世联第一季度北京楼市供应状况分析报告Word文档格式.docx
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监测结果显示,第一季度,北京房地产市场新开楼盘有八成集中在城区内,即集中在朝阳、海淀、丰台、宣武、西城等城八区中。
近郊区(通州区、房山区、门头沟区、大兴区、昌平区、顺义区)和远郊区(怀柔区、延庆县、平谷区、密云县、东燕郊)新开楼盘量所占比例不足20%。
2、行政区域分布
监测结果显示,第一季度北京新开楼盘主要分布在朝阳区,所占比例为52%,其次是海淀区,所占比例为12%,丰台区新盘量占全部新开量的8%。
3、城区分布
监测结果显示,第一季度新开楼盘中,83%集中在城八区中。
其中,城市中心区新开楼盘占全部新开量的46%;
其次是东北区,占了20%。
从具体的片区来看,新开楼盘以青年路区域、望京区域、双井区域、马家堡区域、朝阳北路区域及新世界商圈为主,各个片区市场新开楼盘的情况详见下图。
(二)物业类型分布
监测结果显示,第一季度新开楼盘以普通住宅为主,所占比例为64%,其次是公寓,所占比例为17%,还有10%的别墅。
从数据可以看出,第一季度市场的发展依然是以普通住宅为主。
从大区域来看,城区中,新开普通住宅32个,公寓也主要集中在城区中,有9个。
从城区来看,普通住宅主要集中在城市中心区,有14个项目,其次是东北区,有6个,西北区和西南区分别有5个项目;
公寓也都集中在城市中心区,有5个项目。
(三)供给面积分布
1、建筑面积分布
2005年第一季度,北京房地产市场新开楼盘总建筑面积416.5万平方米,81.3%集中在城区中,城区总建筑面积达到338.7万平方米。
近郊区新开楼盘的总建筑面积为43.8万平方米,远郊区为34.1万平方米,所占比例分别为10.5%和8.2%。
从行政区域的分布来看,50.3%集中在朝阳区,其次是海淀区,建筑面积为58.8万平方米,占第一季度全部建筑面积的14.1%。
建筑面积在20万平方米以上的区域还有密云区、丰台区和大兴区。
从城区的分布情况来看,153.2万平方米的建筑面积集中在城市中心区,占全部新开楼盘建筑总面积的36.8%,其次是东北区,建筑面积为70.1万平方米,所占比例为16.8%,西北区、西南区和东南区的建筑总面积分别为58.8万平方米、44.3万平方米和12.3万平方米,所占比例分别为14.1%、10.6%和3.0%。
从监测结果来看,城区中普通住宅的总建筑面积达到216.3万平方米,占全部新开楼盘建筑总面积的一半;
近郊区和远郊区中,普通住宅的建筑面积分别为20.3万平方米和29.0万平方米。
别墅主要集中在城区和近郊区中,建筑面积分别为25.9万平方米和20.0万平方米。
2、供给面积分布
2005年第一季度,北京房地产市场总供给面积(可售面积)为307.7万平方米,其中,城区供给面积为249.4万平方米,占第一季度总供给面积的81.1%。
从行政区域来看,朝阳区的供给面积最大,为157.7万平方米,其次是海淀区、密云区、丰台区和崇文区,总供给面积分别为34.8万平方米、23.1万平方米、15.4万平方米和15.0万平方米。
从城区来看,城市中心区的总供给面积达到127.7万平方米,其次是东北区,总的供给量为41.6万平方米;
西北区和西南区的供给量均在33万平方米左右。
从片区市场来看,供给量主要集中在青年路区域、密云区、望京区域、双井区域等片区市场,这四个片区市场的总供给面积均超过了20万平方米。
另外,朝阳北路区域、新世界商圈和CBD区域等三个片区市场的总供给面积达到15万平方米。
从物业类型来看,普通住宅供给面积为190.7万平方米,占总供给面积的62.0%,其次是公寓,供给面积为47.6万平方米,占全部供给面积的15.5%。
各类物业的供给面积详见下图。
(四)供给价格分布分
析结果显示,第一季度,北京房地产市场楼市平均价格为¥8164.0元/平方米。
各类物业类型的平均价格详见下图。
从大区域的价格分布来看,普通住宅的平均价格依城区?
近郊区?
远郊区的顺序递减,城区普通住宅的平均价格为¥6760元/平方米,高于总体平均价格;
近郊区和远郊区普通住宅的平均价格分别为¥2867元/平方米和¥2399元/平方米。
城区公寓的平均价格为¥10533元/平方米,近郊区为¥6000元/平方米。
别墅的平均价格,依近郊区?
城区远?
