水榭山三期经营计划书Word格式.docx

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纯水岸5期

联排

24

2008年6月

5万

纯水岸6期

17

2008年9月

7．8万

卓越维港

122

72

2008年5月

4.3万

曦湾

叠拼

32

2008年12月

未推

皇庭港湾

双拼/联排

13

香瑞园

22

6

2008年7月

2.5万

龙坂

水榭山1期

2

4.1万

水榭山2期

139

5

3.2万

星河丹堤

独栋/联排/叠拼

103

20

3.4万

溪山

联排+叠拼

84

2008年10月

宝安

招华曦城2期1批

97

47

2009年1月

2.8万

招华曦城2期2批

独栋/双拼

54

3.8万

兰乔圣菲

14

2008年11月

3.6-4万

集信名城

15

11

1.5万

龙岗

水岸新都

82

25

1.3万

公园大地

3

2008年8月

果岭海

独栋/双拼/叠拼

133

113

3万

大山地北A区

58

万科.清林径

81

12

深业紫麟山

202

177

盐田

天麓一区

独栋

2008年初

6-8万

天麓七区

独栋/双拼/联排

56

10

5-8万

万科东海岸

独栋/双拼/联排/叠拼

109

60

1.8万

天麓二区

44

2008年

6-7万

合计

1610

808

2009年深圳别墅统计

项目名称/暂名

开发商

总占地面积（万㎡）

总售建筑面积（万㎡）

产品

预计推售时间

中信红树湾

中信

联排/叠拼

　12

2009年中

纯水岸七期1区

华侨城

4.57

联排别墅

纯水岸七期2区

4.97

三湘东填海区项目

三湘地产

总29.2

少量别墅

东方花园N1区

1

0.4

独栋别墅

9

未定

泛海拉菲尔花园

泛海建设

9.4

28

叠拼别墅

2009年3月底4月初

鸿威海怡湾畔

鸿威地产

10.6

别墅

30

2009年底

水榭山3期

水榭花都地产

8.6

十二橡树庄园

信义

300

金光华龙岸

金光华

62

万科金域华府

万科

8.4

18.9

和院别墅

桂景园

宝利来

5.3

5.1

双拼别墅

80

观湖园

和黄

37

16.5

独栋\联排

70

中粮澜山

中粮地产

8

独栋\双拼\联排

万科兰乔圣菲二期

万科恒丰

7.25

4

50

大山地北区

中海

和黄御峰园

30.4

双拼\联排\叠拼

86

2009年初

鸿荣源

36.5

约43

100

振业城

振业

19.7

8.0

联排\叠拼

2009年4月

紫瑞花园

崇诚实业

4.4

15.4

联排\双拼

160

未定

凯旋湾

鼎盛实业

3.2

华侨城天麓

111万

14.7

126

2009年6月

天琴湾三期

2.53

48

联泰梅沙湾

联泰地产

66

1509

备注：

统计时间截止2009月1月；

统计标准：

成交以《认购书》为准，供应量包含叠拼、联排、双拼、独栋户型。

同时有项目虽然为取得推售，达到销售条件但未推售的项目也计算为供应量。

项目所在的龙坂片区09年共计有5个有别墅项目，共计约470余套别墅供应。

预计开盘时间

总占地面积

（万㎡）

可售建筑面积

09年1月1日

18.9

25套联排，240-350平米

2009年5月

9.9

23.7

62套220-260联排/465套高层

30.0

约84套，其中8套双拼，其余联排叠拼

09年上半年

总32

别墅300余套；

高层300余套

龙一号

09年年底

约10万

约30套

别墅约32套，高层约400套

万科金域华府项目于2009年1月1日开盘，开盘销售别墅17套。

通过统计发现，目标客户置业的表现出比较明显的区域黏性：

主要以福田区为主，占整体成交的70%左右，其中尤以香蜜湖片区为主。

客户职业特征：

以私企老板、金融业、贸易等行业为主；

成交客户价值认同点：

区域：

与福田区7分钟的距离带来工作生活的便利性；

资源：

本项目拥有的山水自然景观资源；

产品：

纯别墅社区，美式建筑风格，高赠送面积；

品牌：

水榭花都开发商品牌

价值抗性：

孩子的教育或老人的医疗问题；

对配套、区域成熟度有较高要求。

1、来访客户区域分析

中心区

香蜜湖

福田其他区域

外地

其他

