《中国房地产创新发展报告》之新型城镇化创新案例绿维创景Word文档下载推荐.docx

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通过旅游景区发展发挥景区周边新农村旅游设施，与景区本身形成良性互动，并带动农村经济和社会发展。

（一）项目概况

蒲昌村紧邻4A级旅游景区库木塔格沙漠，是城市、景区、乡村的交汇节点，非常适合做旅游开发。

蒲昌村改造工程是新农村建设的主要项目，也是鄯善县旅游开发和建设的重点工程，已申报作为试点项目重点打造。

2007年底，受鄯善县县委、县政府邀请，北京绿维创景规划设计院对鄯善县蒲昌村进行了改造工程。

以楼兰文化为主题，以新疆生土建筑为特色，以立面艺术改造为手段，进行创新创作后的蒲昌村，形成了全新的艺术文化效果，成为了一个特色影视村、一个休闲商业村和乡村旅游接待村。

艺术创新不仅成为了本项目最大的吸引力，也带动了休闲商业和旅游接待开发，解决了农民的就业及增收问题，创造了新农村建设中的一个奇迹。

即便是在现今的新型城镇化背景下，蒲昌村依然是新型农村社区的一个典范，更是旅游引导的新型农村社区的一个典型。

（二）项目创新亮点

1、用独特的地域性语言展示城市的历史渊源和人文景观——打造“楼兰古村”

“鄯善”县大家一定感到很陌生，但提到“丝绸之路”上的重要驿站“楼兰”古城没有几个人不知道的。

“楼兰”姑娘的传说几近家喻户晓，“楼兰”城更是每个旅行者心中的“圣地”。

在两千多年前的一场战役中，“楼兰”国被“且末”所灭，从此灰飞烟灭，当时的一部分楼兰人就迁移到了今日的鄯善地区。

所以充分反映鄯善和楼兰的渊源，充分利用楼兰的神秘和沧桑打造鄯善的厚重与醇美的人文景观是进行主题定位的不二首选。

项目组据此决定，这个村子的改造工程以楼兰文化为主题，为项目注入灵魂，为静态的建筑和景观注入耐心寻味和体验的血肉，让曾经鲜活的历史和传说重新丰满起来。

蒲昌村的打造思路

2、用原生态的建造手法塑造独一无二的城市形象和旅游品牌——建设“生土村落”

通过反复的选择和比较，本项目最终选择了用极具当地特色的建造手法——生土建筑的形式作为主要的建造工艺。

生土建筑是指主要用未焙烧而仅作简单加工的原状土为材料营造主体结构的建筑，始于人工凿穴，历史悠久。

当地拥有交河古城、高昌古城等生土城市遗址，现存的吐峪沟麻扎村也是生土建筑的代表作。

这种建筑形式具有极强的地域特征和形式美感，也与楼兰文化的主题契合，同时恢复和挖掘这种几近绝迹的建筑样式也是最好的旅游价值所在，可以为今后旅游品牌的建立打下一个良好的基础。

改造后的蒲昌村（实景照）

3、用真心为农的设计理念诠释新农村建设的精髓——民俗街区与民俗客栈

整个项目是以解决“三农”为题为目的而设立的，如何真正做到“施惠于民”是不能回避的问题。

整个项目改造中涉及到上百家住户，而每家的经济情况相差很大，所以针对那些经济条件较差，房屋又很破旧的家庭，进行了较大的改建，甚至是拆掉重建，通过政府出一大部分资金，个人出一小部分的方法使他们能够住上宽敞的大房，同时在这部分房屋上设计更多的景观和接待功能，使他们在日后的旅游开发中能够持续地得到收益从而脱贫致富。

而对那些较为富裕的住户的房屋就只是做些立面改造，这样就只需花很少一点钱，从而减轻不必要的负担，以体现整个项目“以民为主、为民谋利”的思想。

设计与现状对照

民俗街区民俗客栈设计效果图

4、用多样化生活情景体现城市的活力和生命的传承——楼兰风情休闲商业街区

新农村社区的产业定位至关重要，需要有一定的基础，更要有特色。

蒲昌村在进行改造设计时，首先研究了社区的产业支撑，以拓展社区居民的收入渠道，使当地剩余劳动力向第三产业转移，实现了农民长期增收的目的，还提升了当地村民参与旅游发展的意识，从而反过来更好地促进原生态的状态得到延续和发展。

