曾楼项目市场调研方案汇报稿docWord文档格式.docx
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③豫西南的政治、经济、文化中心。
④区域性的商贸、服务、金融业中心,教育、文化产业基地。
⑤风景旅游城市及区域性旅游服务基地。
⑥重要的以医药、机电等高新技术产业为先导,以食品、农副产品深加工为主的工业基地。
拉开网络,吸纳产业;
提升内涵,集聚中心;
两步启动,相互促进;
南阳城市发展战略,1、以城市发展的长远目标为依据,将城市空间格局进行战略性拉开,重点发展劳动密集型、劳务输出型、来料加工大进大出型和机械装配制造、农副矿产品加工、现代物流等产业。
2、利用大都市边缘区交通枢纽的有利条件,借助目前区域性中心的地位,逐步提升城市内在的吸引力和辐射功能,逐步形成服务广大区域的城市商业服务中心、文化旅游中心、物资贸易中心和农副产品生产研发基地、教育培训基地、交通集散枢纽,辐射带动整个区域经济快速发展。
3、第一步———近期首先着眼长远,将城市框架战略性地拉开,跳出目前客观和主观上的各种束缚,以此为促动因素,迅速推动工业化,提升城市经济实力;
第二步———在形成一定的产业基础和经济积累时启动对城市中心区复兴、更新和创新,提升城市效益和辐射能力,进一步促进城市产业发展。
一心两轴五板块,一河两轴三中心,一心:
指以中心城区为核心,扩展城市职能与发展空间,强化城市在区域中的地位和作用,带动地区社会经济发展。
两轴:
指以宁西铁路和焦枝铁路为依托,“十字型”的城镇与产业发展复合轴线,作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架,以及跨区域合作的主要通道。
五板块:
指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块,并通过积极引导,实现人口和产业同步转移,建设与产业集聚相匹配的城镇集聚板块。
加快中心城市发展,改善城市环境,提高居民生活质量,促进村级集体经济发展的重要举措,改造原因:
建筑密度大,层次低,土地利用率低城中村”的高强度开发和低水平无序管理,使“城中村”建设景观杂乱,生活环境“脏、乱、差。
三是“城中村”的违法建筑质量低劣,配套设施不足,环境卫生恶劣,安全隐患严重城中村”中的出租屋规避管理,违章建设“城中村”集体土地无序流转,使国家对建设用地失去控制改造意义:
加快中心城市发展,改善城市环境,提高居民生活质量,促进村级集体经济发展对于促进南阳市城镇化健康发展,实现全面建设小康社会的目标,具有重要的现实意义。
南阳城中村改造,南阳市政治、经济、文化核心区域,周边道路:
曾楼地块北临七一路,东临工业路,南临红庙路;
红庙路车流、人流混杂,道路坎坷。
公共交通:
项目周边公共交通发达,四通八达;
项目周边4/9/18/23/36·
·
多路公交车教育配套:
爱心实验幼儿园、四小、二十二中、南阳农校、开元国际学校等商业配套:
金玛特购物广场、惠利特生活广场、万德隆超市、万和购物广场、锦湖电脑科技市场、虹志数码时尚广场等。
金融配套:
中国银行、工商银行、建设银行农业银行、南阳市商业银行、中国邮政、华安财产保险、中银保险、永诚财产保险等医疗配套:
市中医院、张仲景国医院、张仲景大药房等,片区目前状况研究,南阳是一座历史悠久的文化名城,自然资源丰富,人口众多。
经济处于快速发展阶段,区域生产总值达1955亿元。
中原经济区建设的主体区和向外对接的前锋,联南启西的桥梁,区域性中心城市。
城中村改造利于加快中心城市发展,改善城市环境,提高居民生活质量,促进村级集体经济的发展。
片区为南阳市的政治、经济、文化核心区域。
城市及规划研究总结,南阳房地产市场环境研究,房地产快速发展,大盘出现,产品规划日趋成熟,中小户型成为市场主旋律。
市场发展概况研究,城市的快速发展带动了地产的蓬勃发展。
随着城市经济的发展,南阳城市竞争力越来越强,而城市规划框架的拉大,使得需求缺口还很大,供需关系决定南阳楼市将有广阔的空间。
大盘与城市综合体改变传统地产。
