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一、国内市场预测·

1、市场方位预测·

2、游客量预测·

16

二、国际市场预测·

17

第四章景区建设·

一、景区建设原则·

18

二、景区建设指导思想·

三、景区建设风格·

第五章环境卫生、绿化及安全·

19

一、环境卫生·

二、绿化·

三、安全管理·

第六章组织机构·

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一、项目法人·

二、组织机构·

第七章项目建设实施计划·

一、项目建设分期规划·

二、进入景区道路·

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三、近期建设项目及规模·

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四、近期建设实施计划·

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第八章近期建设项目投资估算资金·

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一、近期建设项目投资估算·

二、资金来源及筹措·

三、资金使用计划·

四、建设期贷款利息·

第九章经济效益分析·

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一、测算说明·

二、经营收入预测·

三、经营成本预测·

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四、财务分析·

第十章结论及存在问题和建议·

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一、结论·

二、存在问题及建议·

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表一、近期建设项目投资估算表·

31

表二、成本估算表·

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表三、利润表·

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表四、现金流量表·

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表五、净现值·

36

表六、建设投资借款偿还表·

37

第一章项目概况

一、项目简况：

1、区域及地理位置。

海龙囤xx城堡景区位于xx省xx市城区近郊，属汇川区管辖，距xx市中心14km，距210国道12km，与大板水森林、金鼎山宗教胜地位于一线，分别相距3.5km和6km，景区面积3km²

，包含于娄山省级风景名胜区范围内。

xx市位于xx省北部赤水河以东，乌江以北，地跨东经105°

~108°

13，北纬27°

8~29°

12，市境东西长约247.5km，南北宽约232.5km，北接重庆直辖市，西及西北连四川省，东邻铜仁地区，西南抵毕节地区，东南接黔东南及黔南州，南隔乌江与贵阳相望。

全市总面积30762km²

，总人口676.56万人。

2、自然条件

（1）地质面貌

海龙囤xx城堡景区位于大娄山山脉东支中段，其地质构造属新华夏、华夏系构造的鄂黔台向斜。

构造单元属松林穹隆变形区内的松林穹隆，出露地层为震旦系灯影组地层，地层倾角5~15°

，其岩性分上、下两段不同，上段为白云岩、砾质砂岩、硅质角砾岩，下段为白云岩、硅质磷块岩、粘土岩。

海龙囤景区位于黔北高原，大娄山山脉的腹部，岩孔——松林脊状山脉横贯其中，为乌江和赤水河两水系分水岭地带的乌江水系一侧，地形走势西北高、东南低。

大部分海拨在900~1400m之间，海龙囤景区最高海拨为1307m，一般地形商差300~500m，最大高差902m。

地貌类型属中低山及低中山地貌，按成因可分为侵蚀构造地貌及岩溶（喀斯特）地貌，侵蚀构造地貌以松林岩孔背斜轴部一带的脊状山为标志，山峰1300~1700m，一般坡度40~50°

