中海国际社区邻里中心定位文档格式.docx
- 文档编号:16754176
- 上传时间:2022-11-25
- 格式:DOCX
- 页数:20
- 大小:256.72KB
中海国际社区邻里中心定位文档格式.docx
《中海国际社区邻里中心定位文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中海国际社区邻里中心定位文档格式.docx(20页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
1991年开始,建屋发展局集多年实践经验推行了新模式的邻里中心,新邻里中心与组屋分开,均为独立式建筑,从而提高了组屋住户的生活质量,提高了城市的环境质量。
建屋发展局还对邻里中心选址、与住宅的配置比例、业态组合、商品档次、必备功能等作出了规划。
3、新加坡公共设施配置标准
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000套住户,
1.27m2对1单位组屋配置
6000—8000套住户,
按1.27m2对1单位
组屋配置
1000—1200套住户,
按1.27m2对1单位组屋配置
商品档次
高档消费
中档消费
生活必须
必备功能
娱乐设施、银行、
邮政局、超级市场、
百货公司及高档商品、
商店、餐馆、快餐店
诊疗所及牙医、面包店、文具店、
中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。
典型的邻里中心包含35个商店、2个食阁、1个超级市场、1个菜市场、1—2台自动提款机。
普通日用商店和餐厅
二、苏州工业园邻里中心
邻里中心是苏州工业园区在第三产业和公益事业及其经营管理方面借鉴新加坡经验而创造的一种新颖的社区服务形态,也是国内最早最成功的邻里中心。
苏州工业园的邻里中心以全方位、多功能、各层次的综合性社区商业服务业为发展主线,并按照邻里中心规划先行原则,在园区内规划了17个邻里中心,目前已成功运营了四个综合性商业服务中心:
湖东大厦、新城大厦、邻里贵都大厦和师惠大厦。
⏹
图1:
苏州工业园邻里中心外观示意
1、苏州工业园邻里中心发展模式
服务理念:
以12项必备功能为基础,让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”,服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。
物业形态:
综合型大厦,层数大多为四层(新城大厦及贵都大厦)。
配置标准:
按2万人组团配置一个邻里中心标准规划,2万人组团一般有5、6个住宅小区,辐射直径为0.5-1.5公里,面积按1000-1500m2/千人配置。
业态定位:
80%以服务业为主,其中40%-50%为餐饮业。
12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。
运营管理:
功能定位在先,招商紧随其后,再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。
销售模式:
三权分离,承诺投资回报的产权式商铺销售模式。
招商政策:
主要针对品牌连锁商家。
开发成本加物业费的低租金吸引经营者。
容量补足:
主要以写字楼、酒店等商务型物业补足容量。
2、苏州工业园四大邻里中心比较
楼盘名
新城大厦
贵都大厦
师惠大厦
湖东大厦
总建筑面积
21600m2
11000m2
12300m2
30000m2
服务人口2万人
层数
4层
特色业种
健身俱乐部、小吃街
3-4F为写字楼
邻里假日酒店、
新型菜场、
特色餐饮
家电零售、家装配套、
汽车展销、7000m2
美食大楼、2500m2菜场;
商业、金融和中介服务三条街
停车场
6000m2
3500m2
三、上海联洋社区邻里中心
上海联洋社区总建筑面积250万m2,社区配套服务面积为30万m2,其中商业面积占10万m2。
联洋邻里中心设有大型综合商业中心(SHOPPINGMALL),占地50920m2,总建筑面积71300m2。
图2:
上海联洋社区邻里中心示意
街区商业及综合型大厦,层数三层。
面积按1400m2/千人配置。
以核心SHOPPINGMALl为中心,主力店有联华生鲜超市、4000m2意大利商品展示中心、1.7万m2LAYA俱乐部及1300m2室内溜冰