累计登记

766

692

826

384

3489

登记比例

22.0%

19.8%

23.7%

2.5%

0.6%

1.1%

11.0%

100.0%

成交累计

43

26

129

成交比例

18.6%

33.3%

20.2%

1.6%

0.0%

6.2%

3.7%

2、来访客户职业分析

职业

商贸类

金融类

IT类

顾问咨询类

建筑及房地产相关

生产制造类

其它

登记累计

865

853

226

162

267

150

474

27.1%

26.7%

7.1%

5.1%

8.4%

4.7%

14.8%

100%

64

21

49.6%

16.3%

2.3%

7.0%

3、来访客户年龄分析

年龄段

35岁以下

36-45岁

46-55岁

65岁以上

797

1350

651

57

495

22.8%

38.7%

18.7%

14.2%

99.5%

19.4%

63.6%

17.1%

4、客户购房目的分析

购房目的

自住

投资兼自住

养老

投资

为子女购房

为父母购房

2892

151

220

138

40

31

82.9%

4.3%

6.3%

4.0%

0.9%

105

81.4%

11.6%

3.1%

0.8%

5、来访客户未成交原因分析：

原因

累计组数

备注

观望情绪较重,捡便宜心态为主

1871

不好看房地产市场，认为房价还会跌

交通情况

223

片区交通很不方便，考虑保姆买菜等问题

生活配套

462

片区目前没有生活配套

教育资源

127

周边教育配套不足，小孩读书较麻烦

私密性不高

136

楼间距太近，对视严重

噪音

739

太靠路，太吵

户型太差

121

户型一般，不够太气

发展潜力

153

不太看好房地产市场的发展

小区园林

144

小区园林没有直观感

物业管理

物业管理的优势没有体现出来

景观资源

110

以湖为卖点，但实际上看不到湖。

通过客户的调研与分析，本项目的目标客户如下：

在区域上以福田区为主，特别是香密湖和中心区居住的客户比例很大，在年龄上35-45岁是主力客户群，职业方面从事商贸、金融类的居多，购买目的为自住，另外通过沟通发现北方籍客户居多。

所以三期的目标客户可以如上所诉。

【优势】

?

1、片区优势明显、高端豪宅云集

项目周边聚集着大量低容积率地块，大都是品牌开发商，圣莫里斯已经携其一期高端townhouse及洋房高价入市，深圳又一个可以和香蜜湖媲美的豪宅片区已经诞生！

2、片区通达性强

地铁、铁路、公路等组成的交通网络，规划中未来交通线路四通八达；

尤其是福龙路，驾车到香蜜湖仅5-7分钟，到中心区仅10-15分钟，形成“出则城市，入则自然”的绝佳片区。

3、紧邻中心区的区位优势

地块距离深圳最具影响力的CBD——福田中心区较近，潜在豪宅客户十分广阔，为本项目提升品质提供了需求保证。

4、项目周边配套齐备

在规划中本片区及二线拓展区其他区域有小学、中学、医院及北侧的山体公园等，二线拓展区还将有大型购物中心、给项目保值增值提供了坚实基础。

5、发展商有一定品牌知名度

水榭花都成功开发使深国投奠定了较为良好的口碑，同时奠定了深国投豪宅发展商的市场地位。

6、得天独厚水景、山景资源

本项目拥有极好的山水资源，毗邻牛咀水库，塘朗山郊野公园、政府绿地等，三面环山，一水相托，诱人的景致是难得的自然资源。

7、较低容积率

0.6的超低容积率在深圳十分罕有。

容积率越低,社区尊贵氛围越纯粹，景观空间越多,物业价值越能得到体现。

超低容积率是本项目打造高端豪宅并区别于万科城、圣莫利斯等项目的重要指标。

【劣势】

1、项目周边道路影响

金龙路还未开通，开通之后，受金龙路、南坪快速、玉龙路影响，地块受噪音干扰较大

2、片区认同度偏低

虽然圣莫里斯高端产品已经入市，但未能在市场上建立片区的高端形象，客户缺乏对此区域的认知

3、学校、医院等配套设施均未动工

市政配套均未动工，而政府配套往往跟不上住宅建设，这使居民生活极为不便。

4、?

高压线影响

【机会点】

1、片区发展前景

深圳发展已经向第二圈层推移，本项目所在二线拓展区将首先得益，而地块纯净、无污染、无拆迁包袱的二线拓展区，必将成为市场热点。

2、0.6以下容积率豪宅供应量数量较少

【威胁点】

周边竞争严峻

1）本项目周边3公里范围内金光华龙岸、溪山、十二橡树庄园、金域华府等，其他关内外豪宅项目、城建观澜地块等豪宅项目，整体开发和销售需数年时间，对于本项目有较大竞争压力。