，个别达70°

以上。

山头呈尖脊状，河流切割深度为100~200m，河流冲沟多呈树枝状，河谷多为“V”型谷。

海龙囤景区的南东面，为岩溶地貌，有缓丘谷地、槽谷，坡立谷，峰丛洼地及溶洞等，岩溶形态发育。

（2）气侯、气象

海龙囤景区地处低纬度，近海区域属亚热带湿润季风型气侯区。

冬无严寒，夏无酷署，气温垂直差异明显。

海拨1000m以上地段，年平均气温12~13°

C，海谷地带年平均气温14~15°

C，大于或等于0°

C和积温介于4800~5700°

C之间。

极端最高气温38.7°

C，极端最低气温—7.1°

C，高山地带秋至次年春季有冰雪冷冻、雾淞、雨淞景观，具有较高的观赏价值。

一年中，一月份平均气温最低，七月份平均气温最高，年降雨量在1100~1200mm之间，多年平均辐射量为81.8千卡/平方厘米·

年，处于全国低值区以下。

多年平均日照百分率为26%。

景区气侯为植物的生长发育和繁衍提供了良好的气侯环境。

（3）水文

大娄山山脉南麓白云台的扬霍堡，是湘江河支流喇叭河的发源地，其上游称为翁家沟，流经油沙坪、大不井，至坝塘，为白沙水；

经大洞河，从海龙囤东侧铜柱关下流出，再经碾房湾、谢家坝、庙林嘴注入太平场，是为喇叭河。

喇叭河在太平场曲折南流，经海龙坝后，在观音阁与高坪河合流，从高桥进入xx市区，汇入湘江。

喇叭河从发源地至湘江合流口，沿途汇流了小沟、杨堡沟、金家沟、板水等沟水。

3、历史沿革

海龙囤军事古城堡始建于南宋理宗宝祜五年（公元1257年），又名龙岩囤，《xx府志》记曰：

“一蒂孤悬，群山固结，左右环溪，阴深峻险”，原为播州杨氏第十五世土官杨文为抵御蒙古大军而构筑的军事保垒，且因囤上风光秀丽，又兼作杨氏家族别墅行宫。

明朝万历二十四年（公元1596年），杨氏二十九世官杨应龙又调集役夫工匠，在其祖先修建的龙岩囤上扩建城堡，修建宫室，筑铜柱、铁柱、飞虎、飞龙、飞凤、朝天、太平、万安、西关等9关以拒官军。

在宽广5公里的龙岩山顶囤筑土城、月城二重，建楼房、家庙、仓库、兵营、水牢于城中，各关之间石墙相连，马道互通，城堞随山势绵延5公里余，气象十分雄伟，并在海龙囤东之山顶，建养马城、养鸡城、养鹅城，以为后勤给养。

明万历二十八年（公元1600年年，明朝廷发动平播战争，兵部侍郎李化龙总督川湖贵三省军事，率十五省兵二十四万人，围攻海龙囤，双方决战，历时114天，双方伤亡人数3~5万人，杨应龙燃大火焚烧宫殿后自缢而亡，万历二十九年，朝廷在播州实行“改土归流”政策，杨氏自唐以来历725年，传29代的土官统治宣告结束。

