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虽然随着全国房价的回落和房产销售速度的放缓,给我省的房地产业,尤其是房地产销售业带来一定的影响,但是就目前河北省省委、省委、省政府提出的“三年大变样、一年一大步”的战略,必将会全面促进河北全省房地产业的空前繁荣。
以石家庄为例,三年内将改造30个旧区,改造城中村65个,取而代之的将是近1950万平方米的现代化居住建筑、不少于290万平方米的商业商务设施,给房地产销售带来巨大的市场空间。
房地产销售业的壮大,必将带来与之相匹配的通信和信息化需求的市场份额,为公司对于该行业业务的拓展提供了契机。
通过对房地产销售商的走访,了解到目前房地产销售商销售管理系统为“三个一系统”,即:
一部电话、一支笔、一个记录客户信息的登记册”,已经不能充分适应市场发展的需求。
因此我公司将面向该客户群提供集通信、网站、销售管理系统于一体的房地产销售系统。
1)中江地产
江西中江地产股份有限公司(以下简称“本公司”)的前身为江西纸业股份有限公司。
江西纸业股份有限公司是经江西省股份制改革联审小组办公室1996年12月4日[赣股办][1996]15号文批准筹建,由江西纸业集团有限责任公司独家发起,投入部分净资产,经中国证监会证监发字(1997)109号文批准,向社会公开发行4,500万股社会公众股,以募集设立方式设立的股份有限公司。
1998年5月,公司1997年度股东大会审议通过了1997年度派送红股及资本公积金转增股本的方案,向全体股东按每10股派送2股红股,共送红股2,100万股;
向全体股东按每10股转增1股,合计转增股本1,050万股。
1999年经中国证监会南昌特派办出具初审意见(赣证办[1999]87号文),并经中国证监会证监公司字[2000]24号文核准,公司实施配股方案。
本次增资配股方案是以1998年末总股本13,650万股为基数,每10股配售3股,共计可配售股份4,095万股。
其中,国有法人股股东可配2,340万股,实际认购702万股,其余部分放弃。
社会公众股股东配售1,755万股。
经上海证券交易所批准,本次配股获配可流通股份已于2000年7月12日上市交易。
2006年12月18日,中国证券监督管理委员会以证监公司字[2006]284号文核准,同意公司实施重大资产收购和定向发行新股。
2006年12月20日公司相关股东大会审议通过了公司股权分置改革方案。
截止2006年12月21日,公司已向江中集团增发人民币普通股14,000万股,增发新股价格为每股3.91元,公司募集资金总金额54,740万元,其中:
实收资本(股本)14,000万元,资本公积40,740万元。
江中集团持有江中置业95%的股权和江中制药厂持有江中置业5%的股权已变更为江西纸业股份有限公司持有。
本公司变更后的注册资本为人民币30,107万元。
公司第三届董事会第二十五次会议、2007年第一次临时股东大会审议通过了《公司名称变更》、《公司注册地址和经营范围变更》及《关于提请股东大会授权董事会办理相关工商变更》的议案。
2007年2月5日经江西省工商行政管理局核准,公司法定名称变更为"
江西中江地产股份有限公司"
。
2)浙江广厦
公司于2001年末进行了重在资产重组,主业由原来的工程建设转为房地产开发。
近两年,公司在房地产方面进行了大规模的投入,采取了以杭州为基地、浙江为中心,沿海大城市为依托,中西部为重点的投资布局,旗下地产项目分布于杭州、南京、重庆、西安等大中型城市,呈现从东向西的扩张态势,已开发的项目有杭州“万安西苑”、“西湖时代广场”项目、上海“福楼望邸”项目、重庆“广厦经典”项目、南京“西季经典”项目等。
浙江广厦股份有限公司(以下简称公司或本公司)系经浙江省股份制试点协调小组浙股[1992]55号文批准设立的股份有限公司,于1993年7月13日在浙江省工商行政管理局登记注册,取得注册号为330000000003557的《企业法人营业执照》。
现有注册资本871,789,092.00元,折股份总数871,789,092股(每股面值1元),其中:
有限售条件的流通股份A股565,155,492股;
无限售条件的流通股份A股306,633,600股。
公司股票已于1997年4月15日在上海证券交易所挂牌交易。
2、基本数据对比
1)主营业务总收入
