昆明南亚风情第一城营销方式研究报告Word下载.docx
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3、项目定位——省级中央商业特区
Ø
由友好复合的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型国际化都市城市综合体。
以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设的现代城市商业、商务中心区。
集高端商业、商务、住宅和生态水岸环境于一体、满足现代化城市生活理念的全明星建筑联邦。
二、功能业态规划
1、功能业态规划
南亚风情第壹城以零售商业、酒店、SOHO和商务办公的大型商业中心体量,打造面向东南亚的国际化商业中心,辐射整个昆明乃至云南地区人群,实现一站式集中消费。
通过与主力店、次主力店、主力商铺的沟通,布置以下商业主题:
1)、白金五星级酒店(同美国豪生酒店签约)
2)、写字楼(A、B座168米5A甲级写字楼)
3)、主力百货店(大洋百货即将签约)
4)、SHOPPINGMALL――位于A1地块,集品牌专卖、休闲购物、影院、电玩娱乐、图书音像、美容美体、简餐、轻食等业态,包含以下内容:
多功能白金五星级影院、超市大卖场
(家乐福、保利影院已经签约)
(即将签约的有:
百盛餐饮集团(肯德基、必胜客)、麦当劳、BreadTalk(中国)、谭鱼头、香港利丰集团、香港I·
T集团、哈根达斯(中国)有限公司以、苏宁电器、国美电器、港都家具等)
5)、地下商业街(中央商业广场)
6)、南亚风情街区(南亚第一商业大道)
7)、主题商业街(星河左岸、南亚路、星河PUB街)
8)、社区配套商业街
9)、SOHO公寓、高档住宅
项目业态分布图
2、产品业态配比
产品业态配比表
业态
主题业态
面积
百分比
商业
StreetMall(含家乐福、保利影院)
98000
13.96%
267000
38.03%
主力百货(大洋百货)
40000
5.70%
南亚风情园
24000
3.42%
商业广场(含地下商业街)
30000
4.27%
家居、数码
32000
4.56%
临街商业
(南亚路、星河PUB街、星河左岸)
43000
6.13%
办公
A、B座写字楼
96000
13.68%
酒店
超白金五星级酒店
50000
7.12%
住宅
公寓
289000
41.17%
246000
35.04%
地上面积小计
702000
地下面积
2675个车位(两层)
276000
合计
978000
三、具体业态规划规划
南亚风情商业广场9.8万㎡南亚风情第壹StreetMall(中央休憩式商业街区),3万㎡的中央广场,5万㎡的豪廷酒店,4万㎡的主力百货,2.4万㎡南亚风情园,六大主题商业街区(中央广场、南亚路、掌门地带、南亚商业第一大道、星河PUB街、星河左岸)
1、七彩云南豪廷大酒店(白金五星级酒店)
总建筑面积7.7万㎡,其中酒店5万㎡,客房总数四百间,酒店由美国豪生国际酒店集团旗下白金五星级“豪廷”品牌全权管理,酒店的6-7层经营原南亚风情园的怡心园餐厅、温泉SPA、一代天娇夜总会、庆沣祥茶庄等,其中酒店5层为1万平米的大型会议中心,共有19个不同规格的会议厅。
2、南亚第壹MALL
建筑面积:
9.8万㎡,地下一层为家乐福超市(总面积2.1万㎡),地下1-4层为品牌、轻食为主的零售业态,5层为大型餐饮,6-7层为娱乐为主的五星级保利电影院、电玩、KTV,其中保利电影院总面积6300㎡,设有6个放映厅,1900个座位。
楼层业态分布图
1F商业业态分布
2F商业业态分布
3F商业业态分布
4F商业业态分布
5F商业业态分布
6F商业业态分布
7F商业业态分布
商业效果图
3、主力百货:
位于B1地块,建筑面积4万㎡,以大体量、大层面的优势,给予顶级品牌完美的释放空间。
初步意向由国际著名大型百货品牌企业大洋百货经营。
4、地下商业街
中央商业广场
总面积3万平米,由东南亚风格的3层半独立建筑和东南亚特色的大门、广场组成,通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通,下沉式商业街与家乐福超市和B地块的主力百货地下超市连接。
经营业态以品牌旗舰店、旅游商品、特色情调餐厅为主,形成特色浓郁的核心商业街区。
5、南亚风情街区(南亚第一商业大道、掌门地带)
掌门地带
充满激情的城市运动广场,设置滑板、街舞等项目,是时尚酷文化的绚彩舞台。