海龙囤上、木结构建筑物被焚毁，但城墙、关隘、皇宫中轴踏步，建筑基石、水牢、卡门等石砌建筑仍保留400年前规模，展示着惨烈战争后的场景。

4、社会经济情况

海龙囤景区内，工业不发达，仅有一些以农副产品为原料的家庭加工副业。

由于土地零星分散，土多田少，土地贫脊，粮食生产水平低，经济作物少。

农民多养马和耕牛，马多用于畜力运输，耕牛以黄牛为主，多用于耕地。

有养羊的荒草坡，但少养羊，草场资源未能合理利用。

景区内林产品主要有：

生漆、乌柏子、桐籽、五倍子、弥猴桃、刺梨等。

中药材有：

杜仲、黄柏、厚朴、金银花等名贵药材，但加工制作技术差，未形成优势，社会经济不发达，外出经商，务工人员逐年增多，旅游业还未获显著经济效益。

5、景区现状：

海龙囤xx城堡景区旅游业则尚属起步阶段。

进入海龙囤古城堡山脚的道路，部分是村级公路，部分还仅仅是狭窄崎岖的山路。

进入海龙囤古城堡的游览线路尚待规划。

海龙囤山上仅有一个简陋的游客接待站，可解决二十余人的食宿。

景区内尚无供水、供电和通讯设施。

6、主要景观介绍

海龙囤军事古城堡景区主要景观有：

（1）囤前防御体系遗址

海龙囤古城堡囤前防御体系，位于龙岩山东侧，其山势陡崩峭，悬崖如刀砍斧削，陡立于白沙溪水畔。

山腰下，有巨石砌成的坚固城墙，高4~10m，威亚挺拨。

登囤小径从山谷蛇行爬升到城墙下，左有铜柱关，右有铁柱关，凭借山势和城门，扼住上山之道。

关后山梁上，有石砌宽平高台，称“歇马台”，实为军事嘹望哨。

山腰崖壁下设飞虎关弈称吊桥关，利用半崖上的天然石壕凿为城门，城门前，铁链高悬吊桥；

城门后，有开凿于岩壁上的秘密军事通道，直达飞龙关。

飞龙关、飞虎关和铁柱关之间，城墙倚山临谷，墙高5m，长400余米，屏障上下三关，声热通同一气，构成严密的囤前防御体系。

（2）前沿指挥体系遗址

海龙囤顶东侧，在从南到北的环形式悬崖上，飞龙关巍然耸立，宛若天门，关内三道石砌拱券城门，构成三重防御，关后壁上，是棱形套叠的多孔石窗。

当年，传递文书、兵符等的进关者须在此查验贴文号牌，方可获准进关。

关后，一条跑马箭道沿左侧墙根盘绕而上，直达朝天关下，朝天关建在悬崖峭壁缺口处，居高凭险，扼住上囤必经之处，大有一夫当关，万夫莫开之势。

即使铜柱、铁柱、飞虎三关失守，朝天关也足可遏阻囤东攻势。

朝天关的围墙坚实厚重，砌筑石料最大的重达两吨。

城墙又宽又平，足可跑马。

城墙沿山崖蜿蜓上升，直达飞龙关。

习凤关宜称五凤楼，是一组宏大群筑群，屹立于囤东制高点，是前沿指挥中心。

封闭的石城作阶梯式布局，内设两重天井，前置左、右两道大门，最高一层为拱券城门，五凤楼雄踞城上，登楼嘹望，群山尽收眼底，甚至可平视养马城等建筑。

飞凤、朝天关和飞龙关三关连成一体，高低相属，互成崎角之势，构成前沿指挥体系。

（3）老王宫建筑群遗址：

老王宫建筑群位于囤顶中部，包括南宋时建造的老王宫、兵营、阁楼等遗址。

（4）新王宫建筑遗址：

新王宫建筑群分布在囤北侧两道山梁上，因是杨应龙所建造，故称之为“新王宫”，以与其祖先在囤上修建的建筑相区别，新五宫规模巨大，包括殿宇、宫室、厅堂、亭、阁、仓库、营房、金银库、水牢等，建筑群以多级石梯踏步为中轴线，呈两翼展布，由下至上，五重天井贯通。

现保存的石基座宏大坚固，宽50m，柱基直径达0.5m，主要建筑室内铺40cm见方的素面青砖，天井则为石板铺砌。

杨应龙的“宝座”，在今海潮寺后，系整石雕成的长方形石榻，长2丈，岁月侵蚀，雕龙剥落，榻周雕有的多层圆弧棱线也掩没在荒草丛中。

（5）采石场遗址群

囤顶南侧，有长宽百余米的较场坝，是当年杨应龙演练兵法之地，与较场坝相邻的小石山上，危岩裸露，即为采石场遗址。

当年工匠个在山岩上凿槽打眼取石，其痕迹历经400年沧桑，仍清晰可见。

（6）绣花楼遗址

囤南山中，有一座秀丽的小山，山顶为平地，小山三面都是悬崖断壁，断崖上，大树杜鹃林等树木郁郁葱葱，春来理，繁花如绵，风过处，落英缤纷，在这幽幽深谷中，寂寂山林间，杨应龙为其女儿杨二公主修建了一座精巧的绣花楼，杨应龙为何将绣花楼修在如此险峻的山崖上，为何要让其女儿独自生活在远离王宫的地方，是爱、是恨还是惩罚，给后人留下了无法解开的谜。

