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大观购物中心引进国际时尚概念,突破千店一面的传统商业格局,充分张扬“店中店”的优势,将临街商铺的独立性和购物广场的聚集性巧妙结合,让每个商家在独立的空间内尽情地演绎独特品牌魅力,同时与大观购物中心的整体风格融为一体,尽展商家的独特风韵。
结合本地特色,专心为众多商户独立打造,延续商户的商脉,不断提供优质的环境与服务,让整日为租金奔忙的商家拥有一片自己心仪商铺,又为广大消费者带来了更多的实惠与购物,商务的体验。
1.3规划设计理念
1.3.1整个项目规划设计的科学性
对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。
商场里面有很多店,如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。
因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。
整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。
中庭做得比较好的有商铺规划设计需要最大限度体现市场概念,商铺投资者对商铺规划设计的深入了解,便于投资选择时甄别好的商铺,下面提出以下商铺规划设计的原则:
原则1"
可视性"
原则
商铺规划设计的"
原则包括铺面类项目外部"
和
铺位类项目外部"
和内部"
。
铺面类项目外部"
指在室外不同位置能看到数量尽可能多的商铺,即"
一眼可以看见很多吸引目光的商店,并直接奔向目标,奔走途中又发现其他魅力商家"
如果铺面类项目外部"
可以达到以上境界,那么说明其"
值得肯定。
铺位类项目外部"
与铺面类项目外部"
的内容相同,其内部"
原则指铺位类项目的设计应最大限度让消费者在项目里面任何位置能够最大限度看到尽可能多的商铺。
商铺项目的外部"
都得到了充分实现,只要项目周边市场条件可行,零售商最终进驻几乎不会有任何悬念。
尽可能地少通道,尽可能地不要太多地隔断。
商铺投资者在选择项目时,可以利用上述"
原则对商铺项目进行评价,并利用此元素去初步选择商铺。
原则2设计技术指标广泛适应性原则
投资商、发展商在商铺项目设计过程中,势必精打细算,包括楼板荷载、层高、柱网间距、电梯尺寸、物流系统的规模、消防设备的等级、各种弱电系统的档次等等,表面上看来,上述内容只要对相关指标进行控制,就可以达到控制成本的目的,但从远期来看,对上述指标的控制会影响到商铺的运营、安全以及商铺的增值。
总之,投资商、发展商在商铺项目设计阶段要用战略眼光来决策项目各项设计指标,不要为了短期利益,而忽视项目长期的竞争力。
当然,我们并非主张浪费,设计指标的确定应该体现合理的经济成本,无疑成本和功能之间是一对矛盾,需要科学判断决策。
我们可以想象到,一个面宽、进深、层高、荷载、水、电、排污、煤气等技术条件都具有广泛适应性的商铺,是不是一定好出租,好转手?
