物业管理相关标准规定Word格式.docx

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（九）对共用部位、共用设施设备和有关场地使用状况知情权和监督权；

（十）法律、法规规定其她权利。

第九条业主应当履行下列义务：

（一）遵守业主大会议事规则和管理规约；

（二）执行业主大会通过决定和业主大会授权业主委员会作出决定；

（三）配合物业服务公司按照物业服务合同和管理规约实行物业管理活动；

（四）按照物业服务合同商定，准时交纳物业管理服务费；

（五）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；

（六）按照规定交存或者续交专项维修资金；

（七）法律、法规规定其她义务。

第十条一种物业管理区域成立一种业主大会，应当由一种物业服务公司实行物业管理服务。

新建物业项目，涉及分期建设或者由两个以上开发建设单位建设物业项目，其配套设施设备是共用，应当划为一种物业管理区域。

同一种物业管理区域内地上、地下建筑物和设施设备、有关场地，不得分割进行物业管理。

物业管理区域划分，应当考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理原则。

物业管理区域划分详细办法，由市人民政府规定。

第十一条已交付使用新建物业有下列情形之一，应当成立业主大会：

（一）业主入住率达百分之五十以上；

（二）首位业主实际入住达到二年以上。

第十二条业主大会由同一种物业管理区域内全体业主构成。

业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益组织。

下列事项由业主大会决定：

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会工作；

（三）审定物业服务合同内容，选聘、辞退物业服务公司；

（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度或者物业服务公司提出其她管理事项；

（五）专项维修资金筹集、使用方案，并监督实行；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）涉及业主共有和共同管理权利其她重大事项。

第十三条同一种物业管理区域内业主人数局限性一百人，全体业主构成业主大会；

业主人数在一百人以上，可以按照业主总数一定比例推选业主代表，构成业主代表会，代表业主履行业主大会职责。

业主代表会代表构成，不得少于三十五人。

业主代表在行使所代表业主表决权前，应当事先书面征求其所代表业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主意见。

业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选，并在推选后以书面形式在物业管理区域内公示。

第十四条符合成立业主大会条件，业主、开发建设单位或者物业服务公司应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一种月内，在物业所在地区、县物业管理行政主管部门指引下，负责核算并组织、协调成立初次业主大会会议筹办组。

筹办组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名构成。

筹办组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

筹办构成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公示。

开发建设单位和物业服务公司应当为筹办组开展工作提供条件。

第十五条筹办组履行下列职责：

（一）拟定初次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份和业主人数；

（三）拟定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见；

（四）拟定业主大会议事规则草案，提出暂时管理规约修订意见；

（五）拟定业主代表产生条件、方式和人数，组织推选业主代表；

（六）做好召开初次业主大会会议其她准备工作。

前款规定各项内容，应当在初次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公示。

筹办组履行职责期限，应当到初次业主大会会议选举产生业主委员会之日终结。

第十六条初次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

（一）业主大会议事规则；

（二）管理规约；

（三）选举业主委员会；

（四）物业管理服务内容和服务原则；

（五）涉及业主共有和共同管理权利其她重大事项。

第十七条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式；

但应当有物业管理区域内专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参加。

业主可以书面委托代理人行使业主权利。

第十八条业主大会议事规则应当就业主大会议事方式、表决程序、业主大会定期会议时间和形式、业主投票权拟定办法、业主委员会构成和任期等事项作出规定。

第十九条管理规约应当对关于物业使用、维护、管理，业主共同利益，业主享有权利和履行义务，违背管理规约应当承担责任等事项，依法作出商定。

管理规约对全体业主具备约束力。

第二十条业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有某些占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主批准。

制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和辞退物业服务公司，决定关于共有和共同管理权利其她重大事项，应当经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。

第二十一条业主大会会议，由业主委员会组织召集。

经全体业主五分之一以上建议，业主委员会应当召开业主大会暂时会议。

业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会暂时会议而不组织召集，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其她任何单位和个人不得组织召集。

