社区商铺投资价值分析.docx

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社区商铺投资价值分析及其对新城的借鉴意义

（李煜2004年11月）

一、 社区商铺增值方式分析

1、社区商铺的分类和特点

商铺市场是商业房地产市场的分支，按照权威的美国房地产协会CCIM的定义，其他三个分支市场是写字楼、仓库和厂房。

一般而言，住宅物业占有整个房地产市场的最大分额，商铺市场次之，再其次为办公楼市场及其他物业形式。

商铺市场有多种分类方法，按照上海商委制定的《上海商业分级设置规范》,以上海市为例，可以对商铺做这样的分类：

■市级商业中心商铺，如南京东路、淮海路、四川北路、闸北不夜城

及浦东的新上海商业城等；

■区域商业（副中心）商铺，如虹口的提蓝桥、长宁的虹桥、普陀的曹家渡等；

■郊区新城商业中心商铺，主要是指政府规划的“一城九镇”中形成的区域型商业中心的商铺；

■社区商铺,主要是指位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区内或社区附近居民的商铺；

■专业街商铺，指经营同一系列的商品或同种业态的服务的特色商业街的商铺，如七浦路服饰一条街，吴江路美食街；

■地铁商铺，如地铁一号线人民广场站下的香港名品街、迪美广场等;

可以看出，社区商铺只是诸多商铺形式中的一种，但有其自身明显的特征。

相比于中心商圈的商铺，有这样一些特点：

1） 售价相对较低、升值潜力较大

2） 供应量比较大，投资总额小，易于介入

3） 产租能力比较低，但收益稳定

高端

价格

中端

价格

低端

价格

备注

社区商

浦东昌

24元/平

普陀区

10〜12元

浦东上南

1.2元/平

高端

铺

里路

方米，天

梅川路

/平方米，

路（海阳

方米，天

和低

天

路、灵岩

端差

路）

距20

倍

市级商

南京路

80元/平

四川北

25〜30元

不夜城天

5元/平方

高端

业街商

静安段

方米，天

路北段

/平方米，

目西路段

米，天

和低

铺

天

端相

差16

倍

根据上海商报主要商业路段租金调查数据整理获得

由于社区商铺所具有的这些特点，越来越受到投资者的重视，开发商在进行居住区开发时也越来越重视商业部分的规划设计和产品定位，更多的请商业策划公司或者商铺代理公司介入，以期获取比住宅部分更高的利润。

从整个房地产市场的走势来看，社区商铺已经成为商铺增量部分的主体。

按照上海市政府“十五”规划，将投入2500亿元新建商品住宅，其中环线内1950-2080万平米，内外环线之间3220-3440万平米，外环线外2330〜2480万平米，按照居住区商业设施占5.5%的保守计算，整个“十五”期间社区商业面积增量在412〜440万平米，5年间增长30.8%〜32.86%,发展前景是非常看好的。

2、社区商铺的物业属性和商业属性

作为不动产（realestate）的一种形式，商铺或者社区商铺相对于居住类物业而言，除了都具有物业属性之外，还具有商业经营的属性。

先看社区商铺的物业属性，这反映在四个方面：

1）功能性2）稀缺性3）有效需求性4）可流通性。

I功能性。

可以用来作为商业经营的场所，可以用做抵押或担保，可

以被继承和赠送

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I稀缺性。

因为土地是唯一的，作为不动产的一种形式，商铺具有房地产都具有的稀缺性。

■有效需求性。

这里指对商铺具有购买能力的需求，即能转变为购买行为的需求。

必须要指出的是，商铺购买者投资性比例远高于住宅的比例，其经济实力也要优越于住宅购买群体。

■可流通性。

在2003年政府取消非居住用房投资限制以后，商铺物业的投资更趋多元化，流通性和居住物业基本趋同。

当普通住宅实行“期房限转”政策后，商铺的流通价值更为明显。

再来分析商铺的商业属性，商铺的核心功能是用作商业经营的场所，是一种生产资料，我们在使用消耗它的同时，也可以因为经营出色而获取高额的商业价值，相对于住宅的越用越旧，商铺越用越值钱也就在情理之中了。