答案自然是肯定的。
原则3公共空间价值原则
对于大型商业房地产项目来讲,投资商、发展商必须明白公共空间对于提升项目价值和商铺价值的特殊作用,并非商铺面积越大越好,事实上,商铺面积的价值体现在公共空间的大小和公共空间的规划设计上。
没有有效的公共空间进行引导,商铺的价值很难得到充分实现。
设计师在设计阶段,必须牢记公共空间的价值原则,并将其充分表达。
商铺投资者在选择投资大型商业房地产项目里面的商铺时,需要关注该项目公共空间的规划设计是否有效提升了商铺的价值。
原则4保守选择新技术原则
商业建筑,其经营必然以服务于大规模客户群体为特点。
大规模客户群体对里面环境、温度、湿度、安全都有最基本的要求,如果在某个时间段,发生温度异常、环境失控或安全问题等各种各样的问题,项目的经营马上就会面临整顿乃至停业的情况。
一旦发生类似问题,项目的经营损失将难以避免,项目的品牌价值将会受损失。
鉴于以上原因,商铺投资者需要关注商铺项目技术设备的选择问题。
1.3.2整体规划原则
针对我司对市场的把握及临朐现有商脉的诊断。
我司提出大观园购物中心的基本规划建议:
与21世纪临朐要建设成中等城市的总体规划目标相适应,大观园购物中心的环境策划按临朐一流标准定位,通过环境整治给人们提供一个环境优雅、舒适、安全、高效的购物、游憩空间。
本案根据自身市场定位、客群定位及产品定位,总体规划思路为:
大气亮丽、实用性与经济性相结合
诠释:
大气亮丽:
从产品的定位上,本项目绝对是临朐第一的商业,不仅是临朐商业财富地标,更是临朐的城市坐标;
在规划布局上、建筑风格及外立面处理上都要体现这种功能,着重做出适合本区域的特色,并在品位上下功夫,做出精品高档第一商业楼。
实用性与经济性相结合:
从项目的市场定位而言,虽然要走第一商业的路线,但处于临朐当前的市场发展水平考虑,只有坚持“适度超前,领先半步”的理念,才是项目成功的关键。
所以在楼座布局及配套设施规划上,都兼顾到实用性与经济性相结合的原则,才不会造成成本过高,市场无法接受的局面;
大观园购物中心,注重城市文化的重塑与发展,改造城市环境,再现大观园风采,重整商业业态和商业氛围,使大观园购物中心成为临朐第一的大众消费中心和休闲购物中心。
强化核心空间的主体职能和空间逻辑,并通过对其环境的重塑,商业业态的引导,形成极具休闲与时尚体验功能的地区。
强调“以人为本”的原则,从景观性、功能性和安全性方面进行环境设计构想,用建筑语言表现临朐第一商城和百年旺埠的形象。
充分利用地面铺砌图案、出入口标志柱、灯饰照明、主题与非主题雕塑、绿化盆栽、地面镶嵌等景观处理手法,注重环境设施的尺度和细部的设计处理,尽善尽美地创造环境空间。
在步行街区里适当地设置功能性的环境设计,如公用电话亭、休息坐椅、垃圾筒、标识系统、街区指南图等,并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。
1.3.2.1整体规划
(1)统一完整原则
强调购物中心的完整性与统一性,以风格统一的环境设计规范整商店,并要求对大观园购物中心各楼层实施统一的管理。
(2)以人为本原则
贯彻以人为本的思想,充分体现对人的关怀、创造轻松、舒适,独具特色的休闲购物环境,
(3)文化情趣原则
增加大观园购物中心的的文化底蕴,努力提高文化品位,精心设计小品与绿化、规划广告与店面,并通过雕塑、灯饰等展示大观园的文化内涵、增加文化情趣。
(4)简洁原则
从整体风格到细部设计遵循现代、简洁、朴素、淡雅的原则,避免过度刺激性的灯光,防止过分广告造成的商业气氛,要求透出胜一筹建筑与环境自身的魅力。
增加时尚元素,体现百年风范。
2产品硬件建议部分
2.1产品硬件规划细节
