北京住房市场发展和住房保障体系建设Word下载.docx
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1998年至2003年年均竣工量1738万平方米(近3年年均为2105.1万平方米),其中商品住宅年平均竣工量1318.5万平方米(近3年年均为1800.1万平方米),持续维持在高位水平。
商品住宅供应量快速增加,在供应体系中发挥了主导作用,依据住宅项目立项情况分析,商品住宅高位供给趋势至少会保持5年以上。
2.商品住宅供给比重逐步加大,成为主要供给形式
1990年以前北京市住宅供给主要靠国家和单位建房,1990年开始出现商品房开发,并逐年增加,1995年以前商品住宅年供给规模均小于单位自建联建(见表1、图1)。
1995~1998年商品住宅供给和单位自建联建各占半壁江山,自1999年开始,商品住宅供给比重快速上升,2003年已占总量的89.7%,[1]这表明北京市住宅供给由两条渠道逐步过渡到以商品住宅供给为主渠道,住宅供给快速走向市场化。
表11989~2003年北京市住宅竣工销售情况表
图11989~2003年北京市住宅竣工情况
3.住宅消费、住宅金融促进了住宅供给
1998年以前,住宅投资主要来源于两个渠道,单位投资(包括自筹资金及国家预算拨款)和开发企业投资(开发企业自有资金、开发企业项目贷款、开发企业预售商品住宅资金),个人几乎被排除在住房消费投资之外,主要依赖国家和单位福利分房、房改价售房。
1998年底北京市停止了住房实物分配,并逐步开始实行货币分配,消除了将个人排除在住房消费之外的体制性因素,使个人潜在的住房消费转化为现实的住房消费,个人自有资金和个人通过住房抵押向银行借贷的资金大量进入住房消费市场。
此外,由于住宅投资回报较高,很多外埠机构资金也开始投向北京的住宅市场,如广州珠江地产、湖南广电传媒、天津顺驰等企业也纷纷进入北京房地产市场。
北京市住宅投资5年来快速增长(见表2、图2),年增速达到36.7%。
1998年住宅投资168亿元,2003年达到633亿元,是1998年的3.78倍。
4.个人已成为住房市场的交易主体
1995年以前,北京市住宅市场购买主体主要为单位,个人只占6.91%。
自1995年以来,个人购买商品住宅面积占销售面积的比重逐年增加,2003年已达到97.1%,商品住宅市场购买主体由单位转化为个人(见图3)。
表21998~2003年北京市房地产开发投资额情况表
图21998~2003北京市房地产开发投资情况
图31995~2003年个人购买商品住宅占出售面积比重
从个人购买商品房的面积看,1997年个人购买商品住宅101.73万平方米,2003年个人购买商品住宅1719.7万平方米,相当于1997年的16.9倍,年增速73%,同期住宅供给增速为14%。
由于个人购房量快速攀升,并大大超过同期供给量,在集团购房消失后,面对总供给大幅度增加的情况,个人消费维持了住宅市场的供需平衡,没有出现体制转换过程中市场下滑和住宅大量积压。
这种成功的体制转换,供需合理衔接,要归功于居民收入的增加和个人住房贷款的支持。
5.住宅平均价格水平略有降低,房价保持基本稳定的走势
北京住房价格一直高于全国其他城市,平均售价在维持较长时间的大幅度攀升后,从1998年开始出现下降,此后,房价保持了基本稳定的走势。
据统计,1990~1997年房价增幅年均达18%以上。
1998年商品住宅的平均售价比1997年下降13%,降幅为709元/平方米,1999年房价略有上升,增幅为0.4%,上涨17元/平方米,2000年持续下降,降幅为4.8%,2001年略有回升,涨3.5%,2002年开始第三次下降,降幅为5.3%,2003年房价总体水平再次下降11元,降幅0.2%,房价整理的幅度为319元/平方米(见表3、图4)。
表31995~2003年北京市商品住宅价格
图41995~2003年北京市商品住宅平均价格情况
近5年来北京住房价格平均水平保持稳定,主要由于政府每年向市场投放了近200多万平方米经济适用住房,调整土地供应政策,提供了低价商品房用地,商品住房建设大规模向郊区拓展,使得北京市房价平均水平保持稳定,但局部地区(城四区、东三环沿线、北三环至北四环、西北三环至西北四环、中关村、朝阳CBD等地区)住宅价格依然大幅度升高(见表4)。
表42003年7~12月北京市各区县新建商品房买卖平均价格
二住房市场供应结构有待进一步合理化
