济宁模具厂片区改造建设项目可行性研究报告.docx

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济宁模具厂片区改造建设项目可行性研究报告

济宁模具厂片区改造建设项目

可行性研究报告

第一章总论

第一节项目名称及承办单位

一、项目名称

济宁模具厂片区改造建设项目

二、项目承办单位

济宁圣德房地产开发有限公司

三、项目建设地点

济宁模具厂片区改造建设项目的建设地点位于山东省济宁市城区，东邻环城西路，北邻环城北路。

第二节可行性研究报告依据

一、项目单位委托书；

二、国家及省市有关政策、法规和文件；

三、项目总体规划；

四、《住宅建筑设计规范》；

五、《济宁市任城区总体规划》；

六、《城市居住规划设计规范》；

七、中共济宁市委办公室文件济办发（2009）14号

八、济宁市各类建筑取费标准；

九、济宁市土地分等级及基准地价；

十、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。

第三节可行性研究范围

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：

（1）项目背景及建设的必要性；

（2）建设地点和建设条件；

（3）建设规模和建设内容；

（4）设计方案；

（5）项目进度安排；

（6）物业管理；

（7）社会经济效益分析；

（8）投资估算及资金筹措；

通过对以上内容的研究，力求提供较准确的资料和数据，对该项目是否可行作出可观、科学的结论，以作为投资决策的依据。

第四节

项目单位基本情况

本项目法人为济宁圣德房地产开发有限公司简介

第五节主要技术经济指标

本项目主要技术经济指标表

序号

项目

数量

单位

1

项目总用地

17730

㎡

2

总建筑面积

63400

㎡

2.1

住宅建筑面积

24200

㎡

2.2

商务建筑面积

39200

㎡

12

项目总投资

35400万元

3

建筑工程

17800万元

4

配套工程

1200万元

5

其他费用

12500万元

6

预备费

3900万元

第二章项目背景及建设的必要性

第一节项目提出的背景

一、济宁市中区概况

济宁市中区位于鲁西南平原，南四湖北端。

地处东经北纬35°08＇-35°32＇,116°26＇-116°44＇。

市中区是市委、市政府所在地，全市的核心区和政治、经济、文化中心，辖8个街道（安居街道、唐口街道、观音阁街道、南苑街道、阜桥街道、古槐街道、越河街道、济阳街道），1个镇（喻屯镇）和1个省级经济开发区（济宁经济开发区），面积381平方公里，人口57万。

1994年3月3日，撤销仙营乡、观音阁乡、土城乡、南辛庄乡，设立仙营镇、观音阁镇、金城镇、南苑镇。

1997年，市中区面积39平方千米，人口32万。

辖4个街道、4个镇：

阜桥街道、古槐街道、济阳街道、越河街道、仙营镇、观音阁镇、南苑镇、金城镇。

2000年12月1日，山东省政府（鲁政函民字[2000]63号）批准同意：

撤销仙营镇，以原仙营镇的行政区域设立仙营街道办事处，办事处机关驻原仙营镇人民政府驻地；撤销金城镇，以原金城镇的行政区域设立金城街道办事处，办事处机关驻原金城镇人民政府驻地；撤销观音阁镇，以原观音阁镇的行政区域设立观音阁街道办事处，办事处机关驻原观音阁镇人民政府驻地；撤销南苑镇，以原南苑镇的行政区域设立南苑街道办事处，办事处机关驻原南苑镇人民政府驻地。

　　2008年，将济宁市市中区金城街道办事处划归任城区管辖，将任城区安居镇划归市中区管辖。

此次区划调整，确定市中区和任城区的区划界线是，原则上以洸河路为界，东起琵琶山路，沿洸河路西行至环城西路，沿金城街道与古槐街道边界及金城街道与济阳街道边界至太白楼西路西行至梁济运河。

此线以南划归市中区，此线以北划归任城区。

市中区的管辖范围是，在保留古槐、阜桥、越河、济阳、观音阁、南苑6个街道的基础上，将仙营街道洸河路以南6个社区（新刘庄、刘庄、菜市、红星新村、蒋林、后铺）并入阜桥街道。

将金城街道太白楼西路以南部分划归济阳街道。

将任城区南张镇太白楼西路以南的后营村划归济阳街道。

将任城区的安居镇整建制划归市中区。

为了保持行政区划的完整性并有利于运河沿岸的综合开发，将任城区的唐口镇、喻屯镇整建制划归市中区管理。

2009年3月9日，经省政府批准（鲁政字[2009]34号），济宁市任城区市中区调整部分行政区划：

将济宁市任城区喻屯镇、唐口镇划归市中区管辖。

2010年，济宁市中区完成GDP167亿元，同比增长14.2%；规模以上固定资产投资101亿元，增长38.8%；财政总收入13.67亿元，增长31.2%；地方财政收入7.58亿元，增长30.1%，以上4项指标分别是2007年底的4.2、3.1、2.5和2.0倍。

2011年1—6月份，持续保持高位增长态势，实现地区生产总值94.2亿元，同比增长12.1%；规模以上固定资产投资54亿元，增长23%；限额以上企业社会消费品零售总额72亿元，增长19.6%；完成财政总收入10.07亿元，增长46.77%，地方财政收入5.75亿元，增长45.46%，上半年财政收入基本相当于2009年全年水平。

济宁市中区区位优势明显。

105国道、327国道、京杭大运河、济荷铁路和正在建设中的济徐高速穿境而过，京沪高铁在曲阜东站停靠，济宁曲阜机场已开通北京、上海、广州、成都、沈阳、青岛等地航线，“水陆铁空”四位一体的交通资源集于一地，是重要的区域交通枢纽。