物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人代表可以列席业主大会会议。

第二十二条业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

业主大会作出决定，应当在物业管理区域内公示，对全体业主具备约束力。

第二十三条业主委员会成员在业主中选举产生。

业主委员会成员人数应为单数，由五至十五人构成。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）遵守国家关于法律、法规；

（二）具备完全民事行为能力；

（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，准时交纳物业管理服务费；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备社会公信力；

（五）具备一定组织能力和协调沟通能力；

（六）身体健康，能保证必要工作时间。

业主委员会不得从事经营活动。

第二十四条业主委员会作为业主大会寻常工作机构，执行业主大会决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）定期报告关于决定执行状况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务公司订立、续签、变更或者解除物业服务合同；

（四）及时理解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同；

（五）督促不交纳物业管理服务费业主限期交纳；

（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实行；

（七）监督管理规约实行；

（八）组织筹集专项维修资金；

（九）组织业主委员会换届和补选工作；

（十）完毕业主大会交办其她事项。

业主委员会不履行上述第（三）项、第（九）项职责，在区、县物业管理行政主管部门指引下，由街道办事处、乡镇人民政府按照关于规定组织选举新业主委员会。

第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文献向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主委员会选举状况和业主委员会成员基本状况；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。

街道办事处、乡镇人民政府应当将备案状况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。

备案内容发生变更，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面告知原备案部门。

第二十六条业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出决定必要经全体成员半数以上批准。

第二十七条业主委员会成员有下列情形之一，其业主委员会成员职务自行终结：

（一）不再是本物业管理区域业主或者持续一年以上不在本物业管理区域居住；

（二）以书面形式提出辞职；

（三）因身体健康因素丧失工作能力；

（四）在为本物业管理区域提供服务物业服务公司中任职。

业主委员会成员有上述情形之一，业主委员会应当在物业管理区域内公示。

第二十八条业主委员会换届，原业主委员会应当在二十日内将保管档案资料、印章和其她属于全体业主共同所有财物，移送给新一届业主委员会。

业主委员会成员职务终结，应当在五日内将其保管关于资料、印章和财物移送业主委员会。

第二十九条物业使用人依照与业主双方商定，享有业主相应权利和履行业主相应义务。

物业使用人不履行商定，由业主承担连带责任。

业主与物业使用人商定内容，不得违背法律、法规和管理规约规定。

业主或者物业使用人应当将双方商定书面告知物业服务公司。

本条例所称物业使用人，是指物业承租人或者实际合法使用物业人。

第三十条业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一比例提取活动经费，详细办法在物业服务合同中商定。

第三十一条我市实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务公司、业主委员会或者业主代表等各方代表构成。

物业管理联席会议重要协调解决下列问题：

（一）业主委员会不依法履行职质问题；

（二）业主委员会换届过程中浮现问题；

（三）履行物业服务合同中浮现重大问题；

（四）提前终结物业服务合同问题；

（五）物业服务公司在退出和交接过程中浮现问题；

（六）需要协调解决其她物业管理问题。

第三章 

物业服务公司

第三十二条物业服务公司应当具备独立法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定资质级别从事物业管理服务活动。

我市物业服务中介机构和外埠来津从事物业管理服务活动公司，应当向市物业管理行政主管部门备案。

第三十三条从事物业服务人员应当获得相应资格证书，并定期参加物业管理相应职业教诲培训。

第三十四条物业服务公司按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同商定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同状况监督。

物业服务公司对侵害物业共用部位、共用设施设备行为，规定负责人停止侵害、排除妨害、恢复原状。

物业服务公司应当向业主发布专项维修资金使用状况和运用共用部位、共用设施经营收益，对业主个人信息和资料负有保密义务。

第三十五条物业服务公司可以将物业管理区域内专项服务业务委托给专业服务公司，但不得将所有物业管理委托给她人。

第三十六条物业服务公司应当协助公安部门做好物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作。

在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和关于部门报告，并积极协助做好调查和救济工作。

政府关于部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当支持物业服务公司工作，不得干预物业服务公司正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费。