（7）囤西防御体系遗址

囤西防御体系，分别布置在囤后侧山脊峰丛和沟谷地带，包括城墙、关隘、了望台、火药池等建筑。

土城、月城环山而筑，万安关、西关、后关三座城门，从高到低，构成三重关口，城墙沿山蜿蜓而建，坚固雄伟。

万安关城墙高近8m，关口下方掘深壕，凭借吊桥出入。

西关城门内，两道巨石拱券呈“十”字交叉，门内左右壁均有耳洞西藏兵。

后关城垣形若环袋，逶迤山岗上，是阻击进攻的前沿陈地。

当年平播战争中，囤东和囤西各关战事激烈，官军从后关破囤杀入，宣告平播战役结束。

（8）养马城遗址

位于囤东白沙水右侧，距囤3公里，是当年杨应龙养马的城池。

现城墙保留完好，有城门6个。

据《方兴纪要》载：

海龙囤东之山顶，建养马城，周5里，墙高丈余，可容马数万。

（9）教场坝遗址

位于养马城之东南侧，是当年杨氏官兵习武训马之地，宽敞的马道和操场随处可见。

（10）养鸡城遗址

距囤3.5公里，处于白沙水左侧，与养马城隔河相望，现其城墙和两座石城门仍基本保存完好。

（11）养鹅池遗址

位于养鸡城东侧，与养鸡城同为杨氏官兵后勤给养基地。

（12）白沙水峡谷风光

从太平场到海龙囤东侧铜柱关山脚，十里幽谷，清流一线，碧绿的白沙水，弯弯曲曲，穿行于峡谷之中，两岸翠障青峰，林深绿浓。

古老的进山小径飘忽于河岸左右，河上或加小桥，或以青石作跳礅，或搭圆木为便桥，别有一番情趣。

游人温步河边，清清溪水，幽幽深谷，绿绿树丛，溶化了尘世的喧嚣和烦恼，令人感受到了心的宁静和恬美。

进山2.5公里处，有巨崖临水壁立，崖上开凿有大小方洞数十个，人称“打眼岩”。

相传，杨应龙扩建海龙囤关隘时，曾计划在此倚崖筑坝，造成水泊梁山之势，扎水寨拒敌于囤前，并可由此乘舟达囤下。

工程未就身先死亡，空留与后人戏说！

（13）杀人沟峡谷

在飞龙关右下方，峡谷深切，断崖绝壁，怪石嶙峋，临缘府视，不寒而栗。

据传，此处是杨应龙处死“犯人”的场所，把“犯人”抛于深渊，顿时便命丧黄泉。

乡民又称之为“酢人坑”。

（14）腰带岩瀑布

站在绣花楼处，放眼远眺，只见密林掩映中，断崖峭崖上，飞流直下，水花喷浅，雾气升腾，犹职一条白练，缠于山间，故称“腰带岩瀑布”

（15）大树杜鹃林

从囤东飞凤关至南侧绣花楼，缓缓的山坡上，杜鹃丛生，春深时，满山杜鹃花怒放，灿若红霞，间或山桃、野李，缀于其间，浅红粉白，斗艳竞芳，花香飘逸，令人陶醉。

（16）炮台坡

炮台坡与海龙囤隔溪相望，独自兀立。

登上坡顶远望，海龙囤全景尽收眼底。

平播之战时，官军置火炮于山顶，于此处发飞炮攻囤。

如今，山顶仍依稀可见部分炮台遗址。

（17）定军山

该山与炮台坡相邻，是杨氏土官祭视定军之地，居高临下可俯视海龙车、炮台坡、白沙水峡谷等，也是镇锁海龙囤古堡，延绵杨氏统治的象征。

（18）海龙囤xx古城堡

海龙囤xx古城堡囤址选择讲究，规模宏大，内涵丰富，构筑物巍峨、厚重，表现出古人粗犷雄健的生命力，展现出中世纪古城堡苍凉、悲壮、神秘之美，此外，还兼具关山之雄、沟壑之险、溪谷之秀，是明朝万历年间震惊全国的“平播之役”主战场，是杨氏土官连续二十九代统治播州725年的历史见证，是目前国内保存最完整的xx古城堡。

5、景区性质

海龙囤xx城堡景区是以海龙囤军事古城堡为主体，包括森林、峡谷、溪流、瀑布等景观，具有科学考察、科普及历史教育、观光游览、休闲避暑、保健等多种功能的旅游风景区。

二、可研报告编制依据

1、xx市计委（1998）第280#文“关于xx市海龙囤xx城堡景区开发项目建议书的批复”。

2、xx市建筑设计院《娄山风景名胜区总体规划》。

3、xx市旅游局“关于编制xx市海龙囤xx城堡景区开发项目可行性研究报告”的委托。

第二章项目开发的必要性的可行性

一、项目开发的必要性

随着生产力的发展，社会文明程度的提高，旅游业在世界范围内都日趋兴旺。

我省是旅游大省，旅游资源丰富，旅游业已确定为我省的先导性支柱产业，我市旅游资源得天独厚，不仅自然资源品位高，人文资源亦是独具一格。

xx市作为首批右史文化名城，作为一长伟人毛泽东领导的中国共产党命运的转折地，围绕长征文化构成的一系列人文景观，更是具有国际知名度的优势资源。

但是，由于我区旅游业起步晚，对旅游产品的包装、宣传力度不够，旅游区的基础设施、接待能力滞后等，使我区旅游资源的优势未得以发挥，旅游业作为支柱产业的地位未能形成。

因此，现阶段，急需在xx市城郊开辟一个能集文化、科考、游乐、观光、休闲为一体的旅游风景区，使之成为长征文化旅游线路的延伸，吸引、留住前来娄山风景名胜区、xx会议会址观光，游览的游客，从而带动我区旅游业的发展。

