项目部设备类制度文档格式.docx
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设备运维部设备维护保养程序46
设备运维部变配电倒闸操作规程48
设备运维部电梯维护保养安全操作规程51
设备运维部生活水箱清洗操作规程53
设备运维部生活水泵操作规程55
设备运维部消防水泵例行检查安全操作规程57
设备运维部中央空调热水锅炉运行操作规程58
设备运维部中央空调主机运行操作规程60
设备运维部锅炉房设备维修保养制度63
设备运维部中央空调维护保养制度64
设备运维部客户室内维修操作规程66
设备运维部电梯日常巡检维护规程69
设备运维部强电电气设备日常巡检维护规程71
设备运维部空调系统设备日常巡检维护规程73
设备运维部给排水设备日常巡检维护规程75
设备运维部工作职能
1、工作职责
通过明确工程部管理职能和岗位职责规程,做到各尽其职、各负其责,使管理制度化、工作标准化、服务优质化
2、主要内容
工程部主管负责制定部门工作人员岗位职责,并做好职责沟通工作
负责管辖项目设施设备等基础设施巡检工作,发现问题及时处理,保证设备正常运行
负责管辖项目设施设备维护保养,使设备处于良好运行状态
负责物业项目工程前期介入、物业接管验收、配合相关部门做好其他工作
负责管辖区域外委施工及房屋二装管理,对施工现场进行监督,加强外委单位管理,做好施工过程中的安全管理,建立明确的安全责任,落实有效的安全政策
负责项目施工前的手续办理和施工准备工作,参与项目的可行性研究及施工方案拟定,施工图纸会审等
指导项目的实施,监督检查项目的施工进度和质量,加强对技术人员培训,解决好施工现场技术变更和技术难题
协助好工程施工过程中与外部各部门、各单位的联系,合理配置资源,提高工作效益?
做好工程的竣工验收工作,工程资料和图纸的收集整理工作,保证工程档案的完整性
设备运维部主管岗位职责
1.工作内容
在项目经理的领导下,全面负责设备运维部的管理工作,制定工程设备年度维修保养计划,落实物业服务中心质量体系中有关工程设备管理的各项程序和质量要求,确保大厦设施设备正常运行,为物业使用人创造良好的生活和办公环境。
2.职责与权限
根据项目经理的要求,制订并带领本部门员工自觉遵守各项规章制度,认真履行岗位职责,严格按工作规范操作。
负责制订设备运维部的年度维修保养计划,提出设备更新的可行性方案和预算报告,做好设备、物资的请购工作。
熟悉大厦各重要设备的性能,抓好设备维修、保养和土建、装饰工程的管理工作,确保大厦所有设备运转正常。
负责处理客户对工程维修的投诉,经常检查报修工作的完成情况,及时组织突发性设备故障的抢修。
加强管理,科学安排部门各项工作,做好部门管理分工并深入现场检查员工工作质量与服务情况,严格按岗位责任制实施奖惩。
深入调查研究,从实际出发,制订节能措施,降低能源消耗,提高经济效益。
及时听取部门班长意见,根据工作需要提出部门员工的增减意见,并参与新员工招聘面试工作和业务技术考核。
抓好人才培养工作,协助行政部门做好对员工的业务技术培训和考核工作,提高部门人员的整体素质。
协调好部门内部以及与其他各部门的关系,负责处理业务范围内与市政配套主管部门的协调工作。
负责房屋二次装修管理工作,并抓好有关装修规定的落实。
带领部门员工,按时完成上级交办的其它工作任务。
设备运维部内勤岗位职责
贯彻执行部门负责人下达的各项管理工作指令,协助部门负责人完成部门的各项考核指标,做好部门负责人的助手。
负责部门日常工作的安排及调度,并及时向负责人汇报。
负责收发、登记、传阅和保管本部门各种文件、合同、通知、报表、报刊、图纸、信息等资料;
