广州地税明确营改增后土增税清算收入确认等问题Word文档格式.docx
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188号文对房地产企业采用一般计税办法土地成本差额征税下的土地增值税清算收入和扣除项目确认做了如下的规定:
纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认;
土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×
11%)/(1+11%)”确认,即:
纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金,应调增土地增值税清算收入。
含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。
本项目土地价款是指按照财税〔2016〕36号文规定,纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款(如果一次受让土地使用权,分期开发、清算的,则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认)。
例:
甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。
甲企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万。
则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1+11%)=1000万。
甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%)×
11%=70.36万(这里应该是确认销项税吧,而不是应交增值税,还有可以抵扣的进项税呢,不过地税局不管增值税可以理解),则甲企业土地增值税洁(这里应该是“清”算吧,不是“洁”算吧,不知是网上流传的文件错误,还是公文原文就这样,若是原文就这样绩效考核估计得扣分)算收入为1110-70.36=(1110+400X11%)/(1+11%)=1039.64万。
纳税人销售自行开发的房地产项目,且选用增值税一般计税方法计税的,按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。
广州地税对上述问题做了比较明确的规定,并且也举了详细的案例做了说明,核心的技术性处理主要分三个方面:
1.土地成本差额征税不影响土地增值税预征的基数
2.房地产企业采用一般计税办法土地成本差额征税后,土地增值税清算时收入确认以含税收入扣减差额之后的销项税的余额作为土地增值税清算收入,即土地增值税清算收入大于会计收入。
3.房地产企业采用一般计税办法土地成本差额征税后,土地增值税清算时扣除项目中的“取得土地的使用权所支付的金额”,是以支付土地款的全额扣减差额掉的销项税后的金额确认,即土地增值征税的清算时的土地成本大于会计上的土地成本。
其实,这三个问题的处理是存在着一定的勾连关系的,尤其是后两个清算收入和清算成本的问题,是一个“此消彼长”的过程,像跷跷板一样。
需要在整体中统一来考虑,简单来说土地成本差额征税,究竟影响的收入还是影响成本。
下面谈谈我个人对这个三个问题的理解
一、房地产企业采用一般计税办法,在土地增值税清算前的预征环节,预征基数的确认是否考虑土地成本差额的影响
在预征环节,很多情况还是处于没有完工的状态,不能够取得实测报告,也就是说实测面积不能取得,进而不能取得准确的总可售面积等数据,进而也无法计算出销售的房产究竟可以差额掉的土地成本是多少。
因此,在技术上无法计算出可以差额掉的增值税金额,也就是说在预征环节没考虑差额征税的影响。
所以,我认为在预征环节就是按照含税的价款/1.11进行价税分离即可,非常赞同广州地税的处理方式。
二、土地成本差额征税,究竟影响的收入还是影响成本
我个人单纯从税收政策以及增值税原理的角度还是不太赞同广州地税的处理方式的。
我认为土地成本差额征税应该影响的是成本,而不是收入,遵从会计的处理。
主要原因如下:
1.含税收入与不含税收入的角度
43号文规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
36号文附件1规定,一般计税方法的销售额不包括销项税额,纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:
销售额=含税销售额÷
(1+税率)
43号明确规定,土地增值税中转让房地产收入为不含税收入,结合36号文对于销售额的规定,一般来说不含税收入即为销售额,也就是说不含税收入应该用含税收入/(1+税率)来进行倒算还原的,而不应该考虑实际确认的增值税销项税税金。
2.差额征税的实质与进项税抵扣的关系
我认为差额征税与进项税税金抵扣在实质上是一致的,都是体现了增值税链条税的原理,差额征税的存在就是为了解决增值税链条断裂而产生的问题嘛,而进项税抵扣影响的是成本,而不是收入,本着公平原则,差额征税也应该影响成本不应该影响收入。
3.从会计核算的角度
按照财政部之前发布的“关于印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》的通知”(财会【2012】13号)和正在征求意见的“关于征求《关于增值税会计处理的规定(征求意见稿)》意见的函(财办会【2016】27号)”的规定,差额征税在会计核算上是通过冲减成本来处理的,而不是增加收入来处理的,土地增值税的收入与成本确认,也应该以会计核算为基础的。
三、广州地税的处理规定对企业的实际影响
广州地税的处理规定,从现实角度来说,对于房地产开发企业是利好,通过增加收入而不是调减成本的方式来处理,可以增加房地产企业的开发成本,进而在计算加计扣除和期间费用时的基数加大,最终计算出来的项目扣除金额比“冲减成本”的处理方式要大。
由于这个问题中央政策没有明确的规定,各地的不同处理方式都有其一定的道理,并且广州地税率先明确这个问题,并且本着有利于纳税人的处理原则,应该是值得点赞的。
【附】广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知
广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知
穂地税函〔2016〕188号
局属各单位:
为进一步做好我市房地产开发项目土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及其实施细则、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号,以下简称财税(2016〕36号文)、?
财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知?
(财税〔2016〕43号,以下简称财税〔2016〕43号文)等规定,现将土地增值税清算政策执行中的有关问题指引如下,请贯彻执行。
一、营改增后土地增值税相关问题处理
(一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入,其中:
1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的,土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/(1+5%)”确认。
2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认;
11%)/(1+11%)”确认,即:
甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%)×
11%=70.36万,则甲企业土地增值税洁算收入为1110-70.36=(1110+400X11%)/(1+11%)=1039.64万。
(二)纳税人销售自行开发的房地产项目,且选用增值税一般计税方法计税的,按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。
(三)对《条例》等规定的土地增值税扣除项目金额,在营改增后,应按财税〔2016〕43号文第三条规定处理,具体实际操作中可结合纳税人取得的凭证类型确认:
1.纳税人取得营业税发票的,应按发票所载金额确认。
2.纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票等增值税抵扣凭证的,应按凭证所载的不含增值税金额确认。
另外,纳税人如果发生不允许在增值税销项税额中抵扣的进项税额,经税务机关确认后,也可计入扣除项目金额。
3.纳税人取得增值税普通发票的,应按发票所载的含增值税金额确认。
(四)对《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条关于“旧房转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算'
的规定,营改增后,“发票所载金额”的确定与本指引的第一条第(三)点的处理一致。
(五)对《条例》等规定的“与转让房地产有关的税金”,营改增后,不含转让房地产时数纳的增值税。
二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理
(一)对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金,或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,在计算土地增值税扣除项目金额时,应根据《国家税务总局关于印发<
土地增值税清算管理规程>
的通知》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定,土地出让金直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分),不作为项目的共同土地成本进行分摊。
(二)对《中华人民共和国物权法》已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地,纳税人改造成“地上车位”用于出租或变相转让的,土地增值税清算时,不计清算收入,不允许扣除改造支出的成本、费用。
但“地上车位”对应的公共配套设施费允许扣除。
对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的,按照前段原则处理。
(三)对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库,应计入项目可售建筑面积,作为纳税人的开发产品处理。
对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库,如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有,或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的,其成本、费用可作为公共配套设施费,允许扣除;
否则,其成本、费用不允许扣除。
(四)对出租、自用的机械车位,土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。
其中,机械车位的成本、费用涉及项目共同成本、费用的,按机械车位建筑面积占项目总建筑面移只的比例分摊剔除。
人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。
“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的“套内建筑面积”之和占该层所有车位“套内建筑面积”之和的比例确定。
本指引自下发之日起执行。
广州市地方税务局办公室2016年8月8日印发
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