智慧建筑智慧XX项目建议书规划模板Word文档格式.docx
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一.1.5.3智慧交通
(1)停车场联网系统【张鑫】
(2)道路交通运行仿真系统【张鑫】
一.1.5.4智慧建筑
(1)能源管理系统【虞国平】
(2)物业管理系统【张鑫】
(3)5A建筑自动化管理系统【张鑫】
需求分析总结【总体】
综上,对智慧建筑(2016年)项目需求分析总结如下表:
表4-1需求分析总结表
序号
城市管理单位
业务内容
技术手段
建设领域
1.
社会管理部
辖区内教育、卫生、文化、体育、计生、民政、农林等工作;
环境保护,社会管理;
城市运行监测与指挥;
市政、市容、市貌管理
2.
建设管理部
城市建设规划管理,辖区内基本建设工作,对项目实施统一的规划管理,辖区内公用基础设施和配套设施的建设管理;
3.
招商和经济发展部
招商投资管理、企业服务、经济分析
4.
交管部门
交通管理
出行服务
专项设计方案
城市管理
一.1.6智慧建筑
能源管理系统
一.1.6.1.1系统概述
XXX。
一.1.6.1.2业务用户
(1)业务用户
系统用户及具体职责如下:
表6-1系统业务用户表
用户类别
用户职责
业务操作
1、
2、
(2)业务流程
系统业务流程如下图:
以下为参考图
图61XXX系统业务流程图
(3)业务数据
业务数据如下表:
表6-2系统业务数据表
数据名称
数据内容描述
获取方式
应用价值
数据量
存储时间要求
一.1.6.1.3系统功能
(1)XXX功能
(2)XXX功能
一.1.6.1.4系统设计【设计阶段完成】
系统组成图如下表所示:
表6-3系统组成表
系统
子系统/一级模块
功能模块
(1)XXX功能设计
(2)XXX功能设计
一.1.6.1.5预期价值
(1)XXX
(2)XXX
一.1.6.1.6系统部署
XXX系统部署分为两个部分:
后台服务器、应用客户端。
后台服务器主要依托于公共信息化基础中的数据中心,包含各个系统的后台服务器,主要用于数据存储、计算;
应用客户端主要用于XXX架构的系统,主要是XXX系统。
图62XXX系统部署图
一.1.6.1.7系统配置
详见附表-投资估算表。
商业综合体物业管理系统
一.1.6.1.8系统概述
商业综合体为商业活动提供经营场所,它将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运等环节作为整体流程来运作,产业链涉及发展商、投资者、管理商、经营户、消费者,业态多样化,包括商场、购物中心、写字楼、专业市场、娱乐场所、休闲场所和各类消费场所,是多元化、多层次、多业态、大跨度的经济活动,是商业与地产业紧密结合的复合型产业,充分体现了资本的持续营运,其多样性和复杂性远胜普通楼盘的物业管理。
商业综合体物业管理系统基于以物业资产经营为核心,以客户资源为管理主体,以商业契约为业务纽带这一理念为商业地产行业打造。
系统以合同为主线的设计流程,以现实的商业契约(法律文书)作为贯穿全部业务环节的纽带,既高度整合了物业活动中的关联资源,又且充分体现了物业经营管理的时间持续性,真实再现了物业经营管理的原貌,令现实中的复杂的业务变化也能轻松处理。
使得物业公司内部各种事务的个性化处理流程变得规范以及更具备可操作性。
减少了不必要的工作环节,减少重复劳动,减少人为差错,降低了成本,提高了工作效率。
一.1.6.1.9业务用户
物业公司
1、共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理;
2、物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;
3、共有绿地、花木等的养护与管理;
4、物业管理区域内环境卫生的维护;
5、商户资源的管理,负责商业综合体的招商运营。
6、其他物业服务内容。
对业主提供物业服务,进行房产管理、客户管理、租售管理、客服管理、停车场管理、工程设备管理、保洁环卫管理,巡检维修工作、远程设备监控、收费管理、系统管理。
业主
使用物业服务,监督物业行为活动。
通过系统与物业沟通,进行缴费、投诉、报修
商户
商户可以自己通过公司网络或互联网查询物业公司开放的资料,比如商户自己所发生的业务情况,费用缴纳情况,物业公司的招商信息,促销信息等。
公众
包括所有社会公众,主要是消费者和潜在的商户。
通过网络查看公司发布的资料,如招商信息、商户信息、商品信息等等。
1.
