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2000年规范房地产市场
2001年刺激消费,繁荣房地产市场
2003年4月,121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报:
7月,开始集中整顿土地市场。
2004年831大限,加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息
等政策先后出台——标志着宏观调调控开始
2005年3月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面
3月房地产税改革深入——调控触及交易环节
3月国八条出台——调控上升到政治高度(旧国八条)
5月七部委意见——调控加强、细则出台(新国八条)
5月《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场
9月银监会212号文件——收紧房地产信托
10月国税总局重申二手房交纳个税
2006年
4月房贷利率再次上调——调控卷土重来
5月国六条出台——新一轮调控大幕开启
5月国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系
5月国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场
7月未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度
7月建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资
7月108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资
8月土地新政出台——规范土地市场,清查土地违规
8月央行再次加息——宏观调控动用金融手段
8月建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策
9月房地产市场整顿,规范交易秩序
9月完善二手房市场交易管理
2007年
1月建设部规范房地产经纪行业
1月国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始
3月通过《物权法》10月1日起执行
3月央行2007年首度再次加息(全年共计6次加息,10次上调存款准备金)
6月加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热
8月国发〔2007〕24号文件,回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变
9月央行规定以家庭为单位,第2套住房贷款首付不得低于40%,利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为
10月加强土地供应调控,缩短土地开发周期
10月物业税“空转”试点扩至十省市
12月外商投资房地产业限制范围有所扩大
2008年
1月国务院重拳打击囤地。
二,宏观调控政策出台作用。
1,面对出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热现象,中央和国务院1993年6月果断出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》(6号文),从紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序,迅速摧毁了这些地区的房地产泡沫。
2,2003年是中国房地产市场发展至为关键的一年,房改释放了大量的市场需求,拉动房地产投资迅猛发展。
但是,不少地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题,央行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范。
由于认识上的局限性,当时的国务院没有能够总揽全局,全面把握房地产问题。
在遭到来自房地产开发商的激烈抗议之后,国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文),这一与121号文件出发点完全相左的文件,被建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。
基于一个全新的判断,18号文将房地产业定性为“促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展”,“已经成为国民经济的支柱产业”。
这在房地产开发商当中,引起了一片欢呼,称“中国房地产将迎来新的春天”。
3,2004-旨在“规范”房地产市场。
在18号文件的基础上,此后一段时期国家各部委下发的调控政策都围绕“规范房地产市场”展开。
2004年3月继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后,国土资源部、监察部联合下发了71号令,要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察,各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,否则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。
对8月31日后仍以历史遗留问题为由,采用协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处。
此举是中央ZF从土地供给上抑制房地产过热的又一举措,被业界称之为“831大限”。
2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》,规定建筑商不得为开发商垫资建楼,开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%,购房者的月供房款不得超过收入的50%,这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。
2004年10月29日,央行十年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息,加息意味着购房的贷款成本增加。
这也意味着经过反复的深思熟虑之后,央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。
4,2005-调控在摸索中前进。
2005年年初,针对房价上涨过快的现象,国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。
2005年3月26日,国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》,业内将其称之为“国八条”。
其将稳定房价提高到了政治高度。
2005年4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时,着重分析当前房地产市场形势,研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。
并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”,即“新八条”。
2005年5月11日,继“国八条”、“新八条”之后,国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,中央这一系列调控房地产市场的措施,被业内形象的称之为“组合拳”。
总的说来,2005年的房地产调控没有达到预期的目的,不仅没有解决需求的问题,反倒一定程度上让供给受到了抑制。
当政策效应过后,房价并没有如预期中那样降低,这时就会有更多消费者加入购房大军中,造成因为延缓积压后的“井喷”现象,进一步抬高了房价。
5,2006-方向偏颇,“一边调控一边涨”。
2006年5月17日,国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”),再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。
随后《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》<
165号文件>
、《关于建立国家土地监督察制度有关问题的通知》(国办发<
2006>
150号)、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(166号文件)、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文件)、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件)、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件相继出台;
同时,央行两次加息,要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施密集出台。
6,2007-转变思路调整方向。
政策调控延续到2007年,除了落实前几年出台的各项措施外,政策再次完善。
2007年1月16日,国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作为年内针对房地产行业的第一道政策,预示着房地产行业的调控再度升温。
以此为标志,其实已经拉开了2007年调控的序幕。
2007年8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号),使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能,政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变,即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,建立梯级住房保障体系,实行住房分类供应体制。
2007年6月11日,商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。
2007年8月21日,中国人民银行下发《关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》,规定从2007年8月22日起,上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。
直到2007年9月29日,央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文),政策要求:
对于贷款购买第二套房,首付不低于四成,利率为基准利率的1.1倍;
不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷;
严格房地产开发贷款,项目资本金不达35%,不得发放贷款等。
12月11日又下发了《补充通知》(452号文),明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数,并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住住房贷款政策执行”,同时,已利用住房公积金贷款购房的家庭,再次向商业银行申请住房贷款时,也按照前述规定执行。
从稳定房价角度来说,359号文具有积极的意义;
对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求,降低投资性购房对房价的推动力。
至此,高烧不退的全国房地产市场从开发到消费过程中的投机热,才开始出现了逆转的迹象。
这个文件的执行,立刻引发了许多城市大面积的“退房潮”,导致包括北京、深圳等大城市房地产中介大量关闭门店,成为全国楼市投机大降温的重要信号。
2007年12月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》,有助于进一步加强及完善了土地管理,这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑,可以进一步释放闲置土地,增加商品房的供应。
7,2008初调控力度继续加强。
2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号),围绕土地问题展开,却“意在房价”,房地产市场的“政策市”时代正在来临。
国家对房地产进行调控的目的是给过热的房地产市场降温,而不是打压。
8,2008下半年面对房地产市场低迷的经济形势,中央政府全面启动刺激楼市复苏新政。
中国政府刺激楼市复苏新政全面启动。
10月22日,中国人民银行决定自10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;
最低首付款比例调整为20%。
个人住房公积金贷款利率将全面下调,其中,5年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%,5年期以上由现行的4.86%调整为4.59%,分别下调0.27个百分点。
央行指出,金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。
央行规定,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;
对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。
另据财政部网站发布的消息称,从2008年11月1日起,个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点;
购房契税税率下调至1%。
另外,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;
对个人销售或购买住房暂免征收印花税;
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
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