房地产项目可行性研究模板Word文档格式.docx
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交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
教育:
大中小学及教育质量情况。
医院等级和医疗水平
大型购物中心、主要商业和菜市场
文化、体育、娱乐设施
公园
银行
邮局
其他
生活设施分布图,具体位置、距离。
2)宗地周边3000m外但可辐射围主要社区配套现状
④项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1)治安情况
2)空气状况
3)噪声情况
4)污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5)危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
6)周边景观
7)风水情况
8)近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9)其他
⑤大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1)道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2)供水状况:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3)污水、雨水排放:
4)通讯(有线电视、、网络):
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5)永久性供电和临时施工用电:
6)燃气:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7)供热及生活热水:
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
1.2.4项目规划控制要点
规划控制要点
①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
②住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的容,并区分经营性和非经营性公建的面积
③综合容积率、住宅容积率
④建筑密度
⑤控高
⑥绿化率
⑦其他
1.2.5项目发展概况
①已进行的调查研究项目及成果
②项目地块初勘及初测工作情况
③项目建议书编制、提出及审批过程
④研究工作进展情况
1.3可行性研究报告编制依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。
并将其中必要的部分全文附后,作为可行性研究报告的附件,这些法规、文件、资料大致可分为四个部分:
项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件;
对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。
国家和拟建地区的政策、法令和法规。
根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
(1)《城市居住区规划设计规》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规》
(8)《高层民用建筑设计防火规》
1.4可行性研究结论及建议
1.4.1市场研究
1.4.2开发方案
1.4.3投资估算与融资方案
1.4.4财务评价
1.4.5不确定性分析
1.4.6综合评价
1.4.7研究结论与建议
1.4.8主要技术经济指标表
第二部分市场研究
2.1宏观环境分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时,首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。
2.2全国房地产行业发展分析
2.2.1行业政策
2.2.2市场供给与需求
2.2.3行业发展趋势
2.3本市房地产市场分析
一般来讲,项目所在国部地区之间的发展是不平衡的,差异总是不同程度地存在,仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析,这是因为:
首先,宏观经济对区域经济的影响程度不同,对有的区域影响大,有的区域影响小;
其次,区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象,宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响,有的地区反应快,有的地区则滞后性较为明显,投资时必须加以考虑;
其三,国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响,甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
2.3.1本市房地产市场现状
整体竞争格局,供求现状
1、近三到五年商品住宅市场发展状况:
开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况:
当年市场主要指标:
土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征:
价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较:
(1)量值描述:
土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
(2)各区商品住宅分布特征:
供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况:
发展商实力、企业性质、开发水平;
前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征,热点产品的表述和特征
8、客户的购买偏好、购买关注的要素
9、重点楼盘描述
备注:
需要完成城市发展及房地产市场调研报告(报告格式及容另附)
2.3.2本市房地产市场发展趋势
①需求预测
需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测,从而推断出未来市场对该类物业的需求。
②供给预测
供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析,从而预测未来市场上该类物业的供给情况