北京市坚持以市场作为配置住房资源的主要手段,这种政策取向适应了改革和发展的需要,得到了国务院的肯定。
在总结各地经验的基础上,2003年9月国务院召开全国房地产工作会议,印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),明确提出要坚持住房市场化的基本方向,更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定。
要求各地根据城镇住房制度改革进程、居民住房现状和收入水平的变化,完善住房供应体系,调整住房供应结构,合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入标准和范围,并做好住房保障工作,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。
就北京市情况而言,住房市场发展和运行的主要的问题是结构问题,表现在三个方面:
一是结构性总量供过于求问题;
二是市场交易结构有待进一步合理化;
三是品种结构有待优化。
从市场表象上看,商品住房销售红红火火,价格稳中有升,有些项目甚至出现排队热买现象,与此同时出现了较多空置商品房(据北京市统计局公布数据,2003年底,北京市空置一年以上商品房为767.14万平方米;
据中国地产第6期章林晓文章报道,北京市空置商品房1200万平方米;
全国政协、民建北京市主委李晓林研究推算,空置商品房为3000万平方米),供过于求不完全符合实际,供不应求或总量平衡又解释不了空置问题,这种现象可以称之为结构性总量失衡。
一方面是由于开发商主观空置,有些项目在售出80%~90%左右的住房时,资金已经回收并有盈余,因此开发商不急于销售尾房,按近6年商品住房竣工量10%计算,空置尾房约为791万平方米;
另一方面有些项目售价高,目前交通不便,配套较差,也影响了销售。
北京市住房市场交易形式以新建商品房买卖和存量房租赁为主,存量房买卖比重较小。
2003年个人购买新建商品住房1719.7万平方米,购买二手房390万平方米。
存量房交易占新建房交易的比例仅1∶4.4左右,大大低于上海(上海为1∶1,发达国家为4∶1)、广州等城市,二手房买卖供不应求。
由于情况比较特殊,大量人口需要改善住房条件,加之每年迁入10万人以上的机械人口,新建商品住房在相当长时间内仍将占主导形式。
随着居住水平的提高和市场的发育,住房供应体系会逐步发生变化,存量房交易会逐步增多。
2004年第一季度存量房上市交易10266套,面积113.46万平方米,成交金额38.69亿元,分别比去年同期上涨101.8%,75.2%,85.74%;
其中已购公房上市交易5466套,面积39.74万平方米,金额13.53亿元,分别比去年同期增长146.44%,157.22%,233.25%。
2003年下半年城八区二手房交易均价4752元/平方米,城四区5300元/平方米。
在存量房交易中,由于常住流动人口租房需求旺盛,租金收益高,与此同时还能避税,绕开卖房的繁琐交易。
二手房持有人大多选择出租富余的住房,租赁交易将占据房交易主导形式,供销两旺将长期存在,按常驻流动人口总量计算,出租房面积在1000万平方米以上。
2003年第四季度城八区普通楼房租金一居室为1315元/月,二居室为1804元/月,2004年第一季度租金较去年同期和上一季度上升50~100元。
长期以来,我们对住宅产品结构研究重视不够,注重总量平衡,忽视结构均衡。
目前,北京市住房总量23800多万平方米,1998年以前住宅为10428万平方米,占43.8%。
1998年以前住宅按统一图纸设计,一居40多平方米,2居60平方米,3居70~90平方米,随着收入增加和住宅郊区化,应注重考虑新建住宅和存量住宅的结构平衡问题,通过存量房上市解决小户型需求,在新建住宅中增加大户型比例,实现产品结构不断优化。
三克服市场外在性,初步建立住房保障体系
由于住房市场解决不了中低收入以下家庭的住房问题,为维护社会稳定,由政府组织实施廉租和经济适用住房政策,解决弱势群体的住房问题。
经济适用住房作用定位在两个方面:
一是住房保障,主要考虑到公务员、国企职工收入分配不到位,支付能力有限,通过提供低价位住房,满足购房需要;
二是平抑房价,针对开发商价格垄断,高价少销,由政府组织住房投放市场。
对低收入家庭租赁廉租房或从政府领取租金补贴,一开始就采取了严格的准入政策,如何确定最低收入?
