建材仓储中心可行性报告Word下载.docx
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实现了在*****家居/建材业激烈竞争的差异化发展。
促进*****建材城的优化发展,减轻由于品牌家居/建材城处于商业区位配置高成本运作的压力;
促进*****家居、建材市场的良性发展。
宏观上对*****建设和市民家居及建材需求起到促进作用。
具有十分重要的现实意义和经济社会效益。
二、编制依据及研究范围
2.1、编制依据
(1)国家、内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年计划;
(2)《内蒙古自治区大型零售商业服务设施布局规划》;
(3)国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》;
(4)内蒙古自治区关于商贸、物流等现代服务业发展规划;
(5)建材交易仓储中心项目意向性规划布局;
(6)《中华人民共和国建筑法》
(7)《住宅建筑设计规范》GB50096——1999(2003版)
(8)《民用建筑设计通则》GB50352——2005
(9)《建筑物抗震设计规范》GB50011——2001
(10)《建筑物给排水设计规范》GB50015——2003
(11)《民用建筑电气设计规范》JGJ/16/92
(12)《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019——2003版
(13)《民用建筑节能设计标准实施细则》DB15/T259——1999
(14)项目建设单位关于编制《可行性研究报告》委托书
2.2、研究范围
(1)项目建设的背景和必要性
(2)项目投资主体的情况
(3)行业分析及市场预测
(4)项目选址及建设条件
(5)项目布局及及各部分功能定位
(6)项目组织及管理系统
(7)项目效益评价及不确定性分析
三、编制原则
3.1遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务;
积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式;
按照优化城市功能、疏解交通的要求,合理调整城市商业网点结构和布局。
打破垄断,放宽准入领域,建立公开、平等、规范的行业准入制度。
采取积极的财税、土地、价格等政策,支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展;
健全服务业标准体系,推进服务业标准化;
城市要把发展服务业放在优先位置,有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构来做好项目定位、进行项目设计。
3.2按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求,明确项目发展总体目标。
3.3根据内蒙古自治区“十二五”计划,融入区域经济、合理安排进度。
3.4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求,做到实事求是、客观公正。
3.5内蒙古自治区鄂尔多斯市*****市目前国民经济水平,现代商贸服务产业发展现状及前景为依据,借鉴国内行业发展经验,明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
3.6项目建设以建材、家居的需求为依据,以现有设施及资源为基础,避免盲目投资和重复建设。
3.7项目建设积极采用先进技术和设备,采购工作实行比质比价采购。
3.8消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
3.9其它规定及客户要求。
四、主要经济技术指标
项目于2011年建设,并可于2012年完工。
整个项目预计于2012年达到全部的生产能力,进入正常营运。
具体指标如下:
主要经济技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
建筑数据指标
1
总建筑面积
平方米
8295
2
容积率
1.65
3
建筑密度
%
41.1
4
建设工期
月
12
经济效益指标
5
项目总投资
万元
1292
五、可行性研究结论
5.1*****项目建设,符合国家和内蒙古自治区有关促进现代服务业的商贸、物流业发展的政策;
符合产业发展方向和要求;
项目建设用地符合乌兰镇把该区域作为轻工业园区等专业市场和公路形成物流对该宗地配套需求。
5.2项目的建设将推动发展建材市场,搞活大流通带动城市新型建材工业经济发展;
扩大地方社会就业现实意义。
5.3建材交易仓储中心将形成一批建材品牌商入驻;
吸引第三方建材、家居经营企业。
推动企业依托银川物流优势条件参与区域性市场竞争,降低建材、家居业在*****的运营成本;
有效实现地方经济宏观物流产值,增加地方财税。
第二章项目建设的背景及必要性
一、我国建材业及建材/家居专业市场发展背景
1.1建材市场现状
据国家统计局和国家经贸委有关调查报告:
建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业,对拉动国内市场消费作用十分显著。
截止2010年,全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场2084个.
