苏州中新科技城邻里中心市场营销和招商打算Word文档格式.docx

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17.中新科技城项目招商方式

18.

10.中新科技城项目招商渠道

（一）苏州工业园区中新科技城邻里中心介绍

（二）

苏州工业园区中新科技城邻里中心是邻里中心在区内的第9座大厦。

该中心的建成对完善园区北部区域商业配套，知足周边居民的日常消费需求有着踊跃的作用。

中新科技城邻里中心的开发建设，是邻里中心构建新型居住商业效劳网络的需要，是谋求可持续进展的重要实践。

同时该邻里中心项目的开发建设，是中新科技生态城商业和周边居民住宅配套的需要，将对开发建设园区北部、打造高科技“园中园”起到踊跃推动作用。

一、地理位置

中新科技城邻里中心于苏州工业园区展业路及青澄路交汇口，东侧靠近置地在建楼盘青湖语城和华新国际住宅用地，南侧是信协圆融集团计划中在建中的大型综合住宅区，西侧那么是计划中在建园区青剑湖学校、园区幼儿园和小学，北侧毗邻在建园区最大型的生态体育公园。

邻里中心周围将建筑高铁停泊站点，总项目占地面积18536平方米

大厦整体由两栋三层和六层高为主的建筑组成：

三层楼为的零售，餐饮，休闲类区，五层楼星级酒店等。

且拥有5292平方米的大型室内停车场。

二、要紧技术指标

用地面积：

18536平米

建筑占地面积：

22000平米

建筑面积：

11936平米

地下车库：

5292平米

区域位置

三、中新科技城邻里中心消费人群分析

（1）居民

中新科技城邻里中心一千米范围内存在的住宅楼盘共6个，总套数2649多套，已开发销售套数2108多套，已入住居民4000多人，计划人口约3万人的居住组团。

科技城邻里中心三千米范围内存在的住宅楼盘增加7个，总套数10999套，已开发销售套数5026套，现已入住人口约3万人，计划人口约7万人。

邻里中心周边1-3千米内储蓄计划住宅用地有中信，置地，招商，圆融，建屋，鼎欣，首开等各个房地产开发商，总开发住宅项目建筑面积接近140万平米，估量开发总套数接近13000多户。

（2）中新科技生态园区域工作人员

科技城邻里中心位于唯亭中新生态科技城行政区北面，是企业白领聚集的地址。

目前已有德国博世、通连科技（ITO及BPO业务）、赛易美咨询（软件开发）、苏州绿色建筑设计研究中心等一批知名客户入住。

中新科技生态城首期开发项目于2006年4月启动，计划总面积4平方千米，计划居住人口3万人，目前已累计投资12亿元。

目前中新科技城内，填土、河道、道路、供电和绿化等基础设施建设工程已大体完成。

研发效劳楼首期开发的四栋研发楼和一栋效劳楼已完工，建筑面积达9.5万平方米。

已建成单层和双层标准厂房面积超过30万平方米。

以后3到5年内，在园区北部唯亭镇，一座集研发、制造、居住、商业等多种功能于一体的高科技新城镇将成为工业园区的“园中园”。

（3）大型工业坊及工作人员

中新科技工业坊、唯亭工业坊、苏净集团、福特斯汽车电子、瑞新自动化设备、益安生物、苏州实验仪器总厂、苏州机床电器厂、建科格林建筑技术、ADVANCE等一批知名企业入住等多家企业单位，大量工作人口就在周围。

（4）医院、学校区域

九龙医院、园区2院（在建），园区五中、中新科技城配套幼儿园（在建）、唯亭中心幼儿园、3加3双语幼儿园、苏州青剑湖学校（在建）、唯亭学校、跨塘小学、、跨塘中学、等围绕周围。

（三）中新科技城邻里中心市场的现状及前景

（四）

1.需求---近2万的消费群体，及以后三年内将达到7万人口的庞大消费潜力

●1千米半径内现有住宅区5个，学校2所，计划中的青剑湖学校、中新科技城培训幼儿园。

5个住宅区别离是苏州君之地置业的君地上郡、君地临湖一号，苏州工业园区华成房地产开发的金色湖滨和观澜丽宫，苏州旭辉置业的旭辉-芭堤蓝湾，中新置地的中新人材汇公寓等。

