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因此,在我们评估人员尚未与被拆迁人接触之前,就有可能在被拆迁人的潜意识中对我们能否客观、公正地体现其利益心存疑虑,再加上被拆迁人对拆迁的不情愿、对政策的不理解、对评估专业是外行以及各种与拆迁无关而拆迁政策也无力解决的困难等等问题同时困扰着被拆迁人,由此造成评估人员在进行现场房屋勘查时被房主据之门外就不足为怪了。
因此,评估人员能否得到被拆迁人的理解和配合是能否顺利完成拆迁评估的第一步。
要想得到拆迁户的理解,首先要做耐心、细致的宣传、讲解工作,向被拆迁人宣传我们怎样依据拆迁政策去评估,宣传我们的拆迁评估依据、理论标准及实际操作步骤、方法。
无论被拆迁人态度怎样,评估人员必须站在公正的立场对待所有的拆迁人和被拆迁人,以平和的心态去对待,这也是对评估人员心理素质和处理矛盾事物能力的考验。
只要我们抱着与人为善的态度依法开展工作,以评估人员的实际行动去落实公平、公正的原则,最终是能够得到绝大多数被拆迁人认可的。
三、以精益求精的科学态度对待拆迁评估工作。
拆迁评估工作的时限性很强,操作步骤复杂,计算精确度高,俗话说不能差一分钱。
评估是拆迁的第一环节,补偿价格不能确定就无法动迁,为了保障项目进度,通常要求必须在最短的时间内准确的完成拆迁评估。
要保障拆迁评估的高效率和精确率,一方面要提高专业人员的综合业务素质,平时注重市场资料的积累,并建立专用于拆迁评估运算的计算机应用程序。
另一方面要加强评估人员的责任心训练,要站在被拆迁人的角度换位思考,真正体会到我们计算每一分每一厘时都是老百姓的切身利益,评估机构的一切努力都应从公平、公正的原则立场出发,最终的评估结果就是一切的体现,必须是准确无误的。
因此,评估人员要以精益求精的科学态度来实现对百姓负责。
四、做好各方面的配合工作。
拆迁评估的全过程与其它目的的评估不同之处还在于与相关单位、人员的配合非常密切。
与被拆迁人的配合已经提到很多了,不再列举。
评估机构与拆迁人的关系既有委托和被委托的利益关系又有拆迁过程中的工作配合关系,评估机构与拆迁人之间工作配合是否协调也会影响拆迁工作能否顺利进行。
评估机构与动迁机构的配合更是至关重要,评估的价格结果要由动迁机构去落实到被拆迁人,以达到拆迁的最终目的。
拆迁评估机构也不是完成评估报告就结束工作,评估结果要经受每一被拆迁人的严格检验,评估机构还负有解释的责任,拆迁评估的宣传、解释工作可以说是贯穿始终的。
在被拆迁人见到评估结果后往往会提出非常尖锐的问题,无论怎样评估人员应认真对待,依据政策回答,这正是考验评估机构是否能够公正、公平、科学地完成拆迁评估的关键阶段,也是体现与动迁单位密切配合的阶段。
总之,由于众所周知的拆迁工作的特殊性,导致了评估机构进行拆迁评估的复杂性,国务院新的拆迁条例公布后评估机构才独立进行拆迁补偿价的评估确定,实践时间还不长,一些拆迁评估的标准也尚待完善,我们评估机构和评估人员还要在实践中总结经验,提高工作水平,努力在百姓中树立良好的行业形象。
城市房屋拆迁估价问题探讨
补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容,拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置,补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估,评估价是货币补偿标准的依据,是作出裁决的依据。
拆迁当事人对裁决不服可以依法提起行政诉讼,在诉讼中,有些法院将估价报告作为证据进行司法审查;
有些法院将估价报告作为裁判的依据,出现估价决定裁决、决定裁判的结果的现象,使被拆迁人感到茫然,使法官也感到不公。
《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定:
“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则,估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估的办法确定。
通过评估确定补偿价格,既科学、合理,也便于被拆迁人理解,有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾,也有利于简化拆迁补偿安置程序。
我国房地产估价经过十年的发展,已经形成比较科学、完善的体系,通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。
《条例》引入通过评估确定被拆迁房屋价格,是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理补偿的最好办法。
补偿标准不能低于评估价格是保护被拆迁人利益的基本原则,广州人大常委会制定的有关拆迁的地方性法规规定,对被拆迁人的补偿应当按照被拆迁房屋价值的120%进行,进行等价补偿是保护私权利的最低要求。
充分保护私有财产已经写入宪法。
世界很多国家非常注重对私有财产的保护,例如,日本成田空港有两条飞机跑道,在这两条跑道之间仍有一民宅,在拆迁协商时,这家主人拒绝搬迁,无奈,另一条跑道只能绕道,这是保护私权利极端的例子。
在我国保护私权利的状况远没有达到这种要求,被拆迁人也没有这种过高的奢望,只是希望给予等价值的补偿。
等价值如何判断?
