房地产培训流程及科目Word文件下载.docx

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房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。

建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。

房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；

地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权。

房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

实物形态上看，房产与地产密不可分；

从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

二者属性不同；

b）二者增值规律不同；

权属性质不同；

d）二者价格构成不同。

▲房地产的自然特征

位置的固定性；

使用的耐久性；

资源的有限性；

d） 

物业的差异性。

▲房地产的经济特征

生产周期

资金密集性

相互影响性

易受政策限制性

e） 

房地产的增值性

房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。

其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

按用途划分：

居住房地产

商业房地产

旅游房地产

工业房地产

农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定：

低层住宅为1-3层

多层住宅为4-6层

小高层住宅为7-11层

中高层住宅为12-16层

16层以上为高层住宅

房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；

工业用地五十年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

商业、旅游、娱乐用地四十年；

综合用地或者其他用地五十年。

房屋建筑结构分类标准

类型内容：

1 

钢结构 

承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2 

钢、钢筋混凝土结构 

承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

3 

钢筋混凝土结构 

承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

4 

混合结构 

承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

5 

砖木结构 

承重的主要结构是用砖、木材建造的。

如一幢房屋是木制结构房架。

砖墙、木柱建造的

6、框架结构指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。

适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。

框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。

7、框剪结构主要结构是框架，由梁柱构成，小部分是剪力墙。

墙体全部采用填充墙体，由密柱高梁空间框架或空间剪力墙所组成，在水平荷载作用下起整体空间作用的抗侧力构件。

适用于平面或竖向布置繁杂、水平荷载大的高层建筑。

8、砖混结构指建筑物中枢向承重结构的楼、柱等采用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。

也就是说砖混结构是以小部分钢筋混泥土及大部分砖墙承重的结构。

9、木结构是单纯由木材或主要由木材承受荷载的结构，通过各种金属连接件或榫卯手段进行连接和固定。

这种结构因为是由天然材料所组成，受着材料本身条件的限制，因而木结构多用在民用和中小型工业厂房的屋盖中。

10、剪力墙结构　　是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。

这种结构在高层房屋中被大量运用。

6 

其它结构 

凡不属于上述结构的房匿都归此类。

如竹结构、砖拱结构、窑洞等

三、房地产专业名词

1、常用名词（阴影部分应重点掌握）

◆五证：

建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，国有土地使用证，商品房预售许可证；

◆两书：

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；

◆房地产证：

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

◆房地产市场：

主要包括地产买卖、租赁市场。

含一级市场、二级市场和三级市场；

一级市场：

是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

二级市场：

是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

三级市场：

是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

◆房地产产权：

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

◆土地使用权：

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。

政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

◆如何办理产权？

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。

买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。

也可以委托中介机构或由开发商代办。

◆房地产产权登记：

指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。

经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。

产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。

房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。

◆产权证书：

是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。

房屋产权证书包括：

产权类别、产权比例。

房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

◆商品房预售许可证：

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。

◆房地产买卖合同：

是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。

所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

◆房屋所有权：

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。

拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。

◆房屋使用权：

是指对房屋拥有的享用权。

房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。

◆银行接揭：

是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。

◆公共维修基金：

公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

◆房屋买卖所需费用

（1）按揭手续费：

A、财产保险费：

总房价款×

1‰×

贷款年限（其中1—5年为1‰，6—10年为0.8‰，11—20年为0.6‰）。

B、抵押登记费＋工本费：

房屋90元/套，商业110元/间。

C、公证费：

以借款人所申请贷款额为基数收取，1—3万元（不含3万元）收取100元；

3—5万元（不含5万元）收取150元；

5—10万元（不含10万元）收取200元；

10—20万元（不含20万元）收取300元。

（2）办证手续费：

A、契税：

房屋按总房款的1.5％收取，商铺按总金额的3％。

B、交易费：

在房产大证时间一年以内的由开发商支付：

房屋3元/㎡、商铺5元/㎡；

在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一半：

房屋6元/㎡、商铺10元/㎡。

C、测量图纸工本费：

房屋为80元/套；

商铺收取标准为：

100㎡以下为110元，100—500㎡为170元，500—1000㎡为210元，1000—5000㎡为270元，5000㎡以上310元。

（3）物业维修基金：

房屋为总房款的2％（多层）和3％（高层）；

商铺为总金额的5％。

（4）配套费

包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。

◆三通一平：

是指水通、电通、路通及场地平整；

◆七通一平：

是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

◆红线图：

又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。

它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

◆总用地面积：

经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆规划建设用地面积（净用地面积）：

项目用地规划红线范围内的土地面积

◆总建筑面积：

指在小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。

◆建筑面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

◆房屋销售面积：

商品房整栋出售时，其销售面积为整栋商品房的建筑面积。

◆套内建筑面积：

房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积。

◆套内使用面积：

指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积

◆公摊面积：

电梯井、楼梯间、变电室、设备室、公共门庭和过道，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙墻体水平投影面积的一半。