二、项目开发的有利条件

1、景观配套性好、品位高。

海龙囤景区内、人文景观有规模宏大的古军事城堡建筑群；

自然景观有清新秀丽的森林景观，险峻雄奇的高山峡谷，飞珠溅玉的溪流、瀑布、如诗如画的田园风光等。

如此独特的几类景观彼此相邻，相对集中，实为难得。

另外，以210国道线为主干道，海龙囤景区与xx会议会址，娄山关红军战斗遗址，全国文物保护建筑物粲墓董名景观，共同构成黔北旅游观光游览线。

这些景观相互配套补充，集中展现了播州中世纪文化精髓和红军长征革命纪念体系的精华。

娄山关战场是红军长征走向胜利的里程碑。

海龙囤战场是朝廷结束中古土司农奴制，在播州正式推行封建制的转折点，两处名胜，构成复合值极高的古今战场游览线。

2、地理位置优越。

海龙囤景区距xx市仅28km，距210国道线仅12km，由xx市进入景区，交通便捷。

而xx市作为xx第二大城市，服务设施完善，贵遵高等级公路和即将动工的遵重高等级公路，川黔旅游车等，为省内外，国内外游客提供了方便。

3、搬迁工作量少。

海龙囤景区中内，住户很少，项目开发所涉及的搬迁工作量少；

景区内荒山草坡、林地、遗址关梁占地和少量开荒地可收归国有，土地征用量不大，海龙囤地处高山，除自然毁损外，人为破坏因素较小，古城堡一些坍塌地段石料尚存，易于修复。

囤上宽平，环境容量大，是开展旅游的理想地方，景区开发条件较好。

第三章市场分析及预测

一、国内市场预测

1、市场方位预测。

随着经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，国内旅游业已蓬勃发展，与xx相邻的云南、四川、广西、均为旅游大省，周边旅游市场的开放和繁荣，对xx旅游上的发展造就了有利的背景。

海龙囤景区景观独特、类型丰富，有鲜明的特色和较高的文化品位，在国内可以独树一帜，对不同层次、不同类型的旅游都有较大的吸引力。

开发前期，以xx市、贵阳、重庆为第一客源市场，景区建设逐步完善后，可以开辟广西、广东、上海、成都、北京等为第二客源市场。

通过加大宣传力度，争取客源组团游览，也可以通过与各大旅行社联营，组织到大西南地区的团队，到海龙囤游览。

2、游客量的预测。

据统计，近几年，到海龙囤景区游览的人数由于受道路限制，每年为1.1万人左右，考虑到海龙囤景区的区位优势和海龙囤景观的独特性，游人在近期内将有较大的增长，增长率考虑为50%。

中期由于游人基数较大，增长率下降，考虑为15%，远期取10%。

近期1999~2003年，海龙囤景区游人规模为

n

1.1万×

Σ1.5n¹

=14.51万人

i=1

中期2004~2008年，海龙囤景区游人规模为

8.3万×

Σ1.15n¹

=56.30万人

远期2009~2013年，海龙囤景区游人规模为

16.79万×

Σ1.10n¹

=102.50万人

二、国际市场预测

黔北旅游线近年相继推出“红军长征路游”、“酒乡游”产品，吸引了港、澳、台地区游客，海龙囤独特的xx城堡游览，对上述地区的同胞也具有较大吸引力，会招徕一批海外游客。

东南亚华裔从多，日本、韩国等东亚国家与中国传统历史文化渊源很深，借助于xx这座历史文化名城的知我度，到海龙囤去品味古播州历史，遗址的奇特，中世纪古城堡的神秘感，战争遗址的宏大气魄和丰富内涵会产生很强的感召力，能够吸引周边国家和地区的海外游客，如宣传促销有力，提高产品的国际知名度，欧美游客也将光临海龙囤。

开发初期欧美游客不多，争取在2010外，接待海外游客5万人次，2020年达10万人次。

第四章景区建设

一、景区建设原则

把保护风景名省事资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，永续利用。

对海龙囤xx古城堡建筑群，要修新如旧，恢复原有风貌，对景区内的自然景观要绝对保护，精心培育，防止一切可能毁坏自然景观的行为。

所有建设、开发都以服从已审批的娄山风景名胜区规划为前提，并按主次轻重，统一规划，分期逐步开发、建设和发展。

二、景区建设指导思想

充分发挥海龙囤xx城堡景区距xx市中心近、交通方便、区域位置优越的优势，突出xx古城堡景观罕见的特点，以观光游览、科学考察、休闲避暑为重点，在保护的前提下逐步开发风景资源，带动xx市旅游业、交通运输业、土特产加工业，以及第三产业等相关产业的综合发展，力求环境、社会、经济效益的统一。

三、景区建筑风格

海龙囤景点建设主要是对原建筑的保护和修复，使囤上再现中世纪城堡的神秘、宏大、囤外非保护区可建一些旅游服务设施，但应采用黔北传统建筑风格，使之与自然山川融为一体，但室内装修，特别是卫生设施要配套，使游人感到宾至如归、身心愉