负责部门各类文件、报表的文字工作。
负责部门的档案和技术资料、图纸的管理工作。
负责部门内会议记录、文件传送等内务工作。
努力完成部门负责人交办的各项事务,对公司的通知、文件要做到及时上传下达。
负责有关资料、文件的收发和分类归档,准确无误地填制各种报表和表格。
传达负责人的有关工作安排,并将落实情况及时汇报。
参加会议,并做好会议记录、整理工作。
负责收集、整理工程资料、设备设施资料以及部门内各种文件、记录等并按要求分类归档,做到随时可提供查阅。
负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设备档案内。
设备运维部运行领班岗位职责
协助主管作好年度各项工作计划、维保计划、培训计划等;
协助主管制定和完善设备运维部各类管理文件、技术文件;
负责对部门员工进行相关专业的培训;
在主管的领导下,负责大厦变配电室、电梯机房、水泵房、中央空调主机房、通风(防排烟)机房、燃气锅炉房等及其设备的日常运行、巡视检查、一般故障排除和清洁保养工作,使设备在运行过程中始终保持良好的状态。
编制大厦各类设备的年度维修保养计划,包括计划的具体的内容和材料预算报主管审批;
负责(经批准)计划的落实和实施。
每月向部门主管提交计划的完成情况和质量情况报告。
配合部门主管完善大厦内各种强、弱电、中央空调、给排水、电梯、消防及其它控制设备的各项管理制度、保养制度、操作规程、工作标准、巡查表格及应急措施等报经理批准实行。
负责配合工程主管做好各类系统设备图纸、操作说明等技术资料的建立、修正和归档工作,建立各设备系统的设备台帐。
随时检查设备的使用、维护和保养情况,并负责解决有关技术问题。
组织分析设备易发事故并落实预防措施,防止和减少设备事故的发生,严禁设备带病运行。
坚持预防为主的方针,负责落实各类设备的绝缘测试、接地测试、防雷测试、预防性试验、操作工具、测量仪表校验、水质化验等工作,保证所管设备经常处于良好的运行状态。
参与各类设备年度保养;
中修、大修计划制定及实施,提出各机房及设备改善的合理化建议,并对经批准的建议实施积极跟进。
配合主管编制员工培训计划;
负责各系统技术指导文件;
对员工进行专业的培训和理论、操作考核,不断提高员工的业务技术水平。
贯彻落实岗位责任制,督促下属员工严格执行安全操作规程和《员工手则》。
严肃处理各种违章、违纪行为。
深入现场检查员工的工作和服务质量,按考核标准对员工实施月度、年度考核。
负责大厦水、电、气费测算及实际物料消耗的统计及分析工作。
负责处理业务范围内与市政对口主管部门的协调工作。
抓好班组建设,关心员工生活,提高员工的主观能动性带领班组员工,按时完成上级交办的其它任务。
设备运维部维修领班岗位职责
协助主管做好房屋设施的日常巡视检查、维修、客户报修及二次装修管理工作;
负责大厦变配电室、电梯机房、水泵房、中央空调主机房、通风(防排烟)机房、燃气锅炉房等及其设备的日常巡视、检查、一般故障排除和清洁保养工作,使设备在维修、保养后始终保持良好的运行状态。
负责大厦设施设备的日常巡视、检查及维修工作,对巡视中发现的问题及时填写在记录表上,根据工作内容合理安排人员进行维修。
负责及时处理大厦各种报修,科学安排各项工作,派发和落实相关维修工作单;
对重要设备的报修或故障抢修必须亲临现场组织实施。
大厦内装(外装)、各类机电设备/系统发生无法自行修复,需维保单位解决的问题应及时采取合理措施,联系维保单位尽快修复和解决;
负责监督所有维保合同执行情况,作好专项记录。
负责部门报修工作的实施,检查《报修单》的完成情况,执行服务质量回访,做好客户的协调、回访工作。