本项目设计了一条休闲商业街区。

街区设计了具有地方特色的民间作坊及休闲吧等，特别对民族手工艺进行了提升，打造民族手工艺基地。

具体业态包括金匠铺、银匠铺、铁匠铺、小裁缝铺、百货小摊、手工艺铺、小酒馆、小茶房、小书店、小照相馆、小网吧、特色客栈等，餐饮、住宿、休闲、娱乐、购物等各个方面，通过商街的形式，将蒲昌村的日常生活场景展现在游客面前。

这些特色产业是在本地手工制作业、加工业的基础上进行改进，与旅游业相融合并添加创意成分而形成。

产业的发展与社区建设融为一体，真正实现了“产城一体化”的发展格局，使蒲昌村实现了就地城镇化。

商业街实景照

这条风情商业街建成后深深吸引了游客，一条商业步行街一下子热闹起来了。

8月29日是新疆鄯善县蒲昌村各族村民赶巴扎（赶集的意思）的日子，人们拿出闲时制作的各种手工艺品和拿手小吃，摆在村里的小巷中售卖，吸引着附近乡镇的人们和远道而来的游人。

5、中亚影视基地成立，推动了产业结构升级

2008年8月工程完工了，改造后的蒲昌村，成为了一个奇迹。

有多家电视台进行报道，已吸引了《天地英雄》、《冰山上的来客》、《阿凡提的故事》、《鄯善密码》等多部电视剧和纪录片的拍摄，这里俨然成为了一个影视拍摄基地。

于是，一个旅游带动的新农村，活脱脱跳了起来。

2008年10月18日下午，中国新疆鄯善“中亚影视基地”在蒲昌村举行揭牌仪式，至此，中国新疆鄯善中亚影视基地正式揭牌。

“中亚影视基地”的建设，有力地推动了社区产业结构的升级，可以与文化创意产业结合，推动影视拍摄服务和影视拍摄经济的发展，更好地为居民提供就业机会。

中国新疆鄯善“中亚影视基地”揭牌 

《红色马甲》剧照，背景为蒲昌村

二、打造“乡愁版”东北名镇——中国“熊官屯”

该项目重点在于对当地居民工作、生产、生活的改造，探索一条为当地居民带来持续性福利的城镇转型和创新之路。

铁岭熊官屯新型城镇化项目坐落于辽北腹地，位居“大沈阳都市圈”、“沈抚铁同城化”两大战略叠加区。

本项目按照新型城镇化总体要求，全力打造“乡愁版”的东北名镇，打造具备农业、旅游、休闲、生态、文化、教育、商业等复合型功能的现代化生态城镇，成为铁岭县的新型城镇化建设试点项目。

项目占地面积约为9300亩，开发建筑面积500万平方米以上，以建设“农业产业化工程、农民安居就业工程、养老保障工程、旅游度假工程和商品住宅开发工程”五大工程为主题，以高新农业、度假旅游业、现代物流业、文化创意产业为四大支柱型产业，在提高、改善乡镇居民工作、收入、居住、生活条件的基础上，实现土地合理流转，规模经营。

本项目规划建设一个中心小镇——梧桐小镇和两个卫星小镇——花峪小镇和水云小镇，总投资约110亿元，其中外资5000万美元，具体项目分八年实施。

项目建成后，新聚集人口4万人，使全镇人口总数达到6万人，全镇原2万人口身份由农民转化成城镇居民，人均年收入3万元以上。

（二）新型城镇化建设内容

1、主要内容

治河：

以“一河两库”展开，通过“通河、治河”营造两岸6公里生态景观河岸线；

造镇：

以城镇化居住社区、商业中心、文化教育及科研配套，现代农业服务中心、生态休闲旅游设施配套，打造熊官屯镇为“梧桐小镇”，成为全国乃至国际知名的东北名镇；

安居：

充分发挥河景效应，建设水岸生活、功能齐全、生态居住的高档社区，落实农民安居工程，并营造部分高尚商品房，营造宜居小镇，吸引外来人口聚集，最终人口目标为10万人；

兴游：

充分利用本地河、山、景、村、屯等资源优势，以吃、住、行，游、娱、养为主题，集中打造休闲旅游、文化旅游、康体旅游、生态旅游、养老旅游品牌，发展现代国际养老休闲社区。

