物业前期介入管理方案.docx
- 文档编号:1675300
- 上传时间:2022-10-23
- 格式:DOCX
- 页数:19
- 大小:24.82KB
物业前期介入管理方案.docx
《物业前期介入管理方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业前期介入管理方案.docx(19页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
物业前期介入管理方案
物业前期介入管理方案
1、、筹备期的主要服务内容
2、筹备期的起始时间
3、筹备期的工作计划
4、物业接管验收方案
4.1、、成立物业接管小组
4.2、接管验收前的准备
4.3、、资料的接管验收
4.4、验收方法
4.5、房屋主体接管验收标准
4.6公共配套设施接管验收标准
4.7机电设备的接管验收标准
4.8接管验收遗留问题的处理
5、物业接管验收程序
6、物业交屋程序
7、物业交接表格
附件:
业户临时公约
业户手册装修指南
⑴、组建项目物业管理机构
1编制人员配备、部门设置方案
2制定各部门的职能分工和各岗位的职责范围
3制定内部管理制度、工作程序和服务标准
⑵完成员工的招聘和专业培训工作
⑶制定物品采购计划
⑷编制物业管理年度工作计划
4房屋及附属设施、设备的日常运行、维修及定期保养计划
5治安保卫及消防管理工作计划
6日常保洁及定期清洁工作计划
7道路交通及临时停车位管理工作计划
8客户服务工作计划
9财务管理及人力资源开发工作计划
10紧急事件的应急处理工作程序及方案
⑧同当地政府主管部门建立协调关系
⑸编制业户入住文件,包括《住户手册》、《装修指南》和其他
业户入主必须准备的文件资料
⑹设置特约服务项目及代收代缴项目
⑺协助开发商做好本项目的竣工验收工作
⑻本项目的接管验收工作
⑼本项目的业户入住准备工作
(10)办理业户入住手续。
筹备期的时间一般安排在业户入住或工程竣工前三个月开始工作。
3、筹备期的工作计划
3.1时间安排
主要工作内容
完成时间
要求
一、组建项目物业管理机构
1、任命管理处主任、客服1人、房管人
员2人到位
入住前三个月
进行入住前的各项准备工作
2、强电、弱电、电梯、给排水、空调运
行人员各1人到位
竣工验收
前二个月
参与机电设备安
装调试,掌握设备
设施的基本情况
及操作规程
3、强电、弱电、电梯、给排水、空调维
修人员各1人到位
竣工验收
前一个月
熟悉建筑结构、公
共设施设备,参加
竣工验收,跟进工
程遗留问题的整
改工作
4、管理层全体人员到位
入住前一个月
全面开展业户入
住前的准备工作,
管理处正式办公
4、保安人员到位
入住前半
上岗培训,负责对
个月
所接收物业的保卫工作
5、保洁人员到位
入住前半个月
负责对小区环境和已接收的房间进行清洁
6、工程运行维修人员配齐到位
入住前半个月
做工程运行、维修
的各项准备工作
二、编制公司各项规章制度、工作程序和工作标准
入住前三个月
三、制定各项工作计划
入住前二个月
四、人员招聘和岗前培训
入住前一个月
五、编写、印刷业户入住资料
入住前三个月
六、协调物业所在当地政府、市政部门的各项关系
入住前一个月
七、物业接管验收和跟进解决工程遗留问题
入住前一个月
八、业户入住环境布置
入住前一周
九、业户入住的各项准备工作基本就绪
入住前半个月
3.2说明
3.2.1以上工作计划按工作内容进行了分类归纳,在实施操作时必须
对表中每一项工作内容进行细化,制定出每一项的工作方案,确定每
一项工作的责任人和完成时间。
3.2.2完成时间可根据项目的物业性质、规模和工程进度情况进行
调整。
各项准备工作要力争在业户交屋入住前半个月内完成,以便留
出调整和处理不可预见问题的时间。
4、物业接管验收方案
4.1成立物业接管小组
组长:
下设三个分小组:
4.1.1文件资料接管小组
责任部门:
客户服务部
责任人:
职责:
(1)负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工
作;
(2)业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作
4.1.2现场验收接管小组
责任部门:
工程部、保安部
责任人:
职责:
负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接
管工作。
4.1.3财务接管小组
责任部门:
财务部
责任人:
职责:
财务资料的交接。
4.2接管验收前的准备
4.2.1与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
责任人:
4.2.2提前派出技术人员前往物业现场摸底,制定好接管验收计划。
责任人:
4.2.3提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试
工作。
责任人:
4.3资料的接管验收
4.3.1物业产权资料;
⑴项目开发批准报告;
⑵规划许可证;
⑶投资许可证;
⑷土地使用许可证;
⑸建筑开工许可证;
⑹用地红线图。
4.3.2综合竣工验收资料:
⑴竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设
备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);
⑵建设工程竣工验收证书;
⑶建设消防验收合格证;
⑷公共配套设施综合验收合格书;
⑸供水协议书;
⑹供电协议书;
⑺供气协议书;
⑻有线电视合格证;
⑼通信设施合格证;
⑽地质报告书;
⑾全套设计图纸;
⑿图纸会审记录;
⒀设计变更通知单;
⒁重要的施工会议纪要;
⒂隐蔽工程验收记录;
⒃沉降观测记录;
⒄其他可能会影响将来管理的资料。
4.3.3机电设备资料:
⑴机电设备出厂合格证;
⑵机电使用说明书(要求中文);
⑶机电设备安装、调试报告;
⑷设备保修协议。
4.3.4业户资料:
⑴已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等;
⑵已购房业户的付款情况或付款方式;
⑶其他相关资料。
4.3.5财务资料的交接
4.4验收方法
接管验收是管理公司接管物业时,为防止物业存在严重质量问题,
而造成业户广泛投诉;或由于存在质量问题,影响今后设施设备安全
运行和使用而采取的一项重要措施。
验收方法为观感验收法和使用验收法。
主要侧重观感是否合格、
设施设备的使用是否安全、可靠,是否可以满足业户要求。
4.5房屋主体接管验收标准
4.5.1梁柱、板主体
⑴按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移
位和非收缩性裂缝;
⑵无钢筋外露。
4.5.2顶棚
⑴抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮;
⑵无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