只能按照评估确定。
所以,估价在拆迁补偿中起到至关重要的作用,估价也是最容易出问题的环节,因此,对估价不进行科学规范,将直接影响被拆迁人的利益。
本文从估价的四个方面进行阐述。
一、估价的定位——被拆迁房屋的自然属性
补偿标准从过去的“人头”转向“砖头”,更能充分体现等价有偿这一民事法律关系的一般原则。
1991年《条例》过多地考虑了“人”的因素,造成拆除同一房屋,因居住人口不一,导致补偿标准不一,实际上是要求拆迁人这一民事主体,承担了本应由社会和政府承担的责任,是政府搭配给拆迁人的额外义务,违背了民事法律关系的基本原则。
从理论上讲,社会保障属于政府的责任,社会保障资金的支付应当通过公共财政来解决。
在公共财政解决有困难的地区,拆迁中考虑“人”的因素,作为暂时性的措施,应当是允许的。
此外,拆迁中考虑“人”的因素,导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口,加重了拆迁人的负担,也加重了投资成本,增加了旧城改造的难度,从一定意义上理解,它阻碍了城市建设的速度。
例如,北京市的南城由于人口密度高,1991年《条例》考虑“人”的因素,致使拆迁成本增加,开发商开发南城的利润不高,所以,长期以来就限制了南城的发展。
而2001年《条例》把补偿安置与户口分离,淡化人口因素,以房屋价值作为补偿安置的标准,既有理论上的逻辑性,又有实际上的可操作性。
应当说,被拆迁房屋的补偿标准是考虑被拆迁房屋的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格进行评估。
主要体现被拆迁房屋的自然属性。
新《条例》确定的对“物”的补偿原则与原《条例》相比发生了很大变化,原《条例》对“物”的补偿是以重置价结合成新原则确定原房屋的价值量,这就导致房屋拆迁评估有别于一般的房屋市场交易评估,所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值。
因按重置价结合成新进行补偿未能真实地反映原房屋的价值量,导致被拆迁人与拆迁人常常处于对立状态。
而新《条例》以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量,符合市场经济的客观要求,从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。
“区位”是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或区域中的地位,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等)的距离,周围环境、景观等。
由于房地产的位置不可移动性,区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。
两宗实物和权益状况相同的房地产,如果区位不同,其价值可能有很大的不同。
对“用途”的理解有两种观点,一是被拆迁房屋所有权证书上标明的用途,所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准,这是典型的行政管理的思维;
二是根据被拆迁房屋的自然属性进行判断,因为产权证只是对抗善意第三人的法定依据,产权证中标明的用途不能对抗实际用途,房屋所有人对该房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分,所有人当然可以改变对该房屋用途,这是一种尊重私有财产权利的思维,是尊重房屋自然属性的思维,作者同意第二种观点。
进行房屋估价时应当考虑被拆迁房屋的实际用途而不是闭门只看产权证上记载的用途。
评估价值还应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。
对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在估价时考虑,对楼层、朝向可以采用房改中的系数,或者确定统一的系数。
对于房屋内部装修,在估价时应当充分考虑,至于是否补偿,应当根据该装修是在拆迁公告发布之后还是在之前装修的,如果在拆迁公告发布之后装修,可视为恶意行为;
如果在拆迁公告发布之前装修,应当视为善意行为,应当给予补偿,新《条例》对装修是否补偿问题没有进行明确规定。
