马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准Word格式文档下载.docx
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6、按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定,建立装饰装修管理服务制度。
7、在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。
对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复;
有报修、维修、处理记录,维修完成后48小时内回访,回访率不低于80%。
8、设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。
小区主出入口设有小区平面示意图。
9、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知,履行告知义务。
10、按有关规定和合同约定规范管理,使用专项维修资金。
11、每月组织1次项目服务质量检查,做好记录。
12、每年组织业主代表参观共用设施设备机房。
13、每年至少公开征集1次物业服务意见,问卷率达到实际入住业主80%以上,公示整改情况。
14、在小区醒目位置设立公共信息栏;
配合有关部门进行公益性宣传。
15、按照规定要求,每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。
16、能提供四种以上特约服务(有偿)和四种以上便民(无偿)服务;
重要节日进行美化装饰;
每年组织2次以上的文化活动。
17、专项服务委托管理。
依据相关规定,签订规范的委托服务合同,明确各方权利义务;
专项服务企业应具备相应资质,操作人员持有相应的职业资格证书;
专项服务企业人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明;
对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
18、对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临时管理规约)的行为,应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主和业主委员会。
(二)
共用部位及共用设施设备维修养护管理
1、建立房屋及共用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。
2、按照相关规定,及时对房屋使用安全情况进行检查。
3、每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。
4、对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。
5、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。
6、在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后,要组织专项检查并做好记录。
7、设备机房。
每日巡视1次、每周清洁1次,机房内不得堆积杂物;
按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板;
在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况;
设施设备标志、标牌齐全;
在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书;
各类管线有分类标志和流向标志;
交接班记录齐全、完整。
二、共用部位
1、房屋结构
(1)根据房屋使用时间和设计年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。
(2)对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务,对拒不改正的,要报告行政主管部门,同时告知全体业主。
2、建筑部件
(1)每季度检查1次外墙贴面砖(石)或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(2)每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(3)每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;
室外屋面、散水等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(4)每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养护,做好记录;
降雨后及时排除积水。
3、附属构筑物
(1)每月巡查2次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(2)每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保证排水畅通;
每年6月至9月每月检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂隔热材料有断裂、缺损的,应及时修理。
各项工作应做好记录。
(3)每月巡查2次大门、围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(4)每月巡查2次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施,儿童乐园等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
(5)每年检查1次防雷装置,按照责任范围进行维修养护,做好记录。
三、空调系统
1、温度控制符合节能要求,有节水节电具体措施,每月对能源消耗进行统计、分析。
进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护,做好记录。
2、每年检查1次管道、阀门并除锈。
3、定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。
4、每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体;
每年清洗消毒2次风机盘管滤网;
每两年清洗消毒1次风管。
四、二次供水设备
1、直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
2、二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。
3、每日巡视1次水箱、水泵房,做好巡视记录。
4、有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。
5、每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;
