入和物业资产升值,适合长期投资。
收益水平与投资者的管理能力密切相关。
3.交易涉及资金量大,常在机构投资者之间进行。
4.位置对此类物业有特殊的重要性。
工业物业投资为人类生产活动提供空间,如工业厂房、仓储用房、高技术产业用房、研究与发展用房。
1.可开发-销售,也可开发-持有出租经营;
2.重工业厂房设计特殊,不容易转手交易;
3.高新技术产业与研发用房适应性较强;
4.轻工业厂房介于两者之间。
酒店和休闲娱乐设施投资为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资,如酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。
1.本质上属于商业物业投资。
2.运营管理很重要,所以在开发阶段,未来运营管理的团队就会介入。
特殊物业投资指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产,如加油站、飞机场、车站、桥梁、码头、公路。
1.这类房地产交易少,多属长期投资。
2.靠经营活动收益回收投资并获利。
【2011年多选】下列房地产投资形式中,属于按经济活动类型划分的有( )。
A.居住物业投资 B.商业物业投资 C.土地开发投资 D.房地产开发投资 E.房地产经营投资[答]CDE
【2011年判断题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。
无论何种类型的房地产投资,其目的都是为了营利。
( )[答]×
[解析]不同投资主体的投资目的有显著的差异。
保障性住房的目的不是为了营利,而是社会效益。
【2010年判断题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段,与投资者管理商业物业的能力无关。
( )[答]×
[解析]商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值,且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
【2008年多选题】下列关于商业物业的表述中,正确的有( )。
A.能为投资者带来经常性的收入现金流 B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C.适合于长期投资 D.常在机构投资者之间进行交易 E.位置对其有着特殊的重要性[答]ACDE[解析]整体销售成为趋势,所以B分割销售少
【2008年单选题】下列物业中,属于特殊物业的是( )。
A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区[答]B[解析]物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。
【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊,具有特殊使用功能的物业( )。
[答]×
[解析]物殊物业不是指设计或功能特殊,而是其里面的经营活动的性质特殊,必须得到政府的许可。
7.房地产投资的特性
⑴区位选择异常重要 房地产的不可移动性,决定了其区位的重要性;
区位包括具体位置和宏观区位(决定其收益水平和升值潜力)
⑵适于进行长期投资(两个寿命) 土地不会毁损,建筑物具有耐久性,所以适合作为长期投资。
房地产同时具有经济寿命和自然寿命。
经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期,对收益性房地产来说,其经济寿命就是地上建筑物竣工之日开始,在正常市场和运营状态下,出租经营收入大于运营费用,即净收益大于零的持续时间。
自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始,到建筑物的主要结构件和设备因自然老化或损坏而不能继续安全使用为止的持续时间。
自然寿命与经济寿命的关系:
一般自然寿命要比经济寿命长(有空置的情况);
可以通过对建筑进行更新改造,延长其自然寿命,从而获得几个经济寿命;
房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化。
⑶需要适时的更新改造投资(适应性)投资者通过适时调整房地产的使用功能,或更新改造,使之适合市场的需求,才能在竞争中处于有利的地位。
如写字楼增加网络通讯服务;
购物中心改善环境,增加商品展示空间;
公寓内增加洗衣房
⑷易产生资本价值风险(价值难以判断)没有两宗完全相同的房地产;
异质性导致每宗房地产的价值不可能一致;
对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的。
由于投资者眼光、能力和经验的不同,导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。
⑸变现性差(也称为流动性差) 由于房地产异质性、价值量大,市场交易分散、信息不完备等原因,导致房地产在短期内无损变现的能力差。
⑹易受政策影响 房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。
⑺依赖专业管理开发环节、经营环节均需专业技术与服务。
⑻存在效益外溢和转移(外部性影响) 房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
如地铁的建设引起周边楼盘价格上涨;
小区旁建造纸厂使房产跌价。
8.房地产投资的作用从社会角度,拉动经济GDP;
从投资者角度,具有收益、保值、消费等功能。
【2009年单选题】对于收益性房地产来说,从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为( )。
A.设计寿命 B.经济寿命 C.法定寿命 D.自然寿命[答]B[解析]自然寿命是指直到不能用了,而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。
【2011年单选题】房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析,错误的是( )。
A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用期年限较长[答]C[解析]C变现性差是房地产的特征之一,但不是房地产是长期投资的原因。