详细规划设计包括景观节点的舒展、人流交通的舒畅、服务设施的舒适和照明设施的明亮、店面装修的明快。
2.1.1景观节点(门前雕塑)
一是大观园购物中心的主入口,设一主题雕塑成为城市景观,起地标及提示作用。
2.1.2商场道路交通(人流交通的舒畅)
大型商场的交通组织非常复杂,因此还有两个方面必须考虑:
一是怎样从一开始就应该把人流分开,让人往楼上走,比如一进门就有通往二层的扶梯,或者可以直接上三、四层。
我们经常会发现所有商场的电梯都很挤,商店入口处人流压力非常大。
另外是如何把人流往深处引的问题。
只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。
对大规模商业建筑来说这是最重要的。
在道路规划上更加直接便捷,做到店铺的均好性。
在店内业态及店铺的划分与组合中,注意购物的方便性,及可视性原则。
采用曲型人流通道设计,其一,是回避由于消防楼梯带来的分割不便;
其二,可以使铺位分割变小,便于市场接受;
其三,可以增加购物的情趣与美感。
2.1.3服务设施
服务设施包括休息处、垃圾筒、坐椅等,进行统一的布局及造型设计。
强调突出大观园休闲购物的特色,使各项服务设施小品之间虽功能各异,但又有类同基因,形成全商场特有的小品系列。
为方便顾客停留、休息,在商业街的逗留空间安排大量坐椅;
坐椅的位置遵循顺畅原则,与步行道平行排列,不影响通行空间中行人的活动,同时也满足休息者的景观需求。
并在商场的每层均设一服务台。
2.1.3照明设施
照明设施造型以现代,简洁为原则,与整个建筑风格一致,使灯光丰富建筑景观与室内景观。
2.1.4店面装修
依据城市设计确定的整饰原则对各商店进行装修设计,严格把关,令其统一中求变化,使店面装修既符合商场整体环境的要求,又造型各异、丰富多彩。
2.1.5外铺改内铺
取消沿街房的设计,本项目的产品定位是最时尚的店内店,我们一开始确立的一个销售理念就是,买的是大商店,而不是简单的一个商铺,如果有了沿街房,就不会汇聚人流,使人流难以向店内集聚,建议改外铺为内铺。
现在沿街部分规划为外铺形式,我司建议:
为了确保整个商场的档次,必须把外铺形式改为内铺形式。
这样做的原因如下:
其一,有利于保障外立面的完整;
其二,外铺会分散进入商场的人流,对其它层面的销售产生致命的打击。
其三,使商场布局不完整,严重地降低了商场的品位与档次;
2.1.6购物中心的北侧再开一个门。
其一,北面面临主干道,在北面开个门会方便顾客上门;
其二,大观园购物中心东西较长,在较西边开一个门,会对一层靠西的铺位产生积极的影响,使价格有所提升;
其三,能够较好地解决商场的死角问题。
2.1.7仓库的设置
为方便业户经营仓储,在商场内部设置一个仓库。
地下。
2.1.8其它
★减少公共卫生空间,增加面积使用率
★两部货梯都直通地下,
★增加灯饰效果,
★相对统一的店面风格,形成整体的美观效果,保障整个商场的经营档次。
2.2商场智能化建议
出于对现代信息工程技术的迅猛发展,在进行物业策划时,应该充分考虑到智能化的配置问题。
智能化是利用现代化4C(即计算机、通讯与网络、自控、IC卡)技术,通过有效的传输网络,将多元信息服务与管理、物业管理与安防、智能化系统集成,为项目的服务与管理提供高科技的智能化手段,以期实现快捷高效的超值服务与管理,提供安全舒适休闲购物环境。
2.2.1建议依据
在硬件配套方面,区域市场中各商场项目间并无较大差异,具有普遍性,且大多数项目的硬件设施水平一般,以实用为主,不作为主要卖点。
解决几个问题:
智能化、电梯的数量及品牌、空调系统、安全、消防系统等。
2.2.2建议内容