(预测方法:
通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。
时间序列分析法又可分为:
移动平均法,指数平滑法等;
因果关系分析法可分为:
线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
)
2.4板块市场分析
2.4.1区域住宅市场成长状况
①区域住宅市场简述
形成时间
各档次住宅区域分布状况
购买人群变化
②区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)
开工量/竣工量
销售量/供需比
平均售价
③区域市场在市各项指标的排名状况及发展趋势
2.4.2区域供应产品特征
①各档次产品供应状况
②各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
开发规模
产品形式
平均销售率
平均容积率
物业在区域分布特征
③区域表现最好个案状况
项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
④未来2-3年区域可供应土地状况、产品供应量和产品类型
⑤分析:
本案在区域市场的机会点
⑥结论:
区域市场在整体市场的地位及发展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
本案在区域开发市场潜力
本案在开发中的营销焦点问题
2.4.3区域市场目标客层研究
①各档次产品目标客层特征及辐射商圈围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)
②结论:
本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
2.5项目拟定位方案
2.5.1可类比项目市场调查
序号
比较因素
典型楼
盘分值
权重
拟建项目分值
备注(详细)
1
地段位置
100
40%
110
距所在片区中心的远近;
商业、写字楼为临街或背街;
2
配套设施
10%
115
城镇基础设施:
供水、供电、排水;
社会服务设施;
文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化
3
规划设计
规划水平、理念
4
物业管理
95
保安、清洁卫生;
墙;
绿化率及养护状况;
物业管理费;
是否人车分流;
物业管理商资质
5
交通情况
5%
80
大小中巴线路数量;
距公交站远近;
站点数量;
大中小巴舒适程度
6
楼盘规模
3%
建筑总面积(在建及未建);
总占地面积;
户数;
7
产品外观
105
是否醒目;
是否新颖;
是否高档;
感官舒适程度;
8
户型设计
户型布置是否合理,是否有暗房,实用率是否高
9
发展商信誉
2%
90
资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌
10
销售手法
11
其它方面
如对方没有,百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重
12
合计
106
各行权重乘以拟建楼盘分值
13
拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。
1)此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较,发现拟建项目的优缺点。
2)使我们的价格制定更客观合理。
3)此表中的权重比例,公司可根据实际情况进行适当调整。
2.5.2项目SWOT分析
2.5.3项目定位方案
①市场定位
②目标市场定位
③项目产品定位
主要功能/建筑规模/主要技术经济指标
④价格定位:
项目
销售均价
(元/㎡)
出租均价
(元/㎡×
月)
可租售面积(㎡)
备注
写字间
配套功能
停车场
住宅销售
第三部分项目开发方案
3.1项目地块特性与价值分析
3.1.1地块特征分析
3.1.2土地价值分析
1)估价方法和计算公式
2)估价过程
3)拆迁成本估算
3.1.3土地升值潜力初步评估。
从地理位置、周边土地供应(价格与成交的情况)、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
3.1.4土地法律性质评估
土地所有权、使用权归属/规划的用途
取得土地使用权程序评估
土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)
政策性风险评估:
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。
如:
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;
部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;
不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
3.2规划设计分析
3.2.1初步规划设计思路
①设计概念:
产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。
②主要产品类型:
多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例。
③节能和环保型建筑材料选用的考虑。
④在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
⑤如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
⑥市场公共配套设施配置方案
3.2.2规划设计的可行性分析
①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
②容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
③土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
④周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
⑤周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。
道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
⑥周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。