标准定高了政府没有能力解决住房,定得太低,应保未保,也会出现问题。
借助已有的社保体系,将低收入定在最低生活保障金水平,这样也便于对收入的认定和起步实施。
1.对中低收入家庭投放经济适用住房并完善相关政策
1998年经济适用住房政策实施伊始,考虑到第一批19个经济适用住房地点较远,配套不完善,担心需求不足,因此在购房对象上开始没有严格限制,对公务员、教师、拆迁人员实行免检,甚至允许单位购房,再按房改价卖给职工,在户型设计上没有额外限制。
首批项目推出后获得消费者的欢迎,适应市场需要,加大了经济适用住房投放量。
由1998年的28万平方米增加到目前的年均200多万平方米,截至2004年4月,共安排项目52个,竣工面积1000多万平方米,均价3480元/平方米。
随着供应量的放大,出现了与经济适用住房保障性相悖的问题,如对象审核不严,户型过大,定价不合理,投机性购房等问题。
据调查,2003年购买经济适用住房家庭分布比例为:
国企职工25.26%,非国企职工37.23%,科教文卫等事业单位职工22.07%,机关公务员6.19%,重点工程拆迁和危改外迁家庭8.79%,持居住证人员和留学人员等0.46%。
已购经济适用房再上市数量逐年上升,2003年全年再上市经济适用住房达1200余套,约占经济适用住房年平均过户量的11%。
根据北京市已购公房和经济适用住房再上市买卖指导价格,2003年下半年回龙观经济适用住房再上市均价3300元/平方米、天通苑3100元/平方米,与其售价相比(回龙观2600元/平方米,天通苑2650元/平方米)分别高700元和450元,投资收益率分别为21%和15%,个人购买经济适用住房再上市后的投资收益达到15%以上。
针对上述问题,近年来市政府和相关部门完善了一系列政策,加强了收入审核,超标购房加价,经济适用住房未住满5年不允许按市场价格出售。
确需出售的以不高于购买时的单价出售,由符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
经济适用住房住满5年的可以按市场价出售,出售人须按成交额的10%补交地价款,出售后不得再购买政策性保障住房。
2.政策扶持,租建结合,基本建立了廉租住房制度
利用公积金增值收益通过财政转移支付方式建立了廉租房稳定的资金来源渠道,两年多来市财政已投入廉租住房专项资金2.9亿元。
以区为主,纵横结合,初步建立起市、区、街道三级管理,房管、民政、财政、街道办事处各部门配合实施的廉租房管理实施体制。
完善了各项政策措施,制定了规范严谨的廉租住房准入、审核、公示、摇号、配租、退出管理办法,针对廉租家庭不同情况,分别采取租金补贴、实物配租、补贴还贷、租金减免等多种方式实现住房解困。
截至2004年4月底,北京市已有1.3万余户城镇低保和优抚家庭享受了廉租住房政策,其中城八区2071户经审核获得了租金补贴;
343户住房困难的优抚家庭获得了广渠门北里廉租住房;
为79户廉租家庭办理了租金补贴还贷购房手续;
另有1.1万户租住直管公房的廉租家庭享受了租金减免政策。
目前在低收入家庭住房解困方面存在三个问题:
一是收入略高于最低收入的住房困难家庭住房问题尚未得到解决;
二是领取租金补贴的家庭难以租到合适的住房;
三是廉租房租金来源有限,主要依赖公积金增值。
四政策建议
面向未来,北京市政府在住房方面将面临五大任务:
一是为改善住房条件,实现住房小康,每年需要建设相当数量的住房;
二是对现有的2.4亿平方米左右的住宅进行维修管理,保证良好住用;
三是对现存300万平方米危旧房进行拆、改、建,并结合历史文化名城保护,对保护区内房屋进行修缮;
四是为中低收入以下住房困难家庭提供住房保障;
五是加快房改,尽快建立住房市场体制。
为完成住房市场发展和建设方面的任务,提出以下政策建议。
1.大力发展普通商品房,并将其作为今后一段时间内住房发展的首要任务
充分发挥市场配置住宅资源的基础性作用,建立以商品房为主导的供应体系,实现供给和消费的全面市场化。
考虑到目前的收入水平及房地产市场的垄断性,在商品房建设中应以普通商品房为主。
为做好普通商品房的供给,政府在土地和规划上应事先对普通住宅预留空间,通过招投标方式选定开发商,并在房价收入比出现失衡时进行干预,在招投标中附加限价措施。