负责提出各项日常维修材料计划、维修工具、材料、备品备件的储备种类、数量及采购计划。
负责提出或收集合理化建议,尽量降低设备的能耗。
节约设备的维修材料,杜绝设备运行中的跑、冒、滴、漏及各种浪费现象。
坚持预防为主的方针,切实做好各类机械设备的清洁润滑、连接件紧固、易损件更换、、防腐防锈及管道、减压、恒压阀调整等工作。
负责大厦二次装修管理工作,主动配合装修单位,使装修工作的顺利开展,按国家相关条规对装修设计进行审议,纠正、制止装修过程中的违章、违规操作。
协助部门主管与有关部门以及专业维保单位的具体联系工作,遇抢修或重大事故报修,应亲临现场组织人员采取应急措施,保证紧急报修、抢修渠道的畅通。
协调好部门各专业之间的关系,负责处理业务范围内与市政配套的主管部门的协调工作。
抓好班组建设,关心员工生活,提高员工的主观能动性。
带领班组员工,按时完成上级交办的其它任务。
设备运维部维修电工岗位职责
严格执行各项制度、操作规程,主动认真地进行各类设施设备的日常巡视检查、维修保养和相关报修工作;
做好责任区域管井巡视、清洁保养;
完成大厦设施设备的计划保养及处理突发事件等工作,确保大厦各设施设备安全、有序、可靠的运行。
遵守项目中心的各项规章制度,严格执行操作规程,持证上岗,安全作业。
每天对分管设施设备、责任区域管井进行认真的巡视检查,发现问题,及时检修。
非经主管同意,不得随意更改原接线方式和工作原理、不得破坏装饰格调。
严格执行工程报修制度、报修程序和作业规范,主动、及时、优质地完成工程报修,做好维修记录。
定期打扫责任区域、竖井及工作场所,保持管井和工作场所整洁。
设备发生严重故障时,最快时间响应领班及主管的工作安排,在保证安全前提下,采取紧急措施排除故障,防止造成严重后果。
在领班的安排下,按时完成本部门计划保养、定期测试及处理突发故障等工作,确保大厦设施设备正常,不带病运行。
掌握大厦综合布线系统,协助班组完成电话装接、维修等工作。
掌握一般给排水维修技术,协助班组完成给排水未端的维修工作。
团队合作,做好其他人员登高、带电等作业的监护、配合工作。
遵守各项规章制度,发挥工作主动性,认真完成上级交办的其他工作。
设备运维部空调工岗位职责
1.工作内容:
按照设备运维部领班的工作安排,认真、主动地进行水暖设备的运行操作、巡视、检查和维修保养工作,确保水暖设备始终处于最佳运行状态。
熟悉大厦的空调(锅炉)设备、给排水、消防设备的管道布置和走向,及其控制系统,掌握操作程序和规范,保证设备的正常运行。
服从工作安排,完成空调设备、给排水、空调锅炉本体及一切附属设备的运行操作,巡视、保养、维修等工作。
主动处理和排除常见故障,及时处理客户的报修和投诉。
保持所有设备房、水泵房、控制室的整洁、干净。
根据季节、气候的变化,及时调整空调、通风设备的运行,满足客户的需要。
密切监视锅炉压力、温度、负荷、调整燃烧工况,确保空调锅炉安全、正常、经济运行。
严格执行空调锅炉安全运行规程,认真做好空调锅炉运行记录及交接班记录,掌握空调锅炉在运行中的一切数据及情况,发现异常及时调整排除,并向领班汇报。
定期对大厦水箱进行消毒、清扫、冲洗,保证用水清洁。
遵守物业项目服务中心的各项规章制度,发挥工作主动性,认真完成上级交办的其他工作。
设备运维部三行工岗位职责
负责大厦内建筑、装潢及公共设施的小修工作,确保大厦设施常用常新;
同时,在用户需要时提供室内装潢和办公家具的小修服务。
服从领班的工作安排,每天巡视检查大厦建筑内外装修、公共设施和公共器具的使用情况,发现破损及时记录并列入维修计划。