有关方面认为对装修的评估会大大加大评估成本,延长评估时间,不利于拆迁工作的进行。
笔者认为《条例》对待这一问题的处理是存在瑕疵的,理论上也站不住脚。
充分考虑装修的补偿才是对私权利保护的具体表现。
二、估价存在的问题——缺乏公正性
第一,拆迁估价的委托人的确定缺乏公正性。
目前,各地在拆迁估价的委托人问题上做法不一,主要有三种选择:
(1)由拆迁人和被拆迁人共同委托。
由于拆迁行为是一种民事行为,拆迁补偿当然也是一种民事行为,意思自治应当贯穿于整个活动之中,作为拆迁补偿的关键环节,对拆迁评估人的委托,如果能够达成意思自治,是最好不过的事情。
但是在拆迁实际中,拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见。
所以这种选择往往是一种理想化的方式,只适合于被拆迁人人数比较少,容易形成统一意见的情况。
(2)由拆迁人委托,但反对的被拆迁人应当在50%以下。
这种选择是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为选择的依据,这种方式是目前比较常用的,可操作性强。
采取这种方式的逻辑性在于只要50%以下的被拆迁人反对就推定50%以上的被拆迁人同意,其实不然,被拆迁人是分散的群体,很难形成共同的意志,通常对评估人的委托是一种默示的态度,应当说默示不等于承认。
中国人的维权意思不是通过法律而是千方百计通过托熟人来解决,这也反映了我国民众的法律意识不强。
通常拆迁人非常愿意采取这种方式,也是拆迁人最容易操纵评估的方式。
(3)抽签决定。
表面上看,这是非常公平的一种方式,而且也是国际惯例。
但是,谁代表被拆迁人来抽签以及被选的评估人由谁邀请是实际中难以解决的问题,通常情况下,这些都容易被拆迁人操纵。
上述三种情况很难从制度上保证拆迁估价的委托人的确定具有公正性。
第二,对土地使用权补偿因素缺乏量化的评估依据。
《土地管理法》规定:
“城市的土地属于国家所有”,“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用”,“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,土地的使用权可以依照法律的规定转让。
”在实践中,因公共利益需要征用土地和城市房屋拆迁的界定出现模糊,甚至滥用。
因公共利益需要征用土地是对土地使用权合法取得者的征用,不存在合法的地上建筑物,因此,不存在拆迁的问题;
如果需要使用某房地产区域内的土地,就需要进行拆迁,即使是为了公共利益需要,也需要拆迁,而不是征用土地。
征用土地和城市房屋拆迁的核心区别在于是否存在合法的地上建筑物和拆迁。
对被拆迁房屋的估价应当包括被拆迁房屋区域内的土地使用权的价值,根据《土地管理法》的规定,住宅类土地使用权的年限为70年,商业类土地使用权的年限为40年,拆迁许可证颁发时,不同的被拆迁房屋区域内土地使用权的剩余年限是不同的,但是,在评估时没有考虑这一因素,对被拆迁人是不公平的,同时还可能损害国家对土地的所有权。
第三,估价机构的责任不明确。
二十世纪九十年代,英国出现一起会计师事务所赔偿案,因为几名合伙人的过错导致事务所里其他合伙人因承担无限连带责任而赔得倾家荡产,承担个人赔偿责任的许多合伙人与有过错的合伙人居然没有见面。
为了保护没有过错的合伙人的利益,同时也为了保护整个中介行业的发展,自该案之后,英、美、法等国家推出了有限责任合伙制。
目前我国估价机构的组织形式,建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。
房地产估价机构不像律师、注册会计师分别有《律师法》、《注册会计师法》那样来依法规范,估价机构究竟可以采用什么样的组织形式,目前尚无法可依。
不过,目前房地产估价机构的责任形式主要是有限责任,出资人按照出资比例享有利润和分担亏损,并以其出资额为限对外承担有限责任。
根据目前法律规定,成立咨询类有限责任公司的最低注册资金为10万元,若干出资人仅以10万元的注册资金对外承担有限责任,这样对加强出资人的责任心实在是区区之责。
正是由于这种非常有限的责任再加之评估市场中不正当竞争现象的横行,从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。
第四,估价机构缺乏中立性。