近几年,建筑智能化在我国已经得到迅速发展,本案进入市场时,智能化在众多项目中将不再是一个卖点,而是实实在在地溶入到日常的操作及管理中,配合物业管理,服务业主。
因此,敝司建议本案从实用性、安全性出发进行智能化配置,不须贪大求全,作无谓的投入,否则不仅会增加成本而且会增加业主的物业管理费用。
建议本案智能化达到3A标准,即配备管理自动化系统(BAS)、办公自动化系统(OAS)、通信自动化系统(CAS)。
2.2.3智能化系统的设计原则
我司建议本案智能化系统工程的设计遵循一般的工程设计原则,以适用为主,选用先进的、成熟的产品。
在智能化系统设计中,尤其应考虑系统的开放性和可扩展性,设计要考虑到未来的发展,做好预埋件和管线路的预留,便于以后各个智能子系统的互联和扩展。
从适用和管理的目标出发,商场内的各个子系统应具有相关性和信息共享的可能性,各子系统有序地综合起来满足预想的智能效果。
建立物业管理平台。
项目自控系统、消防系统、安保系统及日常工程维护、费用统计等,均纳入物业管理平台。
该平台服务网站方便各物业部门的查询、沟通、资源共享。
建立综合布线平台。
该平台为计算机网络、通信提供传输的物理通道。
在此基础上建立高速的Internet平台,以数字程控交换机系统为基础的大厦内外通信交换平台。
最终,智能化系统设计根据使用和管理的需求,实现一体化集成的目标。
2.2.4相关智能化借鉴
A智能化系统的组成要素
楼宇智能化属大系统工程范畴,涉及建筑、结构、暖通、空调、变配电、照明与弱电等诸多子系统,各个子系统又由很多小系统所组成,系统之间相互关联。
其中弱电专业所涉及的子系统最多,是智能工程的难点和重点。
B智能化系统内容建议
建议本案智能化应达到的标准,其具体内容主要包括:
Ø
a(BAS)商场自动化系统
◆建筑设备运行、管理和控制子系统
◆商场设备监控系统
◆供热、通风和空气调节系统
◆给排水及中水系统
◆照明设备系统
◆电梯监控系统
◆停车场管理系统
◆广播音响系统(紧急广播疏散)
◆火灾自动报警与消防联动控制子系统
◆消防报警系统
◆喷淋灭火系统
◆通风排烟系统
◆公共安全防范子系统
◆闭路电视监控系统
◆出入口管理系统
◆防盗报警系统
b(OAS)办公自动化系统
◆共享信息系统
◆办公与文件处理流程自动化管理系统
◆物业管理辅助系统
◆电子邮件系统
◆设备共享系统
c(CAS)信息自动化系统
1)网络通讯系统
2)无线通讯系统
3)无线寻呼对讲系统
4)移动通讯信号增强
5)卫星通讯系统
2.2.5其他智能化配套设施
1、供暖及空调系统
由于本案市场定位临朐第一购物中心,为了便于本案后期的室内装修和物业管理,建议采用中央空调系统来供暖和制冷,为业主、经营者、消费者提供高品质舒适方便的购物环境。
2、项目消防系统
在商场内设置烟感报警探测器、温感报警探测器。
2.3公共建设设施规划布置建议
2.3.1公共设施规划特征
A系统化
其规模、项目功能都有特有的功能,满足客户的物质与精神生活的多层次的需求。
B综合化
紧张的生活节奏使人们外部环境寄予更多的要求,丰富多彩、多种选择是消费时尚。
因而公共服务设施将文化、健身、休憩等多种功能综合配置,这样不仅方便使用,提高设施效率。
同时,集中建设可节约用地、减少费用并利于经营管理。
C步行化
保证购物环境地安全、舒适,将车行和步行分离,创造宽松的购物环境和氛围,闹中取静。
D景观化
在保证使用功能的同时组织环境景观,适当配置绿化、广场、小品等,提高公共设施环境的文化艺术品味,可活跃项目外部的空间,利于展现项目的风采。
E设备完善化
适应公共活动和购物行为的需要,从安全、卫生、交通、休息、交往等行为所需,配置相应设施和设备。
2.3.2停车方式建议
地上设置部分停车位,为来购物或来访人们提供临时停车。