物业管理
物业管理子系统包含对物业事务、物业资料档案、和水电费的管理。
1)
物业资产登记
物业资产是现实中物业公司经营的基础,需要引用
区域、分区、用途、户型、朝向、楼层等资料,登记流程如下:
2)物业事务管理
物业事务是物业公司在其直属的公共物业项目上发生的管理活动,如对道路、中央空调、绿化、清洁等活动的管理,是针对整个物业园区的管理活动,有别与针对某个具体的客户的管理活动。
流程如下:
2.
业主/客户管理
客户管理子系统包含业主/客户资料管理和客户服务管理。
客户资料登记
客户/业主是物业公司管理和服务的对象,可以是个人或机构。
客户资料管理将详细记录客户的自身信息,也就是客户自身的名称、住址、证件、联系电话等等。
2)客户服务
客户服务是对客户提供的各项服务和管理事务的记载、审批、收费的管理。
客户服务单单是对客户服务事项的详细记录,也是客户服务管理流程的核心。
流程如下:
3.
招商、租赁、进驻、退场管理流程
进驻合同是公司与客户缔结的商业契约及法律文件,它将物业、客户两大资源结合成一个有机的整体。
合同签订后,成为公司对客户发放管理通知、执行管理措施、收取费用等一系列业务处理的依据,是公司经营管理基础,是整个业务流程的中心纽带。
1)招商合同登记流程
2)合同到期延期流程
3)租赁转让过户流程
4)合同终止流程
4.
收费管理流程
物业企业的收费业务需要规范严密的流程管理:
1)合同契约的价格调整管理流程
2)滞纳金管理流程
3)欠费客户清理流程
项目信息数据
建筑详细数据资料。
如建筑名称、占地面积、建筑面积、绿化面积、单位套数、投资商、开发商、建筑设计、收费托收银行、管理处电话、管理费、公共设施维护费、绿化费、保安费等。
楼宇信息数据
大楼的入住单位信息
房间信息数据
房间的业主信息,房间的装修、出租情况
业主信息数据
业编号、客户姓名、性别、入住时间、入住性质、证件名称、证件号码、工作单位、联系电话、家庭成员、银行帐号、原籍、现籍、紧急联络人、紧急联络电话和备注及各项费用的收取金额等
5.
租户信息数据
物业编号、客户姓名、性别、入住时间、入住性质、证件名称、证件号码、工作单位、联系电话、家庭成员、银行帐号、原籍、现籍、紧急联络人、紧急联络电话和备注及各项费用的收取金额等
6.
装修信息数据
申请、审批、完工验收记录
7.
投诉信息数据
住户和业主对物业公司的意见、建议
8.
报修信息数据
维修记录、客户相关信息如报修历史、欠费情况
9.
合同信息数据
租售合同信息、流转审批信息
10.
财务信息数据
租购房相关费用信息、各类明细报表
11.
停车信息数据
车位信息、申请车位登记信息、车辆出入信息、异常报警事件、停车费信息、停车卡管发放、注销、挂失等信息
12.
工程设备信息数据
人员信息、检修计划、设备设施档案、工单、图纸资料、设备资料、维修记录、维修费用资料
13.
保洁绿化信息数据
保洁计划、保洁区信息、维护记录、植物基本信息,包括编号、规格、维护历史、责任人、
14.
巡检信息数据
巡检现场的情况和抄表结果
15.
设备状态信息数据
设备运营状态、参数、设备异常数据、水电数据、天气预警信号
16.
