南湖文化产业园项目可行性研究报告Word下载.docx

南湖文化产业园项目可行性研究报告Word下载.docx

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荆州市金聚文化产业中心业务单一，主要从事演出服务。

荆州市图书城有图书、广告、特色教育培训业务，环境杂乱，未形成规模。

（四）SWOT分析

1、内部因素（SW）

优势（strengths）

拥有一支经验丰富的租赁资产管理团队，有规范的租赁资产管理制度和运营方法，丰富的合同议价、签订、管理经验。

劣势（weaknesses）

缺乏市场营销人才，专业管理团队，现有人员对文化产业了解很少。

2、外部因素（OT）

机遇（opportunities）

荆州城区没有一家形成规模经营的综合性文化产业园。

威胁（threats）

荆州市文化产业企业规模较小，且经营地点分散，上下游企业无抱团取暖意识。

（五）市场预测

经与荆州市几家较大广告公司接触，已有数家广告公司有意入驻南湖文化产业园，可以以此为基础引进其他广告企业，逐步形成“产供销”一体的广告业务经营模式。

因园区附近拥有锦江宝坻、一棉宿舍区，居民约有8万人，特色素质教育、学龄教育培训需求也非常大，培训业务也可以成为园区收入一大来源。

即使相关文化产业建园初期达不到预期，也可以通过出租土地、房屋弥补收益。

三、营销策略

（一）经营模式

1、出租资产

将园区建筑物划分区域，分别出租给文化传媒、广告企业和教育培训单位，收取租金。

租金收入与原物流园相比较差别不大，效益稳定。

2、出租、自营结合

将部分建筑物出租给文化传媒、广告企业和教育培训单位，收取租金。

而生活、商业设施由自己投资，自主经营。

这种方式存在一定风险，但效益稳定，发展空间较大。

文化产业园拟采用第二种经营模式。

（二）功能分区

1、板块划分原则

以产业功能板块、办公总部研发创意板块、文化会展板块、生活服务板块为功能分区和产业组团原则，重点发展广告创意设计、制作、媒体发布等全产业链，以及设计产业、绿色包装产业、文化产业集群，集办公、创意、生产、展示、交易等全功能于一体文化产业集聚园区。

2、区域功能（详见南湖文化产业园平面图）

（1）办公总部区

原A区可以直接作为办公楼，不需要大的改动。

（2）文化娱乐中心

原C区、D区可以根据需要拆除隔墙，改建成舞蹈室、乒乓球馆、跆拳道馆等场地。

C区2楼可以改建成健身房。

（3）教育培训中心

原H区2楼、3楼可做教学教室，也可改建成图书馆，阅览室。

（4）广告会展区

原B区可以稍作改动，作为广告会展区。

（5）广告制作中心

原B区2、3楼、E区、F区、G区、I区可以发展成“产供销”一体的广告制作中心。

（6）生活服务中心

原K区、G区、H区因与亚华宝塔湾相邻，一楼可以打通，内外开门，形成对外的门面，可建成咖啡馆、茶社、甜品店等休闲场所。

（三）推广策略

可以通过广告、网络多媒体平台进行宣传推广，也可以通过园区内已入驻的广告公司多渠道进行营销推广。

四、投资估算和资金筹备。

（一）投资概算

序列

设施

建筑面积

（平方米）

改造费用

（万元）

⑴

办公总部区

1950

80

⑵

文化娱乐中心

1496.88

⑶

教育培训中心

1345.86

⑷

广告会展区

415.11

⑸

广告制作中心

4312.72

⑹

生活服务中心

1354.61

⑺

停车场、绿地改造

10

⑻

其他辅助设施（包括收费、监控系统）

33

⑼

改造设施的投资费用（以上合计）

118

⑽

不可预测费⑼*5%

5.9

⑾

开业筹备金

5

投资估算总额：

⑼+⑽+⑾

133.9

（二）融资渠道

项目投资资金来源先行集团公司。

五、组织机构与人力资源配置

职能部门

主要职责

人员配备（人）

经理

全面负责文化产业园。

1

办公室

内部人力资源管理，文件管理，市场营销，绩效考核、教育培训工作。

3

物业科

合同签订、管理，租金收缴，物业管理工作。

2

安保科

安全巡视，物质设备保护，停车场管理。

8

后勤科

设施设备改造，固定资产维修，后勤保障工作。

财务

工商、税务、社保相关工作

合计人数：

18

六、财务分析

（一）收入测算

预测收入

（万元/年）

60

48

43

14

140

50

停车收入

其他业务收入

预估收入总额：

370

（注：

项目收支预测按正常年份测算，此处正常年份是指排除建设筹备期，收支平衡，客户入驻率达80%以上的正常经营年份。

）

（二）支出测算

1、税金及附加（以现行增值税及附加税率测算）

预估收入总额*5.7%=368.74*5.7%=21.01万元/年

2、职工工资及福利费（以现在职工工资标准测算）

预估人员配置人数*2.4万元=18*2.4=43.2万元/年

3、社保费（以现在职工工资标准测算）

预估人员配置人数*0.9万元=18*0.9=16.2万元/年

4、房屋维修费

预估房屋维修费5万元/年

5、水电费

预估房屋维修费15万元/年

6、管理费用（包括办公费、办证费、垃圾清运、劳动保护）预估27万元/年

7、累计折旧（仅考虑此次工程改造项目投资费用，现行税法规定净残值5%，折旧年限不低于20年）

投资估算总额*（1-5%）/20=133.9*（1-5%）/20=6.36万元/年

8、年成本预估金额=21.01+43.2+16.2+5+15+27+6.36=133.77万元/年

（三）投资收益

1、年净收益（以现行企业所得税税率测算）

第一年按入驻率50%预测净收益：

（预估收入-预估成本）*（1-25%）=（370*50%-133.77）*（1-25%）=38.48万元/年；

第二年按入驻率70%预测净收益：

（预估收入-预估成本）*（1-25%）=（370*70%-133.77）*（1-25%）=93.98万元/年；

第三年按入驻率85%预测净收益：

（预估收入-预估成本）*（1-25%）=（370*80%-133.77）*（1-25%）=121.73万元/年；

2、投资收益率（按入驻率80%预测）

正常年份净收益/预估投资总额=121.73/133.9=90.9%

3、静态投资回收期

预估投资总额/（正常年份现金流入量-正常年份现金流出量）=133.9/（370-127.41）=0.55年

如不考虑时间价值，投资可在正常经营年份半年内收回。

七、项目可行性分析结论

南湖文化产业园项目的优点是投资少，收益稳定，人员配置简单，短时间内就可以完成改造创造效益，操作简便易行，缺点是仍以资产出租为主，自营业务较少，与南湖物流园比较收益提升空间不大。

该项目适用于稳健型投资者（Ⅱ类），不适用于冒险型投资者（Ⅲ类）。

从风险可控程度、人力资源管理、投资总额回收时间、财务收支盈利水平上看，该项目具有可行性。