兴农：

充分利用生态农业资源，建立生态循环经济体系，大力引进现代农业技术和科研成果，发展“公司+农户”产业化模式，实现农业产业化，农民市民化，推广生态农业品牌；

文教：

充分利用熊官屯优越的生态环境，引进全国著名科研、文化创意机构，兴建培训基地，成为新兴文化教育名镇、科技名镇。

养老：

养老是我国面临的社会性课题，其中也蕴藏着大量上级，发展养老产业不但能解决现实的实惠问题，也能为本区域带来边际效益。

2、五大工程

（1）农民安居就业工程

建设以高效农业、现代温室大棚、农产品交易中心、农宅对接电子商务平台等项目组成的生态农业开发基地，使得农民收入来源由过去单一的劳动报酬，变为“劳动报酬+企业工资+福利保障+集体资产分红+股东收益+土地收益+房屋租金等”，使农民成为集体资产的股东，从而解决农民安居就业问题。

（2）农业产业化工程

做大做强原有产业，加强榛园基本建设、改良榛子品种、建立设备先进的农产品加工企业，实现以榛子为代表的产业化经济。

同时发展蔬菜、甘薯、山葡萄、肉羊、名贵特产中药材及特色苗木等新产业，通过城镇化和农业现代化，相辅相成、良性互动，让熊官屯镇在铁岭县率先建成具有长白山区特色的小康社会。

（3）旅游度假工程

以“生态”为主题，打造熊官屯镇“生态胜地”、“度假乐园”和“人居天堂”的旅游品牌。

生态胜地品牌：

充分挖掘熊官屯镇的生态旅游资源优势，开发生态观光、生态休闲、生态养生和生态度假等生态旅游产品；

度假乐园品牌：

开发餐饮主导型、购物主导型、养生主导型、运动主导型和度假村综合消费型的休闲度假类旅游产品。

人居天堂品牌：

结合现代休闲养生理念和可持续发展为依托的生态旅游理念，打造最佳人居地、益寿延年福地的品牌，吸引中高阶层休闲居住、度假、养生、养老，并推出相应的产品及配套设施。

旅游产品规划图

（4）养老保障工程

养疗养老是针对高度紧张的现代化生活节奏，为缓解各方压力、保持生命活力所推出的一个主题性产品，作为全社会和全生命历程的需求设计和准备，形成独具特色的高端休闲、养生养疗养老产业发展的网络架构。

（5）商品住宅开发工程

建设以志城农民商学院、志城山庄、双语幼儿园、名牌实验学校等项目为基础的文化创业产业园；

启动绿色商品住宅开发工程，开发建设特色餐饮区、商业中心、客运站、行政中心、医院、邮局、银行、影院等城市配套项目。

在进行商品住宅开发的同时，提高村镇基础设施建设标准，逐步开发特色产业，实现集约发展，形成农林资源生态区。

同时，建立特色产业培育园，吸引相关企业成立微小企业创业园，重点打造原生态绿色有机食品基地。

（三）亮点解读：

以人为本的城镇化

新型城镇化的核心是人的城镇化，农民的城镇化，是以不牺牲生态资源发展的城镇化。

可目前，并没有完全成熟的可借鉴的案例，大部分的新型城镇化都处于探索和研究阶段。

本项目为我国新型城镇化的探索提供了一定的借鉴意义：

首先，本项目以解决留守熊官屯本地农民城市化为实施基础。

开展农民居住改善问题，优先建设看齐城市标准的农民保障居住用房，从硬件上完成城市化的第一步。

同时合理利用土地资源，通过农民集体入股企业，以农业公司统筹发展农业，以农业现代化、多元化、产业化、衍生化发展，形成内部循环经济，同时引入外部产业战略合作伙伴实现产业整合，既能解决本地就业，又可通过外部资源实现产品输出、人流导入的外循环，并衍生新的发展空间，加速城市化进程。

其次，解决的是返乡人口的问题。

在经历了穷人进城，也就是向大城市集聚的过程后，会产生两批人。

一批是在大城市发展挣到钱的人，挣到钱或者退休后会回到小城市，而他们已经习惯了大城市的生活品质、公共设施、配套服务等所带来的便利，更多需要的是自然的生态资源和家乡的情怀；