 济宁市中区都市型产业繁荣。

坚持以都市型产业为方向，大力推进总部经济、楼宇经济、街区经济和园区经济发展，逐步形成以服务业为主导、都市型工业为支撑、城郊产业型生态农业为基础的产业结构。

在主城区，着力打造在淮海经济协作区有较大影响力和辐射力的区域性现代商务商贸产业区，积极推进重大产业载体建设，大力实施旧城开发和“城中村”改造，深度谋划了一大批大型片区开发项目，现正在全面对外推介。

在西部，以“水陆铁空”四维交通叠加优势为依托，正在高起点规划建设省级经济开发区、滨河新区和唐口工业园，积极承接重大产业项目，着力打造现代物流和现代工业聚集区。

我区被评为“中国最具发展潜力金融生态区”和“全省服务业发展先进区”，并被确定为全省服务业发展重点城区。

济宁市中区社会和谐稳定。

始终坚持以人为本，大力建设民生工程，全面发展各项社会事业，积极促进社会文明进步，成为文明优美的“孔孟之乡、运河之都、水城风貌、生态宜居”城市。

市中区先后荣获“全国和谐社区建设示范城区”、“全国计划生育优质服务先进区”、“全国民族团结进步模范集体”、“全国科技进步先进区”、“中国楹联文化区”和“全省基层党建先进区”、“全省发展服务业先进单位”、“全省平安建设先进区”、全省双拥模范区“五连冠”等称号。

二、项目提出的背景

（一）城镇化进入快速发展阶段

进入二十一世纪以来，我国工业化、城镇化、市场化和国际化释放出巨大的经济活力。

主要工业产品产量已位居世界首位，中国正在成为世界工业生产最大基地；2000-2005年中国城镇人口从4.59亿人增长至5.43亿人，新增加了8400万城镇人口，中国未来的发展模式中，小城镇仍然是中国城镇化或城镇化发展过程中的很重要的模式之一。

社会经济高速增长和农村劳动力向非农业部门转移为特征的城镇化进程大大加快。

（二）“十一五”发展规划新要求

"十一五"时期是重要战略机遇期的一个阶段。

这个时期既是一个"黄金发展时期"，也是一个"矛盾凸显时期"。

济宁市"十一五"着力解决好事关全局的重大问题中指出：

“构筑大城镇框架，加速城镇化进程,按照“四大板块支撑，两大亮点牵动，组团结构布局，城乡协调发展”的总体思路，加快提升城镇化水平，积极推进城镇化进程，构建功能特点突出、结构合理的城镇体系。

完善区域协调发展机制，加快形成优势互补、协调联动、相互促进、竞相发展的区域经济发展新格局。

市中区国民经济“十一五”发展规划要求全区城镇建设与国民经济发展目标相一致，通过城镇体系规划对未来城镇化的发展水平，城镇的合理分布，等级配置，功能分工等做出宏观的调控和诱导。

根据《济宁市城市总体规划》，济宁市把实施城市化战略作为促进经济社会发展的重要载体和着力点，市委在第十一次党代会上把建设城乡秀美新济宁作为五大发展目标之一，确定了“中心突破、组群发展、城乡统筹、梯次推进”的区域发展战略和“孔孟之乡、运河之都、水城风貌、生态宜居”的城市发展定位，按照“规划先行、产业先导、文脉存续、自然生态”的原则，做大做强做美中心城市，加快推进济宁城区建设发展。

根据全省经济发展战略，济宁市进一步完善城市规划，确立了“东扩西跨南联北延”的城市发展格局，使城市的产业结构、用地布局、基础设施、生态环境优化配置。

（三）城镇发展的迫切需要

济宁市中区位于鲁西南平原，南四湖北端，京杭运河纵贯南北，新石铁路、日东高速公路横贯东西，其中济宁模具厂片区北临洸河路，东临古槐北路，地理位置优势明显，交通通讯十分方便，区位条件比较优越。

进入工业社会，第二、三产业成了社会经济的主导，现代社会发达国家经济的主导是第三产业，2l世纪人类进入知识经济时代，知识产业必将占据主导地位。

城镇发展方向和建设格局必须适应二、三产业的发展，经济形成一个协调的产业系统，有利于各产业之间相互结合、渗透，形成有机的整体。

在这种条件下，加快济宁市中区城区建设新型社区已经成为迫切的任务。

第二节项目建设的必要性

一、符合国家产业政策

房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。

国务院2003年颁布的18号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。

从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明显。

多年来，我国房地产业实现了持续、快速的发展态势，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。

全国80多个行业中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的联系日益加深，它的持续、稳步、健康发展，对消费、投资、相关产业、金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。

从房地产宏观政策上看，始终坚持一个目标和16字方针。

房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业。

为实现房地产业的持续、健康、稳定发展的目标，采取非“一刀切”的因地制宜、分别决策、区别对待、分类指导的16字方针将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。

二、符合房地产开发规划要求

当前，居民购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心的问题。

但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在济宁市区仍然存在。

为此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。

随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。

为此，建设部制定了城市住宅建设与房地产开发“十一五”规划，省、市也相继编制了房地产业发展规划。

从济宁圣德房地产开发有限公司开发建设济宁模具厂片区改造项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展规划，而且能够带动当地居民消费水平的提高，并能够迅速提高居民的生活质量。

三、符合济宁市城市发展规划

济宁市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。

在济宁市的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，使济宁成为鲁西南的工业和商贸中心。

在这一总的思想指导下，顺应济宁市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规划的济宁市中区西南中心地带，将为附近居民提供更加舒适和方便的居所。

四、市场需求分析

1、国内房地产市场情况

按照世界各国城市化发展的一般规律，一国的城市化水平在达到30%后，城市化进程便会加快。

城市化水平的提高，必然带来城市人口的增加，从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快