本题属于典型的文不对题。
【2006年单选题】投资者对房地产内部使用功能的变动(例如,在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等),体现了投资者对房地产投资( )的重视。
A.各异性 B.适应性 C.相互影响性 D.专业管理依赖[答]B[解析]适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。
【2010年真题】同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同,主要是因为房地产市场具有( )。
A.保值性 B.增值性 C.异质性 D.弱流动性[答]C
【2007年单选题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易,这个过程反映了房地产的( )。
A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性[答]C [解析]弱流动性就是指不容易转手或变现。
【2011年真题】关于房地产投资特性的说法,错误的是( )。
A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益外溢 D.易受政策影响[答]B[解析]房地产的异质性,导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致,这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难,这就使投资者面临着资本价值风险。
第二节 房地产投资的形式与利弊
房地产投资的分类通常可以分为直接投资和间接投资两类。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程,参与有关管理工作,包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
间接投资是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为,投资者不需直接参与房地产开发经营工作,包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金(REITS)、购买住房抵押支持证券等。
1.房地产开发投资 是指投资者从购买土地使用权开始,通过在土地进行规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种需要的房地产产品,然后将其进行销售,转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资,获得开发利润的过程。
性质上属于中短期投资,形成房地产市场上的增量供给。
具体种类包括:
土地开发投资,土地一级开发为主;
商品房建设投资,建房屋。
【2011年单选题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。
A.增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给[答]A[解析]房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资,属于中短期投资,形成了市场上的增量供给。
2.房地产置业投资 是指向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资,以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。
可以是增量房地产(新房),也可以是存量房地产(旧房)。
目的(三个):
自用;
经营出租;
转售获益。
缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者,其置业投资对象通常为黄金地段的优质成熟物业,特点是购买价格高、收益水平低、风险小;
具备投资管理经验的投资者,其置业投资对象通常是处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业,特点是初始价值和初始收益水平低、增值潜力大、转售收益大。
【2010年多选题】相对于房地产开发投资,关于房地产置业投资的说法,正确的有( )。
A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C.置业投资对象可以是市场上存量房地产 D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者[答]ACDE
【2007年真题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时,短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售 B.抵押 C.转让 D.经营[答]D[解析]置业主要用于经营,即出租或自营。
如出售或转让,就不是长期置业投资了。
3.投资房地产企业股票或债券
股票-所有权关系;
债券-债权债务关系
4.投资房地产投资信托基金 投资者将资金交由信托基金,基金由专业人士进行投资组合,将资金投入房地产业,基金机构将收益再分配给投资人,是一种基于信任的委托投资关系。
房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东。
REITS的优势:
收益相对稳定,一般高于股票收益,收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入;
流动性好,可以在证券交易所交易。
REITS的类型:
权益型基金;
抵押型基金;
混合型基金。
【2009年判断题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益,因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。
[解析]信托是间接投资。
【2007年单选题】房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。
A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入[答]C[解析]用基金筹集起来的钱用来置业投资,长期持有,出租经营,获得长期稳定回报,作为对投资人的回报。