招商优惠政策:
由于租赁情况不佳,推出了局部两年免租等极大的优惠条件
经营情况:
较为冷清,还有近2/3的商业面积未租赁。
该社区邻里中心为一失败项目,在各个方面的不合理值得本项目发展借鉴:
⏹规划失败:
商业的通道及进出口设计不合理,通道宽度太窄(仅5米),自行车库规划位置不合理,阻碍行人通行。
⏹开发进度失败:
联洋社区邻里中心开发时间超前于住宅开发进度,造成了大面积空置现象。
商业的开发进度应随整体住宅项目的开发进度及入住人口的实际情况适时控制。
四、成都邻里中心
成都目前还没有真正意义上的社区邻里中心,类似于邻里中心的社区基础商业主要分布于以下几种物业:
街区商业:
规划条件限制了开发商在开发住宅用地时必须有商业配套,以此来保证居民的基本生活。
街区商业有着易分割、独立性强、自主性强、易管理、易销售等优势,已成为了开发商追求盈利及资金迅速回笼的最常用的商业开发模式,也是成都最主要的基础商业的物业形态。
由于商业街大多缺乏统一管理及规划,业主自主性强,导致了成都的基础商业配置不齐全,且十分零散局面。
会所:
是小区居民交流、活动、休闲的社区公共场所,以方便业主为出发点,是社区基础配套之一,由于规模及服务人口的限制,无法为小区居民提供完整的社区服务,有60%以上会所目前处于亏损状态。
成都邻里中心案例——罗马假日广场:
Ø
罗马假日广场位于成都市一环路南段与高升桥东路交汇处。
该商业物业是成都市最早推出的邻里购物中心,一经推出,便火爆发售。
但是,由于街区划分的短视,虽然好又多有旺盛的人流,但临街的商铺却不能很好地利用这一资源,使得现有的商铺经营状况惨淡。
成都邻里中心案例——玉林生活广场:
在开发之时,玉林生活广场定位是玉林社区唯一的一个高档次邻里型购物中心概念,改变传统的小门面经营模式,服务社区邻里生活。
但实际的情况,玉林生活广场成为集餐饮、娱乐、休闲、购物与办公为一体的欧式风情的超大街区式邻里型购物中心。
五、案例分析借鉴
邻里中心作用:
邻里中心是一个区域或组团的基础商业,解决了新兴住区基础配套难题,优化了住区与商业矛盾,还能带动物业的攀升。
邻里中心大多按人口配置,通常按6000-8000户或2万人组团配置一个邻里中心,沿海城市的邻里中心面积配置标准为1000-1500m2/千人,由于成都经济、人均收入及消费均不及沿海城市,成都的面积配置标准应在此基础上略微降低,建议按850m2/千人配置,辐射直径为0.5-1.5公里。
综合型大厦(内街外廊建筑)或街区型建筑,层数不超过四层,应注重人流导入及交通动线规划。
功能定位:
应结合商业、文化、体育、卫生、教育于一体,并以80%服务业为主(其中40-50%为餐饮业)。
开发时序:
应随整体住宅项目的开发进度及入住人口的实际情况适时控制,避免出现上海联洋社区邻里中心大面积空置现象。
图3:
邻里中心功能设置示意
运营模式:
已突破原有初始阶段的社区服务模式,上升到了一种以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、由房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。
以三权分离为核心,导入功能定位及城市规划理念,招商紧随其后,再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。
招商模式:
以低租金及优惠招商政策吸引商家。
结合成都地缘特征,建议本案邻里中心可以采用包租(承诺投资回报)+旗舰带动型的销售模式。
在商业容量无法做到控规最大指标时,可以采用写字楼、酒店、商务公寓等商务型物业补足容量。
第二部分项目邻里中心定位
一、项目邻里中心开发概述
成为住区基本配套,以满足社区居民日常生活为主
提升住区品质,解决居住环境与商业的矛盾
将本案的商业做强,让商业价值最大化
二、项目邻里中心定位
1、公共设施分级考虑
可考虑将项目的公共设施分为三级
第一级是城镇中心,面向4万户家庭左右,对应物业为项目沿沿西线的公建配套,档次高档,是高新区的城市客厅,发展目标是提升住宅价值
第二级是邻里中心,面向6千户家庭左右,对应物业是住区内的两个公建配套集中地,档次较为中档,发展目标既考虑提升住宅价值,又考虑提供生活方便
第三级是邻里商店,面向人口1000-1200户,对应物业为邻里中心的商店和餐饮,以及街区其他商业