系统信息数据
系统运行参数、系统权限信息、操作日志、报表信息
一.1.6.1.10系统功能
(1)物业资源管理功能
物业公司员工管理,物管项目管理、物业事务、物业区域、物业单位管理,水电表关联,水电费录入。
(2)客户资源管理功能
业主资料录入管理、应收费录入、客户缴费客户服务。
(3)车辆管理功能
停车场信息编辑,查询功能。
车辆信息登记,删除,修改,查询等功能。
(4)招商运营功能
商户登记,计划调价、费用计划查询、合同变更、合同过户、合同终止、快速登记、合同搬迁。
(5)财务收费功能
设备登应、收费生成、应收费录入、滞纳金减免、缴费中心、缴费通知、缴费通知缴费查询、中心期末结账。
(6)统计报表功能
物业区域报表、物业分区报表、物业统计报表、物业事务报表、客户统计报表、服务统计报表、合同统计报表、收费统计报表、收费明细报表、欠费统计报表、水电费报表、合同费用报表、业主变更报表、优质客户报表、欠费客户报表、新入驻报表、到期合同报表、终止合同报表、费用差异报表。
一.1.6.1.11系统设计
一.1.6.1.12预期价值
(1)提高物业服务水平
有效处理业主、物业管理人员之间的关系,实现流程化、规范化管理,同时提高物业服务水平。
使小区的管理和运营趋于计算机化,使之更加方便、快捷以提高工作效率。
(2)提高商户管理水平
充分挖掘客户的商务需求,更好地提供招商及商业广告服务。
一.1.6.1.13系统部署
物业管理系统部署分为两个部分:
应用客户端主要用于物业管理架构的系统,主要是物业管理系统。
图62商业综合体物业管理系统部署图
一.1.6.1.14系统配置
5A建筑自动化管理系统
一.1.6.1.15系统概述
5A建筑自动化管理系统从集中管理、分散控制、优化运行、高效管理的角度出发,尽可能地减少管理人员工作负担和节约能源、适应环境的变化和工作性质的多样化及复杂性,应付突发事件的发生。
系统运用集成的方法和手段将计算机技术、通讯技术、信息技术等现代高科技与建筑自动化管理进行有机结合,从功能、技术、产品和工程等多方面进行系统集成,使整个系统成为一个互相关联、资源共享、统一协调的系统,为工作人员提供一个安全、舒适、便捷、高效的工作环境,为用户带来高效的经济效益和社会效益。
一.1.6.1.16业务用户
5、其他物业服务内容。
对子系统进行集中监视和管理,处理报警和特殊事件,用户登录、注销和用户身份控制,日志记录检查,通讯管理,值班管理,配置服务对象和数据对象。
支持并监督物业管理活动
配合物业工作,合理进行投诉、报修。
图615A建筑自动化管理系统业务流程图
安全认证信息、报警信息、系统日志、历史数据
设备采集、人工获取
为数据分析提供支撑
100G
长期
设备数据
风冷热泵、VRF空调系统、大楼新风系统、公共照明系统、开水器插座等设备运行信息、报警信息、电子地图
前端设备采集
保证建筑智能化设备正常运行
消防信息数据
烟感、温感数据、报警信息、历史数据、电子地图
出现异常情况报警,提高建筑防火信息化水平
30G
视频信息数据
视频、录像信息、报警信息
建筑内人员监控,提高安防管理水平
500G
3个月
机房信息数据
温湿度状态信息、配电电量状态信息、漏水监测状态信息、新风机工作状态、UPS主机工作状态信息、气体灭火状态信息、精密空调工作状态信息、报警信息、历史数据
保障机房正常运行
门禁信息数据
门禁状态信息(开、关、故障和非法报警),门禁刷卡信息
对楼宇内出入口进行有效控制
10G
巡更信息数据
巡更记录,巡更点位置、人名和时间。
安装位置、巡检器名称、序号、卡号、日期、巡检点和线路
记录考核巡更人员日常工作
访客信息数据
姓名、身份证号、性别、年龄、手机号、被访者姓名、登记时间和抓拍图片
设备采集、人工记录
有效管理外来访客进出楼栋
一.1.6.1.17系统功能
(1)快速集成能力
具有5A建筑自动化系统快速集成能力。
(2)集中管理与监视
系统将分散的、相互独立的智能化子系统,用统一的软件界面进行集中监视和管理。
(3)报警处理
系统提供全局报警和事件的综合管理功能。
(4)系统联动
系统联动通过开发平台预先设置的系统联动控制方案,当系统内的联动触发条件满足时,系统自动将控制信号按照联动方案发送出去,控制相关的设备。
(5)报表管理
用于对各种设备的工作状态、使用情况、故障情况等进行查询或统计,形成各种报表。
(6)运维管理
对系统整体运行进行监控,以及建筑智能化设备的维修维护。
(7)系统用户授权管理
对用户登录、注销和用户身份控制操作,系统提供多级权限和用户身份管理。
一.1.6.1.18系统设计
系统能够实现建筑智能化各子系统包括楼宇自控、消防、视频安防、报警、机房环境监控、门禁一卡通、停车场等系统快速集成的功能。
