房地产评估报告范例Word格式文档下载.docx

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城市房屋拆迁管理条例>

、<

新乡市城市拆迁赔偿标准>

.

六、估价原那么：

本评估报告在遵循公正、公平、公开原那么的前提下,结合评

估目的和评估物业具体情况,具体遵循估价时点原那么、最高最正确使用原那么、替代原那么.

七、估价方法：

根据估价的特点和实际情况,本报告采用市场比拟法和收益复原法对拆迁评估房地产进行整体性评估,至于局部无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内,未单列其价值.另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价,这是由于待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全.本报告主要根据中华人民共和国国家标准<

房地产估价标准>

的精神进行评估.

八、估价结果

本评估以掌握的有关标的物的信息资料为了依据,根据估价的目的,遵循评估程序,采用科学的估价方法,在认真分析资料的根底上,经过周密的测算,并结合评估目的和评估经验,经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为了：

人民币小写：

206247元

大写：

贰拾万陆仟贰佰肆拾柴元

九、评估价格有效期

本报告评估时效为了半年,自二00二年四月十五日起生效.随着时间的推移,房地产市场状况和评估对象自身情况发生改变,评估对象的市场价值将发生相应的改变,评估结果也需做相应调整.

十、评估价格应用范围

该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考,不做其它用途.

十一、估价的假设和限制条件

1.估价假设条件

我们评估的价值是现时价,及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格,假设：

（1）有自愿销售的卖主和自愿购置的买主；

（2）该物业可以在公开市场上自由转让；

（3）有一个适当的期间完成交易,可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；

（4）不考虑格外买家的额外出价.

2.限制条件

（1）对于房产的建筑面积等有关收据,均以委托方提供的房产证为了法律依据,对于土地面积委托方未提供有关土地资料.

（2）本报告中的拆迁补偿价,是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价,不包含搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格.

（3）未经评估单位书面同意,本报告的全部或局部及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,本报告的解释权回评估单位所有.

十二、格外声明

1.本评估报告中的分析、建议和结论是人们自己公正的专业分析、建议和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制.

2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见.

3.我们依照中华人民共和国国家标准<

和国务院<

城市房屋拆迁条例>

进行分析,形成建议和结论,撰写本估价报告.

4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承当责任.但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况.除非另有协议,评估人员不承当对评估标的物建筑结构水平进行调查的责任,和其被遮盖、未暴露及难于接触到的局部进行检视的责任.

5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助.

估价分析说明局部

一、估价物概况

本报告评估的标的物为了一座位于新乡市胜利路XX号的房地产,房屋所有权届于XXX,该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证（新房权证字XXXXX号）,评估的具体范围为了房屋所有权证所载的建筑物及局部与之配套的构筑物及占用范围内的土地.

2.位置座落及环境状况

评估标的物座落于新乡市胜利路XX号（XX号与XX交义口）,该房屋南临XXX、北临XX商业铺面,门前为了我市主十道胜利路,届新乡市二级区段（按原划分区域标准）该建筑后面（即东侧）为了住宅房,监卫河河道.评估房地产届于正在出租的营业性用房,地处新乡市市级商业效劳,房屋利用率极高,是理想的房地产投资、经商场所.

3.建筑物根本状况描述

评估标的物为了一幢二层砖混结构建筑物.建筑时间为了1981年,目前底层为了

出租商业经营场所,前墙粘贴古式仿砖瓷片,二层是前墙挂招牌,双开玻璃弹簧门,一层地面铺设花岗岩地板,墙壁贴纹布,顶层为了轻钢龙骨吊顶,后为了了经营方便设方格木棚,门框已经装饰修饰,并有磨砂单开门.二层目前为了商业经营人的住所、届于出租,地面铺设普通地板砖,内墙888涂料抹平,局部粘贴壁纸,空间经磨砂玻璃隔开,予制过梁,现浇顶,二层设室外楼梯,由于该建筑物曾改造过,为了经营和使用方便,楼梯靠南及二层东墙已经全封闭（含顶层临时）经评估人的现场勘测及调查了解,评估房产北墙长为了8.35米,临街前墙为了6.45米,建筑总面积（产权证）为了78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维保情况较好,根据新乡市人民政府<

房屋拆迁补偿标准>

之规定,房屋成新率为了九成新.

二、估价程序

1.专业人员组织评估小组,拟定评估工作方案.

2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件.

3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察.

4.评估测算,撰写提交评估报告.

三、评估方法的选择

因目前市场上同类型房地产交易平安较多,选用市场比拟法进行评估较好.

乂由于该营业房目前为了出租收益房屋,所以乂可以采用复原法进行评估,最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算,便得出拆迁标的物的价格.

四、评估测算过程

（一）市场比拟法

1.市场比拟法公式：

市场比拟法是指在求取估价对象,房地产的价格时,将

估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比拟对照,从

已经发现交易的类似房地产的既知价格,修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法,其根本公式为了：

待估房地产价格=交易实例价格对易情况修正易日期修正X区域因素修

正外别因素修正

2.选择可比案例

经筛选,确定以A、B、C、D四个交易为了可比案例.

案例

工程位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价

（元/平方米）

A平原路及劳动路交义口营业砖混六层1-2/62000.43250

B胜利路与姜庄街交义口营业砖混六层1/61999.83100

C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900

D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600

3.估价计算

（1）交易情况修正

可比实例A、C、D的交易价格均届产开发公司售价,价格较正常,可比实例B为了非正常交易,应作适当修正,设估价对象的交易价格指数为了100,得出可比实例A、C、D的交易价格指数为了100,B的交易价格指数为了95.