第四章前期物业管理

第三十七条前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务公司进行物业管理服务活动。

第三十八条新建物业出售前，开发建设单位应当委托物业服务公司进行前期物业管理，并订立前期物业服务合同。

前期物业服务合同至业主大会与物业服务公司订立新物业服务合同生效之日终结。

第三十九条开发建设单位对新建物业，应当通过招标投标方式选聘具备相应资质物业服务公司进行物业管理。

住宅物业建筑面积三万平方米如下、非住宅物业建筑面积一万平方米如下，经物业所在地区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用合同方式选聘具备相应资质物业服务公司。

第四十条开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定暂时管理规约，并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和暂时管理规约。

购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和暂时管理规约予以书面确认，并受其约束。

开发建设单位制定暂时管理规约，不得损害购房人合法权益。

第四十一条规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务各项设施，并按照开发建设项目规划出售某些总建筑面积千分之三至千分之四拟定物业管理用房，用于物业管理服务和业主活动。

开发建设单位应当按照规划、设计规定和原则建设物业管理用房，并向业主进行公示。

开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内，将物业管理用房免费移送给物业服务公司使用，并接受所在地街道办事处、乡镇人民政府监督。

第四十二条物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务公司负责维修、养护，不得买卖和抵押；

任何单位和个人不得占用或者改作她用。

开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

第四十三条开发建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起六十日内，向前期物业服务公司提供下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

（二）物业竣工验收资料；

（三）共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；

（四）物业质量保证书和使用阐明书；

（五）物业管理需要其她资料。

第四十四条物业服务公司在承办新建物业项目时，应当对物业管理区域内房屋及其附属设施设备共有某些进行查验，发现问题应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当及时进行整治。

第五章 

物业使用和维护

第四十五条在国家规定保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。

保修期限届满后，业主对专有某些负责维修、养护；

业主专有某些以外共用部位、共用设施设备，由物业服务公司按照物业服务合同商定负责维修、养护。

在物业浮现危及安全、影响观瞻或者影响她人正常使用状况时，业主、物业使用人或者物业服务公司应当及时维修，所需费用由有关负责人承担。

物业服务公司对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，有关业主和物业使用人必要予以配合。

第四十六条业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规和规章规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环保等方面，按照有助于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和她人利益原则，解决相邻关系。

第四十七条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务，向最后顾客收取关于费用，并依法承担物业管理区域内有关管线和设施设备维修、养护责任。

开发建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施，按照规定移送给专业经营服务单位进行维护管理。

第四十八条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违背规定饲养动物、违章搭建、擅自变化住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地树木和绿化设施、侵占通道、拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害她人合法权益行为，有权依照法律、法规和管理规约，规定行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、补偿损失。

业主对侵害自己合法权益行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

业主大会对侵害业主共同利益行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十九条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和我市关于规定。

业主、物业使用人和装饰装修公司应当与物业服务公司订立装饰装修管理服务合同。

装饰装修管理服务合同普通涉及装饰装修工程内容和期限、容许施工时间、废弃物清运和处置以及有关费用等。

第五十条运用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得有关业主和业主大会批准。

物业服务公司代表业主大会收取有关收益，重要用于补充专项维修资金、改进共用设施设备，也可以按照业主大会决定使用。

第五十一条占用物业管理区域内业主共有道路或者其她场地停放机动车辆，应当保证消防通道和道路畅通，并征得业主大会批准。

占用业主共有道路或者其她场地停放机动车辆车位，应当交纳场地占用费。

场地占用费重要用于养护维修社区道路和停车设施、改进共用设施设备等。

场地占用费收取原则和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务公司在物业服务合同中商定。

场地占用费收取和使用状况应当向业主公示。

业主对机动车辆有保管规定，由业主和物业服务公司另行订立机动车辆保管合同。

机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放详细管理办法，由业主大会决定并公示。

未成立业主大会，按照前期物业管理服务合同商定执行。

第五十二条物业服务公司应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运营状况寻常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运营状况报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公示。

第五十三条有两个以上业主新建住宅和非住宅物业，应当按照规定交纳专项维修资金。

专项维修资金应当按照规定给业主计息。

未建立专项维修资金或者专项维修资金余额局限性物业项目，业主委员会依照业主大会决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。