围绕掌门地带周边,将形成运动、休闲等青春悦动品牌商业的汇集地。
南亚第壹商业大道
东连七彩云南豪廷大酒店,西接热闹时尚的掌门地带,将豪廷大酒店、南亚风情园、精品百货、休闲街、南亚第一国际、中央商业广场、家庭生活馆、数码城、南亚第一MALL、掌门地带等有机地串联在一起,并连接南亚路、星河PUB街、广场路、星河左岸、广场路。
是充分满足城市生活需求的核心商业街。
家庭生活馆:
2.3万㎡;
数码广场:
8300㎡;
6、主题商业街(星河左岸、南亚路、星河PUB街)
南亚路
引入银行、证券、保险、电信等机构,打造区域化的金融中心
星河左岸
临街商铺和住宅底商(1-2层),沿采莲河定向设计酒吧、咖啡馆、冷饮、茶庄、美容纤体等休闲业态商铺。
星河PUB街
临街2层商铺和住宅底商,引入采莲河水,形成水城风情街区,业态以酒吧、特色餐饮、演艺厅为主,体现昆明城市文化物质。
7、5A甲级写字楼:
(A、B座)
A、B座总建筑面积9.6万㎡,其中A座高168米,共36层。
8、SOHO公寓、高档住宅
SOHO公寓
建筑面积4.3万㎡,户型面积60-150平米,专为城市上进阶层定制的个性化商务、商业、家居多功能百变空间,与国际潮流同步。
高档住宅(南亚星辰、南亚星河、南亚星光)
南亚星辰
以芭担雅风情的建筑元素绿化景观,总建筑面积7.2万㎡
南亚星河
以海派建筑风格,总建筑面积9.6万㎡
南亚星光
现代欧式建筑风格,总建筑面积7.8万㎡
四、交通景观组织
1、垂直交通系统
27.6万平米的两层地下空间,整体开挖、分片实施,布局3.8万平米的地下商场和4675停车位,15个车库出入口,形成畅通的地下交通网,并预留了城市轨道交通的接口。
为了提高地下交通的使用效率,增强方向感和安全感,停车场引进世界先进技术,设置了高科技的行车、停车、导引和垂直交通系统,实现真正意义上的一站式生活圈。
2、人性化交通组织系统
在城市道路以外,基地内新增加多条内部通道,实现了高密度的路网格局。
考虑商业中心人车之间的关系,内部路又分为车行、混行和步行三类道路。
高效组织公共交通。
主要道路上预留港湾式停靠公交站,与步行系统无缝衔接。
3、立体景观系统
地面绿化为点、线、面结合方式,形成由中央广场、掌门地带、滨河公园、社区园林等大面积块状绿地为主导,营造丰富的、有层次的绿化景观空间,打造绿色建筑群。
形成特色商业风情轴线、人文风情轴线、生态观光景观轴线。
五、项目产品开发策略
1、项目定位为省级城市综合体,因此在产品业态配比较为丰富,集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体;
2、商业业态及规划按吃、住、购、玩的一站式消费模式组合,分别规划了酒店、百货、零售、餐饮、家居、休闲、娱乐等,以实现一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务等商业消费模式;
3、商业规划及人流动线组织合理,规划中将项目最好的位置让给了集中商业,并在人流较集中的区域规划了商业广场聚集人气。
通过特色商业内街和主题商业内街的规划将人流向项目内部引导,增大商业规划面积,最大化提升内部商业的价值。
4、产品规划主次分别
住宅办公酒店
六、项目运营策略:
1、商业招商策略
拔高项目形象及档次
有针对性并通过对国际、国内大型一线品牌商业、酒店的招商,使项目国际化、品质化,拔高项目形象及档次。
提升产品溢价能力
首先整合招商资源引入国内知名招商公司(北京汉博)进行招商先行,,通过大型品牌商业的商业资源及品牌号召力,使项目形成未来的商业中心,使消费者看到项目未来的升值潜力及价值,增强消费者的购买信心,提升产品的溢价能力。
(通过对主力店的引入吸引消费人流,提升临街商铺的价值,并通过提高临街商业的售价返补在引入主力店时的短期利益损失)
优先、优质招商,核心业态核心品牌
在项目启动时,优先对国际品牌、国内知名一线品牌招商,根据业态规划及组合,做到项目核心业态都有核心品牌商家,使项目一亮相就备受市场关注。
2、自身商业资源整合
诺仕达集团有多年的商业经营经验(如餐饮、珠宝、娱乐、茶、旅游等),商业资源及客户较丰富,使南亚风情第一城具备了一定的商业运营基础,积累了一定的商业品牌。
3、外部资源整合
从项目设计到商业规划、招商代理、商业运营策略、广告策略及平面设计、广告影视制作、物业管理都聘请国内一线知名公司,进行团队合作。
一开始使项目在设计、招商、销售、推广、管理等方面建立一个较好的资源平台,确保项目运作成功。
同时项目成功列为昆明市及西山区城中村重点改造项目。