近年我国建材市场的成交额已超过1500亿元人民币/年。
平均年市场管理费总额5.5亿元;
税金总额15.6亿元;
摊们租金总额13.8亿元;
浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场,成交额达63.6亿元;
第二山东淄川区建材城,成交额达41亿元;
第三是南通市永兴商城,成交额为25亿元。
其他成交额在10亿元以上的市场还有:
常州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。
建材产品的热销,使建材销售市场蓬勃发展。
全国建材装饰材料摊位数量为15万个,已出租摊位11万个,其中,建筑及装璜材料类摊位占81.2%;
木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。
与此同时,室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。
目前国内装饰企业已超过4万家,装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列,成轻工业的重要支柱产业。
1.2建材市场形成的特点和问题
①建材企业后向一体化发展趋势
近年来,原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。
随着世界性的资源短缺,原材料将维持高价位趋势。
木材、钢材、五金等原材料的价格上涨,一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。
资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈,大型品牌企业与材料供应商合作紧密,拥有一定的议价能力,中小企业只能夹缝求生,日子益发难过。
部分建材企业已经开始从源头着手,通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作,以求降低成本。
②渠道商介入生产领域
虽然多年以来,建材卖场一直是代理商的天下,但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变,给多个品牌做代理的渠道商,日子越发不好过了。
所以,部分渠道商离开建材行业,另一部分人涉足生产领域,开始打造独立品牌。
③资源向优势企业集中
在家居行业市场火暴的时候,建材城星罗棋布;
经过近年市场化竞争,已经形成品牌化趋势。
④资本给予更多关注
风险投资是2009年建材行业最热门的话题,因为早年的框架协议,在2010年变成了巨额资金到位。
由于盘量巨大,国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。
全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。
美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。
此后,安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。
中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼,这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。
⑤出口保护越来越少
涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几项。
日前,商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。
新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行,从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。
因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本,使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。
⑥跨界招募专业人才
建材业其实是竞争仍不太充分的行业。
虽然,业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶,但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。
⑦专利意识有所升级
随着中国经济的全球化趋势,如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。
在关税壁垒逐渐被破除后,越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。
知识产权保护一直是中国建材企业的软肋,“COPY"
至一度是部分企业的生存法宝。
如今,随着行业的进步,越来越多的企业开始重视知识产权,相关专利的申请数量骤增。
除了投巨资资助研发外,有的企业为了保护自己的原创设计,在国内也开始打起了知识产权的官司。
虽然追求的未必是胜诉结果,保护产权意识得到彰显!
⑧品牌建设备受重视
5年以前,建材商投广告还是凤毛麟角。
如今,建材广告却是铺天盖地--电视、路牌、公交车、报纸、网络上,都能看到建材企业的身影。
建材企业原来多是埋头干活,对于品牌建设基本“没有感觉”。
如今,竞争使他们认识到,企业需要品牌,品牌需要塑造。
今后建材企业除为了销售而打广告外,还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。
⑨家装行业面临拐点
奥运会到来的特殊年头对家装公司影响甚大。
房地产开发交房量下降快,市场在萎缩;
困难之下,也有机遇。
如果大型家装公司能够抓住机遇,加紧储备人才,加大投入,调整到位,将是一个大发展的机会。
1.3中国建材连锁市场前景可观,外资掌控明显
中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主,建材连锁这一新业态的前景十分可观,无论在建材供应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高,这种业态发展顺应了中国人民生活水平的提高,对家庭装修材料的需求也从以价格为主,转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势,尤其是在上海、北京等发达大城市。
家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。
中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头,在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年,全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。