2、邻里中心整体定位
在以上分级定位基础上,则项目邻里中心可定位为:
以社区居民为主要目标客户群的、以中档经营内容为主的,兼顾提升社区价值和提供生活方便两种属性的综合性物业
在这样一种定位下,则项目的商圈辐射范围可界定为:
核心商圈:
以服务本案住区为主,辐射直径0.5公里以内,服务人口约2.5万人。
次级商圈:
以服务区域住区居民为主,特别以高新西区居民为主,辐射范围为1公里以内,服务人口约3万人。
3、邻里中心需求总量估算
地块可实现的最大规模:
27761.6m2(控规最大指标计算)
市场需求规模研究
♦沿海城市的邻里中心面积配置标准为1000-1500m2/千人,由于成都经济、人均收入及消费均不及沿海城市,成都的面积配置标准应在此基础上略微降低,建议按800-900m2/千人配置,本区域内居住人口按三万人计算,邻里中心面积应在2.55万平米左右。
♦由于桐梓林板块与本案在地缘、档次、目标客户群体等方面有着相似性,桐梓林板块商业可以为邻里中心研究提供支撑。
(尺度2005年1月历史数据)
桐梓林业态种类:
32类
桐梓林业态总数:
319个
桐梓林业态总面积:
54384m2
业态面积排名
排名
业种
面积
比率
业态个数排名
个数
1
餐饮
18920
35%
服饰鞋帽
113
2
7908
15%
36
3
茶楼
7210
13%
美容/美发
25
4
休闲娱乐
4560
8%
家居/装修/装饰品
21
5
2690
5%
19
6
保健/浴足
2300
4%
房产中介
13
7
维修
1915
8
综合百货
1700
3%
9
1205
2%
10
汽车销售
840
副食品
桐梓林板块是城南高档住宅集中区域,板块内部的居民收入水平普遍较高,消费能力普遍很强,这对梓桐林商业形成了一个强有力的支撑,桐梓林板块是城南社区型商业中心。
片区商业业态都是以服务周边居民为目的,社区商业特点突出,中高档餐饮、茶楼、休闲娱乐及精品服饰鞋帽是桐梓林商业的主要业种。
中高档餐饮业是桐梓林片区支柱性业种,其辐射的区域是大成都范围,由于本案邻里中心餐饮辐射范围无法与桐梓林相比,只选取服务于区域社区商业的餐饮业,即桐梓林餐饮业30%计算,桐梓林服务于社区商业的总面积约为41140m2,按辐射区域人口5万人计算,其人均商业面积约为0.82m2。
本区域居住人口按三万人计算,本案邻里中心商业面积最多不超过2.46万平米。
桐梓林位于城市人口密集区,商业辐射范围更大,且商业形态以沿街商业为主,新兴区域商业应略小于成熟区域,建议本案邻里中心商业面积约为2万平米。
4、项目邻里中心开发规模
容量建议:
按地块可实现最大容量建设,即27761.6平米
纯商业容量建议:
约2万平米(含会所)
最大容量与纯商业容量差异:
约7761.6平米,建议用商务公寓等商务型物业补足容量差异。
5、本案邻里中心基本业态定位
6、项目邻里中心必备的12项功能示意
7、项目邻里中心经营内容定位
主营业态
经营内容
规模
品牌商家
超市
副食品、日杂用品
1000-2000㎡
新一佳、红旗、互惠等
菜市场
蔬菜、肉类、禽蛋、水产,粮油、干货、水果、冷冻食品
1500-2000㎡
医疗卫生
诊所、中西药店、牙医
100-200㎡
同仁堂、德仁堂、唐牙科等
银行
银行1-3家或提款机2个
200-300㎡
建行、中国银行、工行等
文化用品
书店、文具用品店、音像制品店(VCD租赁店)
150-200㎡
新华书店、文轩书店等
邮政
快递、汇款、包裹、信件、鲜花等
50-100㎡
中国邮政、宅急送等
维修店
换锁、配钥匙、刻印、鞋子修理店、家居维修店等
10-50㎡
5-10维修店等
洗衣房
清洁、熨汤及服饰修改
4-8家,美国布兰奇等
美容美发
美发、美容美体SPA店、减肥中心
50-500㎡
流行前线、佐登妮丝、箩娅蒂丝纤丝鸟减肥纤体中心等
社区活动
中心
棋牌室、老年活动中心、培训班(儿童语数外培训、成人外语培训、网球培训、老年培训中心等)
1000㎡
——
早餐店、小吃店、快餐店、特色餐饮
30-1000㎡
必胜客、肯德基、麦当劳、德克士、龙抄手、钟水饺、叶抄手、巴西烤肉、日本料理等
KTV量贩、网吧、健身房、咖啡店、茶楼、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等
100-1000㎡
吸引力、浩沙健身俱乐部、良木缘咖啡、半打啤酒馆、何日君、富侨保健等