【2006年单选题】下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达中,不正确的是( )。
A.有专业投资管理者负责经营管理 B.收入现金流的主要部分配给了股东 C.分为权益型和抵押型两种形式 D.投资流动性好[答]C[解析]分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
5.购买住房抵押支持证券
把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金,分散风险的目的。
购买住房抵押支持证券的投资者,也就成为房地产间接投资者。
银行将所持有的个人住房抵押贷款债权,出售给专门设立的特殊目的公司,该公司再将债权转化为证券出售给投资者。
购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。
受2008年美国次贷危机和房地美、房利美的逐步关闭,此方式大大放缓。
房地产投资的优势(四利):
相对较高的收益水平(高于储蓄、股票、债券);
易于获得金融机构的支持(房地产是可靠的抵押物);
能抵消通货膨胀的影响(房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率);
提高投资者的资信等级(拥有房地产是实力的最好证明)。
房地产投资的弊端:
投资数额大、回收期较长、需要专门的知识和经验。
第三节 房地产投资的风险
1.风险的度量 风险是未来获得预期收益可能性的大小。
如何比较风险的大小:
第一步,计算出两物业的价值的期望值(加权平均值);
第二步,计算出两物业的标准差;
第三步,如两物业期望值相同,则直接比标准差即可,标准差小的风险小;
第四步,如两物业期望值不同,需计算标准差与期望值之比,该比值小的那个风险小。
(即标准离差率冉)
【2009年单选题】甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%,乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。
A.甲物业投资风险大 B.乙物业投资风险大 C.甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小[答]B[解析]第一步,计算两物业的期望值(加权平均值),甲物业的期望值=1200×
50%+1000×
50%=1100,乙物业的期望值=1300×
50%+900×
50%=1100;
第二步,计算两物业的标准差S=[∑(Xi-X平)2/n]1/2,S甲=[(1200-1100)2+(1000-1100)2/2]1/2=100,S乙=[(1300-1100)2+(900-1100)2/2]1/2=200。
另一种解法:
带有技术含量的定性分析,1200和1000与1100的偏差,一定比1300和900比1100的偏离程序小,所以计算出的标准差一定前者小,所以前者风险小。
两种决策
风险决策(情况不确定但发生的概率确定):
决策准则是最大期望收益;
一般使用决策树法或决策表法。
当实际收益超出预期收益时,就称投资获取了风险收益;
而实际收益低于预期收益时,就称投资发生了风险损失。
后一种情况更为投资者重视,尤其是在投资通过债务融资进行投资的时候。
较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
不确定性的决策方法(情况及发生的概率均不确定):
小中取大法,即对未来持悲观看法,认为未来会出现最差的自然状态,因此不论采取哪种方案,都只能获取方案的最小收益;
大中取大法,即对未来持乐观的看法,认为未来会出现最好的自然状态,因此不论采取哪种方案,都只能获取方案的最大收益;
最小最大后悔值法,即决策后可能出现的后悔最小。
风险分析是投资决策的重要环节,其目的是要帮助投资者回答下列问题:
预期收益率是多少,出现的可能性有多大?
相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说,产生损失或超过目标收益的可能性有多大?
预期收益的变动性和离散性如何?
房地产投资风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性、资产管理的复杂性四个方面。
2.房地产投资系统风险又称不可分散风险或市场风险,即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
通货膨胀风险又称购买力风险。
以固定租金方式出租物业的租期越长,投资者所承担的购买力风险越大,实际上承担了本应由承租人承担的风险。
通过适当调调高其要求的最低收益率来降低通货膨胀风险对实际收益率的影响程度。
市场供求风险供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化。
房地产市场是地区性市场,当地市场环境变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大的多。
周期风险房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。
房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。
美国房地产市场周期为18-20年;
香港房地产市场周期为7-8年;
日本房地产市场周期为7年。
变现风险(跳楼价的损失)指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
利率风险 利率调升对房地产投资的影响(三方面):
折现率提高,折现后的价值变小,导致房地产实际价值的折损,V=A/Y;
加大投资者的债务负担,导致还贷困难;
还会抑制房地产需求,导致价格下降。
固定利率贷款,实质上是把利率风险转嫁给金融机构。
政策风险
政治风险
或然损失风险 指火灾、风灾等其它偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
可以通过保险将风险部分转移给保险公司;
可以通过租约将部分风险转移给承租人。
【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响,要比当地市场环境变化造成的影响大。