现在无有更多地停车场设计,但长远来看商业对停车场的要求越来越大。
所以建议,在现在设计基础上,尽可能地考虑停车问题。
在二期开发时,更要留足空间。
2.3.3道路设置要点
人行道可采用硬石地面,沿线增设座椅等休闲设施,增加各种休闲趣味。
2.3.4走道、洗手间布局设计要点
走道设计要点
要点1:
脉络清晰商场内过道设计要清晰,过道脉络设计好坏,不仅影响对人流的疏散,也影响商铺布局。
要点2:
与指引标志结合。
过道的两大作用是疏散人流和引导,商场过道宽度设置要结合商场人流量,规模等,必
须设置。
一般商场的主过道宽度在3米左右,我项目过道宽度控制在2.5米之内。
商场洗手间布局要点
要点1:
“隐性”布局商场洗手间,作为商场的附加设施,它的布局设计不能有碍商场的经营功能。
商场洗手间布局,
要以隐性作基点,通过专用过道设置,将洗手与购物空间形成有效分隔。
采用回避法商场某些业种,如饮食、食品类等,应回避与洗手间相邻。
要点3:
确定数量结合商场人流量确定洗手间个数,避免洗手间出现排队堵塞现象,且应每层都设置。
2.3.5商场电梯布局规划要点
要点一:
扶梯布局
A、有效运载商场电梯的基本功能是运载商场内人流,商场电梯部数,布局位置,都要以有效疏散运载人流作为出发点。
B、避免电梯口的人流堵塞大型商场,人流量大,如何避免电梯口的人流堵塞,是电梯布局考虑因素之一。
电梯与过道衔接处,一般会设比过道空间,或是过道交叉口。
C、右上左下规则根据东方人的行走方向习惯,一般是偏右,商场双向电梯布置时,要根据右上左下规则,引导顾客向上购物。
单向电梯设置:
商场运用单向电梯设置,不仅可以保持商场商品的受观率,保持人流的停留时间,增加顾客再购物的购买欲,而且还可以避免电梯口的堵塞。
但同时也要注意消费者逛商场的疲劳度,进行合理跨距分析。
要点二:
垂直电梯布局
A、货人分流商场垂直电梯一般货梯载人分开设置,实行有效货流与人流。
B、专用通道设置商场垂直电梯一般设置专用通道,与扶梯、商铺分立设置。
一是,避免人流堵塞;
二是以扶梯为主,垂直电梯为辅,顾客一般逛商场,选用的多为扶梯。
2.3.6商场室内灯饰设计要点
与区域气候环境相结合通过结合商场所在区域气候,对灯饰色调选择。
如南方气候温暖,灯饰色调一般简明偏冷色调,而北方气候冷,灯饰色调宜采用暖色调。
与商场结合灯饰设置要根据商场档次、风格、形象等予以结合考虑。
比如高档商场,主要选用高级灯饰。
与业种结合灯饰选择还要跟据业种的特点分析,比如食品类与服装类,前者不需特效,而后者则注重灯光所带来的效果。
要点4:
与功能结合商场不同的功能区,对灯饰要求也不尽相同。
比如过道一般选用一种过渡性好的灯饰,商场的过道和拐角是消费者进入商场的一个缓冲区,所以,也要特别注意细节上的问题;
还要区别批示标志;
游玩区。
则选色调丰富的灯饰组合。
2.3.7商场物业内墙、地面设计
注重与灯饰、天花的协调商场内墙、地面的色调、图案等要注重与灯饰、天花协调,达到风格统一的视觉效果。
墙、地面色调与商场风格一致色调是风格的主要表现形式,商场墙、地面作为商场的主要内部空间,其色调的选取,取决于商场风格。
如现代风格,地墙面色调以简明为主,图案一般采用清晰的格式图案。
材料正确选取地、墙面材料选择正确,是保证日后对其维修与保养的核心。
地面材料,一般要易于保洁,具耐磨性,防滑性,避免采用木质地板;
墙面材料,要防潮、防霉,选用防火材料。
地、墙面的图案选择商场地、墙面图案运用除了要结合商场风格外,还要从不同功能区的差异,运用不同图案。
如儿童游玩区,墙、地面一般会采用趣味卡通图案。
2.3.8商业地产小品点睛设计
技巧1:
风格确立原则商场小品作为一种观赏装饰,必须与商场总体风格相融,要结合商场内部装修风格,包括色调、造型图案等。
技巧2:
避免扎堆、重复小品设置时要避免扎堆、重复设置,避免给消费者一种繁杂无序的感觉。
技巧3:
注重观赏性小品设置要具有可观赏性,从造型。
色调等,结合商场中庭、色调、风格,组合成统一格调。
技巧4:
大众化与艺术有机组合小品不仅具有艺术的特性,还要结合人们的审美取向,商场小品的设置要将大众化的观赏性与小品的艺术思想相统一。
太古城中心每一期的喷水雕塑,灵感来自日本禅院。
这座雕塑把时空交错、水的动态与静态、层次分明而奔放的自然美感表露无遗。
2.3.9休息椅、垃圾桶布置要点
2.3.9.1休息椅布置要点:
要点1、区位选择商场休息椅,一般放置于休息区域,中庭,过道旁,放置时要注意避免布置过密,而减少商场步行、经营空间。
要点2、避免与厨窗相靠休息椅放置,不能与商场商铺厨窗相靠,若与厨窗窗内商品的展示功能。
休息椅布置三忌
一忌:
与垃圾桶相邻
休息椅布置避免与垃圾桶太近,若则垃圾异味会影响休息椅的休息功能。
一般与垃圾桶相距约5-10米间
二忌:
阻碍人流
休息椅的要避免占用过多空间,阻碍行人,形成间接阻塞
三忌:
无规则设置
休息椅布置时,要通过有序规则布局,避免零乱,影响商场美观
2.3.9.2商场垃圾桶放置要点
商场垃圾桶位置设置
要点1、
电梯口侧,避免电梯内垃圾的积累,保证电梯的清洁
要点2
过道拐角处,方便
要点3
洗手间内
2.3.10商场消防规划设计要点
材料选择标准商场的建筑耐火等级应不低于二级,其吊顶宜采用轻钢龙骨,装饰材料须选用不燃烧并经过防火测试合格、核准销售的耐火隔热材料。
不符合安全规定的,必须进行改建,提高其耐火极限。
在钢屋架和钢柱上还应喷涂料或敷贴防火隔热材料。
商场消防五大防范重点
重点1
商场具有经营面积大、易燃、可燃物品多,稍有不慎易发生火灾,火热蔓延迅速。
重点2
商场除日常照明、排风系统、空调设备等用电外,广告橱窗内常设有霓虹灯、荧光灯及其他装饰灯具,特别在节日期间还增设彩灯,这些电气设备品种数量繁多线路敷设复杂,使用时间长,易发生超载、短路及照明灯具烤燃物引发火灾。
重点3
往来人员多,出入频繁,人员流动大等特点,不易控制,乱丢烟头或携带火种,易燃易爆物品而引发火灾,会引起场面混乱,疏散困难。
重点4
商场内有的还附设加工、修理部门,需使用电熨斗、电烙铁、电动机等电气设备和易燃的有机溶剂,用电不慎,极易引起火灾。
重点5
有些商场在更新改建时,需使用电动工具和易燃油漆,甚至进行明火作业等,如果仍照常营业,其潜在火灾危险性也较大。
主要构件标准货架和柜台,应采用金属框架和玻璃板组合制成。
柜台外侧与地面尖密封,如有空隙需用不燃烧材料封堵。
供顾客上、下的楼梯,不宜采用本质结构。
适当面积比例综合性大型商场或多层商场的柜台,货架与顾客所占的公共面积应有适当的比例,一般不小于1:
1.5。
较小的商场最低不应小于1:
1。
柜台布局时,组与组之间的距离,应不小于3米。
顾客人均所占的公共面积应不小于0.4平方米。
对超过1000平方米的大型商场,应采取防火烧火燎分隔措施。
商场的小型中转仓库,应同营业厅分开独立设置,无条件分隔时,应用防火墙分隔。
对于原有的电梯间及楼梯间、自动扶梯等贯通上、下楼层之间的孔洞可安装水幕或多个自动喷水装置。
商场应采取上楼和下楼分开,进口和出口分开的通行办法
应多方位均匀地设置足够数量的门和通道,如设置旋转门,必须在旁边另置备用的安全
疏散门;
所有通道应符合最小宽度指标,保持畅通和无物品堵塞;
并设置明显的标志
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