生活服务
鲜花礼品、摄像彩扩店、西点店、日用杂品店
特百惠、科达、玛萨面包等
家居配套
家居饰品店、装饰材料店、灯具店、五金店、水族用品店、
30-100㎡
10-20家。
第三部分项目邻里开发建议
一、两个邻里中心分别定位
楼层
启动区邻里中心
8号地块邻里中心
1F
超市、净菜市场、邮局、银行、干洗店、药店、维修店、诊所、时尚服饰店、品牌服饰店、运动服饰店、鞋店、书店、礼品店、小饰品店、文体用品店、花店、化妆品店、眼镜店、连锁早餐店、药店、彩扩店、中介等
超市、农贸市场、邮局、银行、干洗店、药店、维修店、诊所、时尚服饰店、品牌服饰店、运动服饰店、鞋店、书店、礼品店、小饰品店、文体用品店、花店、化妆品店、眼镜店、名小吃、洋快餐、品牌快餐店、连锁早餐店、药店、彩扩店、中介等
2F
美食广场(特色中餐、特色火锅、名小吃、洋快餐、品牌快餐店)、水吧、咖啡吧、美容美发美体中心、大型网吧等
娱乐广场(特色酒吧、水吧、咖啡吧、陶吧、书吧等)美容美发美体中心、大型网吧、特色餐饮、大中型餐饮等
3F
会所(乒乓球室、台球室、攀岩璧、棋牌室、保龄球、老年活动中心、儿童及成人教育为主培训班)、KTV量贩歌城、洗浴中心、浴足保健
会所(恒温游泳池,高级健身中心,高尔夫推杆练习室,沙弧球,高级俱乐部如高尔夫球、网球、汽车、旅游等)、KTV量贩歌城、洗浴中心、浴足保健
4-5F
商务公寓,屋顶为景观游泳池
商务公寓,屋顶设网球场
二、酒店式公寓开发可行性研究
案例研究:
苏州工业园邻里中心的补充产品为写字楼及酒店;
成都蓝色港湾在裙楼租售情况不佳时将其3-4F改为小户型商务公寓,销售情况良好。
邻里中心或商业补充产品:
主要以写字楼、酒店、商务公寓等商务型物业为主。
本案补充产品形态选择:
由于本案已规划有四星级酒店及写字楼,若选择酒店及写字楼作为邻里中心的补充产品则会与其重叠,商务公寓具有居住、商务、家庭旅社等多重属性,产品综合型功能更强,尺度建议邻里中心补充产品为酒店式公寓。
三、酒店式公寓定位
户型面积:
以30-60平米的小户型为主,建议面积不超过60平米。
目标客户群体:
♦投资者:
以30-40岁年龄段为主,主要看重区域投资价值。
♦居住型客户:
以22-30岁年龄段为主,以高新西区工作白领阶层为主。
♦商务型客户:
以小型企业为主,行业主要以高新西区企业配套型行业为主。
♦家庭旅馆经营者:
蓝色加勒比及花样年华·
梦想家等小户型项目均有业主购买后用于经营家庭旅馆,主要租赁给在成都短暂停留的外地游客及商务人士。
四、启动区邻里中心物业定位
建议以将街道办事处用地、公共服务设施用地、农贸市场用地进行统一规划,建议邻里中心以街区建筑为主。
层数:
总体四层,局部五层
空间设计原则:
商业空间的步行化、休闲化、个性化、在有限空间的利益最大化。
旗舰店带动原则:
注重超市及新型菜场等主力店规划,着重依托主力店带动邻里中心整体人气及商气。
内部交通动线设计:
着重通过庭院式景观节点对内部人流的有效导向。
五、邻里中心开发序列
☐一次规划
项目的两个邻里中心一次性规划设计
项目内部控规要求建立的街道办事处,派出所等纳入5号地块的邻里中心整体规划;
项目的健身中心等业态一次性规划;
项目邻里中心与街区商业以及景观中轴商业一次性规划设计;
☐分期开发
项目一次性规划设计完成邻里中心分期开发,其中5号地块内的邻里中心纳入启动区开发;
项目启动区邻里中心内的开发也可分期开发;
街道办事处、派出所、净菜中心等作为第一批次开发物业;
项目健身中心等部分用地可在规划中体现,但是绿化预留用地,在项目后期进行开发;
启动区的酒店式公寓可先根据市场需求进行部分开发与部分精装修,根据市场需求以及项目后期的带动进行适度面积的开发;
☐首先开发内容
邻里中心应立足于满足首期居民的基本生活需要,对项目住宅有部分价值的提升;
同时应满足首期经营需要,不应长期大面积的空置;
因此:
邻里中心的开发建议遵循以下原则:
先期开发5号地块的邻里中心;
5号地块邻里中心应按照街道办事处、派出所、净菜中心、小超市、酒店式公寓等序列进行开发;
5号地块内规划的临街门面形式的商铺,规划经营美发美容、健身中心等业态的物业应先根据规划预留用地,后期根据市场需求进行适度的开发;
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 国际 社区 邻里 中心 定位