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它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。

正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。

因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。

在美国，养老地产一般称作为老年住宅。

2，老年住宅产业化

老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。

回顾近代，我们就不难发现老年产业诞生、发展的线索。

上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩的一章。

人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每一阶段的人口比例失调，这是老龄化产生的一个重要原因。

二次大战结束，人类社会进入了一个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。

老年人口的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年保健、护理以及我们着重研究的老年住宅产业。

除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一部分老年人住在老年住宅中养老。

为此，世界各国（含我国）的城市都根据自己的经济实力和实际需要，建设和发展一批专门供老年人居住的老年住宅。

概括起来，各城市的老年住宅主要有以下几种形：

2.1、老年公寓

强制性行业标准《老年人建筑设计规范》JGJ122-99第2.0.6条，将老年公寓定义为专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

笔者认为该定义应该加上“由专门机构按照市场原则开发和经营的内涵。

一般的情况是，在住宅小区内，专门规划出一两幢楼，按照适于老年人居住的要求来进行设计和建设，称为老年公寓。

这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。

在我国，限于经济条件，三室户较少。

老年公寓除了在建设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐交往等各方面，都有妥善的安排。

这种公寓，可以出售，也可以出租。

老人住入老年公寓，虽然住房面积一般会比原来自已的住房要小一些，但仍是一家一户，可以保证老年人的私密性、独立性和领域，既能保持家庭的温情，又加上公寓对老年人周到的照顾和服务，必会受到不少老年人的欢。

北京的澳洲康都小区，就建设了一幢这种老年公寓，定名为乐龄公寓，并在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐、交往等各方面，专门做出全面安排，是一个重要的尝试。

老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。

主要特征有：

1），在时间特征上，老年公寓的入住群体入住时间较长。

它不同于托老所的流动性。

暂时性。

虽然老年人入住老年公寓的时间长短，由他们根据需要自愿决定，但多数入住老人相对稳定，居住时间比较长。

2），在经济特征上，老年公寓形成投入产出的良性循环。

敬老院、福利院是以国家、集体供养为主，属福利救济型，而老年公寓是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。

老年公寓已经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要。

3），在社会特征上，老年公寓实行同吃同住、同活动的群居生活方式。

4），在服务特征上，老年公寓有较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等服务。

5），在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权，入住的老人则是租赁的形式。

6），在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境。

2.2老年社区（老年住区）

以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发、建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。

老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。

不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起，。

因为社区主要是为老年人服务的，因而老年社区专门为老年人设置的医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多的优惠。

老年社区特征：

1），专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主的住区，其方式为居家养老。

这是它区别于一般地产的主要因素。

2），空间环境上与居民行为上表现为聚集化得独立完整的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美统称为养生住区。

如美国的“金岁山庄”“安养住区”退休新村“老人们生活在专门老年住区要方便安全，在规划设计上强调综合考虑居住与生活、工作、购物、文化、教育休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体。

3），具备一般社区的基本功能。

除了本身构成完整的自成体系的服务功能外，海域一般房地产项目一样具有从事细胞的功能，具有对外的交通、通讯、商业网点、公共设施和行政管理功能，与社会形成共享的发展格局。

4），其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人创造丰富多样的同龄交流环境。

5），专门老年社区往往有2-3栋以租赁形式经营的老年公寓。

使得专门老年住区的模式和老年公寓的模式夹杂在一起，难以区分。

在我国各地，已逐步建成一批老年社区。

例如，北京太阳城就是迄今北京规模最大的老年社区，它的总建筑面积为18万平方米。

社区以家庭式养老与社会化养老相结合的形式。

为满足老年人的生活需要，建筑形式多为三至四层楼房并带电梯，各种道路均为无障碍设计，并根据老年人特点，配套设计了齐全的设施，包括医疗康复、老年活动、家政服务等设施。

美国大力发展老年社区有四、五十年时间，已成为一个老年社区比较发达的国家。

为此，专门介绍一下美国较大的老年社区——佛罗里达州的太阳城中心。

太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达环境最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。

太阳城中心从1961年开始开发建设，目前已经成为佛罗里达乃至全美国最好的老年社区。

2.3普通型养老院

有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作”动员住进养老院。

因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。

在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。

改革开放以后，养老院的数量又有新的发展。

据不完全统计，截止2004年末，城市有养老院或敬老院4500多个，农村乡镇有敬老院37000多个。

总的说来，一是数量少，二是水平低。

例如，许多养老院是三、四个老人合住一间房，有的甚至六个老人合住一间房。

目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住一间房，很多老人就不愿意去住。

据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是一个老人住一套一居室，包括一间卧室、一间客厅、一厨、一卫。