以前,房地产价格评估机构都是房地产管理部门的内设机构,虽然建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业,但是,房地产价格评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系。
作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系,特别是一些国有的开发公司更是如此。
这样,房地产评估机构便通过房地产管理部门与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。
拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托,在众多评估机构“争饭吃”的情况下,估价机构一旦获得拆迁人的委托,便屈从于委托人的压力,过低估价以迎合拆迁人的要求,企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托;
出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制,整个估价市场在拆迁人的操纵之下,估价机构很难有独立人格,只能在妥协与干预之中生存与发展。
估价机构不是在诚信上下功夫,而是在拉关系上下力气,这里作者丝毫没有贬低估价机构的意思,造成这种状况的原因不在于估价机构本身,而在于相应的制度和机制的不科学性。
作为行业自律的管理部门,中国房地产估价师学会正在完善公平竞争、公正评估的制度和规范,当然,我国房地产估价师制度建立仅十年,对其要求不能像西方发达国家几十年乃至上百年发展的标准。
作为国家主管部门,建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》对保证拆迁房屋评估公正进行起到积极作用。
第五,估价报告缺乏救济机制。
一些地方政府为了所谓的政绩,甚至个别领导与开发商勾结、中饱私馕,降低开发商的风险,最大限度的赚取利润,指示和干预地方房地产评估机构压低被拆迁房屋评估价值,在补偿裁决中,依估价报告确定的价值进行“等价补偿”,被拆迁人对这种扭曲的估价报告没有救济渠道。
这显然是一种权利真空,根据有权利就有救济的原则,对这种估价报告应当有行业救济、行政救济和司法救济。
在《城市房屋拆迁估价指导意见》出台之前的法律规范中很难找到对估价报告救济的条款,所以,从救济的角度很难保证估价报告具有公正性。
谈工业用房的房屋重置价评估
企业贷中大量的抵押物是工业厂房,估价方法大多采用成本法,所采用的技术路线是房地分估然后累加求取其市场价值,这就涉及到两大部分的估价,其一是土地使用权价值的评估,其二是房屋现值的评估,本文着重谈房屋价值的评估。
由于工业厂区地上的房屋情况比较复杂(幢数多且结构、层数、建筑物特征各不相同),因此如何正确确定其房屋的重置价是成本法估价中最为关键之一。
《房地产估价规范》对房屋重置价的基本构成要素进行了说明,并要求应根据估价对象的实际情况在价格构成内容的基础上酌予增减,如何进行“增减”这又是成本法估价中的另一关键。
本文围绕上述的两个“关键”,结合笔者的估价实践,谈些个人看法,供业内人士参考,并欢迎批评指正。
一、房屋重置价构成及注意事项
(一)开发成本
包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。
1.勘查设计和前期费。
包括:
①三通一平费(施工需要的临时水、电、路及场地平整);
②勘探费;
③测量费;
④咨询费、可研费;
⑤规划设计费;
⑥施工图设计费等。
一般以建安工程费为基数,按一定比率(3%~6%)求取。
注意事项:
(1)上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目;
(2)项目的规模、复杂程度不同,“一定比率”的取值也应有所区别;
(3)如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了,则在房屋部分不再重复计算。
2.基础设施建设费。
包括厂区内的水、电、路、绿化、环保、物业管理用房等。
一般以建安工程费为基数,按一定比率计取(或按每平方米建筑面积多少元计取)。
(1)所选取的“一定比率”(或每平方米建筑面积多少元)应视项目用途、规模(厂区内房屋建筑面积、结构等级等)的实际情况而确定;