另一批则是在大城市里发展并不成功，周期性返乡或者直接返乡的人，他们需要的是改善生活条件，以及大城市带来的城市心理以及城市配套。

因此，本项目将以基础设施建设、公共配套服务来保证城镇的居住品质，大力发展服务业，同时从外部引进包括医疗、教育、养老、健康等战略合作机构，达到大城市的生活服务标准来实现人口的回流，他们作为城市间的流通媒介，将更好的实现信息资源的传递。

最后，外来人口的导入问题。

外来人口分为两部分，一部分是就业人群，需解决市民化的需求；

另一部分则是大城市居住人群，他们的普遍特性是文化水平较高、生活品质较高、收入水平较高，但时间碎片较多、对于精神文化和自然生态的追求较高。

因此拉动他们的主要因素一是产业发展，二是公共配套服务，三是依托生态化发展的特色产业。

生态住宅开发是满足外来人口居住以及健康生态的基本需求，与大城市形成差异化，并形成生态建筑产业链。

依托熊官屯现有的山水资源发展生态化旅游、养老、养生、养护、休闲特色主题产业，有效整合碎片化时间，满足其多元化生态体验、精神和物质消费需求，实现大城市的定向、定期人口导入，形成反向结构人口集散目的地。

三、长沙洋湖智慧生态新城

该项目拥有“政府引导、企业主导、市场化运作”的清晰政企定位，根据长沙生态、人文等因素因地制宜，运用绿色建筑及其它环保节能手段，同时尝试金融创新，打造金融控股平台，在注重产业发展的同时逐步实现智慧生态城市的目标。

2008年，旨在探索新型工业化、新型城市化发展之路，国家设立了长株潭两型社会综合配套改革试验区。

为落实这一使命，在长株潭两型综合配套改革区的核心区——湘江新区，设立了洋湖智慧生态新城。

洋湖智慧生态新城规划面积19.8平方公里，位于长沙市西二环与南三环围合处。

北依岳麓山，东临湘江。

项目开发周期为8-10年，预计总投资215亿元，综合容积率为0.93，可出让土地330公顷。

片区定位为集酒店、办公、商业于一体的总部经济基地和“资源节约、环境友好”的城市、湿地及人居和谐发展的两型新城。

新城区位：

洋湖智慧生态新城位于长沙西南，是长株潭融城交汇处，属于长沙省府板块。

新城距市政府12KM，距五一商圈10公里，距省政府3KM，距武广高铁仅15KM。

新城环境：

新城位于靳江河与湘江交汇处的河口湿地，北靠岳麓山国家风景区，南临大王山风景区，生态良好坏境优美。

新城交通：

新城内规划了三纵三横主干道，地铁3、8、9号线贯穿新城内部，有猴子石大桥、湘府路大桥、黑石铺大桥三个过江通道。

距长沙高铁南站、湘潭高铁九华站10公里，黄花机场20公里。

1、两型规划与建设理念创造两型新城

区别于传统新城，洋湖智慧生态新城依托新城原地形地貌，大量使用“两型”规划建设理念，结合了泛旅游地产的概念，将够城市的各类要素资源进行了有机的整合，将洋湖智慧生态新城打造成了集休闲、居住、酒店、办公、商业、科教、医疗等功能于一体的总部经济基地、城市的副中心。

（1）两型规划理念—因地制宜，高容低密

洋湖智慧生态新城按照因地制宜的原则，采取了高容低密组团式发展建设方式，将原地势低洼的河口湿地直接改建成为城市湿地公园，通过提高局部容积率的方式，将人口与建筑集中在地势较高的片区东部与南部，最大程度留出城市公共空间，实现土地经济与社会价值的最大化。

（2）两型规划理念—用地有效混合，多层次空间开发

洋湖新城建立以TOD模式为导向的用地有效混合，沿地铁、公交站点为中心，以400-800米为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，让居民在10分钟步行半径内解决从工作到生活、娱乐的一切需求，从源头来降低碳排放。

与此同时，洋湖智慧生态新城在开发建设时十分注重多层次空间的开发利用，按照“不计容积率、不计建筑密度”鼓励进行新城地下空间开发。

洋湖智慧生态新城按照轨道交通的布局，建立起了“一带、两心”地下空间结构，打造多个“生态特色的地下综合体”。

（3）两型建设技术的应用

洋湖智慧生态新城在新城建设中使用了大量的两型技术，如装配式建筑、分布式能源系统、低碳公共交通系统、综合管网共沟技术、分质供水与中水回用、生态治污与绿色照明技术等100多项两型城市建设技术。