目前市场上经营商铺获取利润的方式主要为三种：

1）商铺出租获取利润2）自己经营商铺赚取商业利润3）持有商铺待到升值后卖出赚取差价

3、社区商铺价值增值各阶段分析

1）期铺阶段——从商铺满足预售条件到物业交付使用的阶段。

该阶段商铺升值主要得益于商铺物业的房地产属性，就象住宅从期房到现房有一个自然的增值一样。

但是两者升值的比例是不同的。

在目前的市场环境下,升值可达30%〜40%，但一般高于同期住宅期房的升值幅度。

根据上海市商委相关统计资料整理获得

2）高获益阶段一一也称为临时经营业态，指从社区居民开始入户装修至社区内大部分居民基本完成住宅装修为止。

社区商铺高获益阶段业种业态

1

建筑材料

2

装潢材料

3

卫浴设备

4

油漆涂料

5

锁具小五金

6

防盗门窗制作

7

快餐面馆

8

布艺

9

这一阶段的社区商铺是高租金产出期，一般的业态是零售业，而业种则是便利于社区物业业主装潢装修用的建筑材料、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁具小五金、防盗门窗制作、快餐面馆等。

这个阶段商铺迎来了第一个高租金阶段，它有这些特点：

第一，该类商铺的经营属于临时经营状态，对这类商铺的经营者来说，他们对商铺物业的投入除了租金以外，几乎微乎其微。

第二，从经营业态业种不难看出，这一阶段社区商铺经营的业务一般对商铺既无装潢要求，也不存在因经营要求而配置一定容量的水、电、煤等方面的投入。

第三，不存在各类加盟费用，此外，临时经营的商铺由于政府管理部门尚未及时跟进管理或者管理力度较弱，因此，其所缴税费也较低，有的甚至处于一种无税费经营状态。

经营成本低是该阶段经营者获得高收益的重要原因，同时也为商铺高租金的产出创造了条件。

作为商铺物业的开发商如果一味追求现金流，而忽略了该阶段的商业升值和租金效益，早早的卖掉了事，损失的将是远期利益。

3）社区商铺定位阶段一一般为1〜2年，指商铺已经结束了临时经营状态,面临重新定位的阶段。

定位阶段是社区商铺开发和投资运做的第三个阶段，此时的商铺业主（开发商）应根据小区的档次及居民的承付能力、文化品味、职业特征等选择和搭配合适的经营业态。

一般而言，选择不同的经营业态（如上图所示），同一套商铺的租金收入可相差10%〜15%。

4）社区商铺成熟阶段一一社区商铺已经完成了业态调整和定位，其产租能力趋于稳定，商铺租金在较长时间里不再大起大落。

该阶段的商铺价值已经比较固化，更多的与整个房地产和商业零售业的形势相关联，如果没有特别的利好消息，商铺价值的上升空间有限。

作为开发商或者商铺短期投资者而言，完全可以可以考虑在合适的价位出手，获取高额的现金回报。

根据上海市商委相关统计资料整理获得

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—根据上海市商委相关统计资料整理获得

案例分析——梅J11路商业街成功模式探悉

梅川路商业街位于普陀区长征镇，处于普陀和嘉定的交界处，离开市中心很远，沿梅川路两侧分布着“祥和名邸”和“祥和家园”两个大型商品房社区。

从2002年开始，上述两个楼盘的开发商申豪房产，联合区、镇两级政府共同打造梅川路欧亚风情街，并为此专门成立了一家商业经营公司，负责招商和管理工作。

经过2年的精心策划和营造，目前的梅川路已经成为一条以休闲餐饮为特色的商业街，到了晚上与假日，客商云集摩肩接踵，和以前那条偏远冷僻的梅川路不可同日而语。

原来只是以社区商业定位的梅川路，不但带动了住宅的销售，而且成为上海西北角著名的区域商业中心，堪称社区商业成功运做的典范。

我们通过调研与分析，找出了以下这些制胜的因素：

■精心策划，合理布局。

申豪地产在拿下“祥和名邸”和“祥和家园”开发权的时候，梅川路的商业氛围是非常弱的，而且项目所在的长征镇没有什么对项目销售有利的商业配套，对于营造一条成功的社区商业街既是一种机遇又是一种挑战。