6个住宅区共计划住宅套数2649套，已开发2649套，已交房2109套，入住率达30%；

计划人口3万人，现已入住约4000人。

2所学校别离是园区青剑湖学校，中新科技城幼儿园。

青剑湖学校位于青剑湖唯澄路交壤口，占地总面积约万平方米，建筑面积约万平方米。

学校规模为初中8轨24班，小学6轨36班，在校学生约3000人，总投资约9600万元。

●

●3千米半径内共有住宅校区7个，一个大型科技中新科技园区，一个园区唯亭CBD工作人员和两个工业坊、大型工程等。

总开发套数：

10999套，已售出：

5026套。

入住人口约万人。

住宅区除上述7个小区外，在附件1-3千米半径范围还有计划住宅套数10841套，预期大部项目将在2020和2021年陆续交房。

加上科技生态城、唯亭CBD区域的工作人员和工业坊里的大量工作人员，科技城邻里中心周边现有2万的消费群体，随着周边住宅的慢慢交房和入住，估量以后三年内开业达到7万人口的庞大消费潜力。

3.消费人群分析

●居民以年中年层为主，小孩及老人为第二大消费群体，另外高层次人员也是不可忽律的消费人群。

●中新科技城项目将打造成家庭式日常消费为主的消费休闲场所，通过坚持和提升邻里中心12项必备功能的同时再引入各个品牌的餐饮加上儿童游乐货早教培训等，将科技城项目打造成园区北部居民必需的消费场所。

●考虑到唯亭周边的商业业态，超市、菜场、儿童消费成为最缺的商业业态，引入量贩式KTV项目。

●通过十二项必备功能及其余基础效劳将日常消费锁定在科技城邻里中心。

作为一个万人低密度组团，青剑湖板块已初具规模，其缺憾是综合配套还未完善，目前，板块内的商业配套要紧以青剑湖商业广场为主，但其计划，品牌营运治理等不够完善，定位比较低端且没有形成品牌综合的辐射面。

其他尚未比较完善或大型的配套设施。

科技城邻里中新将填补园区北部如此一个空缺。

（五）投资及机缘

（六）

1.区位优势

中新科技城邻里中心位于青剑湖北部核心地段，周围被众多现有和计划在建中的小区、学校围绕，消费潜力庞大。

且毗邻邻里中心有着中新科技生态城大型项目，概项目整体辐到青剑湖整个板块，弥补了青剑湖商业匮乏的现状，将会大大提升青剑湖板块的人气，使得周边地域的配套设施更加齐全。

1..定位优

邻里中心“十年磨剑”，启动资本运作，为邻里中心股改上市迈出坚实步伐。

科技城项目的开发建设，是邻里中心构建新型居住商业效劳网络的需要，是谋求可持续进展的重要实践。

5.功能优势

中新科技城邻里中西汲取邻里中心前八座大厦开发运营体会，在功能设置，结构布局上更趋合理，为往后持续经营，科学治理免去后顾之忧。

7.品牌优势

2005年，

获认定为“江苏省闻名商标”

2006年，邻里中心被国家商务部认定的首批“全国社区商业示范”

2006年，被评为江苏省效劳业名牌企业

2020年，获评“中国最具成长性商业品牌”

2020年，被国家人事部、商务部评为“全国商务系统先进集体”

9.治理优势

以“零缺点“通过了美国AQA公司ISO9000质量体系认证，坚持按期开展内部质量体系审核和治理评审落实长效后续治理。

邻里中心通过三层次文件、各类考核文件，将入驻商家纳入考核体系。

邻里中心创建了“以衡宇租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业治理“的特有模式，保证了投资及经营客户的长效收益。