随着城中村改造的逐步进行和新区开发建设的推进,南阳房地产当中大盘和城市综合体层出不同,他们的出现正在逐步改变传统地产模式。
市场价格一路上扬。
10年后随着南阳房地产进入快速发展阶段,需求得到有效释放,房价快速上涨。
产品规划日趋成熟,物业配套进入市场。
房价的上涨,使得中小户型逐渐成为市场主旋律。
竞争压力加大,房地产开发商越来越注重物业配套服务和项目后期口碑的传播。
本地企业成主流,外地企业抢滩市场。
区域特征明显,区域地缘性强,市场发展格局研究,东北部片区,中心城片区,西南片区,白河南岸片区,东北部片区作为房地产新兴的片区,近段时间由于城中村改造和新区开发的政策引导,房地产热度逐渐升温。
仲景路、独山大道、312国道旁多个项目明年入市。
中心城片区虽然配套完善,但是由于土地稀缺,项目供应量少。
西南片区作为南阳房地产发展的价值洼地,依托周边的资源,发展迅速。
白河南岸片区,依托优美的自然环境和政府政策的引导,本区域逐渐成为新兴的城市居住区。
房地产投资规模小,投资增速加快,发展潜力巨大,市场发展环境研究,南阳市投资结构不合理,房地产投资占固定资产投资比例偏小。
(注:
房地产投资是各个企业实际投资额总和,但是固定资产投资一次统计,可能要分摊到多年,持续投资。
因此投资比例偏低存在一定的修正)房地产投资规模偏小,房地产开发投资占国内生产总值较低。
南阳房地产投资增速加快,发展潜力巨大。
市场数据不能完全反应市场,从市场监测数据看,目前供需两旺。
市场供需研究,1-4月全市商品房预售66.73万平方米,较1-4月商品房预售109.56万平方米减少39.09%。
1-4月全市商品房成交量为53.25万平方米,较1-4月商品房成交量54.30万平方米减少1.93%。
从畅意行策划部监测数据来看,4月份楼市入市、认筹、开盘项目多达十几个,供需两旺。
价格快速上涨,但是数据不能完全反应市场情况,商品房价格为2851元/平米,房价自03年以来一直维持在7%以上上涨。
南阳至4月商品房基本上都在3000元以下震荡,房价水平较低。
畅意行监测数据要远高于房管局公布数据。
市场价格研究,土地制度不够透明,可统计数据少,多数城中村改造土地手续不完善。
共成交宗地21幅,共成交宗地187幅,截止到现在共成交宗地,南阳房地产进入疯狂阶段。
以前南阳市商品住宅市场处于萌芽阶段,整个市场还是以个人自建房和单位集资建房为主,也是在这一时期住宅商品化流通开始起步,住宅与房地产业开始从计划经济体制下解脱出来。
,随着人均生产总值的快速增长和单位房、福利费的退出,人们对商品住宅的刚性需求得以释放,南阳市商品住宅市场开始起步并逐渐形成规模。
以后,南阳房地产进入快速发展阶段,量价齐升。
,市场当中多个项目认筹、开盘销售,房地产进入疯狂阶段。
商品住宅发展历程,市场供需两旺,需求逐步释放。
市场供应量逐步放大。
4月份市场销售量达到顶峰。
市场当中供需两旺,需求逐步释放。
供应量的持续增加,特别是未计入数据的供应量,会给市场带来较大的冲击。
商品住宅发展历程,商品住宅年增长率在10%,后达15.51%,商品房价快速上涨。
南阳市近几年的销售均价在在快速增长阶段,的年销售均价为2525元/㎡,增长率为15.51%。
但由于房管局的数据中包含了廉租房、保障房以及经适房等的销售均价,商品住宅的均价被稀释了。
商品住宅价格研究,项目规模增大,物业类型丰富,户型创新增多,立面、景观多样。
占地规模:
多数项目占地规模较大,平均占地130.3亩。
建筑面积:
多数项目为中大盘,平均建筑面积22.9万平米.容积率特征:
项目普遍容积率较高,平均容积率达3.2.物业特征:
多数项目都是以住宅和商业为主,超大盘设置由办公、酒店、公寓。
户型特征:
市场当中主流产品两房和三房的面积逐步减小;
由于房价升高等原因四房整体投放量减少,一房产品逐步出现。
户型创新—赠送空间增多。
立面特征:
立面风格多样化景观特征:
南阳市场当中景观风格多样且成熟度较高。
车位、智能化:
车位配比增多,智能化更新速度快。
商品住宅特征研究,供应更加向新区倾斜,多个热点区域形成老城区范围内土地供应越来越少,南阳新区审批成功,使得房地产更加向东北部倾斜。