郊区的顺序递减,近郊区别墅的平均价格为¥9750元/平方米,城区为¥7000元/平方米,远郊区为¥4500元/平方米。
从城区的价格分布来看,东南区普通住宅价格最高,为¥7900元/平方米,其次是城市中心区,为¥7537元/平方米。
(五)不同物业类型市场简析
1、普通住宅市场
监测结果显示,第一季度北京房地产市场的发展依然是以普通住宅为主,新开楼盘数量为38个,占全部新开楼盘量的63.3%;
总建筑面积为265.6万平方米,占全部新开楼盘建筑面积的63.8%;
总供给面积(可售面积)为190.7万平方米,占全部供给面积的62.0%,平均价格为¥6108元/平方米。
表1第一季度普通住宅市场基本指标
指标
新开楼盘数量
总建筑面积
总供给面积
平均价格
数量
38个
265.6万平米
190.7万平米
¥6108元/平米
比例%
63.3
63.8
62.0
-
2、公寓市场
监测结果显示,第一季度北京房地产市场公寓新开楼盘数量为10个,占全部新开楼盘量的16.7%;
总建筑面积为65.1万平方米,占全部新开楼盘建筑面积的15.6%;
总供给面积(可售面积)为47.6万平方米,占全部供给面积的15.5%,平均价格为¥10080元/平方米。
表2第一季度公寓市场基本指标
10个
65.1万平米
47.6万平米
¥10080元/平米
16.7
15.6
15.5
-
(六)重点片区市场简析
1、青年路区域
青年路区域是第一季度所有片区市场中新开楼盘最多的片区。
第一季度,青年路区域新开楼盘8个,全部为住宅物业,主要为普通住宅和公寓两个类型。
表3第一季度青年路片区市场基本指标
总建筑面积(万平米)
总供给面积(万平米)
平均价格(¥元/平米)
普通住宅
公寓
普通住宅
7个
1个
61.6
3.1
49.7
3.0
6129
6880
18.4
10.0
23.2
5.0
26.1
6.3
2、望京区域
第一季度望京区域新开楼盘5个,在所有片区市场新开楼盘中排名第二位。
新开楼盘中,以普通住宅、写字楼和公寓为主。
表4第一季度望京片区市场基本指标
总供给面积(万平米)
写字楼
公寓
写字楼
3
1
18.0
1.7
7.6
17.0
1.1
4.6
7585
8700
8500
比例%
7.9%
20.0%
10.0%
6.8%
36.5%
11.7%
8.9%
27.2%
9.7%
二、第一季度土地市场状况
第一季度,北京房地产市场通过"
招、拍、挂"
成交的土地面积共计38.97万平方米,其中建设用地26.47万平方米,规划建筑面积81.83万平方米,成交总价25.2亿元。
从大区域来看,第一季度成交的土地基本上集中在城八区内,成交总面积为23.93万平方米,所占比例为61.4%;
近郊区成交土地面积14.14万平方米,所占比例为36.3%;
远郊区只有9000平方米的土地成交,所占比例2.3%。
从行政区域来看,第一季度昌平区土地成交量最大,为14.14万平方米,其次是朝阳区,成交量为13.20万平方米,海淀区成交量为4.60万平方米,排在第三位。
其他各区土地成交情况详见下图。
三、第一季度报纸广告投放情况
(一)报纸媒体广告投放量
1、不同报纸媒体的广告投放情况
对北京晨报,北京青年报,北京晚报,北京信报,京华时报,精品购物指南,新京报等七大主流报纸媒体房地产广告投放情况的监测结果显示,第一季度,七大报纸媒体中见报楼盘总数总计231个,广告投放总条数为821条,广告版面为116.4版。
从项目的投放情况来看,91.4%为2005年1月1日前开盘的项目,2005年第一季度开盘项目的广告投放量只有8.6%。
2、不同物业类型报纸媒体广告投放情况监测结果显示,2005第一季度的广告投放中,别墅的见报数量为14。
办公物业的见报数量为17,商业办公的见报数量为3,商业物业的见报数量为10,住宅办公为3,住宅物业为175,综合楼为12,其中较住宅物业比较多,占的比率很大,接近80%。
(二)报纸媒体广告投放版面
从各大报纸媒体的房地产广告投放版面情况来看,投放在北京青年报上的广告,基本上是以"
整版"
和"
半版"
为主,整版投放量为65版,半版投放量为71版;
与北京青年报投放版面量几乎相等的北京晚报,广告投放基本上是以"
1/16版"
1/32版"
为主,版面量分别为44版和46版。
其他报纸媒体广告投放版面的情况详见下图所示。
(三)第一季度新开楼盘报纸媒体广告投放版面
监测结果显示,第一季度新开楼盘的报纸媒体广告投放版面量排名前10位的项目分别是SOHO尚都、国美第一城、特区808、国美家园二期、CASA、博雅国际中心、新怡家园东区、珠江国际城三期、山水文园三期、乐成国际、顺驰领海三期领海波尔多。
其中,版面量最大的是SOHO尚都,版面量为49,其次是国美第一城,版面量为19。
广告投放版面量前10位的项目的投放情况详见下图。
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