经过分析，梅川路虽然商业氛围不足，但周遍有麦德龙、OBI、红星美凯龙等几个大型超市，外地客商众多，但是周遍餐饮服务明显滞后，于是开发商将梅川路的商业业态定位在休闲餐饮，经过2年的招商，50多家著名的特色餐饮企业入驻了梅川路，人气越发旺盛。

■建筑风格与经营特色相互融合，极具特色。

梅川路商业街总建面接近5万平米，开发商前后投入4000万对道路景观、绿化布局和灯光布置进行优化调整。

为了最大限度的吸引客流，原来大小车辆川流不息的马路重新规划设计，路中央种植了100多棵海枣树营造热带风情效果；拓宽至30米的路面铺设花岗岩道板，除了3.5米的车道供轻型车辆通行外，其余全是七彩花坛和200多棵棒树、女贞树点缀起来的人行空间，在“祥和名邸”主入口还开辟了7000多平米的大型公共活动广场。

到了晚上和假日，来往人群漫步其中不亚于在衡山路和新天地，无论是商业气氛还是文化内涵都得到了很好的提升。

I统一规划，统一招商，只租不售。

梅川路商业街在前期招商中也曾面临很大的困难，主要是商家的认知程度和在建项目的影响，“祥和家园”2002年售价仅为4000元左右，“祥和名邸”2003开盘价也只是6500元，由于没有交房人气淡薄，当时的租金徘徊在2〜3元/平米天，由于商业面积高达5万，开发商的资金压力较大，也曾有不少外地投资者和机构投资者来接洽整盘收购，但是开发商申豪地产从长远利益考虑（祥和名邸分期开发达到32万方）还是坚持独立运做，统一招商，没有仓促的出售。

从实际效果看，开发商当时的选择无疑是正确的，2004年10月的租金已经达到了10〜12元/平米天，同时由于商家的进入和规模效应的显现，梅川路商业街的成市也带动了楼盘的销售，到了2004年11月，2期均价已经涨到8500元/平米。

附注：

主要指“祥和名邸”2期开盘至今价格走势

附注：

指梅川路商业街中段（改造后）的租金价格走势

通过对住宅价格升幅和商铺租金升幅的数据分析，在2003年11月到2004年11月的一年间，祥和名邸的价格从6500元/平米升至8700元/平米，涨幅达到了33.8%,而梅川路商业街的租金从2〜3元/平米天升至10〜12元/平米天，涨幅达到了400%，按此推算市场售价应在2〜3万元/平米左右。

（估算方式：

商铺开盘售价为住宅的1.5〜2倍，则2003年末售价为9750-13000元/平米，而以年收益的*15年来推算现在的市场价格为10*365*15=54750元/平米，扣除税费后应在2〜3万元/平米左右，涨幅为200%）可以看出，在一年的销售和招商时间内，由于商业价值的体现，商铺的市场价格的升幅远远超过了住宅的升幅。

开发商如果挺过了开盘后最艰难的这段时间，商业部分后期的增值是极为明显，也是不应被忽略的。

4、通过对商铺增值方式的分析带给我们的思考

通过商铺开发的四个主要阶段特征的分析和成功个案的详细阐述，对照公司目前房地产项目商业部分（主要就是社区商铺）的运做，我们有这样一些思考和建议

1）在商铺的期房阶段，主要的增值方式是物业固有的房地产属性，虽然商铺本身价值一般要高于住宅（底商一般是住宅价格的1.5〜2倍），但其价值的增幅在这个阶段和住宅没有本质的区别。

对照我们公司目前的做法，往往在此阶段

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已经将商铺推出销售，这样虽然保证了稳定的现金流，但其商业价值的遗失是很可惜的，而商业价值的体现则要求开发商要经历商铺的“临时经营阶段”、“定位阶段”、“成熟阶段”，会承受一定的资金压力，但考虑到后期商铺经营价值体现后产生的超额利润（如梅川路商铺交房后租金涨了4倍），应该尝试先租后卖