城市框架的拉大,使得南阳市已经形成东北部新区市场、中部核心市场、西南区新兴市场、白河南岸市场等多个热点区域。
市场向着供需两旺发展,房价将继续上涨产品更加向着精细化发展随着房价的不断推高,而居民收入的增长速度低于房价的上涨速度,使得居民对于住房的需求面积更加合理、更向着中小面积发展。
客户需求稳定,商品住宅发展趋势,南阳写字楼市场研究,办公楼处于初级发展阶段,市场当中可甄别项目较少。
市场概况研究,3,2,1,4,5,8,9,6,7,,为老式办公楼,,为新式办公楼,南阳办公楼市场步入市场化进程始于,发展初期主要以商住楼形式居多,物业品质低。
南阳出现独立的专业写字楼,代表项目有兴达商务楼。
—市场出现持续供应高峰,供应量超过5万平米,其代表项目有万正商务大厦,新华城市广场。
无办公楼供应,主要销售办公楼为新华城市广场项目,市场供需研究,市场当中目前无办公楼供应。
现阶段南阳市场上写字楼并不多,知名度高并且相对新兴的只有六家,分别是兴达商务楼、百乐大厦、华恩大厦、万正商务大厦、新华城市广场、鸿雁大厦从上表看,所出售的办公楼,均为新华城市广场物业,今年第一季度的销售与去年销售相对平稳,去年年底时间,是销售高峰期。
市场潜在供应,市场无办公楼投放,价格主要为新华城市广场办公楼成交价格。
南阳办公楼目前处于更新换代时期,供应及需求均呈上升趋势,但在新华城市广场之后,目前暂无大体量办公楼供应。
办公楼价格持续走高,下半年涨幅最快,目前市场上无在售办公楼,造成了成交均价大幅度上涨,甲级写字楼成交价每平方在5000元左右,乙级写字楼每平方在3500元左右,未来两年办公楼价格将会有较快的增长。
市场价格研究,租金水平较低,回报率低,不足以支撑较高档次较高价格的办公楼。
南阳办公楼主要集中在火车站1.5公里范围商圈内,其它区域办公楼较为分散。
所甄别6个办公楼项目平均规模为17170.9平方米,3个新式写字楼(兴达商务楼、万正商务大厦、新华城市广场)平均规模为24865.1平方米,租金平均价格为26元/平/月,3个老式写字楼(百乐大厦、华恩大厦、鸿雁大厦)平均规模为9476.6平方米,租金平均价格为南阳办公楼因品质提升、档次提高而拉动售价,同时也表明了投资者对写字楼的发展较为看好南阳市场租金水平存在两级分化现象,低端写字楼占据较大的市场份额,高租金项目也居高不下,证明市场对于低端和高端的写字楼需求良好,而对于中端市场需求疲软。
南阳市场甲级办公楼物业管理费平均为1.9元/平米/月,乙级办公楼平均为1.1元/平米/月,包括公共水电费、供暖费等。
南阳办公楼的交房条件,一般为墙面刷白,吊顶和地板砖等;
业主一般视条件提供7天-1个月的装修(免租)期。
南阳办公楼平均空置率6.3%,市场运行状况良好。
市场特征研究,市场客户研究,,大客户对于楼层和事业的要求较高,中小型客户愿意选择中低楼层,同事注重性价比;
,客户对于配套设计需求排在前三位的是银行、餐厅、商务中心,市场客户研究,,本体因素——租户最关注的项目本体设施为电梯、停车位、硬件配置,,外部因素——租户最关注的项目外部条件为商务气氛、周边环境及交通,,,市场客户研究,,,排在前三位的分别为商业服务业、贸易与高科技与信息产业。
商业服务行业的专业服务公司、会所、咨询公司对办公环境要求较高,成为办公楼租户的主力。
而贸易行业的日化用品业占主导地位。
高科技与信息产业主要聚集于老式办公楼里;
金融和房地产业成为吸纳南阳新式办公楼的生力军。
,,南阳办公楼目前处于更新换代时期,供应及需求均呈上升趋势,但在新华城市广场之后,目前暂无大体量办公楼供应。
未来三年内市场供应不足,将产生一定缺口。
低端办公楼占据市场主体,已不能满足市场需求;
高品质、纯租赁型的办公楼未来将会有更大的需求潜力。
受整体房地产价格的带动和影响,南阳的销售价格整体呈现走高趋势,办公楼价格的提升一方面表明近两年南阳办公楼因品质提升、档次提高而拉动售价,同时也表明了投资者对办公楼的发展较为看好。