2.调整经济适用住房政策,合理确定供应规模
将经济适用住房的保障作用和平抑房价的作用区分开来,将平抑房价的任务通过实施普通商品房的政策来完成,将经济适用住房的任务真正回归到保障层面,尽量避免价格双轨制带来的投机性购房。
由于收入和住房情况认定相当复杂,而目前经济适用住房问题主要由此衍生而来,解决这些问题最有效的办法就是调整需求,尽量减少认定的工作面。
通过收入分配制度改革,将公务员和事业单位的人员从经济适用住房供应对象中调整到商品房;
通过需求管理预测供应人群,合理确定经济适用住房布局,做到有计划供应,避免被动审批项目。
结合存量住房产品结构调整,在经济适用住房供应中新建和存量房交易相结合。
对无房或未达标的中低收入家庭购买存量房实行补贴,即由政府按照一定的标准(建议按成交价格的10%)对符合购房条件的家庭给予补贴。
即一方面通过提高中低收入家庭的购买力,加快住房解困;
另一方面有利于盘活存量房、消化空置房,促进二级市场的发展。
3.逐步扩大廉租住房的覆盖面并将经济适用住房、廉租房整合到住房保障体系中来
目前,在廉租房和经济适用住房之间存在夹心层,这部分人既不符合廉租条件又无力购买经济适用住房。
需加大财政支付力度,扩大廉租覆盖面。
在原低保、优抚家庭的基础上,可先将危改拆迁、文保区外迁及市政府重点工程拆迁中的国企困难的老职工、无房的返城知青、低收入重残、长期失业的原国企职工等纳入廉租住房对象。
廉租部门按廉租住房申请、核查、公告、登记的程序对符合条件的对象实行租金补贴或租金补贴还贷购房政策。
筹集二手房,对困难国企中市级以上劳模和低保重残人员实行实物配租。
在扩大廉租面,调整经济适用住房供应面的基础上,将二者整合,建立统一的住房保障体系。
4.合理库存,及时预警,制订消化空置房的预防措施
市场经济条件下,存在适量的空置商品住房是正常的,国外有关研究机构报告表明商品房的合理空置区间一般为3%~10%。
如果空置率小于3%,则可供购房者选择的商品房较少,不利于房地产市场的发展。
如果空置率大于10%,则供过于求,形成积压,甚至影响国民经济的运行。
国家统计局根据中国现实情况,提出另外一种空置率计算方法,即用新建商品住房空置量与近三年住房竣工量比较,14%~20%为危险空置区,20%以上为积压区。
根据北京市统计局提供的数据,截至今年6月,空置住房944.61万平方米,空置率为17.7%,属于危险空置,如按李晓林委员提供的3000万平方米数据计算,空置率为55.6%,属于严重积压。
对空置住房问题,目前应调查分析基本准确的空置数量,确定合理库存,及时预警,预先制订防止空置和消化空置房的政策措施,比如限制某些区位、某类住房土地供应,收购部分空置房作为保障住房或对开发企业促销空置一年以上的住房实行减税政策等。
5.以人为本,建立高效便捷的住房交易市场,激活存量住房交易
改革开放以来,北京市住房发展形势良好,新增住房22027万平方米,目前存量房达到2.4亿平方米,促进存量房交易有利于一级市场的繁荣,有利于刺激住房消费,缓解交通拥堵。
尽管2003年取消了已购公房上市交易分成,降低了补交土地收益的标准,存量住房交易量比预期的交易量仍然偏小。
一是制约存量住房交易的体制性、市场性因素依然存在,中央在京单位已购公房上市仍然要进行超标审批;
二是没有建立便于买卖双方便捷交易的有形市场,买卖双方难以找到交易的对象,委托中介公司又不放心,反感高收费;
三是没有建立针对二手房买卖便捷有效的住房金融支持体系,二手房个贷办理周期长,中间费用高;
四是管理部门对二手房交易尚无统一的管理办法,信息联网滞后,无法实现远程和跨区交易。
针对这些问题,应取消限制存量房上市交易的看似合理实为不合理的政策性限制,借鉴上海经验,合并税种并降低税赋;
加大政府支持力度,培育和建设有形交易市场,加快信息化建设,实现跨区交易,简化烦琐环节;
推进住房金融创新,建立既符合二手房需要又安全运行的二手房个贷;
整合买卖信息,引导成交价格,实现交易价格合理化。
-全文完-
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