按计划对大厦内建筑装潢及公共设施、公用器具的破损部位和破损部件进行修理,并做好修理记录。
合理估计维修所需的各种建筑、装潢材料,常用材料。
每月一次填写《物品申购单》交领班审核;
非常用材料即需即购,申购手续必须完备。
、建筑装潢材料只限于大厦维修之用,严禁挪作它用。
在为用户提供室内小修服务时,严格执行作业规范,主动、及时地完成维修工作,注意礼节礼貌,态度诚恳,讲究效率,提高服务质量,努力使用户满意。
每次施工结束须及时清理现场,做到工完料尽场地清,不留施工痕迹。
认真保管各项维修工具,每月点检一次,如有遗失应及时查找,并向主管说明情况。
发扬团队精神,积极主动地配合其他同志完成部门工作任务。
设备运维部弱电维修工岗位职责
负责大厦弱电设备的巡视、检查、维修、保养工作,严格执行各项规程、制度,确保大厦弱电系统安全、有序、可靠的运行。
负责大厦监控、门禁、停车场、消防电系统、BA控制等系统的运行管理。
切实执行检查制度,定时巡视、检查弱电设备,准确填写各项巡视记录。
密切注意弱电设备的各种异常情况,每次巡视检查发现有问题,应及时处理和记录。
属外委维护保养的项目,负责通知维护保养单位及时到场维修,并对维修结果进行跟进,在维修记录上签字确认。
负责大厦网络、电话、监控等数据线的布线、跳线及维护工作。
掌握大厦各类照明、动力的供配电系统及所有设备电气控制的一般原理及维修技术,安全操作规程,配合其他维修人员完成大厦强电方面的报修。
做好弱电设备的清洁维护工作,保持设备的整洁。
完成上级交办的其它各项任务。
设备运维部安全生产管理制度
1.坚决贯彻“安全第一”的指导思想,当生产与安全发生矛盾时,生产必须服从安全。
2.新进设备运维部的工作人员必须经过三级安全教育。
3.严格执行设备操作规程,变配电、电梯、空调、电焊工等特殊工种必须持证上岗,杜绝无证作业。
4.工作时间必须按规定做好劳动安全保护。
5.倒闸操作必须持有操作票。
6.危险设备必须配备安全保护网罩并悬挂醒目警示标志。
7.凡登高作业必须戴好保险带并有人监护,井下作业应有专人监护。
8.凡动用明火,必须办理动火审批手续,并设有安全措施,如机房需动用明火,应按“机房设备‘动火’管理制度”操作。
9.处理事故原则:
事故原因分析不清不放过;
事故责任者和员工没有受到教育不放过;
没有防范措施不放过。
10.定期对本部员工进行安全生产教育,组织好各类安全活动及演示
设备运维部工具管理制度
1.设备运维部员工每人领用一套个人常用工具并填写工具卡。
2.各班组需用专用和公用工具,由各班组领班统一领出集中保管。
3.属贵重而又不常用的仪器、仪表及特殊工具,由设备运维部统一保管并保证完好,用时填写借用证明,由部门主管签署后才可使用。
4.工具一律不准带出大厦,特殊情况由设备运维部主管批准办理出入手续,若因私造成损坏者,全额赔偿。
5.个人工具若在正常工作过程中损坏,原则以旧换新,填写报废单后才能申领,因保管不善遗失者,按折旧率赔偿。
6.调离设备运维部,工具如数归还,不归还者从工资中扣除。
7.设备运维部不定期对各班组的专用、公用工具及个人工具进行抽查、核对,如有缺损,由部门酌情处理。
设备运维部清洁卫生制度
1.领班负责落实卫生包干责任人区域,设备运维部主管监督执行。
2.各班组需做好设备和环境的清洁卫生工作,保持机房及设备的整洁。
3.工作完成后需立即作现场清扫工作。
4.卫生包干地区地面不准有积水、杂物,不准随地乱丢杂物、烟头、乱倒茶水。
5.机房和控制室的工具、用具、茶杯、材料等要整齐摆放,不准乱放。
6.每班随时都应进行设备卫生清洁工作,及时擦去油污积垢,用作清洁机械的柴油、废油等及时倒放在规定地方,注意不要将杂物、砂石倒进排水沟和积水坑。