市场对办公楼的需求面积大部分在100-300米,客户主要关注电梯、停车位及其他配套设施,写字楼研究总结,南阳公寓市场研究,公寓属性研究,公寓作为一种物业形式,具有公建化的形式和住宅化的内核,可满足办公和居住的复合需求,住宅,写字楼,公寓,公寓属性研究,公寓具有以下五个主要属性,,一、公建化的外立面,以简洁的线条勾勒出具有商务气息的建筑体。
二、公共空间公建化,提高公共空间档次,为居住和办公均提供高档标准。
三、从建筑形态上,主要有外廊式、内廊式、核心筒式。
四、内部功能住宅化,具备厨房、卫生间等明显住宅特征。
五、内部空间采用住宅的标准,一般采用3米层高,户型内部可自由分割。
南阳公寓推出较少,即将入市的项目只有三个,随着房价的上升公寓将会越来越多,公寓范围界定,一、已经入伙的项目有6个新华城市广场2,裕华商城3,万正世家4,大统财富苑5,书香水岸6,蓝钻星座二、即将入市的项目有3个1,梅溪商务大厦2,嘉和尚都3,世奥国贸三、规划中有公寓产品的项目有9个1,四友商贸中心2,中建中州路项目3,诚发中央花园4,永安尚城国际5,都市春天2期6,中景门国贸7,宇信凯旋城8,璟都国际9,常绿林溪谷四、售罄,未入伙的项目有向阳荷花广场向阳荷花广场即将于5月交房五、已入伙,未售罄的项目有蓝钻星座蓝钻星座已于10年1月交房,截至目前公寓仅销售80%,从03年开始公寓开发不断升温,近年来有加速的趋势,但始终供应量不大,公寓发展概况,,大统财富苑开始销售,作为南阳市中心首个公寓项目,借助最优良的地段,项目很快销售一空。
,裕华商城推出公寓,新华城市广场推出新华豪庭公寓,由于项目地处市中心,同时占据学区优势,产品迅速售罄,书香水岸推出学生公寓产品,由于项目临近一中,收到了投资客和学生家长的追捧,万正世家推出世家,由于项目位置偏远,销售情况一般,截至目前入住率也很低。
,蓝钻星座推出精装修公寓产品,由于项目地处西南,无先天优势,项目迅速滞销,目前仍有部分单位,向阳荷花广场推出公寓产品,市场反应比较好,但由于产品属于超规违建部分,为销售带来很大阻力,市场上没有新项目推出销售,只有梅溪商务大厦、世奥国贸、嘉和尚都三个项目在做产品展示,预计于农历年后开始销售,就目前来看,和,公寓市场将会巨额放量达到以前将建成接待酒店?
?
间,这些酒店的建成,将促生大量“酒店式公寓”产品。
从而进一步提升目前公寓项目的档次。
预测二:
以前,中心板块公寓价格将冲击6000元,同时将进一步提振普通住宅的价格。
预测三:
随着公寓价格的进一步攀升,公寓产品将出现两极分化的态势,即:
高端公寓逐步集中在中心板块,中低端产品逐渐出现在新兴板块。
公寓研究总结,公寓作为一种物业形式,具有公建化的形式和住宅化的内核,可满足办公和居住的复合需求。
能否实现顺利的公寓消化,主要取决于市场的引导和客户对公寓认识的转变。
从03年开始公寓开发不断升温,近年来有加速的趋势,但始终供应量不大。
公寓市场以中心板块为主,其次是行政新区板块,其他项目分布较为分散目前南阳公寓市场,正处于起步期,公寓产品形式和配套有待提高。
预计在未来2年内,随着农运会的到来,将会出现供应井喷。
公寓的物业管理,没能得到开发商的重视。
高端的物管服务,将极大的提振公寓的产品价值。
从目前公寓的价格来看,中心板块房价达到5000以上,新投放的公寓产品刚入市就被抢购一空。
公寓产品价格上涨空间较大。
从目前的投资回报率来看,中心板块公寓的投资价值较高,可以达到5%-10%,这是单纯住宅产品所不具备的,尤其是占有学区资源的项目。
南阳商业市场研究,南阳酒店市场研究,酒店分类多种多样,按经营分:
商务型酒店、度假型酒店、常驻型酒店、会议型酒店、观光型酒店、经济型酒店、连锁酒店、公寓式酒店。
按建筑规模:
小型酒店,客房在300间以下;
中型酒店,客房在300—600间之间;
大型酒店,客房在600间以上按星级划分:
一星、二星、三星、四星、五星、备注:
信息来源:
《中华人民共和国星级酒店评定标准》,酒店分类研究,酒店(HOTEL)一词来源于法语,当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅,在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”,在台湾被称为“酒店”,在中国大陆被称为“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”的。