4.5.3墙面
⑴抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显
裂缝、无污渍;
⑵块料(如瓷砖)面层:
①粘贴牢固,无缺棱掉角;
②面层裂纹、损伤、色泽一致;
③对缝砂浆、饱满、线条须直;
④外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象。
4.5.4地(楼)面
⑴毛地面:
平整、无裂纹。
⑵块料(如瓷砖)面层:
A.粘贴牢固,无缺棱掉角;
B.面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝线条须直;
C.对缝砂浆饱满,线条须直。
⑶水泥砂浆面层:
抹灰平整,压光均匀无空鼓、无裂纹、无起
泡等缺陷。
⑷卫生间、厨房和前后阳台地面:
A.用小桶、塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到地漏,
不应有积水,倒泛水。
B.第二天到楼下检查楼面无渗漏。
4.5.5门窗
⑴开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出
现;目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形。
⑵从室内轻摇晃门锁与门连接牢固,开启灵活。
⑶木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变形。
⑷单指轻击玻璃安装牢固,无轻微晃动现象,玻璃胶缝密实,
玻璃面层无裂缝,无损伤和刮花痕迹。
⑸电子对讲门:
A.开启灵活,通话器完好无损,通话清楚;
B.不锈钢门无刮花痕。
⑹防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。
⑺窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷。
4.5.6楼梯、扶手
⑴混凝土结构的楼梯:
裂缝,面层剥落,钢筋无外露。
⑵钢木结构的楼梯:
A.用力轻摇晃动,无弯曲。
B.钢筋锈蚀,无弯曲。
木块表面无龟裂,油漆脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手。
⑴电器插座,单指轻击,检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙
面;盖板无损坏,符合安全要求。
试电笔检查,每个插座电源接通是
否正常。
⑵天线插座,单指轻击,盖板安装牢固,盖板无损坏(收视效
果由业户入住后检查)。
⑶电话插座,只进行外观验收,单指轻击,盖板安装牢固,盖板无损坏。
4.5.8接线盒
⑴单指轻击,盖板安装牢固,目视盖板损坏;
⑵用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头。
4.5.9开关
⑴安装牢固,目视盖板损坏;
⑵开关灵活,开启接触效果良好。
4.5.10照明灯具
⑴用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧贴,零配
件齐全,灯罩完好无损。
⑵打开所有灯具,检查电源接通是否正常.灯具发光是否正常。
⑶产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯全部接通。
连续工作3天,统计有多少自然损坏的。
4.5.11供水系统
⑴安装牢固摇晃,打开每栋的供水总阀门(注意关闭室内的水
阀),管道完好无损,无渗漏水、无锈迹;
⑵管道接头无渗水;
⑶水龙头(花洒和水阀):
打开水阀,流水畅通,接头无漏水。
4.5.12排污管道(含塑料管)
⑴安装牢固,外观完好无损,配件齐全;
⑵从楼上的各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗水,楼
上排水畅通无阻。
一
4.5.13地漏
地漏的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅
通。
4.5.14卫生洁具
⑴安装牢固,配件齐全,完好无损,面层无污迹和刮花痕迹;
⑵灌水后排水口接口密实,无渗水,接水软管无锈迹;
⑶座便器:
水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通。
⑴安装牢固,配件齐全,试验操作一次空气开关等控制是否正常。
⑵开关符合型号规定。
⑶导线与设计相符,布线规范。
⑷目视配电箱盖无损坏,操作一次开关灵活。
4.5.16其他
⑴晾衣钩,室内吊扇挂钩。
用软线等套住挂钩用力拉时,安装牢固,无摇晃,目视钢筋挂钩
表面裂纹,弯处无裂缝。
⑵水表、电表和煤气表。
安装牢固,无摇晃,打开室内水阀看表内读数运转是否正常,目
视外观完好无损伤,镜面玻璃无损伤。
4.6公共配套设施接管验收标准
4.6.1屋顶
⑴天沟、落水口畅通完好。
⑵隔热层、防水层完好。
4.6.2散水无下陷、断裂、与墙体分离,坡度适宜、平整。
4.6.3屋面避雷设施连接牢固。
4.6.4路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常。
灯柱安装
牢固、油漆完好。
绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。
4.6.6道路
⑴路面平整,无水泥块、无起砂、断裂。
⑵路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤。
⑶交通标识线、标识牌清楚完好。
4.6.7室外消防栓
⑴消防箱标识清楚、玻确完好;
⑵消防设施配件齐全;
⑶消防管安装牢固、标识明显、阀门完好、无渗漏水;水压充足。
4.6.8楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。
4.6.9垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好,使用方便。
4.6.10保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。
4.6.11保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清晰、完好无损。
4.6.12停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、
排水设施良好。
4.6.13自行车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和
排水设施良好。
4.6.14雨污水井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业 前期 介入 管理 方案