7.员工工作制服要穿着整齐,佩戴工号牌,仪容整洁。
设备运维部设备机房管理制度
1.未经领导批准,员工不得私自引领外单位人员在机房内参观。
2.经领导批准到机房参观者,进出机房均应办理登记手续,原则不允许拍照和摄像,除非经项目经理批准方能进行。
3.要严格按照设备点检有关规定,抄录设备各运行数据,认真做好记录并填表。
4.在巡检中发现问题要及时处理,处理不了的及时上报。
5.值班人员必须严格遵守部门有关设备设施的管理制度,不得将与工作无关的物品带入机房。
6.严禁在机房内吃任何食品。
7.在机房内不允许接用临时电器设备。
8.在机房内不允许随意挪动消防器材。
9.未经批准不允许在机房内使用电焊、气焊。
10.在机房内严禁吸烟。
11.保持机房整洁,确保机房及设备无尘,搞好文明生产。
设备运维部节能制度
1.设备运维部节能降耗工作的指导思想是上下一心、全员参加、从严管理、措施扎实、重在实效,以节能、合理用能和降低消耗为重点。
2.设备运维部主管负责节能降耗管理,主管负责制定本年度的节能计划与实施方案。
3.每月搞好能源统计工作,保存好能源消耗原始记录和统计资料。
4.加强设备、设施的维保工作,发现跑、冒、滴、漏现象及时处理。
5.定期召开节能降耗工作会议及时贯彻国家有关节能法规、政策和条例,研究和部署设备运维部节能计划和实施方案。
6.定期组织节能培训,培训内容主要包括:
能源、法规教育、用能现状、节能任务、能源计量管理及统计、节能途径及技术改造措施等。
设备运维部交接班管理制度
1.接班人必须提前15分钟接班,交班人员在接班人员未到场,或未完成接班检查工作前不得擅自离去。
2.交班人员应将本班情况及遗留工作作详细记录,并向接班人员如实反映。
3.接班人员应认真阅读值班记录,了解上一班的工作情况,如接班人员休假后上班,应同时阅读休假期间的工作记录,了解整个工作运行情况。
4.交班人员应明确回复接班人员提出的问题,并和接班人共同核实、检查设备的运行情况及运行参数,包括各安全附件、运行设备、工具、钥匙、环境和设备卫生等。
5.接班人员发现交班人员未认真完成有关工作及已检查中发现问题,应向交班人员提出,如交班人员不能给予明确的回复或不加以改善,接班人员可拒绝接班,并报上级领导处理。
6.在处理设备及附属设备事故时,不得进行接班,交班人员应坚守岗位,继续进行事故处理,并有权指挥接班人员配合工作,在此情况下交班人员应经上级主管同意方可进行交班工作。
7.当接班检查工作完成,并且接班人员无其他疑问后,方可进行交接班签名工作。
8.交接班工作一旦完成,接班人员则负责全系统的安全运行操作。
9.调休、事假、公休应提前通知主管。
设备运维部变配电室巡视检查制度
1.变配电室设备巡视检查工作,应遵守以下规定。
认真按记录表规定进行巡视检查,特殊巡视检查根据领班的布置。
担任正式操作的值班人员可单独巡视检查低压配电装置,新进人员不可单独进行巡视检查。
巡视人员进行巡查,应随带手电筒和记录本,按规定路线巡视检查,防止漏查设备。
值班人员在巡视检查中发现的设备缺陷和异常运行情况,应详细记录在值班记录簿和缺陷簿上;
对紧急缺陷及严重异常情况应立即汇报上级和主管,主管应到现场进行复查。
巡视检查中遇有严重威胁人身和设备安全的情况,应按事故处理的有关规定处理,并向上级汇报。
2.巡视检查周期
值班人员每天对低压配电室不低压2次巡视、检查。
运行领班每月对低压配电室不低压8次巡视、检查。
主管每月对低压配电室不低压4次巡视、检查。
每周关灯夜巡一次。
季节性特巡。
3.巡查检查的基本方法