相比之下，差距甚大。

除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务、医疗服务以及伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次。

因此，今后我国的养老院建设，不仅要稳步地、适度地增加数量，而且更要注意提高水平。

也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。

2.4医护型养老院

在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已经有了一定数量。

有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。

这种养老院，多为每个老人住一间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在一起。

因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动，一般不需要带有客厅和厨房。

养老院对这些老人进行24小时的医护，包括诊断、治疗、吃药、打针、穿衣、吃饭、大小便、洗脸、洗澡直至睡觉翻身（有的病人自己无力翻身），都由医护人员进行护理。

住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。

在我国，目前还没有专门的医护型养老院。

但在有的养老院（敬老院）中，拿出几间房照顾生活不能自理的老人，进行24小时的医护，使这个养老院也兼有医护型养老院的职能。

世界各国城市众多，情况各异。

以上4种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式。

由于有的形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了一些西方国家的老年住宅形式。

由于我国各城市存在着较大的差异，应该允许各个城市的专门老年住宅的形式多种多样，有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。

二，美国养老地产

1，美国养老地产的历史

美国养老地产从无到有，随着其地产业的发展不断发展，如今已形成非常成熟的体系。

回顾美国老年地产的发展史，对于新兴市场的老年地产的发展颇具借鉴意义。

2，老年地产的成熟阶段及特征。

由美国的老年地产的形成可以总结如下关于成熟老年住宅的主要发展阶段及特征：

3，美国老年地产的开发现状

3.1,美国养老地产的分类状况

美国具有设施完善的老年住宅体系。

日前，美国老年住宅模式主要有五种类型：

独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。

独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。

普通住宅的费用一般较低，并且注意提供完善的社区功能。

而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人所需服务（但一般不包括医疗和护理服务），住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。

美国的老年公寓一般分为三类：

自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。

自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务。

陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务。

特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。

美国老年公寓及护理业项目投资中心（NC）估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现在有超过28000个老年公寓遍及全国。

在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。

太阳城中心是美国较大的老年社区之一，于1961年开始建设，已经成为全美最好的老年社区之一。

这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。

社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。

太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户16000名，且一直处于持续增长的态势。

美国太阳城中心的居民必须是55岁以上的老人，陪同老人的中青年人一年居住在中心的时间不能超过30天。

社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。

美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。

整个社区由包括“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区。

以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

在太阳城中心，无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。

连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且还可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。

在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。

享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。

住在太阳城中心的居民，大约三分之一是活跃的高尔夫球爱好者，因为高尔夫球是一种最适于老年人的健身运动。

无论您是初学者还是高手，都可以参加。

因为太阳城中心的高尔夫球场共有126个洞，比标准的18洞球场大得多，球洞也多得多，以利众多老人同时活动。

在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。

在社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，例如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，您可以到木工坊去做您喜欢的木匠活，也可以到缝纫坊去做缝纫活等等。

根据美国一项调查表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长十岁。

当然，这个延长十岁，不一定很科学，也可能是商业宣传的用语。

3.2美国养老地产的市场状况

3.2.1激烈的市场竞争

根据美国老年公寓及护理业项目投资中心最近的一项调查表明,住进陪助型公寓的美

国公民平均年龄是85岁,平均居住时间是30个月。

对一个拥有张100床位的老年公寓来说,折算下来每月至少需要3一4名居住者。

市场却要求开发商在控制好成本的前提下、在一合理价位向老年人提供公寓。

据不久前的统计,生活在陪助型公寓中的老人,2/3的年收人只有$25000左右,但这些公寓每年就需要支付左右。

费用太高会导致大多数老年人负担不起,市场需求不旺己造成负面影响。

开发商可以为老年人提供更多的舒适性,但租金的回报使业主不能负担成本。

对老年公寓市场另一个错误的认识是认为每一个超过65岁的老人都想搬进老年公寓。

事实上,美国当今85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代,对食品短缺和大量失业记忆犹新,对每年花上上万美元住老年公寓的观念难以接受。

但二战时期出生的一代则有可能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年,因为他们已经适应了高消费。

为了吸引这两代人消费老年公寓,开发商重点对美国家庭中的成年孩子（20年之后的潜在客户）进行不遗余力的营销,聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到去老年公寓社区参观的所有事情,并且经常组织各种适合老年人的活动以吸引潜在客户的注意力。

