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保障房房地产投资信托基金风险管理法律规制
Abstract
Indemnificatoryhousingconstructionisthemaincomponentofsocialsecuritysystem,becausethefinancingchannelsislimitedbefore,indemnificatoryhousingconstructionconstructionisnowfacingcapitalbottleneck,theintroductionofrealestateinvestmenttrustfundswillhelptosolvethisproblem.Realestateinvestmenttrustfundisoneofthefinancialderivatives,itcancollectsocialidlefund,dispersedinvestmentrisksandenjoytaxbenefits,itisalsoofhighliquidity,butinourcountryitemergednotforalongtime,comparedwithmaturemarketoverseas,China'
srelevantlawsandregulationsisnotperfect,theriskishigher.Inordertoencouragerealestateinvestmenttrustfundtoplayapositiveroleinfinancingproblems,itisnecessarytoanalysetheriskofrealestateinvestmenttrustsandgivesuggestionsfromtheviewoflegalandpolicy.
Thepaperisdividedintofourmainparts,theauthorhascombinedthebasictheoryandpracticeintheanalysiswiththecomparativemethod.
Thefirstpartdiscussesthebasictheoryoftherealestateinvestmenttrustfund,andthenexpoundsthenecessityandfeasibilityofutilizeingrealestateinvestmenttrustfundintheconstructionofindemnificatoryhousing.
Thesecondpartistoinvestigatethelegalregulationsofforeignrealestateinvestmenttrusts,startedwiththeviewofthebirthplaceofrealestateinvestmenttrustfund-theUnitedStates,thenitcomestoHongKongandTaiwan,thedifferencesinthelegalstandardinstructure,assetsandincomedistributionarediscussed,furthermore,thispartalsosummarizestheirlawscharacteristic/thesimilaritiesanddifferencesoflegalsystembetweentheUnitedStatesandeastAsiaintherealestateinvestmenttrustfunds.
Thethirdpartwhichisbasedonthisexplorationoftherealestateinvestmenttrustfundinchina'
slegislationandpracticestateslegalsystemandrelatedlawsinrealestateinvestmenttrustfundandanalysesthesuccessandfailureexamplesofenterprisesinissuingREITspractices,sumsupthemainpointsneededpayattentiontoinChina'
sdevelopmentofREITs.
Thefourthpartisthefocusofthispaper.InChina,realestateinvestmenttrustfundmayinvolvestheriskintwoaspectsfromtheinsideandoutside,thispartpointsouttheriskofREITsandtheexistingproblemsofthelegalsysteminChinaandproposesthefeasiblesuggestionsbasedontheanalysisofriskidentificationandriskmanagement.
Thefinalistheconclusionmakingabriefreviewandpointingshortcomings.
Thisinnovationofthepaperistheangleofriskmanagementandthestrongpracticalsignificance.Theauthortakestheangleofrisk,startswiththebackgroundoffundinggapinindemnificatoryhousingconstruction,analysestheriskaftertheintroductionofREITs,givelegalsuggestionsfromexternallegalenvironmentandtheinternalconstructionofthelegalentities.