(2)估价师要详细观察其基础设施建设的实际项目内容,对其作出概算,以此来把握所确定的“一定比率”(或每平方米建筑面积多少元)的合理性。
3.房屋建筑安装工程费。
包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及装饰装修工程费等。
(1)建安工程费不应盲目拷贝“格式范本”的数值,否则其不能反映出房屋价值的客观性;
(2)建安工程费的估算是采用何种方法(单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法)应在估价报告中明示,所有估算的参考资料、依据、求取过程应存于“工作底稿”,以备核查;
(3)如果厂区内的房屋幢数多,结构、层数、房屋特征差异较大时,应选取若干幢具有代表性的房屋作为“案例”,分别估算其建安工程费,其余房屋按类比法分别进行楼层、层高、装饰装修等修正后确定建安费,具体的建安费估算过程可以在“工作底稿”中存档备查;
(4)估价报告中应有“房屋估价一览表”,列表对所有房屋的“产权证号”、“幢号”、“名称”、“用途”、“结构”、“层数”、“重置单价”、“重置成本”、“成新率”、“现值”一一载明。
(5)附属工程要明示包括的具体项目(如:
围墙、挡土墙、道路、水池、烟囱、建筑小品等),项目较多、情况复杂、价值较大时应该单独估算而不并入房屋的建安工程费,并注意避免与“基础设施建设费”及“公共配套设施费”重复。
4.公共配套设施建设费。
指城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用(如厕所)等非营业性设施的建设费。
工业厂区项目内此部分一般是没有,因此不计取。
如有,则应按实际情况确定。
5.其他工程费。
包括专业费用,如工程监理费、工程造价咨询服务费、竣工验收费等,应注意避免与前期费用内容的重复。
6.开发(建设)期间税费。
包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费用,如白蚂蚁防治费、绿化建设费、人防工程费、建设工程质量监理费等。
工业厂区项目应具体情况确定。
7.开发成本合计。
指上述“1”~“6”数值的累加。
(二)管理费用
指建设项目从立项、筹建、建设、竣工验收、交付使用及项目后评估等全过程所需发生的费用。
根据财政部《基本建设财务管理规定》,建设单位管理费实行总额控制,总额控制数以项目审批部门批准的项目投资总概算为基数,并按投资总概算的不同规模分档计算。
实际估价中一般以“开发成本”为基数,按一定比率(1.5%~5%)计取。
(1)“按一定比率”的取值应根据项目规模、建设标准、复杂程度而综合确定;
(2)计取规则是商品房高于自建房;
建设标准高的、复杂程度大的高于标准低的、复杂程度小的。
(三)投资利息
工业项目建设,投资利息是指项目建设完成所发生的必要费用应计算的利息,包括自有资金和借贷资金。
房屋部分计息项目一般包括开发成本、管理费;
计息期通常以年计;
计息周期(建设期)通常考虑房屋建安费均匀投入而取期中计,前期费用在年初一次性投入;
利率一般以估价时点的贷款利息率。
(1)计息同期应取工程的合理的、正常的建设期;
(2)利率应根据建设期长短选用一、二、三年的贷款利息率。
(四)销售税费
自用工业厂房,没有发生销售税费,一般不计。
(五)开发利润
工业项目的开发利润是指建设单位(投资者)利润。
(1)开发销售项目的利润率远高于自用的建设项目;
工业用房可视情况适当少量计取开发利润;
标准厂房利润率计取略高于非标准厂房;
(2)等级高、项目复杂、开发周期长的利润率要高于等级低、项目简单、开发周期短的;
(3)计算的利润率要与利润基数相匹配。
二、房屋重置价构成因素增减的一般原则
本文的估价对象是工业厂房,而且大部分的估价目的是抵押贷款,它有别于其他用途、其他估价目的,因此其房屋重置价构成因素增减的原则主要如下。
(一)房屋建安工程费依客观成本为准,要对实际成本进行增减
在估算房屋建安工程费时,往往估价人员会向委托方索取当时该房屋建筑安装的预算或决算资料,此时不能简单盲目地以其当时实际发生的房屋建安费通过指数调整法来求取。
如果采用这种方法时,要
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