房地产市场是地区性市场,当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。
【2006年多选题】提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
A.导致房地产实际价值下降 B.导致房地产实际价值上升 C.加大投资者债务负担 D.抑制房地产市场需求 E.增加房地产市场需求[答]ACD
3.房地产投资的个别风险
收益现金流风险(收入低了),项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
未来运营费用风险(费用高了),物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。
资本价值风险(折现率或报酬率变化),即使收益和运营费用都不发生变化,资本价值也会随着收益率的变化而变化V=A/Y。
注意利息风险和资本价值风险;
利息是收益率的重要决定因素,但不是唯一;
利息风险是系统风险,资本价值风险是个别风险。
机会成本风险(机会成本),也称比较风险,投资该项目而失去了其他投资机会,失去了相应的收益的风险。
时间风险(时机与时间),房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。
不仅表现为选择合适的时机进入市场,还表现为物业持有时间的长短,物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择,物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。
持有期风险(持有时间)房地产投资持有时间相关的风险,寿命周期越长,持有期风险越大
【2005年判断题】房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。
[解析]不仅表现为选择合适的时机进入市场,还表现为物业持有时间的长短,物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择,物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。
【2008年单选题】下列房地产投资风险中,属于房地产投资个别风险的是( )。
A.变现风险 B.时间风险 C.或然损失风险 D.通货膨胀风险[答]B
4.风险对房地产投资决策的影响(两方面影响)投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定相应的目标投资收益水平(类型不同,收益标准不同)
类型
投资者特点
投资目的
投资对象
收益型
承受低风险低收益水平的长期投资者
获得稳定租金收益
进入稳定期的收益性物业
收益加
增值型
能承受中等风险和收益水平
租金收益+增值收益
未进入稳定期或刚竣工的收益性物业
机会型
承受较大投资风险,期望获得高收益
投资者尽可能规避、控制或转移风险
第四节 风险与投资组合
1.投资组合理论 通过投资组合,可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消,但系统风险仍然存在。
【2010年单选题】关于投资组合理论的说法,正确的是( )。
A.投资者应选择毫无风险的投资组合 B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消[答]D[解析]通过投资组合理论,可以将个别因素减少甚至近于完全抵销,但系统风险因素仍然存在。
【2010年判断题】投资组合理论认为,对于相同的宏观经济环境变化,不同投资项目的收益会有不同的反应。
( )[答]√
【2008年单选题】投资组合理论认为,把适当的投资项目组合起来,可以( )。
A.提高投资收益 B.降低系统风险 C.降低个别风险 D.使投资毫无风险[答]C[解析]过投资组合理论,可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消,但系统风险仍然存在。
【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率
资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数×
(市场整体平均收益率-无风险资产收益率)
无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率
市场风险系数及预期投资收益率
市场风险系数=(资产预期收益率-无风险资产收益率)/(市场整体平均收益率-无风险资产收益率)
当资产的预期收益率=市场的整体平均收益率时,市场风险系数=1
E(Rj)=Rf+βj*[E(Rm)-Rf]E(Rj)为同一时间段内,资产j应有的预期收益率;
Rf为无风险资产的收益率;
βj为资产j的系统性市场风险系数;
E(Rm)为同一时间段内,市场整体平均收益率。
【2008年判断题】某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同,则该项目的系统性市场风险系数为1。
[解析]当资产的预期收益率=市场的整体平均收益率时,市场风险系数=1,不是变化幅度相同时。
【2006年真题】假设银行一年期存款利率为2.28%,贷款利率为5.85%,投资市场的平均收益率为12%,房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6,则房地产投资的预期收益率为( )。
A.4.42% B.8.11% C.8.13% D.9.54% [答]B[解析]注意无风险收益率在我国为一年期存款利率,在国外一般指国债收益。
(平均收益率-无风险资产收益率)=2.28%+0.6×
(12%-2.28%)=8.112%
【2005年真题】假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%,市场整体的平均收益率为20%,则房地产业的系统性市场风险系数是( )。
A.0.25 B.0.50 C.1.5D.2.00[答]B[解析]公式的变换参见教材P25。
资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×
(市场整
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