南阳酒店分布,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,车站范围,鸿德商圈,,,,,,,,,,,东部片区,北部片区,按照酒店属性,南阳酒店市场大致分为星级酒店、商务型酒店、经济型酒店。
南阳市场上的各类酒店至少60家以上。
他们分布在南阳市的不同区域。
我们按照酒店的不同属性将南阳市所有酒店划分为:
星级酒店商务型酒店经济型酒店南阳市场目前以星级酒店和经济型酒店为主。
,,,酒店经营业绩在增长,但是增长速率变慢,市场趋于饱和。
南阳酒店经营分析,酒店行业包括住宿业和餐饮业。
全年南阳市住宿业6.12亿元,增长22.3%;
餐饮业110.99亿元,增长18.6%,住宿和餐饮业零售总额为117.11亿元。
但从07年开始,南阳酒店市场综合经营业绩虽然仍然处于增长状态,但增长速率却逐渐下降。
数据来源:
《南阳市国民经济和社会发展统计公报》,各种类型酒店出租率差别较大。
酒店供应出租分析,南阳市各类酒店的客房出租率反差还是比较大的。
经济型酒店因其价位较低,受众较广,平均出租率也最高,达到78%左右;
商务型酒店价格居中,档次居中,平均出租率也居中,达到69%左右;
星级酒店的价格较高,档次较高,平均出租率较低,达到61%左右。
畅意行策划部,供应房型分析,酒店供应分析,标准间标准:
双人独卫房间,面积40㎡左右,基本配置(桌、椅、电视)卫浴基本配套齐全商务套房标准:
面积60㎡以上,一般包括有客厅、卧室、卫生间等,各部分基本设施配置齐全高档行政套房标准:
面积60㎡左右,一般包括有客厅、卧室、卫生间等,它与商务套的叙别区别在于,房间有独立的咖啡厅,快速办理登记的前台,传真机,房间各部分基本设施配置齐全高档,总统套房标准:
面积在1均需接待一定量的高层管理人员、技术人员、客户或者供应商等,一般会与酒店签订长期协议(通常一年一签)以获得较为优惠和个性化的服务需求稳定,价格承受力高通常选择三星级以上酒店,,,可支付能力,需求持续性,行政性需求政府单位,商务性需求企业客户,休闲性需求旅游团队,休闲性需求休闲娱乐,季节性需求通常选择四星级以下酒店南阳市旅游资源并不丰富,通常是接待去县里的旅游团,但数量很少,休闲娱乐是南阳酒店市场的重要特点本地消费者会经常光顾酒店,打麻将、KTV、就餐等需求较为稳定持续,但支付能力有限,以选择四星级以下酒店为主,,,,,酒店主力客源类型,政府机关、行政性企事业单位,都会有针对财务中心授权的定点接待单位。
这些客户,需求稳定,价格承受力高。
畅意行市场研究部,南阳酒店供应约在增长率在5%—8%区间为合理状态。
,按照国际标准,南阳的酒店供应量应该在每年前南阳市场上将有至少7家星级酒店和1家商务型酒店投入使用,客房总数预计在2543家。
南阳在10月要举办全国第七届农民运会。
为办好农运会,南阳市委市政府招商引资,建造和改造七所星级酒店,为农运会指定接待酒店。
除梅溪国际酒店为梅溪宾馆改建项目外,其他6家皆为新建项目。
,4636,2543,7179,原有客房,潜在供应,预计总量,区域分布:
南阳市各大酒店集中在以鸿德商圈和车站范围为核心的老城中心区,占总体比例的57%,而这一区域的出租率也最高,达到70%以上。
酒店经营与出租:
从南阳酒店市场的综合业绩看,由07年开始,南阳酒店市场综合经营业绩虽然仍然处于增长状态,但增长速率却逐渐下降。
经济型酒店的客房出租率最高,其次是商务型酒店,最后是星级酒店。
酒店客户:
南阳酒店市场的客户主要分为四类,本土休闲类客户、旅游休闲类客户、企业商务类客户和政府行政类客户。
酒店未来预判:
农运会过后,大量的星级酒店遗留市场,在相当长一段时间内会出现供大于求。
由此可以预见,南阳酒店市场的竞争会更加激烈,尤其是高消费、高档次的星级酒店市场。
酒店研究总结,,THEEND,深圳畅意行专业成就价值,
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