Keywords:
Indemnificatoryhousing,realestateinvestmenttrustfunds,risk
目录
第1章绪论1
第2章房地产投资信托基金法律概述3
2.1概念和特征3
2.2类型3
2.2.1权益式、抵押式和混合式3
2.2.2公司式、契约式和有限合伙式4
2.2.3公募式和私募式4
2.2.4封闭式和开放式5
2.3房地产投资信托基金的法理分析5
2.3.1信托制度简介5
2.3.2一般信托中的原则——信托财产所有权和受益权相分离6
2.3.3一般信托中的原则——信托财产的独立性6
2.3.4商事信托中的原则——资产隔离和有限责任6
2.4房地产投资信托基金的法律主体6
2.5房地产投资信托基金的法律关系7
2.5.1公司型REITs的法律关系7
2.5.2公司型REITs的运作流程8
2.5.3公司型REITs法律关系的特征8
2.5.4契约型REITs中的法律关系9
2.5.5契约型REITs法律关系的特征9
第3章建设保障房背景下发展REITs的分析11
3.1建立保障房投资信托基金的必要性11
3.1.1推进房贷证券化市场发展11
3.1.2促进保障房运作市场化11
3.1.3解决保障房建设资金难题11
3.1.4实现房地产业财富共享11
3.2建立保障房投资信托基金的可行性12
3.2.1概述12
3.2.2市场环境12
3.2.3法律政策13
3.2.4盈利能力13
第4章各国和地区房地产投资信托基金的法律制度分析14
4.1概述14
4.2美国房地产投资信托基金法律制度分析14
4.2.1美国REITs的设立条件和特点14
4.2.2美国REITs的运作流程和特征15
4.3香港房地产投资信托基金法律制度分析16
4.3.1概述16
4.3.2设立条件16
4.3.3资产限制16
4.3.4收入条件16
4.3.5税收规定16
4.4台湾地区房地产投资信托基金法律制度分析17
4.4.1运行方式17
4.4.2投资对象17
4.4.3借款限制17
4.4.4募集方式17
4.4.5管理方式17
4.4.6收益分配及税收政策17
4.5美国与东亚房地产投资信托基金的立法比较18
第5章我国房贷证券化法律监管分析及REITs实例分析20
5.1REITs在我国的立法发展与相关规定20
5.2我国房地产投资信托基金的立法现状20
5.2.1一般法20
5.2.2特别法20
5.3成功案例:
越秀REITs21
5.3.1概述21
5.3.1重组拟发行REITs企业21
5.3.2清理REITs欲持有资产22
5.3.3成立REITs法律主体22
5.3.4上市发行22
5.4失败案例:
大连万达REITs22
5.5案例反思23
第6章我国保障房投资信托基金的风险分析25
6.1概述25
6.2内部风险25
6.2.1收益风险25
6.2.2流通风险25
6.2.3治理风险26
6.3外部风险26
6.3.1法律风险26
6.3.2监管风险29
6.3.3中介风险29
第7章我国保障房投资信托基金法律规制与风险控制对策建议30
7.1建立外部法律政策支持体系30
7.1.1出台针对REITs的专项立法30
7.1.2完善相关的综合配套立法30
7.1.3明确土地支持政策和税收优惠政策31
7.1.4规范租金缴纳31
7.1.5强化监管31
7.1.6培育专业人才和中介机构32
7.2完善自我管理与内部风险控制32
7.2.1概述32
7.2.2完善内部控制32
7.2.3加强风险防范33
7.2.4设计风险分担方案33
7.2.5行业自律和社会信用体系建设33
第8章结语34
参考文献35
致谢36
声明37
个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果38
第1章绪论
保障性住房是改善民生、调控房价、促进社会和谐的重要举措,范围涵盖经适房、两限房、公租房、廉租房建设以及棚户区改造项目。
目前,保障性住房建设的系统性工程已在中央支持、地方响应下展开,但截至2011年5月底,规划的全国城镇保障性安居工程1000万套仅开工了计划的34%,另据住建部政策研究中心发布的报告显示,百强房企中近7成未参与保障房建设,如何“保障”保障房建设,成为社会各界关注的焦点。
保障房建设开工率不足主要有如下原因:
首先,保障房用地将挤占商品房用地,这降低了以土地出让金为主要收入来源的地方政府拨地积极性;
其次,央行接连提高存款准备金率,地方融资平台正被整肃,地方债务问题又遭预警;