系统提供支持OPC标准的数据项浏览、配置功能,可方便接入子系统OPC服务程序。
对项目需要定制接口,提供OPC快速开发工具OPCRDK,帮助用户快速开发OPCServer。
集成RS232/422/485串行协议、TCP/IP网络协议、OPC、DDE、ODBC、API、OCX或专用开发包等多种通讯协议和通讯连接方式。
(2)集中管理与监视功能设计
系统将分散的、相互独立的楼宇自控、视频监控、入侵报警、消防等智能化子系统,用统一的软件界面进行集中监视和管理。
用户可以通过浏览器进行监视,以电子地图方式和动画、文字、图表等形式的人机界面展示各种信息,并提供交互手段。
(3)报警处理功能设计
系统对于一段时间内发生最新的设备报警数据存储在内存数据库中,较长一段时间的设备报警数据自动存储在标准SQL数据库中。
当异常发生时,值班台可对系统发生的报警、特殊事件提供多种形式处理(包括声光、手机短信报警等)。
(4)系统联动功能设计
系统联动方案的设计主要是依据大厦管理流程和各种安防报警、消防报警、门禁、照明、空调等系统设备的布防来设置。
1)视频安防监控系统与防盗报警系统联动
●报警信号可以联动报警区域的摄像机,将图像切换到控制室的监视器上,并进行录像。
●在下班时间有人进入消防楼梯,系统也联动相应楼层摄像机和录像机。
●多个报警信号出现时,报警信号对应的监控可以顺序切换到不同的监视器上,报警解除后图像自动取消,防止漏报。
2)门禁系统与视频安防监控系统联动:
●当有人进入重要房间(如网络中心机房)读卡时,摄像机也可将这一过程切换到控制室。
●在特殊场合,进入房门需经保安人员认可时,视频安防监控将图像切换到指定的监视器上,由保安人员认可后才可以通过卡片阅读机打开房门。
●监视非法侵入的事件:
当非法侵入发生时,如非法的持卡人被检出时,视频安防监控系统的摄像机转到预设位置进行监视。
3)门禁系统与防盗报警系统联动:
●当入侵报警系统出现报警时,出入口控制系统也可以按照程序关闭指定的出入口,只能由保安人员打开。
用于对建筑智能化设备的工作状态、使用情况、故障情况等进行查询或统计,形成各种报表。
对系统整体运行进行监控,以及建筑智能化设备的维修维护,包括待维保设备、超期未维保设备、近期维保设备、以及维修效率与维保效率等。
对特定用户完成授权登录后,可对指定工作区域、工作对象进行监视、控制、管理操作。
对于用户下发的每一条有关系统的控制命令,系统提供安全验证机制。
只有通过了安全验证机制方能够进行控制。
所有操作被系统以日志方式记录下来以备后期查看。
一.1.6.1.19预期价值
(1)系统安全管理
系统集成ssl安全认证,实现三权分立,即管理权、审核权、审计权的流程化管理,被授权人只可以在授权范围内通过系统集成平台进行有关系统的操作。
(2)对内部各子系统进行统一的监测、控制和管理
系统将分散的、相互独立的智能化子系统,用相同的环境,相同的软件界面进行集中监视,准确、全面地反映各子系统运行状态,并能提供建筑关键场所的各子系统综合运行报告,提高突发事件的响应能力。
(3)实现跨子系统的联动
系统实现集成以后,原本各自独立的子系统在集成平台的角度来看,就如同一个系统一样,无论信息点和受控点是否在一个子系统内都可以建立联动关系。
这种跨系统的控制流程,大大提高了建筑物的自动化水平。
(4)提供开放的数据结构,共享信息资源
系统通过一个开放的工作平台,采集、转译各子系统的数据,建立对应系统的服务程序,接受网络上所有授权用户的服务请求,解决了视频监控系统、入侵报警系统、门禁系统等,传统上各系统自成体系工作,并不和外界交换信息的缺点,即实现了数据共享。
这种网络环境下的分布式客户机/服务器结构使集成信息系统充分发挥其强大的功能。
(5)提高工作效率,降低运行成本
系统的建立充分发挥了各智能化子系统的功能。
以前为了达到同样功能,往往要增加许多硬件和设备,现在集成管理系统用软件功能代替硬件设备,不仅节约,更增加了集成的信息量和系统功能。
集成管理系统可以使管理人员在一台或多台电脑上,以相同的界面操作、管理各个智能化子系统,而电脑可以放在建筑物的任何地方,这样一来方便了管理,也可以减少管理人员的人数,提高了管理效率,同时降低了对管理者素质的要求,降低了人员培训的费用。
一.1.6.1.20系统部署
5A建筑自动化管理系统后台服务器主要依托于公共信息化基础中的数据中心,主要用于数据存储、计算。
图625A建筑自动化管理系统部署图
一.1.6.1.21系统配置
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