（七）招商功能介绍

（八）

1.功能定位

“以功能定位在先、开发建设跟进、长效后续治理”为邻里中心的运营模式。

指导思想：

方洲邻里中心通过坚持“十二项必备功能”的功能优势，还将兼顾餐后休闲购物要能做到吃后休闲、吃后娱乐相结合的商业业态。

将整体项目立足于以后周边进展。

3.各招商功能分析

●品牌餐饮

●邻里生鲜

●儿童游艺或早教项目

●银行

●休闲食物

●药店

●美容美发

●通信等

●社区医疗中心

●儿童购物广场

●假日酒店

●其余基础效劳功能店

（九）邻里中心大体交房条件

（十）

交房标准如下：

建筑层高：

4.50米

地面：

砼毛地坪

顶面：

原砼顶

外部隔墙：

砖墙、铝合金玻璃隔间、玻璃门

内部隔墙：

砖墙（水泥砂浆粉刷）

给、排水：

按功能需求设置

电气：

提供配电箱

消防：

喷淋、烟感按设计到位

空调：

预留管道井

排油烟：

预留烟道井

煤气：

按需布置

（六）中新科技城邻里中心招商目的

●招商目的

1、全面启动商业　　

由于本项目周边大体商业基础薄弱，该项目建成后将会对真个青剑湖住宅和商业社区配套形成一个商业辐射。

在开业先期将通过前期的统一和对12项必备功能等的先行专向引入，通过合理的业态计划及具体业态的导入，使项目在整体建筑完工后进入开盘时期能快速形成有效的整体商业市场，并在最大程度上维持项目前期的业态统一计划，培育合理有序的整体商业形象和市场形象，推动项目的全面进展。

二、快速回笼资金，减缓销售压力　　

作为青剑湖的核心，近2万平方米　的商业体量。

目前该项目周边已开发完成住宅项目较少和入住率比较低等问题，对先期销售租赁将形成必然的压力。

为了在项目运作进程中能快速回笼资金，在分区销售的同时，对部份大体量、大业态、和特殊主题区块进行有效的一对一特殊，能够给予必然的特殊扶持等政策，通过提高前期租赁入场率从而减轻项目的整体销售压力。

3、增加项目卖点，增进销售　　

在项目的运作前期，具体建筑和商业业态尚未完全形成的前提下，同时周边住宅和商业等为形成聚集气氛，投资者和经营户对将存有诸多忧虑。

在项目的前期推行进程中政策能够作为项目的一大卖点进行有效的商业推行，增加本项目的市场竞争力，减弱市场对本项目的地段和交通等不利因素的抗性。

4、增加项目的后期价值和回报价值　

在培育成熟后，能够长期持有项目部份区块产权，通过稳固的租金回报，作为一项长期的投资和资本增加点。

同时也能够通过转让产权而销售，在商业价值已经形成的基础上，取得数倍于前期销售价钱的利润。

（七）中新科技城邻里项目招商区块计划

依照最新的计划方案，项目按区域分为三层商业楼（休闲娱乐、餐饮，零售，超市等）和六层综合楼（星级酒店，商务中心，咖啡店等）。

餐厅和儿童早教培训等区块体量较大，在整体商业气氛尚未形成、项目尚未成熟的市场前期，销售具有必然的难度。

同时这些区块相对比较集中在较高楼层，关于这些租户能够给予优惠招商政策或免费户外广告支持。

同时注意业态要幸免重复和恶性竞争等。

进行前期的运营，力求逐个冲破，带动项目其他区块的顺利销售，最终使项目形成成型的商业形态。

（八）中新科技城项目招商市场定位

由于项目现时期业态计划为中小型业态，单体业态体量较小，同时没有大型主题广场和百货中心等主力店的计划。

因此结合项目现有状况和具体业态计划，工作将以苏州本地为主体市场，进行点对点的专向。

同时结合局部的个体业态的计划需要，进行异地（上海、南京、杭州、等城市）　

1、休闲娱乐业态　

具体业态要紧为体育文体活动中心、儿童活动中心，早教培训、电玩城、美容美体等，要紧区域为苏州和周边城市。

二、餐饮业态　

具体业态要紧为饭馆、餐厅、面店、特色饭馆、茶餐厅、中式快餐。

要紧区域为苏州和周边城市。

3、购物业态　

具体业态要紧为小型家居家纺、居家用品、学习文具、服装饰品、眼睛店、小型超市、食物等。

4、12项必备功能　　

在项目先期先以邻里中心12项必备功能为主，在奠定了这些功能的基础上。

开始其他业态布置招商。

（九）中新科技城项目招商方式

作为具有运营体会的开发商，已经具有必然的体会和成熟的团队，自己搭建团队进行自主能够符合项目，对工作是超级有利的，同时对项目的把握和本地市场的消费状况及投资需求的研究有充分的优势。