在提高居住舒适性方面,开发商更是不遗余力。

2000年1月份,芝加哥地区一个老年公寓项目MaravillainVernonhills落成,它营造了另一种居住氛围。

六层楼的建筑,屋顶覆盖18000平方英尺的玻璃弯顶,有一个非常大的中庭,完全模拟热带气候,里面植有热带雨林植物,人工瀑布、休闲小径、温泉点缀其间。

3.2.2不同的经营策略

美国一家大型房地产信托投资公司—太平洋海湾物业公司3年前小规模地进人老年公寓市场,经营一类对入住者年龄进行严格限制的自住型老年公寓。

每个公寓单元带厨房,配有家具及所有日用品。

现在公司准备每年平均开放5所新的老年公寓设施,集中在市场进人障碍非常之高、人口密集的地区,比如加里福尼亚州南部靠近洛杉矶的地区,那是一个老年公寓市场需求很大但开发成本也高得使许多开发商到了望而却步的地方。

与此经营思路完全逆反的是一家专门从事小规模陪助型公寓的开发商beehivehomes。

他们远离土地价格昂贵的大都市,选择居住人口仅有5000人左右的小镇,所建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右,由于规模过小而不受一些类似美国残疾人法等法律的限制,采取许特经营方式,也非常成功。

总之,谁具备在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力,谁就会笑到最后。

3.2.3老年公寓发展的限制因素

在宾州西南地区,老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策,但是也缺少必要的政府监控。

老年公寓的投资兴建被大多数地方政府视为正面的、积极的因素,一般都会对此大开绿灯。

对过度开发的一个限制是,与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准。

各州医疗护理制度要求不同,对医疗护理费用支付的许可要求也不同。

同时,医疗保健优先支付制度对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响,像提供较高保健服务的美国太阳保健园就受此影响而濒临倒闭。

最大的限制是资金匾乏。

据NIC（NetworkInformationCenter）估计,老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%,现在超过28000个老年公寓设施遍及全国。

另对老年公寓投资贷款人的一项调查反映出1999年共贷出108亿美元,比1998年增长15%。

但是到了2000年,资金开始紧缩。

市场的过度开发使出贷人变得更加挑剔与谨慎,一般只贷给他的固定客户。

华尔街金融市场很早就对这类带医疗设施的物业投注了极大热情。

但是到了1998年,热情开始降温,最后导致房地产信托股票的逐波下降,甚至跌破其净资产的价值。

总体上看,现在美国特护型老年公寓已经饱和,陪助型老年公寓投资己呈现下降趋势,只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。

3.3美国养老地产建筑商

3.3.1美国老年住宅开发商PulteHomes

PulteHomes公司是目前全美55岁以上活跃长者置业市场的领导者，而这一市场在美国增长是最快的。

PulteHomes公司在2001年以17亿美元通过并购DelWebb公司，获得了SunCity品牌。

PulteHomes公司把客户分为首次置房、首次换房、二次换房和活跃长者置房四类，强调深化对不同TCG（目标客户群）住区建立不同的建设理念，根据不同的TCG调整思路，进行针对性的设计，实实在在地按客户实际情况建房，取得了很好的市场成绩。

3.3.2MeadowmontRetirementcommunity（Meadowmont退休住区有限公司）

该公司是目前美国最为专业的老年住宅建造商之一。

TheCedarsofChapelHill就是它的经典案例。

该住宅项目规模庞大，有自理型老人居住的适老化住宅，有辅助生活型老年住宅，还有特护型老年住宅。

TheCedarsofChapelHill开始于2002年五月十五，预计2010年五月十五完工。

该社区专门为退休的老人设计建造的。

总的建造规模为251套公寓，公寓面积为507711平方英尺；

49栋独立式小住宅，面积为108929平方英尺；

痴呆老人专业床位36张，24118平方英尺；

特别护理52张，30606平方英尺。

普通社交活动空间43566平方英尺；

公共厨房4879平方英尺；

零售商业面积1273平方英尺；

健身房1499平方英尺；

游泳池3246平方英尺。

专门老年社区的销售方式要适应专门老年住区市场定位及多元化发展的要求，销售方式即包括出售房屋（或房间）的产权，由包括出租房屋使用权及产权式酒店销售（产权式酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）。

其中出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造地衍生出多种即满足消费者的消费需求又适合开发经营的租赁方式。

产权酒店的销售方式适合专门老年住区中部分老年公寓的本地养老、异地养老等服务模式的市场定位，其一方面满足了投资者获得投资收益的心理预期，另一方面可以使开发商快速回笼资金，继续拥有专门老年住区的经营权，从而有利于专门老年住区的经验方向。