第五十四条市房屋维修资金管理中心负责全市专项维修资金统一归集和管理。

专项维修资金管理，接受财政、审计部门监督。

第五十五条专项维修资金管理费用由市财政部门核定，在专项维修资金增值资金中列支。

专项维修资金增值资金除核定管理费用外，应当建立房屋应急解危专项资金，专项用于房屋应急解危支出。

专项维修资金详细管理办法，由市人民政府规定。

第六章 

物业管理服务

第五十六条物业服务公司接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主大会订立物业服务合同。

物业服务合同，对物业服务公司和全体业主具备约束力。

物业服务合同重要涉及下列内容：

（一）业主大会和物业服务公司名称；

（二）物业管理区域范畴；

（三）服务内容；

（四）服务原则；

（五）服务费用；

（六）合同期限；

（七）违约责任；

（八）合同解除条件；

（九）双方需要商定其她事项。

物业服务公司应当自物业服务合同订立之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案。

第五十七条物业服务合同中商定物业管理服务，应当涉及下列重要内容：

（一）共用部位和共用设施设备使用、维修、养护和管理；

（二）电梯、智能系统等设备运营服务；

（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施养护、管理；

（四）物业装饰装修管理；

（五）车辆行驶和停放秩序服务、管理；

（六）物业管理区域内公共秩序服务、管理；

（七）物业资料查询服务和管理；

（八）双方商定其她物业管理服务内容。

第五十八条物业服务合同期限普通不低于两年。

物业服务合同期限届满三个月前，物业服务公司与业主大会应当协商续约事宜。

双方续约，应当重新订立物业服务合同。

双方不再续约，物业服务公司应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案，并继续按照合同商定做好服务，协助业主大会选聘新物业服务公司；

业主应当准时交纳物业管理服务费，至合同终结。

第五十九条提前解除物业服务合同，解除合同一方应当在三个月前将解除时间、因素书面告知合同另一方。

物业服务公司应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内公示。

第六十条物业服务公司依照关于规定履行退出程序，并在合同终结之日起十日内，除向业主委员会移送本条例第四十三条规定资料外，还应当同步移送下列资金、物品和资料：

（一）预收物业管理服务费、场地占用费和收取运用物业共用部位、设施和场地经营所得收益余额；

（二）物业管理用房和属于业主共有场地、设施设备；

（三）物业管理项目档案资料；

（四）实行酬金制，应当移送管理期间财务资料。

未成立业主委员会，在区、县物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移送。

新物业服务公司拟定后，业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当将本条第一款所列资金、物品和资料，移送给新物业服务公司。

第七章 

物业管理服务费

第六十一条物业管理实行有偿服务。

物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应原则拟定。

普通住宅物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务公司在政府指引价格范畴内协商拟定；

其她住宅和非住宅物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务公司自主协商拟定。

第六十二条普通住宅物业管理服务费政府指引价格原则以及上下浮动比例，根据社会平均物价指数变动状况适时进行调节，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会发布。

拟定和调节普通住宅物业管理服务费政府指引价格时，关于部门应当听取群众意见。

第六十三条物业管理服务费可以采用包干制或者酬金制等形式。

包干制是指由业主向物业服务公司支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务公司享有或者承担物业管理服务计费方式。

酬金制是指在预收物业管理服务费中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的某些所有用于物业服务合同商定物业服务支出，结余或者局限性均由业主享有或者承担物业管理服务计费方式。

实行酬金制物业服务公司，应当至少每季度向业主大会或者全体业主发布一次物业管理服务费收支状况。

物业服务公司应当在物业管理区域内明显位置，将服务内容、服务原则和收费项目、收费原则等关于状况进行公示。

第六十四条物业管理服务费应当按照业主拥有物业建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务公司另有商定，从其商定。

第六十五条物业竣工验收合格交付使用前发生物业管理有关费用，由开发建设单位承担。

物业竣工验收合格交付业主后发生物业管理服务费，由业主承担；

但开发建设单位与业主商定由开发建设单位承担物业管理服务费，由开发建设单位承担。