分析:
主营业务收入指企业(集团)从事某种主要生产、经营活动所取得的营业收入。
浙江广厦2006后几乎逐年增长,中江地产整体低于浙江广厦。
2)净利润
净利润是获得投资回报大小的基本因素,对于企业管理者而言,净利润是进行经营管理决策的基础。
从图中可以看出,2007-2009三年里浙江广厦企业效益要远比中江地产好、稳定。
3)总资产
4)净资产
净资产是指企业的资产总额减去负债以后的净额,在数量上等于企业全部资产减去全部负债后的余额。
属于所有者权益。
柱状图表明:
浙江广厦在2006-2010的净利润至一直在中江地产之上。
二、核心指标分析
1、基本数据比较
1)净资产收益率
净资产收益率是净利润与平均股东权益的百分比。
中江地产2006至2007净资产收益率增长,之后下降,表明2007年投资受益最大;
浙江广厦2008年前增长,2008-2009有下降,以后几乎没有波动,表明2008年收益最大。
2)销售净利率
销售净利率=(净利润/销售收入)×
100%
销售净利率是指企业实现净利润与销售收入的对比关系,中江地产2008年后开始下降,该公司应调整销售计划;
浙江广厦收益水平始终稳定。
3)总资产周转率
总资产周转率=主营业务收入净额/平均资产总额X100%
总资产周转率是指企业在一定时期业务收入净额同平均资产总额的比率。
中江地产对资产的利用率2007年后始终低于浙江广厦。
4)股东权益比率
即净资产比率=1/权益乘数
股东权益比率是股东权益与资产总额的比率,该比率反映企业资产中有多少是所有者投入的。
两家公司的该项指标均属正常,表明企业无过多负债。
2、核心指标分析结论:
1)从净资产收益率来看,2006-2007两家公司都有所增长,单2007年以后,浙江广厦几乎稳定发展,而中江地产则出现下滑。
2)销售净利率表明,由于中江地产要比浙江广厦成立早,因而一直销售净利率高于浙江广厦,直到2009年前后,落后于浙江广厦。
3)浙江广厦的总资产周转率09年前呈上升趋势,表明公司销售收入的增长大于总资产的增长,显示公司资产的边际效益上升,而2009年以后呈下降态势,则销售收入小于总资产的增长,公司边际效益下降;
中江地产则恰好相反。
4)2010年前中江地产的股东权益比率大于浙江广厦,显示其负债经营小。
三、偿债能力分析
1)流动比率
流动比率=流动资产/流动负债
流动比率是流动资产对流动负债的比率,用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前,可以变为现金用于偿还负债的能力。
图中中江地产的流动比率大于浙江广厦,浙江广厦的的短期还债能力较弱。
2)速动比率
速动比率=速动资产/流动负债
速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。
两家公司的速度比率几乎相同。
3)资产负债率
资产负债率=负债/资产
资产负债率是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标,也反映债权人发放贷款的安全程度。
4)利息支付倍数
利息支付倍数=(利润总额+利息支出)/利息支出
利息支付倍数是指企业经营业务收益与利息费用的比率,用以衡量偿付借款利息的能力,也叫利息保障倍数。
中江地产该项指标由2006一度降低到负值,2009出现回升;
浙江广厦呈2007年后保持稳定。
2、偿债能力分析结论:
1)中江地产的流动比率大于浙江广厦,浙江广厦的短期还债能力较弱。
2)就流动比率、速动比率看,两家公司均正常,浙江广厦的速动资产偿还流动负债的综合能力只有2006、2008年较大。
3)两公司的负债露基本没有大幅变化,两公司都有较高的负债率,但浙江广厦要大于中江地产。
4)中江地产利息支付倍数呈下降状态,显示公司还贷能力变差;
浙江广厦2007年后保持稳定,还贷能力较强。
四、营运能力:
1)应收账款周转率
应收账款周转率=赊销收入净额÷
平均应收账款
公司的应收帐款如能及时收回,公司的资金使用效率便能大幅提高。
应收帐款周转率就是反映公司应收帐款周转速度的比率。
它说明一定期间内公司应收帐款转为现金的平均次数。
中江地产的应收账款周转率基本稳定,到2010年上升约7.1次,浙江广厦的应收账款周转率较大些,但至2010年有所缩短。
2)存货周转率