4，美国养老地产发展的社会环境

4.1养老金

养老的支付来源是整个养老产业运行的关键。

通常情况下，人们年轻时工作赚钱，消费一部分后，将剩下的储蓄以支付老年生活。

由于现代金融的发达，人们的储蓄工具非常丰富，一方面可以购买保守的储蓄产品，获得较为稳定的未来回报；

另一方面，可以选择更为激进的储蓄方式，如购买股票、垃圾债券等。

这样的储蓄方式更加容易受到金融市场波动的影响，每一次的金融市场的危机都会导致很多老年人失去他们的收入来源，使其晚年生活陷入困境。

因此，从社会角度看，如何构建一个稳定高效的金融体系将是养老产业发展的关键。

美国三大支柱养老金计划

美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。

这三个支柱的格局并不是一开始就形成的，而是不断发展完善的。

最先有的是雇主养老金计划，也就是目前的第二支柱，然后才出现第一支柱——政府强制性养老金计划，个人储蓄养老金计划作为补充，是最后才出现的。

1），第一支柱——政府强制性养老金计划

政府强制性养老金计划又称为社会保障养老金计划或公共养老金计划，是一种普及全美国公民的养老金计划，也是美国养老金计划的基石。

在美国，所有公民都会有一个“社会保障号”，用这个号码对应着自己的社会保障养老金，这一社会保障号的地位类似于我国的身份证号码，由此可见养老金在美国国内的重要地位。

美国的政府强制性养老金计划资金来源于专项税收——社会保障税，这项税收与美国的其他税收分开管理，专项供给养老金。

养老金的运营采取的模式是现收现付制，就是说当期的社会保障税税收收入用于当期的保险金支出，不足的话有政府财政保障。

由于是政府强制型的养老金计划，所以社会保障税的征收也是全国强制性统筹，由雇主和雇员共同缴纳，比例各为50%，这是雇主和雇员的法定义务。

当然，这种养老金计划的覆盖面也相当广泛，不仅覆盖公司或机构雇员，也包括了各种形式的自雇用人员，自雇用人员既是雇员又是雇主，所以要负担所有的社会保障税。

政府强制性养老金计划对受益资格也作了规定，对年龄的要求为65岁，如果想在65岁之前领取，只能领取全额的一定比例，并且最早也不能在62岁之前领取。

2），第二支柱——雇主养老金计划

雇主养老金计划是美国养老金计划的第二支柱，它的重要性在某种程度上都超过了第一支柱。

2002年，美国参加雇主养老金计划的人数已经超过了6000万，平均领取的退休金约占退休人员总退休收入的40%左右，截至2002年底，美国雇主养老金总资产已经达到10.2万亿美元，占到当时美国GDP的102%，其重要性由此可见。

雇主养老金计划又包括私人养老金计划和公共部门养老金计划两个部分。

2.1），私人养老金计划

我们一般意义上说的雇主养老金计划都是指私人养老金计划，前面已经提到，雇主养老金计划在上世纪70年代得到了大发展，1974年，美国国会通过了《雇员退休收入保障法案》，为雇主养老金计划制订了标准。

雇主养老金计划相比于公共养老金计划有很多好处，对于雇主而言，建立雇主养老金计划可以缓解劳资双方的矛盾，有利于吸引和稳定优秀的雇员；

对于雇员而言，雇主养老金计划是福利计划的重要组成部分，有利于保障雇员退休后的基本生活。

当然，雇主养老金计划也不仅仅是劳资双方普遍获益的措施，同时也对活跃金融市场、促进经济发展发挥了重要的作用。

在美国，几乎每个公司都有自己的雇主养老金计划，所以也就导致了雇主养老金计划的复杂多样性。

不过从总体上可以分为两种模式：

缴费确定计划（ＤＣ）和待遇确定计划（ＤＢ）。

美国的雇主养老金计划在20世纪70年代以前基本都是待遇确定型，即DB模式，自20世纪80年代以来，以个人账户为基础的缴费确定型，即DC模式的雇主养老金计划有了迅速的发展。

目前这两种方式并存，但在具体组织方式上两者仍存在较大差别。

A，缴费确定计划（ＤＣ）

缴费确定计划又称为“个人帐户计划”，顾名思义就是这一养老金计划期初所交纳的费用是确定的，而最后获得的待遇是不确定的。

缴费确定计划是指雇主和雇员共同缴纳一定比例的费用而形成的养老金帐户，最后雇员所获取养老金的多少取决于缴费年限的长短、缴费