同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业,然而在同外资的竞争过程中,并没有很好地利用熟悉当地市场的优势,做出有中国特色的建材连锁模式,优秀的比如天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。
资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因,资金的缺乏迫使中资企业在培养人才,挖人,开店,开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。
1.4建材业消费创新呈现新趋势
房贷政策收紧的2011年,建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略——2011年将在全国60家店面中,全面推广家装按揭业务,在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务,与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行,双方分别推出的项目是“家装易”、“分期宝”。
普通消费者买房需要支付更多的首期付款。
所以,一般消费者购买新房后,都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲置等尴尬局面。
”家装按揭创新金融消费新模式,将媲美汽车金融按揭服务,成为促进建材消费促进的新动力。
1.5商业模式下,建材市场投资的困境
动辄几万、几十万平方米的五金、建材装饰市场,提升改造遭遇土地瓶颈;
如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待,那么市场运营存在极大的压力。
土地资源越来越稀缺要素,市场建筑房子又不能造太高,而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积,对于投资建材市场的来说,存在一定困境。
而市场建设对于当地制造业发展具有促进作用,在房地产业告别高速发展的通路后,促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。
1.5国家及内蒙古自治区‘十二五’规划对建材、家居专业市场发展提出更新要求
国家在十二五规划中关于发展商贸服务业明确:
坚持市场化、拓宽领域、优化结构、增强功能、规范市场,提高服务业的比重和水平。
大力发展主要面向生产者的服务业,细化深化专业化分工,降低社会交易成本,提高资源配置效率。
鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务。
积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。
鼓励社会资金投入服务业,提高非公有制经济比重。
采取积极的财税、土地、价格等政策,支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。
健全服务业标准体系,推进服务业标准化。
大城市要把发展服务业放在优先位置,有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。
二、项目建设的意义
2.1推进合*****建材专业市场的健康发展
项目的建设和运营是*****现代建材、家居专业市场建设的积极前导和有益尝试,将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势,为*****建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。
有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作;
有利于促进*****牌建材、家居市场的内循环发展,降低商家运营成本,提升集约化专业市场能力,促进市场更大范围的辐射有效解决目前*****建材、家居在商业化模式下运营成本的压力,提高经济危机对建材市场需求萎缩的抵抗力。
2.2培养和造就*****以信息化,大宗建材物流为支撑的专业仓储交易集散中心
*****建设将大大促进*****引进和利用*****商贸和物流企业的步伐。
项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与便用方式,让先进的建材大宗运营企业以其成熟而规范的服务运作为*****建材专业服务发展提供良好的范例与榜样。
与*****建材超市在商业化模式遇到:
产品价格过高;
进驻品牌失控;
消费需求导向让位于超市利益;
盈利能力弱等诟病。
三、*****项目建设的必要性
3.1引导和转化*****及带动周边潜在建材市场需求
商贸活动作为一种经济活动,需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。
虽然*****及其区域内当前存在着的建材市场需求,但*****众多建材、家居专业市场在商业模式下,高成本运营;
其环境和区位基本上集中与闹市区,以*****为市场重复定位,导致市场间的恶性竞争,由于缺少成本优势和交通条件受阻导致市场对外辐射能力较弱。
本项目的投资将集中*****建材专业的优势要素,力争成为品牌建材市场的交易和仓储的集散中心、信息服务中心。
其核心的便捷的交通条件,使得项目在承接经济圈的经济发展机遇,对周边城市的建材市场有独特的辐射优势。
增强*****建材企业和外地知名品牌建材商家对周边的销售市场开拓能力。
通过联合规划与作业,形成高度整合的供应链体系改善各自为政发展的阻力。
随着*****整体经济的发展和城市首位度的提升,必将促进物流需求,提升该地域第三方物流大型产业化发展,有力地支持了现有设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接,使现有物流资源得以合理整合,基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。
3.2支撑了该区域的有效物流市场机制建立
物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关,同时也与市场开放、管制相关联。
有效的物流市场机制建立要求市场更加开放,管制更加合理和科学;
需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场,便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设;
并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。
服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等,往往涉及多个方面,需要强有力的制度保障和执行机制,包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。