2、完善的公共配套提升城市价值

（1）洋湖湿地公园

洋湖湿地公园占地6000亩，国家4A级景区，是长沙的“绿肾”和“绿肺”。

湿地公园分湿地休闲区、生物多样性展示区、湿地生态保育区、湿地科教区。

目前已经建成开放。

洋湖湿地公园已成为集生态科普、湿地群落观赏、湿地文化展示、两型理念宣传及户外实践、互动体验、生态旅游为一体的特色旅游目的地。

（2）新城教育配套

洋湖国际生态新城背靠岳麓山大学城，目前已经有雅礼、中加国际、麓山国际、博才等9所小学、5所中学在区域内密集分布，可提供中、小学学位共3.7万个，集中了国内外知名品牌教育资源，实现了不出洋湖就可完成从幼儿园到大学及出国的全程精英教育。

（3）医疗商业配套

洋湖智慧生态新城是地处长沙西南的新城，定位为长沙城市副中心。

洋湖生态新城在此配套了800床的三甲医院，将长沙西南、湘潭西北地区的医疗中心。

同时，洋湖还配备了大量的酒店、写字楼、旅游服务配套基础设施，为“总部经济基地”奠定良好的物质基础。

（4）以商引商树立区域价值标杆

洋湖智慧生态新城在拆迁和基础设施建设过程中，就开始有意识的向市场释放小批量的土地，引入中海、万科、华润、恒伟等品牌开发商，树立洋湖片区高端新城新形象。

标杆企业的示范效应以及有节奏的出地策略，洋湖智慧生态新城土地从不足100万/亩提升到了目前的800万/亩，成为了区域价值标杆。

3、政策配套、人口和产业的导入

利用政府给予的配套政策，积极导入现代服务业发展总部经济、楼宇经济。

同时，在新城策划举行了一系列的重大社会活动，聚集人气，增加人们对区域的认同感，有效的聚集了片区人气。

（1）政策配套

长沙市、湘江新区先后发布了《关于支持大河西先导区建设若干政策意见》、《大河西先导区行政审批流程改革试行方案》、《关于加快发展核心区现代服务业的若干政策意见》、《关于加快大河西先导区现代服务业发展的若干意见》、《长沙高新技术产业开发区发展与招商引资主要优惠政策》等一系列政策，极大的提升了行政审批效率，有力的支持了产业的导入。

（2）聚集人气

洋湖生态新城先后策划组织了洋湖城市光雕艺术展、洋湖-马修连恩湿地音乐节、李志辉-新世纪地理音乐会、洋湖花卉艺术展、洋湖国际雕塑艺术节、洋湖百公里毅行等各类主题活动，有效的提升了洋湖智慧生态新城的知名度与美誉度，为新城发展聚集了人气。

（3）产业导入

洋湖智慧生态新城目前已经引入了湖南省信用合作联社、湖南省建筑设计院、柏宁白金酒店、中盈城市广场、中节能湖南总部、恒伟地产总部、先导农商行总部等均进入新城，新城产业发展日新月异。

4、新城开发的要素保障

（1）引入全球顶尖智库

洋湖智慧生态新城从规划、设计、建筑、园林、水电、营销、物管，所有重大项目均是直接面向全球进行招标，通过借助全球智库，如：

戴德梁行、伍仔贝格、阿特金斯、中建集团等全球智库的力量，高标准的规划设计和建设新城。

（2）多元融资控制资金使用成本

洋湖智慧生态新城在开发过程中采用了企业债券、股权信托、债权信托、结构化融资、中期票据、信托“SOT”模式以及商票、金融租赁等创新手段，创新性非信贷融资规模占总融资规模69%。

科学的融资期限结构，有利于提高资金使用效率，控制资金使用成本，保证资金的供给。

经过五年的开发建设，洋湖智慧生态新城已初具规模。

新城先后荣获了住建部人居环境范例奖、国家第二批智慧城市试点城区、国家4A级景区、湖南省水利风景区等一系列殊荣，是一座正在冉冉升起的两型新城！

热诚欢迎社会各界来洋湖智慧生态新城投资兴业，共创蓝图伟业！

（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联新型城镇化委员会协助提供。

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（有关房地产创新发展报告，房地产开发，房地产策划，新型城镇化的更多研究，详见北京绿维创景规划设计院官方网站）