2）南山填海区后海湾区域的别墅推出量大如卓越维港、熙湾，加上招华的“曦山”项目以及周边的二手市场“星河丹堤”、“圣莫丽斯”对于本项目有直接的竞争。

3）深圳其他区域的别墅项目对于本项目的价格及未来市场走势形成对比关系。

因此我们需要通过项目的差异性与对手拉开距离。

核心价值点：

与中心区的距离，纯别墅社区，资源优势，产品优势。

二、产品定位

参考1/2期销售情况分析，目标客户对总价敏感度较高。

800万是中间单位价格分水岭。

速销单位：

220平米的中间单位由于户型空间合理，实用率高且总价较低销售速度快。

相对走势较慢单位：

320平米以上的端头单位。

三期总可售建筑面积23179平方米，套数82套。

3期产品定位

中间单位：

仍以220平米左右的中间单位户型为主，适当增加中间单位的舒适度。

面宽由原设计的6.6米加大到7.0米。

面积控制在250平方米以内。

端头单位：

调整端头单位面积，减少面积，控制在300平米左右。

产品配比：

双拼

联排端头

联排中间

套数

6套

46

面积

400M2左右

300M2左右

230-250M2

23179M2

总价

1250万

950万

750万

依据目前市场情况，水榭山三期目标实收单价约为33000-35000元/平方米，如市场发展态势不变，三期开售时价格有望达到更高。

具体价格依据开售时市场状况结合集团公司目标再定，本计划书价格暂按31000元/平方米指标测算，并进行敏感性分析，三期可售建筑面积约23179平方米，销售金额约为71855万元。

开盘时间：

计划2009年11月1日。

2009年销售计划，销售率50%，销售金额36927万元，当年回款17964万元，营销费用控制在销售额的3.5%以内。

水榭山的营销费用扣除代理佣金外，占最大比例的为户外广告，水榭公司已经在去年就采取了控制广告的措施：

1）减少2快户外广告牌，2）资源共用，3）在非售楼期转租广告牌减小成本等。

今年会力争在2008年的基础上严格控制费用，如市场好转，取消三级市场代理，可节约营销费用30%左右。

水榭山三期销售计划

销售年度

2009

2010

销售月度

11月

（三期公开发售）

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

当月销售面积（平米）

9893

1696

565

0

1131

2261

1413

848

283

累计销售面积（平米）

11590

12155

13286

14416

16678

18091

19787

20352

21200

21766

22048

当月销售套数

35

6

2

4

8

5

3

1

当月销售率

（当月销售面积/总面积）

42.68%

7.32%

2.44%

0.00%

4.88%

9.76%

6.10%

3.66%

1.22%

累计销售率

（累计销售面积/总面积）

50.00%

52.44%

57.32%

62.20%

71.95%

78.05%

85.37%

87.80%

91.46%

93.90%

95.12%

当月销售金额（万元）

30669.8

5257.7

1752.6

0.0

3505.1

7010.2

4381.4

2628.8

876.3

累计销售金额（万元）

35927.5

37680.0

41185.1

44690.2

51700.5

56081.9

61339.5

63092.1

65720.9

67473.5

68349.8

三期建筑面积（平方米）:

23179

三期预计均价（元/平方米）:

31000

三期套数

三期套均面积（平方米）

里程碑事件（目标时间）：

2008年10月9日2010年8月1日

方案设计调整：

2008年10月9日-2008年10月21日原三期工程分为三期及四期

方案设计消防报建：

2008年11月17日-2008年12月11日新分期及调整方案需重新消防报建

方案设计规划报建：

2008年10月22日-2008年11月20日新分期及调整方案需重新规划报建

三期报建桩基施工图设计审图：

2008年10月13日-2008年11月5日

三期桩基施工图报建：

2008年11月10日-2008年12月4日取得规划局桩基开工《规划许可证》

三期桩基开工证：

2008年12月1日-2008年12月12日取得建设局桩基施工〈施工许可证〉

三期初步设计：

2008年10月26日-2008年11月24日

三期施工图设计、审图：

2008年11月23日-2009年2月20日审查通过，考虑了元旦春节放假

三期施工图报建：

2008年11月1日-2008年12月15日

土方回填及桩基础施工：

2008年12月16日-2009年4月24日土方及桩基工程采取分段流水施工

三期《施工许可证》：

2009年3月23日-2009年4月11日取得建设局《施工许可证》

基础及地下室：

2009年4月25日-2009年7月18日考虑雨季

主体及结构封顶：

2009年7月18日-2009年10月10日力争１０月１日前封顶

办理〈预售许可证〉：

2009年9月16日-2009年10月15日力争１０月１日取得〈预售许可证〉

正式开盘：

2009年11月1日-2009年11月1日力争2009年１０月１日开盘

外装修工程：

2009年9月25日-2009年12月23日

室外工程：

2009年11月15日-2010年3月14日考虑春节影响

竣工验收及各分项验收：

2010年4月2日-2010年6月30日20１０年７月１日验收通过

备案取证及入伙：

2010年7月1日-2010年8月31日2010年９月１日正式入伙。

一、成本预测分析

莱蒙水