物流集中服务运作,可在一定程度上为改善信用体系的欠缺,降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践,对合肥市实现市场管制的合理化和科学化,建立良好的市场秩序具有十分积极和现实的意义。
3.3充分发挥xx市区域中心城市辐射功能
xx市政府要将xx市建设成为经济繁荣、科技发达、布局合理、设施完善和环境优美的现代化滨湖大城市,经济发展速度高于全国平均水平。
这不仅意味着合肥市以国内生产总值(GDP)为代表的经济总量规模的增长,还包括合肥市以三次产业比例为特征的产业结构水平的改善。
此外合肥市还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。
xx市经济综合能力的成长将表现为建立在经济实力基础上的以商品流通、金融服务和信息管理的为代表的经济中心城市的极化效应和以技术、资本、商品、
产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的经济中心城市扩散效应,力争在安徽省乃至更大区域上的发挥经济辐射作用。
专业建材/家居市场的建立,是合肥建材工业经济发展和发挥上述经济中心城市功能的最佳窗口和有效途径。
3.4有效推动建材行业经济,服务xx工业立市目标
对于xx市这样一个区域中心城市,建设商贸物流业对合肥市经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面:
①培育新的经济增长点
工业经济的发展,离不开构成工业经济条件改善因素;
规模的商贸专业市场,是促进工业企业对外生产销售的的重要渠道,也是企业产业外销的有效通路条件。
市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点,还通过对外的物流促进合肥自身建材行业的经济发展。
促进合肥市现代服务业的进程。
是合肥工业经济发展的重要支撑条件。
②创造经济发展的环境
xxx项目的建设,将创造以xx为中心的良好的区域内产业布局与发展环境;
为区域招商引资,提高经济发展水平创造了条件。
现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶段水平相适应的。
从合肥市当前的经济发展总量和城市化水平来看,其发展虽然领先于安徽省内的其他城市,但领先程度并不十分突出。
同时,与周边省份的中心城市诸如南京、杭州、武汉、郑州相比较,其经济实力尚待加强。
在市场经济条件下,市场竞争也体现在城市间的竞争方面,这将使合肥市在经济积聚和扩散的范围受到制约。
加快发展以商贸服务流为平台的经济体,将更好的服务“工业立市”发展目标,增强城市经济辐射能力。
第三章项目建设单位概况
公司名称:
xxx有限责任公司
注册资本:
人民币200万
法人:
企业登记注册类型:
有限责任公司
xxx公司位于南xx路以北,南二环路以东,南xx以西黄巷村项目聚集区A区,注册资金200万元。
以集体资产经营,租赁,物业管理为经营范围。
其在xx是一家有规模的集体资产管理公司,其村隶属范围有五里庙装饰市场、黄巷村项目聚集区、京华国际家居城等专业市场。
黄巷集体资产经营公司在多年集体资产开发和运营中形成了自己独特的经营模式,为该地域专业市场开发和发展提供优质的服务。
通过对集体资产的整合和运营,抑制地方上零散建设造成土地资源和不科学规划造成资源浪费。
为地方经济发展和村民的利益谋取了持续发展福利。
该集体企业形成了xxx等为领导的规范化企业管理高层人员。
目前公司拥有员工近80人,其中管理人员20人,公司正在建立完善运营体制,积极培训了一支稳定的,技术熟练中层技术管理人才。
第四章行业分析及市场预测
一、国内市场发展预测
1.1国内建材工业发展预测
2008年建材工业将向又好又快方向发展。
预计建材工业增加值增长速度22%;
水泥产量14.7亿吨,增长8%;
平板玻璃产量6亿重量箱,增长15%。
水泥制品、技术玻璃、玻璃纤维及制品、轻质建材等产品产量继续保持较快增长,产业结构继续优化,主要行业先进生产力比重继续提高。
水泥新型干法工艺比例可望达到56%,浮法玻璃比例达到85%。
2008年建材行业的三大发展重点:
着力推进技术进步和自主创新,加快产业结构调整,加快用先进生产力取代落后生产力;
以节能减排为中心,大力发展循环经济,努力实现又好又快发展;
加快产品升级换代,节约能源资源。
近两年我国对部分建材产品出口退税调整幅度较大,企业还需有一个消化吸收的过程,但从长远来看,调整出口退税,有助于促进资源的合理配置和产品结构调整,提升质量档次,出口退税率降低带来的影响可以逐步消化。
建材行业作为高耗能行业,其过热和不平衡发展,加大了节能减排任务实现的难度。
建材行业落后生产能力依然较多,加快推进淘汰落后产能的工作面临很多挑战。
加之建材行业企业分散的格局,企业规模小、数量多,集中度很低,结构不平衡问题严重。
过于分散的行业结构和异常激烈的市场竞
争导致总体产能过剩。
这些问题的存在阻碍了我国建材行业的健康发展。
未来几年,我国建材工业发展速度可能略高于国民经济发展速度,但是与世界发达国家相比,中国建材工业总体水平还比较落后,高档产品需要进口。
由于建材行业成本上涨,中低档建材企业处于盈亏边缘,造成了低档产品因为涨价涌入中档产品序列、中档产品涨价涌入高档产品序列的连锁反应,这样势必会使中高档产品的价格竞争更加激烈。
国家将继续实施宏观调控,以达到建材行业产业结构优化升级的目标。
根据建材行业“十一五”结构调整目标,我国将鼓励支持建材行业的大企业集团发展,提高产业集中度;
大力发展新型干法水泥等先进工艺和玻璃深加工业务,淘汰落后产能工艺。
国家轻工局发布统计数据称:
2008-2011年,国内室内装饰年工程量将从1500亿元猛增至3000亿元左右。
其中,家庭装饰占50%。
因此,室内装饰业是大有可为的行业。
为轻工业结构调整、升级换代发挥了重要作用。
随着当前住房制度改革的不断深入,建材业对拉动市场消费将起到更积极的促进作用。
2010年全国主要新型建材需求总量预测表
新型防
水卷材
保温
材料
矿棉
吸声板
装饰
石膏板
建筑
涂料
塑料型材
塑料管道
壁纸墙布
化纤地毯
万吨
120
160
50-60
100
2.5亿
4000-5000万
1400万
4亿
5000-8000万
1.1国内家居市场庞大,品牌呈现集约化趋势
随着我国泛家居行业的不断发展,目前的行业脉动呈现以下特征:
①供过于求、竞争加剧
家居建材市场缺乏合理规划和市场调控;
缺乏客观、准确的投资信息和科学论证,一些国内、国外的投资商在未能充分了解当地投资环境、实际需求和项目发展前景的情况下,仅凭借强大的经济实力,盲目地兴建市场。
使得我国许多地区尤其是一类城市家居建材市场的数量和规模都呈现比较明显的“泡沫”特征,处于“超饱和”状态。
以北京为例,仅从六里桥南里到玉泉营环岛
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