◆公共建筑面积：

不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

计算方法是整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。

◆占地面积：

规划地块划定的面积

◆辅助面积：

住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。

包括过道、厨房、卫生间、起居室、贮藏室等。

◆居住区用地：

包括住宅用地、道路用地，公建用地、公共绿地等四项用地的总称。

◆住宅用地：

指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

◆居住面积：

指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的所有净面积的总和。

◆公摊系数：

整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套套内建筑面积之和。

◆得房率：

套内建筑面积除以销售面积

◆容积率：

是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率

◆绿化率：

建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

◆绿地率：

建设用地范围内所有绿荫面积（大于绿地面积）之和与建设用地面积之比率。

◆绿化覆盖率：

建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

◆标准层：

楼层平面布局一样的住宅楼层；

◆进深开间：

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

◆层高：

下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

◆净高：

下层楼板面到上层楼板下表面之间的距离。

◆地下室：

房间地面到室外地面的高度超过该房间净的二分之一者；

大于三分之一小于二分之一者称为半地下室；

◆商品房的使用率：

房屋的使用面积与建筑面积之比。

◆房屋的实用率：

套内建筑面积与建筑面积之比。

◆道路用地：

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆道路红线：

道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

◆玄关：

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

◆毛坯房是指没有装修的房。

◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；

超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。

如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；

如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。

会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。

会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。

作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。

◆物业管理是泛指一切有关房地产开发，经营，商品房销售，租赁及售后服务。

◆按揭贷款也叫住房抵押贷款，指的是债务人在法律上将财产所有权转让给债权人，以取得贷款，若债务人到期不能偿还贷款本息，债权人有权处置该抵押物，并享有优先爱偿的贷款方式。

◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

（3）房屋买卖；

（4）房屋赠予。

◆定金和订金

定金指订立房屋买卖合同时，为了保证合同的履行，规定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。

给付定金方如不履行合同，无权索要定金，接受定金方如不履行合同，将双倍返还定金。

订金指购房人怕看中的房子不能买到而交的预定的钱，对合同没有担保作用，不产生定金的法律后果，给付订金方如不履行合同时，有权要求返还预付款。

◆期房，现房，准现房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

◆别墅分类：

联排别墅是由三个或三个以上的单元住宅组成。

独栋别墅是独门独院，上有独立空间，直有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，一般房屋周围都有面积不等的绿地院落。

双拼别墅是二个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。

叠加别墅是以4个单元的进行拼接，1，2楼拥有独立花园，3，4层架空造型，楼梯可以直接入户

空中别墅是建在公寓或高层建筑顶端并具有别墅形态的大型复式住宅。

◆复式住宅，跃层式住宅，错层式住宅

复式住宅是在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（通常层高2.8米）高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，-般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。

简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅，如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。

错层式"

住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

错层式与复式房屋的区别

尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。

因此错层有压缩了的复式之称。

另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致；

而错层式两个（或三引楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

◆居住组团

一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

◆居住区用地

房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

◆房屋用地

房屋建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。

◆公共服务设施用地

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

◆道路用地

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆居住区级道路

一般用以划分小区的道路。

在大城市中通常与城市支路同级。

◆小区级路

一般用以划分组团的道路。

◆组团级路

上接小区路，下连宅间小路的道路。

◆宅间小路

房屋建筑之间连接各房屋入口的道路。

◆公共绿地

满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地。

应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

◆配建设施

与房屋规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。

◆其他用地

规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

◆公共活动中心

配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

◆道路红线

城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

◆建筑线

一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

◆日照间距系数

根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。

◆建筑小品

既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

◆房屋平均层数

房屋总建筑面积与房屋基底总面积的比值。

◆拆建比

新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

◆土地开发费

每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。

◆房屋单方综合造价

每平方米房屋建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。

◆均价：

将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

◆基价：

经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出。

◆起步价：

某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。

多层物业，以顶楼的销售价为起步价；

高层物业，以最低层的销售价为起步价。

较低的起步价容易引起消费者的注意。

◆一次性买断价：

买方与卖方商定的一次性定价。

一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

◆预售价：

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：

预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

◆如何进行户型评判

整体而言：

（1）景观；

（2）朝向；

（3）单元户数；

（4）人文环境；

（5）方正实用。

具体而言：

（1）生理分居和功能分区；

（2）动静分离；

（3）通风与采光；

（4）厨房要按操作流程设计；

（5）卫生间面积要适宜；

（6）注重私密性；

（7）空间分布科学。

我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的平层户型，此外还有跃式房屋、复式房屋、高档的花园别墅等。

在对户型进行评判时可从以下几方面入手：

看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。

从习惯上