存货周转率=销货成本/平均存货余额
衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标,它是销货成本被平均存货所除而得到的比率.浙江广厦的存货周转率相对高,表明企业的销货成本数额增多,产品销售的数量增长,企业的销售能力加强,但2010年几乎和中江地产相当。
3)流动资产周转率
流动资产周转率=主营业务收入净额/平均流动资产总额X100%
企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比率,流动资产周转率是评价企业资产利用率的另一重要指标。
浙江广厦在2006年流动资产周转率较大,表明以相同的流动资产完成的周转额越多,流动资产利用的效果好,但之后将至2010年的0.087次,中江地产一直保持低周转率。
2、营运能力周转率分析小结:
1)中江地产的应收帐款周转率到2010年有所改善周转次数约由70次提高为78次,这不仅说明企业的营运能力有所增强,而且对流动资产的变观能力和周转速度也会起到促进作用。
浙江广厦继续保持着高周转次数,但仍比2007、2008、2009年降低许多。
2)浙江广厦存货周转宰2010年比2009年延缓,这反映出该企业20010年存贷管理效率不如2009年,其原因可能与2009年存货增长幅度过大有关,企业的销货成本数额增多,产品销售的数量增长,企业的销售能力加强;
中江地产2010年虽然仍然较2009年低,但比2008年高。
3)浙江广厦2006年流动资产周转的速度很快、企业产品的盈利水平越高,按销售收入计算的流动资产周转率也快,但2007年以后开始稳定着低周转率,说明企业盈利水平稳定。
中江地产则一直维持流动资产周转率,企业流动资金使用效益较低。
五、盈利能力:
1)总资产净利润率
总资产净利润率=净利润/总资产
2009年浙江广厦的总资产净利润率超过中江地产,说明浙江广厦在2009年后对全部资产获取利润的能力增强。
销售净利率=(净利润/销售收入)×
是指企业实现净利润与销售收入的对比关系,用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。
2009年以前中江地产较高,表明销售收入获取能力高于浙江广厦。
3)销售毛利率
销售毛利率=(销售净收入-产品成本)/销售净收入×
100%
销售毛利是销售净额与销售成本的差额,2009年中江地产的销售毛利率首次低于浙江广厦,表明中江地产的毛利额少于浙江广厦,如果持续下降,补偿期间费用后的盈利水平就不会高,也可能无法弥补期间费用,出现亏损局面但是2010年下降趋势已有所缓和,说明中江地产已采取了措施。
2、盈利能力分析小结:
1)两公司资产综合利用效率2010年均不如2009年,说明需要对企业资产的使用情况,增产节约工作开展情况等作进一步分析考察,以便改进管理,提高效益。
2)浙江广厦销售净利润高,表明企业为社会新创价值更多,贡献更大,也反映企业在增产的同时,为企业多创造了利润,实现了增产增收,而中江地产2009-2010年处于下滑。
3)中江地产的毛利额少于浙江广厦,如果持续下降,补偿期间费用后的盈利水平就不会高,也可能无法弥补期间费用,出现亏损局面但是2010年下降趋势已有所缓和,说明中江地产已采取了措施。
六、财务总分析:
1、07年之前房地产行业的过快发展甚至不正常发展导致国家出台一系列政策措施抑制房地产过热,而消费者持观望状态也致使房地产的冷淡。
多种因素波及该行业中几乎所有企业。
浙江广厦和中江地产也不例外。
2、从偿债能力分析,中江地产比浙江广厦的短期还债能力强,浙江广厦的速动资产偿还流动负债的综合能力只有2006、2008年较大。
两公司的负债露基本没有大幅变化,两公司都有较高的负债率,但浙江广厦要大于中江地产。
中江地产利息支付倍数呈下降状态,显示公司还贷能力变差;
3、中江地产对流动资产的变观能力和周转速度也会起到促进作用,企业流动资金使用效益较低;
浙江广厦企业的销售能力较强,产品的盈利水平越高。
七、未来展望:
总体来说,房地产行业的未来是很有上升空间的,尽管由于国家宏观调控,上升速率有所减缓,但依旧发展势头很旺盛,两公司经过一阶段的调整后,会将公司的综合实力壮大,从而稳定发展。
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