另外,受宏观经济调控影响,银行贷款规模逐渐收紧,信贷市场供小于求;
加之保障房贷款的回报率难以令人满意,商业银行为了达到计划的盈利目标,只能选择其他利润更高的项目,提供保障性住房建设贷款的动力不足。
据部分专家估算,在统筹考虑国家及地方政府各种资金来源之后,2012年保障性住房建设仍有近万亿元的资金缺口。
凡此种种,都造成了目前保障房建设举步维艰。
在这种局面下,保障房建设应该在政府主导下引入市场化运作,以REITs为中介吸收民间资本参与保障房的建设可成为政策考量之一。
房地产投资信托基金是二十一世纪中叶后出现的一种新型金融产品,它一般通过设立公司或者商业信托的方式发行受益凭证,再将募集到的投资者资金投资于各种房地产产品,并向投资者分配从中产生的投资收益。
早在2004年,央行、银监会、证监会等部委就开始研究,有意在国内推出REITs试点。
但由于中国资本市场发展滞后,证券化产品又属舶来品,对其规律的认识还尚待深入,相关经验匮乏使当局监管思路保守传统,比如对投资主体的不合理规定,极大地限制了证券化产品资源配置的优化。
07年次贷危机的爆发更促使监管者在效率与安全的价值考量中倾向于后者,对金融监管采取了日趋保守的态度,加上全球宏观经济恶化,市场缺乏足够的资金来支持证券化产品的发展,房贷证券化在中国的发展一直停滞不前。
随着保障房资金缺口的加大,REITs的推出再次被提上日程,京津沪等地的方案都正在酝酿出台或已经报批当地监管部门。
从保障房的特点来看,它有固定的租金来源,是能产生稳定现金流的优质资产,又有政府信用和政策支持作为支撑,降低了成本,提高了信用等级,可以作为资产证券化的基础产品,以此促进公租房建设规模的迅速扩大。
对于保障房的资产证券化,可以探索以不同类型的保障房及其配套设施“打包抵押”进房地产投资信托基金,促进民间储蓄向投资转化。
中国有着广大的房贷市场,资本市场也日渐成熟,房贷证券化的全面发展将为保障房建设资金来源的缺口找到出路。
但证券化产品风险与收益共存,由于我国资本市场不发达,没有发行过严格意义上的房地产投资信托基金,先天性的行业缺陷和保障房的资产特点使其面临着各种产品风险,加之我国经济处于转型期,外部宏观经济环境的变化对房贷证券化产品影响很大,这就使得对房地产投资信托基金的发行和运作进行风险管理具有迫切性和必要性。
我国市场经济的发展要求、房贷产品的天然风险和保障房关系国计民生的性质决定了我国应该充分发挥以法律为主导的机制对市场的调节作用,注意在保证经济发展和市场体制建设的效率中寻求价值的平衡,识别在保障房贷证券化环节中,哪些环节易于出现风险,从源头上对症下药,以相关理论和法律法规为指导,以风险控制为中心,建立一套完善并有前瞻性的规制体系,在防范风险的同时为保障房建设保驾护航,促进社会财富的创造和积累。
第2章房地产投资信托基金法律概述
2.1概念和特征
房地产投资信托基金的构造根植于信托原理,它本质上是一种投资工具,由专业投资管理公司向投资者发行受益凭证,汇集到公募或者私募所要求的资金数额后投向于特定的房地产领域,并由投资公司进行后续的经营管理,最后按公司章程或者信托合同的要求将所产生的收益按比例分配给投资者。
这是从其房贷证券化产品的性质来对其定义的。
房地产投资信托基金起源于上世纪60年代的美国,1960年,美国国会对《国内税收法典》进行了修改,从组织形式、资本结构、收益来源和收入分配等方面对房地产投资信托进行了界定,规定某一法律实体只要符合以上几方面的法定要求,就能成为REITs,在税收上获得联邦赋予的优惠,其向投资者分配的股息将免征所得税,由于这一修正案第一次从法律层面上对房地产投资信托作出了具体规定,在美国,这些条款(第856到860节)的集合被称为房地产投资信托法。
另外,从全美房地产投资信托联合会对房地产投资信托基金所下的定义来看,REITs不仅对可以产生收益的房地产拥有所有权,并且通常也会参与该房地产的运营,某些情况下,REITs还可以从事房地产融资。
大多数REITs的股票都可以在次级市场上流通。
[1]2
由于信托是REITs比较常用的组织形式,因此商事信托的一些基本特征,如信托财产独立,信托所有权与信托受益权分立,信托责任有限等也同样适用于REITs,其投资优点包括:
投资主体大众化、投资风险分散、流动性好、变现能力强、具有较高的投资回报率,从本质上看,是一种证券化的产业投资基金。
[2]
2.2类型
2.2.1权益式、抵押式和混合式
