南湖文化产业园项目可行性研究报告Word下载.docx
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荆州市金聚文化产业中心业务单一,主要从事演出服务。
荆州市图书城有图书、广告、特色教育培训业务,环境杂乱,未形成规模。
(四)SWOT分析
1、内部因素(SW)
优势(strengths)
拥有一支经验丰富的租赁资产管理团队,有规范的租赁资产管理制度和运营方法,丰富的合同议价、签订、管理经验。
劣势(weaknesses)
缺乏市场营销人才,专业管理团队,现有人员对文化产业了解很少。
2、外部因素(OT)
机遇(opportunities)
荆州城区没有一家形成规模经营的综合性文化产业园。
威胁(threats)
荆州市文化产业企业规模较小,且经营地点分散,上下游企业无抱团取暖意识。
(五)市场预测
经与荆州市几家较大广告公司接触,已有数家广告公司有意入驻南湖文化产业园,可以以此为基础引进其他广告企业,逐步形成“产供销”一体的广告业务经营模式。
因园区附近拥有锦江宝坻、一棉宿舍区,居民约有8万人,特色素质教育、学龄教育培训需求也非常大,培训业务也可以成为园区收入一大来源。
即使相关文化产业建园初期达不到预期,也可以通过出租土地、房屋弥补收益。
三、营销策略
(一)经营模式
1、出租资产
将园区建筑物划分区域,分别出租给文化传媒、广告企业和教育培训单位,收取租金。
租金收入与原物流园相比较差别不大,效益稳定。
2、出租、自营结合
将部分建筑物出租给文化传媒、广告企业和教育培训单位,收取租金。
而生活、商业设施由自己投资,自主经营。
这种方式存在一定风险,但效益稳定,发展空间较大。
文化产业园拟采用第二种经营模式。
(二)功能分区
1、板块划分原则
以产业功能板块、办公总部研发创意板块、文化会展板块、生活服务板块为功能分区和产业组团原则,重点发展广告创意设计、制作、媒体发布等全产业链,以及设计产业、绿色包装产业、文化产业集群,集办公、创意、生产、展示、交易等全功能于一体文化产业集聚园区。
2、区域功能(详见南湖文化产业园平面图)
(1)办公总部区
原A区可以直接作为办公楼,不需要大的改动。
(2)文化娱乐中心
原C区、D区可以根据需要拆除隔墙,改建成舞蹈室、乒乓球馆、跆拳道馆等场地。
C区2楼可以改建成健身房。
(3)教育培训中心
原H区2楼、3楼可做教学教室,也可改建成图书馆,阅览室。
(4)广告会展区
原B区可以稍作改动,作为广告会展区。
(5)广告制作中心
原B区2、3楼、E区、F区、G区、I区可以发展成“产供销”一体的广告制作中心。
(6)生活服务中心
原K区、G区、H区因与亚华宝塔湾相邻,一楼可以打通,内外开门,形成对外的门面,可建成咖啡馆、茶社、甜品店等休闲场所。
(三)推广策略
可以通过广告、网络多媒体平台进行宣传推广,也可以通过园区内已入驻的广告公司多渠道进行营销推广。
四、投资估算和资金筹备。
(一)投资概算
序列
设施
建筑面积
(平方米)
改造费用
(万元)
⑴
办公总部区
1950
80
⑵
文化娱乐中心
1496.88
⑶
教育培训中心
1345.86
⑷
广告会展区
415.11
⑸
广告制作中心
4312.72
⑹
生活服务中心
1354.61
⑺
停车场、绿地改造
10
⑻
其他辅助设施(包括收费、监控系统)
33
⑼
改造设施的投资费用(以上合计)
118
⑽
不可预测费⑼*5%
5.9
⑾
开业筹备金
5
投资估算总额:
⑼+⑽+⑾
133.9
(二)融资渠道
项目投资资金来源先行集团公司。
五、组织机构与人力资源配置
职能部门
主要职责
人员配备(人)
经理
全面负责文化产业园。
1
办公室
内部人力资源管理,文件管理,市场营销,绩效考核、教育培训工作。
3
物业科
合同签订、管理,租金收缴,物业管理工作。
2
安保科
安全巡视,物质设备保护,停车场管理。
8
后勤科
设施设备改造,固定资产维修,后勤保障工作。
财务
工商、税务、社保相关工作
合计人数:
18
六、财务分析
(一)收入测算
预测收入
(万元/年)
60
48
43
14
140
50
停车收入
其他业务收入
预估收入总额:
370
(注:
项目收支预测按正常年份测算,此处正常年份是指排除建设筹备期,收支平衡,客户入驻率达80%以上的正常经营年份。
)
(二)支出测算
1、税金及附加(以现行增值税及附加税率测算)
预估收入总额*5.7%=368.74*5.7%=21.01万元/年
2、职工工资及福利费(以现在职工工资标准测算)
预估人员配置人数*2.4万元=18*2.4=43.2万元/年
3、社保费(以现在职工工资标准测算)
预估人员配置人数*0.9万元=18*0.9=16.2万元/年
4、房屋维修费
预估房屋维修费5万元/年
5、水电费
预估房屋维修费15万元/年
6、管理费用(包括办公费、办证费、垃圾清运、劳动保护)预估27万元/年
7、累计折旧(仅考虑此次工程改造项目投资费用,现行税法规定净残值5%,折旧年限不低于20年)
投资估算总额*(1-5%)/20=133.9*(1-5%)/20=6.36万元/年
8、年成本预估金额=21.01+43.2+16.2+5+15+27+6.36=133.77万元/年
(三)投资收益
1、年净收益(以现行企业所得税税率测算)
第一年按入驻率50%预测净收益:
(预估收入-预估成本)*(1-25%)=(370*50%-133.77)*(1-25%)=38.48万元/年;
第二年按入驻率70%预测净收益:
(预估收入-预估成本)*(1-25%)=(370*70%-133.77)*(1-25%)=93.98万元/年;
第三年按入驻率85%预测净收益:
(预估收入-预估成本)*(1-25%)=(370*80%-133.77)*(1-25%)=121.73万元/年;
2、投资收益率(按入驻率80%预测)
正常年份净收益/预估投资总额=121.73/133.9=90.9%
3、静态投资回收期
预估投资总额/(正常年份现金流入量-正常年份现金流出量)=133.9/(370-127.41)=0.55年
如不考虑时间价值,投资可在正常经营年份半年内收回。
七、项目可行性分析结论
南湖文化产业园项目的优点是投资少,收益稳定,人员配置简单,短时间内就可以完成改造创造效益,操作简便易行,缺点是仍以资产出租为主,自营业务较少,与南湖物流园比较收益提升空间不大。
该项目适用于稳健型投资者(Ⅱ类),不适用于冒险型投资者(Ⅲ类)。
从风险可控程度、人力资源管理、投资总额回收时间、财务收支盈利水平上看,该项目具有可行性。
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