介于邻里中心市场营销部有着丰硕的招商经营和之前一些客户资源积存，因此本项目确信自己搭建团队自行。

招商部组织人员构架图和工作职责：

●招商部领导职位职责

1负责招商部整体工作的把握和部署及与销售部的配合和谐工作

2负责制订招商部的年度打算和各时期工作打算，布属和指导本部门各业务板块工作有打算开展。

3负责部门团队的成立和业务培训，指导和帮忙下属开展工作，不断强化和提高招商团队素养。

4负责商业项目的整体定位和计划结合销售对各项目的招商进行整体把握，对各项业务的洽谈、签约工作进行治理、和谐、指导、监督审核。

5负责招商签约合同的最终审核；

催促本部门员工对招商合同的治理、建档和租金收缴工作。

6负责指导各项目大品牌商开发、引进保护工作。

组织安排参加各类品牌招商会。

7负责为公司重大经营决某及的内容策提供商业信息、方案和建议

8负责和谐本部门同其它部门之间的工作。

●领导助理职位职责

1项目商业开发前期，配合部门领导制定商业项目的策划定位工作，制定商业项目平面布局方案、交通动线、立面设计要点等，为下一步的建筑设计计划提供方向性的意见

2 

项目商业开发执行时期，配合技术部完成商业业态计划和商铺划分的图纸会审工作；

依照商业项目的定位和招商进度不断进行优化调整，配合本钱部门做出项目的本钱预算

3负责大品牌商引进的各项策划活动方案的拟定，并与销售部配合依照招商功效按期策划品牌签约活动 

4负责与策划部配合对招商现场和商铺进行商业包装、业态落位和品牌展现。

5后期经营时期，依照签约商家的经营需要进行经营调整和建筑装修改造的配合承担与技术部之间的沟通职责。

6负责和竞争对手分析预测市场进展趋势，并针对市场的转变和竞争的需要提出商业应计谋略。

7配合部门领导拟定招商业务治理和招商合同模板，对签约合同进行治理建档催促租金收缴工作。

●招商主管职位职责

1依照部门整体工作打算，负责制定所负责项目招商工作打算，并按打算开展各项工作。

2负责招商部客户的来访、来电的接待、记录工作，并及时将大客户信息反馈给部门领导

3负责项目招商客户的开发、引进、洽谈、签约及客户保护工作

4负责招商合同的签约、费用的缴纳工作，并及时将客户信息输入电脑，实行信息化治理。

5负责项目招商工作的执行和汇总，并按期将市场信息反馈给商业策划人员，及时进行业态调整和优化

6负责配合各项商业策划活动的执行工作。

7负责制定本项目新品牌优化打算项目招商业态市场动态分析，依照市场要求及时反馈调整项目业态组合的建议

8配合签约客户做好运营前的进场装修和谐、开业筹备工作。

（十）中新科技城项目招商渠道

一、广告　　

常规最多见的确实是通过广告，它主若是通过各类广告媒体将项目的信息传播出去，通过、、信件等方式来搜集客户资料，通过进一步谈判，引导投资者对项目产生爱好。

广告的费用较高，关于初期不适合用投放大量广告的方式进行。

但邻里中心能够整合现有8个正在营运的邻里中心进行广告招商。

由于邻里中心内部做易拉宝、户外广告等资源属于公司资产，因此能够节省了广告支出费用。

也可在本地一些免费杂志上做些宣称。

二、项目户外围墙广告　

通过在建项目户外围墙上可做些招商热线广告，方便了招商也提高了邻里中心的宣传。

3、项目洽谈会　

项目洽谈会是最为常见的一种形式。

由团队与拟合伙、合作或引进的项目，有针对性地与投资者和商家洽谈。

其特点是针对性强，易于吸引有爱好的客商。

阻碍大，实效性好，主办者能够调派技术专家与客商直接进行联系。

4、整合现有邻里中心客户资源　　

通过公司旗下8邻里中心目前的租赁商户资料进行客户搜集，开发整合。

既又针对性又方便业态计划。

5、点对点　　

依照现有的区块计划和具体业态体量现状，进行有针对性、有目标的专向。

其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，同时成效理想，绩效明显。

7、通过人脉关系　　

开发商能够利用现有的关系网络和人际关系，进行有针对性的，尽管圈子和面小，但成功率高。

附件：

1.苏州工业园区介绍

3.苏州工业园区邻里中心进展介绍

5.新科技城邻里中心位置图

7.新科技城邻里中心区域图

9.苏州工业园区新科技城邻里中心项目周边住宅

11.周边商业状况介绍

13.新科技城邻里中心大厦功能定位分层图