每年对水泵进行1次整体养护。
6、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
7、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
五、排水系统
1、排水设施。
每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通;
每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。
2、污水泵。
每周巡视2次,每季度养护1次。
2、窨井、化粪池。
定期检查,每半年清掏1次。
六、公共照明和电气设备
1、室内照明。
每周巡检2次,一般故障即时修复,其他复杂故障2日内修复。
2、室外照明。
每周巡检2次,一般故障即时修复,其他复杂故障3日内修复;
适时调整时间控制器。
3、应急照明。
每周巡检2次,故障即时修复;
断电后维持照明时间达标,指示灯表面亮度和应急照明照度达标;
每季度活化1次蓄电池。
4、高压柜及高压线路。
每周巡检1次高压柜;
定期进行设备和线路的检测;
每年活化1次直流屏蓄电池;
每2年检测1次中央信号屏;
做好记录。
5、干式变压器。
每日巡检1次,做好记录。
6、油浸变压器。
7、低压柜。
每周巡检1次;
每半年养护1次;
每年检查2次电气安全;
每半年检测1次接地电阻;
每年校验1次仪表;
8、低压配电箱和低压线路。
每月巡检3次;
每年养护1次;
每半年切换1次双路互投开关;
9、电动机。
每周巡检1次运行中的电动机;
10、控制柜。
每年养护2次。
每半年校正各种电器装置或控制设备的设定值。
每年检查1次各类远控装置和节能装置;
11、发电机。
每月试运行1次;
每年1次带负荷运行;
每年活化2次蓄电池;
每周巡检1次充电机和蓄电池;
12、变配电室。
专业人员24小时值班;
设备附件及工具、个人防护用品完好;
防小动物措施完备。
七、安全防范系统
1、对讲门口机。
每月检查3次按键、显示屏等,表面清洁1次;
每半年内部除尘1次。
2、网络控制箱。
每半年度检查1次外观、接线,表面清洁1次;
3、红外对射探测器。
每2月检查1次防水、探测范围、接线等,表面清洁1次;
4、图像采集设备。
每周检查2次监视画面、录像功能;
每月表面清洁3次;
5、摄像机。
每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等,镜头表面清洁1次;
每年防护罩内部除尘1次。
6、解码器。
每季度检查1次防雨罩、接线等,表面清洁1次;
每年内部除尘1次。
7、云台。
每季度检查1次运转、接线,表面清洁1次;
每年转动部位上润滑油1次。
8、巡更点。
每月检查1次外观、存储记录,表面清洁1次。
9、读卡器。
每月检查键盘、防水3次,表面清洁1次。
八、电梯
1、24小时运行。
2、设有高峰梯的,在高峰期与主梯同时运行。
3、发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管理人员须在15分钟内到现场。
专业维修人员须在30分钟内到现场
进行救助。
4、每半月进行1次日常维修养护工作。
5、设电梯管理员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电梯定期检验计划。
6、定期检查紧急报警装置。
7、定期年检并取得合格证。
8、轿厢内规范张帖有效年检合格证、乘梯安全须知。
九、水景
1、启用前进行防渗漏检查。
2、使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。
3、设置必要的安全警示标志。
4、水质符合卫生要求。
(三)
公
共
秩
序
维
护
1、秩序维护人员以中青年为主,其比例占总人数的80%以上。
2、秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
3、出入口有专人24小时值守,其中主出入口20万平方米以上住宅小区应双人值守;
当值时坐、立姿势端正,并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
4、对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;
对大型物件搬出实行记录。
5、实行24小时巡视检查,20万平方米以上住宅小区夜间巡查应设2-3片巡查路线。
重点部位(小区道路、单元出入口和地下车库)应设巡更点,秩序人员手持巡更采集器,按指定的时间和路线每1个小时巡查一次,在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟,监控中心有巡更记录。
6、接到火警、警情后3分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。
7、在遇到异常情况或住户紧急求助时,3分钟内赶到现场,采取相应措施。
8、维护道路使用和场地的正常秩序。
9、小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警、住户报警(对讲功能)、门锁智能卡等5项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
监控影像资料,应当留存15日备查。
10、监控中心接到报警信号后,秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理,并报告管理处与警方;
接到住户紧急求助时,秩序维护人员应5分钟内赶到现场,采取相应措施。
11、小区应有火警、水警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;
每年应组织不少于1次的应急预案演习。
专业人员24小时值守安防控制室;
报警记录打印留存。
12、在强降雨、雪天气期间,备勤人员24小时待岗,人数不少于秩序维护专业人员的20%,配备必要的应急工具。
13、记录与档案。
各项工作记录完整有效;
档案齐全。
二、车辆管理
1、建立停车管理制度。
2、建立停车管理档案。
3、定期存放车辆的,应签订停车服务协议。
4、在显著位置公示停车须知。
5、设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示性标志。
6、机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。
7、24小时有专人定时巡查停车场(库),车库内配置道闸和录像监视等设施设备。
8、停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。
9、停车场地面每日清扫1次,地下停车库地面(含车位地面)每月清拖1次。
10、车库无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
(四)
清
洁
卫
生
一、生活垃圾的收集、清运
1、根据需求配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。
2、每月清洗3次垃圾收集容器。
蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。
3、生活垃圾做到日产日清,并清运到指定的垃圾收集场所,不得乱堆乱倒。
二、物业共用部分清洁
1、楼内
(1)每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面;
每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃;
每月清洁2次大堂、候梯厅墙面;
每日巡视保洁1-2次。
(2)扫1次楼层地面、楼梯,每周清拖2次;
每周擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台;
每周擦拭1次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施;
灯具每季度除尘1次;
(3)地面材质,定期做地面清洗、养护。
2、电梯
(1)擦拭1次电梯轿厢门、面板;
每日清拖1次电梯轿厢地面;
每日巡视保洁2次。
(2)钢面或其他装饰材料的电梯,每月护理3次。
石材地面的电梯每月养护1次。
3、屋面
每月清扫1次楼顶天台、屋面。
有天台、内天井的每周巡查1-2次,有杂物及时清扫。
4、庭院
(1)每日清扫1次道路、两侧人行道,巡视保洁2次;
广场地面砖每半月冲洗一次,全天候保洁。
(2)每周清洁1-2次小区公共照明及设施设备;
每2个月清洁1次雨蓬、门头等。
5、水景
(1)定期对水体投放药剂或进行其他处理。
(2)每周安排专人清洁2-3次水面;
定期进行水体净化处理;
池底(壁)经硬化处理的每季度清洁1次。
三、有害生物防治
1、配合相关部门进行有害生物防治。
2、投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。
四、雨雪天气
1、雨后清洁:
雨后,对小区内主路、干路积水进行清扫。
2、扫雪铲冰:
降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。
夜间降雪的,在次日10时前将主要道路及时清扫冰雪供行人通行。
五、卫生事件
发生公共卫生事件时,迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。
六、检查记录
1、每日检查1次清洁质量,做好记录。
2、每月全面检查1次清洁质量,做好记录。
3、清洁档案齐全。
(五)
绿
化
管
理
1、基本要求:
新建住宅小区多层住宅绿化率35%,高层住宅绿化率42%,旧小区绿化率30%。
绿地保存率100%,乔、灌、草等保存率98%以上。
绿地设施、硬质景观保持完好。
2、草坪:
修剪草坪保持平整;
随时清除杂草,目视无杂草;
常年保证有效供水,有低洼及时整平,及时做好病虫害防治;
草地生长正常,斑秃黄萎率低于5%。
3、树木:
修剪乔、灌木修剪每年4次以上,基本做到无枯枝、萌蘖枝;
蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于6遍,做到枝叶紧密、圆整、无脱节;
地被、攀缘植物修剪及时,每年不少于4次,基本无枯枝;
适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松;
防治结合、及时灭治,无病虫害发生;
树木基本无倾斜;
乔灌木生长良好,树冠完整;
球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。
4、花坛花镜:
1年中有2次以上花卉布置;
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;
适时做好病虫害防治。
5、检查记录
(1)各项工作记录完整有效,
(2)绿化档案齐全
(3)每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。
(六)
消
防
安
全
范
一、基本要求
1、落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责;
2、成立义务消防队,每年进行1次消防演练,有业主、物业使用人参与,相关人员掌握消防基本知识和技能。
3、发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。
4、消防控制室设专业人员24小时值守,处理各类报警信息。
管理制度、应急预案张贴在显著位置,备存紧急消防物资。
5、每周防火巡查3次;
每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。
6、每年对员工进行4次消防安全宣传教育,每年组织2次业主消防安全宣传教育。
二、消防设施设备维修养护
1、火灾自动报警系统
(1)报警控制主机、联动台。
每日巡查设备运行情况,24小时连续正常运行。
每日机柜表面清洁1次,每半年机柜内部设备除尘1次。
每年定期检查报警控制主机、联动台。
(2)模块、探测器、手动报警装置。
每半年巡查1次模块、探测器、手动报警装置;
每半年表面清洁1次;
探测器投入运行2年后,每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。
(3)备用电源。
每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。
2、消防广播系统
每日机柜表面清洁1次,每季度机柜内部除尘1次,设备表面清洁1次;
每半年机柜内的设备内部除尘1次。
每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。
3、防排烟系统
每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。
4、防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次,电控箱表面清洁、内部除尘1次;
每月防火门附件检查1次,每年门的转动部位上润滑油1次。
5、水灭火系统
每年养护1次室外消火栓,每半年室内消火栓养护1次,设施整体养护1次。
消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度润滑检查1次,每年整体养护1次。
6、灭火器
每年进行1次功能性检查。
马鞍山市住宅小区物业管理服务等级指导标准
二级
5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,其中具有中专以上学历占总人数不低于30%。
人均管理建筑面积16000平方米以下;
人均管理建筑面积20000平方米以下;
人均管理建筑面积9000平方米以下;
人均管理建筑面积11000平方米以下。
8、客服中心每日不低于8小时提供客户接待;
13、每年至少公开征集1次物业服务意见,问卷率达到实际入住业主70%以上,公示整改情况。
16、能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务;
每日巡视1次、每月清洁2次,机房内不得堆积杂物;
(1)每半年检查1次外墙贴面
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