交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
⑦市场分析结果对产品设计的影响和考虑。
市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。
3.2.3规划方案提出与方案比选
方案1
工程名称
建筑面积(㎡)
层数
综合楼
21776
22
写字间酒店(不含地下部分)及部分配套功能
住宅
7200
不含地下部分
地下停车场
4320
地下一层
综合楼附楼
960
会议室宴会厅及部分配套功能
公建
1608
综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
36264
方案2(略)
3.3产品设计建议
3.3.1综合楼
①写字间
打造适度超前的智能化、生态化写字楼。
智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用,生态化概念是一种新兴概念,主要体现为:
采光充足,通透性好,定时换新风,换气系统加氧,建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料,降低有害物质排放,杜绝写字楼综合症;
具备较高的绿化率,尽可能采用空中花园。
综合楼外观风格建议:
稳重大方的后现代主义风格,切忌呆板,体现智能化、生态化的主题。
楼层:
3-18层
面积:
12096㎡
户数:
12096÷
(100×
20%+150×
30%+220×
40%+300×
10%)=66
户型配比:
面积(㎡)
比例(按户数%)
100-110
20%
1、各户型部按功能分割;
2、大户型集中于高层。
150-160
30%
200-220
300-320
②配套功能:
功能
楼层
计算依据
会议室大(1个)
360
附楼3层及主楼3层局部
1.5㎡/人
可同时容纳200人
会议室中(2个)
200
附楼4层
2㎡/人
100人
宴会厅(中餐厅)
附楼2层及主楼2层局部
可同时容纳200人以上
厨房
160
大堂
400
商务中心
50
酒吧(咖啡厅、茶秀)
歌舞厅
美容美发
桑那按摩
健身房
150
洗衣房
院中另建
2176
主体1-2层,裙楼2-3层,不含洗衣房
3.3.2住宅
①方案1
总面积:
7200㎡
层高:
12层
48
户型:
2梯4户
两种户型:
120-140㎡160-180㎡
或4种户型:
120-140㎡两种160-180㎡两种
顶层4套复式
依据:
从市场的角度,140-160㎡的户型是最不好销的。
②方案2(略)
③分析建议
12层和18层的区别:
12层只需1部电梯,18层必须设置两部电梯,结构上也略有差异。
12层的单位建安成本约为1300元,18层的为1500元左右。
1梯4户和2梯4户的区别:
按12层,前者需一个消防通道,1部电梯,后者需2个消防通道,2部电梯,但公共走道面积前者大,因此两者公摊面积差不多。
但建安成本后者比前者大。
18层差别不大。
因此建议:
若建12层,应为1梯4户;
若建18层,则主要看户型设计和公摊面积的比较。
④户型设计建议:
动静分区,主卧,通透性好,采光好,以3室2厅2卫为主立户型,大户型可做4室2厅2卫,每户两卫,复式2-3卫,复式考虑露台和跳空层,尽量避免“黑屋”,总公摊(不包括地下室)控制在7-8%,户有效使用面积尽量大(90%以)
3.3.3停车场
⑴需求:
住宅户均0.5个停车位,需36个(按方案2);
写字间户均1.5个停车位,需99个;
酒店户均0.5个,50%的住房率,需57个;
共计需192个停车位。
⑵地下停车场的设计依据:
地下停车场平面示意图
两种建设方案:
地下停车场的立面示意图方案①方案②
方案①经济核算
经济指标
额度
面积
4320㎡
停车场为地下1层,不包括地下二层设备间
停车位
123个
35㎡/个
造价
693万元
1600元/㎡
出租效益
44万元/a
租价300元/个×
月
回收期
15.8年
693÷
44
出售效益
738万元
6万元/个
利润
45万元
738-693
方案②经济核算
7630㎡
停车场为地下1、2层,不包括地下二层设备间
191个
40㎡/个
1378万元
1800元/㎡(土方、结构、防水等成本增加)
68.8万元/a
20年
1146万元
-232万元
综合比较分析上述两个方案,方案②明显投资大,效益差,因此建议采用方案①。
⊙注:
停车位售价的核算:
目前的市场价为10万元/个,但销售情况不好。
按租售价格的关系计算,一般市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%,这里按8%计算,
300(元/个×
月)×
12(个月)÷
8%=4.5万元/个
投资住宅(买房出租)的年回报率一般为4%-6%,这里按5%计算,300(元/个×
5%=7.2万元/个
综合以上两类投资物业的情况,我们认为车位价格应定位在6万元/个。
⑶本项目能够提供的停车位:
地下停车场为123个;
综合楼门前停车场约15个停车位;
住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。
共计168个停车位。
⑷供需差额为24个。
⑸停车场的使用管理:
综合楼门前15个和楼后(裙楼下)30个车位供酒店使用;
地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用;
住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。
建议使用IC卡管理系统,能够有效解决不同用户的管理问题,包括来访客户车辆的管理(临时IC卡)。
3.4项目实施进度
在可行性研究阶段,需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡,作出合理而又切实可行的安排。
根据分别确定的项目实施各阶段所需时间,编制实施进度表,项目实施进度表有多种表示方法。
简单项目的实施进度可用横道图,复杂项目的实施进度可用网络图。
对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。
附表1开发进度模拟表
时间项目
2003年
2004年
前期可行性论证
设计招标
建筑设计
园林设计
三通一平
工程施工
装修施工
部认购
正式销售
竣工
3.5营销方案
3.5.1对
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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