（2）交易日期修正

实例A、C、D的交易日期均为了2000年,实例B的交易日期为了1999年,由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场根本无改变,无需进行交易日期修正,设估价对象交易日期修正指导为了100,那么A、C、D交易日期修正指

数为了100,由于实例B发生交易时间较早,其交易日期修正指数为了98.

（3）区域因素修正

因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差异,如：

地段、交通通达

程度、繁华程度、居民区,周围环境等因素各不相同,应将其修正.经比拟分析,可比实例A位于劳动路与平原路交义口,地段和繁华程度比评估对象稍强,周围环境较适合经营,道路通达程度较好.可比实例B位于胜利路与姜庄交义口,地段和繁华程度比评估对象较优,但交通通达程度不如评估对象,周围环境和评估对象相似.可比实例C位于人民路东段,地段和繁华程度不如评估对象,但交通通达,可比实例D位于原新乡市旧城区东关街,地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象,所处居民区这一因素比估价对象较优,设估价对象所在地

段区域因素修正指数为了100,通过列下表分析,得出可比实例A为了105、B为了106、C为了97、D为了89.5.

区域因素修正表

区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D

地段0.110011*********0

交通通达程度0.21001109510085

繁华程度0.41001051109085

居民区0.110010*********5

周围环境0.21001051059580

小计11021051069789.50

<

4>

个别因素

因构成房地产本身的使用功能,水平好坏等因素方面的差异所产生的价格差别,如临街状态、建筑结构、装饰装修,使用性质、面积、形状等各有不同,从而影响交易价格.经比拟分析,A、B、C、D都为了未经装修的新建房屋,其结构都比估价对象优,使用性质都是营业出租,面积及形状都比估价对象好.设估价对象的个别因素修正指数为了100,通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为了118、115、110、109.

个别因素修正系数表

个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D

建筑结构0.3100140140140140

装饰装修0.210095959595

使用性质0.2100100100100100

临街状态0.21001202109085

面积形状0.1100130120210110

小计1100118115110109

5>

比准价格计算

根据市场比拟法计算公式,比准价格计算如下表：

工程交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格

（元/平方）

A3250100/100100/100100/105100/1182623

B3100100/95100/98100/106100/1152731

C2900100/100100/100100/97100/1102718

D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

由于以上四个比准价格较接近,求其算术平均值即为了对象价格：

2632+2732+3718+2655

估价对象单价==2682元/平方米

4

估价对象价格=2682X78.9=211609

二>

收益复原法

1.收益复原法（称收益法）是一种运用恰当的复原利率,将未来的纯收益折算为了现值的估价方法,其根本公式为了：

V=a/r[1-1/（1+r）n]

式中：

V为了房地产价格

r为了复原利率

n为了未来可取得收益的年限

运用此方法评估时,其纯收益和复原利率确实定十分关键,在确定纯收益时,我们既考虑物业的实际,更考虑物业的客观收益,即排除实际收益中届于格外的、偶然的要素后所得到的一般正常收益.

2.资料的搜集及参数的选择

通过调查,分析搜集有关资料如下：

（1）根据新乡市不同区段房屋租赁状况,测算房屋租金水平,确定房地产总租金2300元.

（2）房地产税（房产税、营业税、城建税教育费附加）取提总收入的17.5%

（3）修缮费按房屋现值的3%.

（4）年折旧费按房屋重置价的1.5%计算.

（5）保险费为了房屋现值的3%0o

（6）管理费按年租金的3%计算.

3.计算总收益=12X2300元/月=27600元

4.计算总费用

（1）房地产税

房地产税=56400X17.5%=4830元

（2）管理费：

管理费=56400X3%=828元

（3）修缮费：

房屋折旧费=830元/平方米X1.5%X21X78%=20628平方米

房屋现值=830X78.9-20628=44859元

修缮费=44859X2%=897元

（4）折旧费：

折旧费=830X1.5%X78.5=982元

⑸保险费：

保险费=44859X3%=134元

（6）总费用：

总费用

（1）+

（2）+（3）+（4）+（5）=4830+828+987+982+134=7671元

5.年纯收益

年纯收益（a）=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元

6.确定房地产的综合复原利率

复原利率确实定我们采用平安利率加风险调整值的方法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率（平安利率）1.89%,根据影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为了7%,房屋风险调整系数为了

8%,利用公式：

风险调整系数=Xy1+Yy2

其中X为了土地价格在房地产价格中的比重,Y为了房产价格在房地产价格中的比重.

风险调整系数=7怜0.6+8响0.4=7.4%

丫平安利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%

7.计算房地产价格

选用计算公式

a1

V=—X[1]

r（1+r）n

n为了房屋使用年限,该拆迁评估房屋为了砖混结构,非生产用房按规定经济耐用年限为了50年,该房屋建于1981年,已使用21年,那么尚可使用年限n=50-21=29.将上述有关参数代入公式可得：

1191

9.29%

V=X[1]=198204

（1+9.29%）29

（三）通过以上两种估价方法的不同运用,用市场比拟法评估得出的房地产价值为了211609元,用收益复原法评估得出的房地产价值为了198204元.根据房地

产估价标准的要求,取市场比拟法估价结果权重值为了0.6,取收益复原法评估结

果权重值为了0.4,综合得出评估房地产价值为了：

211609X0.6+198204X0.4=206247