争取取得昆明市政府、区政府对项目的支持,并在项目各个重要活动及节点均邀请到市政府领导、市委宣传部领导、行业专家到场为项目宣传造势,提升项目在昆明各界的影响力及知名度。
七、营销推广策略
1、推广脉络
2009-11-12
从亚太财经名嘴、凤凰卫视著名主持人曾子墨携手众多世界著名品牌齐聚昆明,签约入驻到房展会南亚风情·
第壹城开始正式招募诺仕达“财富会”会员。
11月12日精装样板间又将向客户开放鉴赏。
2009-10-28至11-01
秋季房交会亮相并招募“财富会”会员
2009-10-23
南亚风情第壹城.南亚星辰苑预售证办理
2009-10-22
10月22日,南亚风情第壹城举行全球品牌签约仪式。
届时将邀亚太财经名嘴、凤凰卫视著名主持人曾子墨到场,携手众多世界著名品牌齐聚昆明,签驻南亚风情第壹城。
2009-10-21
售楼部重新装修后开放
2009-09-18
南亚风情·
第壹城举行媒体见面会。
昆明市委常委、常务副市长李文荣出席并讲话。
2009-06-18
进行一个老业主回馈活动,以前购买原南亚风情园认购卡的老业主,可以享受多重优惠。
2009-05-18
南亚风情第一城目前进行一个老业主回馈活动,以前购买原南亚风情园认购卡的老业主,可以享受多重优惠,预计6月份售楼部开放。
2009-04-24—28
2009年春季房交会南亚风情·
第壹城亮相
2009-04-15
售楼部开放
2008-09
南亚风情园停业拆除
2、营销推广策略
1)、推广思路特点
以大盘的模式进行持续的强力推广,保证市场的较高持续关注度;
以商业地产的成功招商,提升整盘的气势和品位,带动住宅地产,方式类似“顺城”;
核心广告语进行长期强力宣传,并且以形象概念为主,形成统一而深刻的印象,避开了常规的区位、地段等的宣传;
整体广告调性以时尚、灵动为主,为其商业宣传奠定了较好的基础;
整体推广渠道,主次明显,主要依赖强势媒体和高品位媒体;
2)、各阶段推广主题(自9月初推广开始起)
第一阶段(9月上旬—9月中旬):
这不是梦,这是即将到来的日子;
这里是昆明的巴黎,这里是昆明的曼哈顿,这里是昆明的香港。
第二阶段(9月下旬):
2009,世界在此。
第三阶段(10上旬—10月中旬):
与世界一起赚动昆明
第四阶段(10月下旬):
项目认筹,世界名商签驻
3)、推广方式
报纸方面以春城晚报为主打,其他报纸进行配合,并且全部以特殊版为主要投放渠道;
以新闻性的报道进行软文炒作,增强文章的可信度;
以黄金位置及黄金时段的电视、网络等进行强势宣传;
由市委宣传部主办,邀请入住商家总裁级人物进行论坛和新闻发布会,引起舆论焦点;
3)、推广媒介及费用
●报纸
月投放版数
月花费金额(元)
春城晚报
10
850000
都市时报
6
450000
云南信息报
4
232000
生活新报
3
160000
●电视
日投放次数
(不含重播)
云南电视台
9
500000
昆明电视台
35
560000
●网络
投放方式
搜房网
首页封条
65000
新浪房网
焦点房网
60000
以上三项共计月宣传推广费用为2942000元。
八、项目销售策略
1、销售策略
2009年4月15日开发及春季房交会的亮相展示先期积累客户,并进行产品测试,2009年9月通过媒体见面会开始启动新的项目推广,2009年10月22日全球品牌签约仪式及城市高峰论坛全面引爆项目,将项目推升至国际商业中心。
为接下来的住宅商铺售卡的做铺垫。
现阶段进行诺仕达会员招募中,诺仕达会员卡20000万元/张,开盘优惠1%。
房交会开售,11月3日截止售卡。
会员卡转认购卡,另需交纳部分资金,增加优惠幅度未定,转认购卡时间也未定。
会员卡可在诺仕达旗下的任何企业享有优惠,也可在南亚风情第壹城的商家享有优惠。
11月12日南亚风情·
第壹城样板房将正式对外开放,共开放6套样板房,其中3套为住宅,3套为SOHO。
三套住宅分别为113平米3室2厅2卫户型、128平米3室2厅2卫户型和98平米3室2厅2卫户型;
两间60平米SOHO分别装修为男性、女性两种风格;
此外还有一套120平米的SOHO办公。
2、价格策略
住宅:
预计先售南亚星辰和南亚星光,户型面积59-190平米,预计均价7600元/平米,12月6日开盘。
临街商铺:
面积200-1000平米,1-3层,一层商铺价格60000元/平米,商铺最低总价800万/间。
2009年11月17日
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