根据投资对象的区别,可以将房地产投资信托基金划分为权益式、抵押式、混合式三大类别。
权益式REITs直接开发、投资房地产,使投资人分享其回报。
典型的运作模式一般是将募集或者利用其他投资工具获得的资金用于购买公寓、仓库、写字楼、购物中心等房地产资产,运营这些物业所产生的收益是投资人主要的收入来源。
该种房地产投资信托基金的主要特点是长期持有并持续经营某一房地产资产,通过专业的管理和运营使资产获得增值或收益,但一般并不通过出售的方式来满足投资者的投资要求。
区别于权益式REITs,抵押式REITs仅拥有所投资的房地产的债权,投资方式既包括直接发放贷款给房地产开发商或房地产所有者,也可以向抵押贷款进行投资或者在二级市场上交易抵押贷款支持证券。
因此,这种房地产投资信托基金的主要收入包括发放抵押贷款的手续费、利息、用于抵押的房地产的租金收入和升值收益。
[3]
混合式REITs则是以上两种投资对象的集合,包括权益投资和债权投资。
纵观REITs发展的历程和实践,权益式REITs正日益成为各种房地产投资信托基金的发展主流,这主要是由权益式REITs投资的灵活性决定的,投资者既可以决定投资于何种房地产类型,也可以自由地选择所投资的房地产的地域,并且不易受到利率波动等宏观经济面的影响,另外,从历史经验来看,权益型REITs在长期投资回报、市场表现、风险性和流动性等方面相比其他类型的REITs,优势都更为突出。
[1]4
2.2.2公司式、契约式和有限合伙式
根据组织形式的不同,可以将房地产投资信托基金划分为公司式、契约式和有限合伙式三类。
公司式房地产投资信托基金顾名思义,通常采用股份制公司的设立形式,由投资者依法组成具有独立法人资格的公司实体,并具有特定的投资对象和明确的盈利目的,募集资金的主要方式是发行股票。
契约式房地产投资信托基金的组建开始于投资者与投资管理公司间签订的信托契约,该契约以证券为投资标的,随后,投资管理公司再选任适格的基金托管人,并与其订立信托契约,从而建立起以信托契约为中心的契约式房地产投资信托基金。
根据经营方式的不同,美国还将契约式房地产投资信托基金进行了进一步分类,包括以特定的资金总额为限募集资金而形成的单位式契约型REITs和期限、规模都不固定的基金式契约型REITs。
有限合伙式REITs的组成主体分为两类,一类是不负责经营房地产并且只承担有限责任的有限合伙人,另一类是负责直接经营房地产并承担无限责任的普通合伙人。
采用有限合伙型组织形式的房地产投资信托基金在规模上相较于其他形式的REITs更小,一般用于私募,因此流动性不高,甚至并不符合REITs的许多标准。
[4]除了美国外,许多国家并不承认其在法律上的主体资格,不具有代表意义。
2.2.3公募式和私募式
依据证券发行方式的不同,房地产投资信托基金又可以分为公募式和私募式两类。
发行对象是不特定的多人或者机构,投资人数没有上限的是公募式房地产投资信托基金。
与之相反,私募式房地产投资信托基金的发行仅针对特定对象或机构,且一般面临各国法律的严格规制,如发行对象一般有数量限制,对于发行人的资质也有特定的要求。
2.2.4封闭式和开放式
根据房地产投资信托基金发行后一定时间内资本总额或者股份数是否固定,即运行方式的区别,可以将房地产投资信托基金划分为封闭式REITs和开放式REITs。
封闭式REITs的资本总额、发行份数在发行之时就已确定,并且在规定期间内,不能再自行变动。
开放式REITs的资本总额和发行份数虽然在发行之初即予确定,但是发行后,如果市场条件发生变化,开放式房地产投资信托基金可以继续发行新的份额或者赎回原来的份额。
因此,开放式房地产投资信托基金和与之对应的封闭式房地产投资信托基金相比较,市场规模和市场流通度都更高。
另外,从基金价格的决定机制来看,封闭式房地产投资信托基金的价格一般取决于其市场供求状况,可能偏离其净资产价值,开放式REITs的价格反映了其净资产的价值,因而不会出现折价情况。
[5]
2.3房地产投资信托基金的法理分析
2.3.1信托制度简介
REITs在制度安排的理念上彰显了信托法的基本精神,信托制度中的一些典型特征,如信托财产相分离、所有权与受益权彼此独立、信托责任有限和信托管理连续等在REITs中也多有体现。
因此要分析REITs中蕴含的各种法律关系,就必须先从解析信托制度入手。
信托制度起源于英美衡平法的信托法规则,被誉为英国人在法学领域最伟大、最独特的成
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