设备巡视检查要认真仔细,集中思想,运用“五官”进行,勤看,细听和嗅觉以及对外壳不带电部分用手摸,并分析设备运行是否正常。
采用先进技术,目前用红外线测温仪进行定期测试,将测试的结果进行分析。
高温高峰时重点检查设备是否发热。
设备经过操作后重点检查,特别是断路器跳闸后的检查。
气候突然变热或变冷,检查各压接点是否正常。
根据历次的设备事故进行重点检查。
新设备投入运行,增加一次巡视。
4.各种设备的巡视内容,应严格按规范和记录表要求进行。
设备运维部变配电室设备缺陷管理制度
1.巡视人员须全面掌握变配电室设备正常运行状况,及时发现设备缺陷,认真分析缺陷产生原因,采取积极措施尽快消除设备隐患。
2.发现缺陷,应根据具体情况,判断缺陷类型。
紧急缺陷:
将可能导致人身伤亡、设备损坏及停电事故。
因情况危急,须立即处理。
重要缺陷:
已影响设备效率,不能满足系统正常运行的需要,或短期内将会发生事故威胁安全运行。
因情况紧急,必须及时处理。
一般缺陷:
对安全运行造成局部影响,使设备带病工作,将会导致故障发生,必须尽快处理。
3.发现缺陷后的汇报和处理要求。
严重缺陷:
巡视人员发现严重缺陷后,应立即报告领班和主管,并由部门主管立即组织抢修。
巡视人员发现重要缺陷后,应立即向领班和主管汇报,并在领班组织下及时抢修。
巡视人员及时向领班汇报,并在领班主持下尽快解决。
4.严重和重要缺陷在未修复前,应加强监视并采取积极有效措施,控制事态的发展。
所有缺陷均由领班负责记入缺陷记录簿,作为重要技术资料存档。
设备运维部变配电室设备维护保养制度
1.变配电室设备由当班巡视人员每天清洁保养一次,责任制度上墙公布,明确责任人。
2.低压设备每季度停电清洁保养一次,每年停电全面保养一次。
3.当班巡视人员如发现各开关柜指示灯损坏,应立即调换以保证开关状态正常反映,调换情况登记在巡视记录表上。
4.变配电室内不亮的照明灯应及时调换,原则上要求当班巡视人员发现,当班巡视人员调换,调换情况登记在巡视记录表上。
5.各类工具和安全用具由当班人员负责清点、就位。
6.变配电室值班室要随时保持整洁,交班前全面清扫一次。
设备运维部变配电室停电管理制度
1.为了确保大厦的正常运行及客户的正常办公,对临时停电作以下规定:
大厦内因供电设施、设备检修工作需要停电时,应提前三天由部门提出停电检修申请报告,经项目经理同意后,由客户服务中心通知大厦客户。
1.2大厦内由于施工等原因需要临时停电需要到设备运维部填写临时停电申请单并经同意后由大厦内电工凭单执行。
2.供电部门的电网线路临时停电分两种情况来管理
事先接到停电通知,应报告项目经理,由客户服务中心书面通知大厦有关客户并说明原因,同时与成都地铁电控中心联系,做好供电准备工作。
供电网络突然停电则立即上报项目经理,由客户服务中心通知大厦内有关客户并说明情况,同时立即与成都地铁电控中心联系,切换电网向大厦供电。
设备运维部变配电室安全保卫制度
1.设备运维部所属变配电室属重要危险场所,非部门主管和当班巡视人员一律不得擅自入内。
2.凡本单位有关员工因工作需要进入上述场地,须经部门领导同意方可进入,并办理登记手续。
3.外单位人员联系工作或参观,须经设备运维部主管批准,并由设备运维部安排陪同人员,方可进入上述场地,来者还须办理登记手续。
4.非工程专业人员进入上述场地,不得随意乱动设备及自动装置,不得擅自抄录有关资料和进行拍摄。
5.进出设备机房,必须随手关门,严防小动物进入。
6.凡进入上述场地的外来人员,违反上述规定,值班人员有权采取
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