环北京市场发展年报需求外溢量价齐升Word文档下载推荐.docx
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2016年11月30日,为进一步规范怀来县房地产市场秩序,怀来县政府印发了《怀来县人民政府关于进一步规范房地产市场秩序的通知》,规定非本县户籍居民限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。
短期来看:
在限购政策出台一两个月内,市场成交量显著下滑。
长期来看:
成交反弹明显,且价格仍在波动上涨,对于稳定房价作用不大,政策的严苛程度及后期执行力度较为关键。
加强土地及房地产市场监管力度,规范交易秩序
2016年8月17日,廊坊市政府发布《廊坊市人民政府关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》,再次出手整顿楼市,政策分7条从多个方面规范市场交易秩序,包括土地出让要严格遵循招标拍卖挂牌出让的市场规则、商品房预售必须五证齐全等。
规划:
“四纵四横一环”城际铁路网络规划,“七环”已建成通车,构建京津冀区域发展大格局
2016年11月28日,国家发改委批复《关于京津冀地区城际铁路网的规划修编方案(2015-2030)年》,到2030年,京津冀之间基本形成以“四纵四横一环”为骨架的城际铁路网络,未来将由24条城际铁路线路联通,总规模达3457公里。
2016年12月6日,密涿高速公路河北段正式通车,至此,北京大外环“七环”终于全线贯通。
北京大外环“七环”又称首都地区环线高速,根据国家高速公路网规划,其全长约942公里,其中河北境内约850公里,由12条高速公路组成。
对于很多深耕环京的开发商来说,京津冀的开发建设才刚刚开始,环京区域楼市还有很多价值洼地有待进一步挖掘,共同享受未来京津冀轨道交通建设带来的红利。
房地产市场
整体市场:
2016年商品住宅成交同比“量价齐升”,价格同比上涨26%
2016年环北京市场商品住宅成交同比“量价齐升”,其中成交面积1764万㎡,同比增加16%;
成交均价9395元/㎡,同比上涨26%;
环京市场成交金额占大北京整体市场的37%,同比去年提升7个百分点。
注:
环北京区域包括燕郊、大厂、香河、廊坊市区、固安、武清、涿州
月均成交面积147万平方米,北京“930”政策后成交价较前九个月上涨19%
2016年环北京市场月均成交面积147万平方米。
受北京“930”政策影响,10-11月成交量明显下滑。
价格方面,从全年整体来看,前9个月平均成交价为8943元/㎡,但随着市场逐步进入调整期,月均成交均价较新政前上涨19%至10683元/㎡。
区域市场:
2016年香河、燕郊成交均价同比涨幅明显,均超40%
区域市场成交结构:
成交结构随着均价的上涨而升级,环京主要区域高价位门槛均超百万
2016年,各种利好刺激下,燕郊、武清、香河、廊坊、固安五个环京区域价格不断上涨,成交结构随之升级,高价位楼盘门槛均超百万。
其中燕郊区域总价领跑其他区域,高达208万。
(注:
廊坊区域仅含广阳、安次)
重点区域-燕郊:
2016年燕郊区域商品住宅成交同比“量跌价升”
2016年燕郊区域商品住宅成交同比“量跌价升”,其中累计成交17276套,同比去年减少22%;
成交均价同比上涨41%。
自今年4月份燕郊出台限购政策以来,成交量大幅回落,5-12月份的月均成交套数不足1000套,楼市迅速降温。
重点区域-香河:
2016年香河区域商品住宅成交同比“量价齐升”
2016年香河区域商品住宅成交同比“量价齐升”,其中累计成交27617套,同比去年增加15%;
成交均价同比上涨52%。
受燕郊区域库存不足的影响,大量刚需购房客群外溢香河,9月份成交量达到全年最高至5710套,但随着“930”新政调控的加码,成交量快速回落,价格也略有下滑。
重点区域-固安:
2016年固安区域商品住宅成交同比“量跌价升”
2016年固安区域商品住宅成交同比“量跌价升”,其中累计成交30565套,同比去年减少5%;
成交均价同比上涨37%。
受益于大兴第二机场规划建设的利好,固安楼市明显升温,区域价格呈现不断上涨的态势。
后期由于房管局严查五证、规范整顿市场,固安区域入市房源较少,成交量下降。
重点区域-廊坊:
2016年廊坊区域商品住宅成交同比“量价齐升”
2016年廊坊区域商品住宅成交同比“量价齐升”,其中累计成交32538套,同比去年增加73%;
成交均价同比上涨21%。
受固安限购影响,部分刚需外溢到廊坊,另有廊涿城际和机场S6线等轨道交通的利好,吸引更多投资客置业廊坊,带动廊坊北部区域快速发展,全年成交量涨幅明显。
土地市场
土地供应:
环京土地供应量同比下滑8%,住宅用地仍占主导
2016年环京区域土地供应同比下滑8%,住宅用地仍占主导。
共推出土地规划建筑面积2242万平方米,同比减少8%;
其中住宅规划建筑面积1436万平方米,同比减少4%,占总规划建筑面积的64%。
土地成交:
成交量呈下滑趋势,住宅用地成交量降幅达19%
2016年环京区域土地成交量呈下滑趋势,住宅用地降幅达19%。
共成交规划建筑面积1902万平方米,同比减少7%;
其中住宅用地规划建筑面积1110万平方米,同比减少19%。
土地成交价:
成交楼面价同比增速加快,创历史新高
2016年环京区域土地成交价同比有所上涨,整体用地和住宅用地成交楼面价均创历史新高。
其中整体用地成交楼面均价为1099元/平,同比上涨10%;
住宅用地成交楼面均价1261元/平,同比上涨7%。
区域住宅用地:
怀来、固安住宅用地成交量远高于其他区域,燕郊供应成交均为零
2016年,环京区域中,怀来、固安在房地产市场火热的带动下,土地市场推出与成交量均远高于其他区域,成交面积分别为337万㎡和314万㎡;
其次是香河,共成交163万㎡;
其他区域成交均不足100万㎡。
此外,燕郊受与北京城市副中心统一管控、统一规划的影响,2016年土地市场供应成交均为零。
区域住宅用地成交价:
武清土地市场火热,成交楼面价和溢价率均领跑环京其他区域
2016年,武清住宅用地成交楼面价和溢价率均远高于环京其他区域,成交楼面价6787元/平,较去年大幅上涨326%;
成交溢价率则高达55%。
这一方面得益于京津冀一体化,尤其是交通一体化进程的加快;
另一方面,积分落户制接棒蓝印户口后,促进了武清楼市量价齐涨,从而带动土地市场迅速升温。
此外,固安在南城发展、新机场建设以及大红门等地搬迁利好作用下,将承接更多的外溢需求,其土地市场也因此备受关注,成交溢价率仅次于武清,为16%。
重点房企
华夏幸福、荣盛、恒大、碧桂园加速布局环京区域,开发多种特色地产
2016年,在京津冀协同发展、冬奥会等利好刺激下,华夏幸福、荣盛、恒大、碧桂园四家品牌房企加速布局环京区域,开发特色小镇、旅游地产、度假地产等特色地产,业绩表现突出,奠定环京区域龙头房企地位。
表:
2016年华夏幸福、荣盛、恒大、碧桂园环京拿地情况
房地产市场预判
政策预判:
限购政策或将持续升级,以平抑房价上涨压力、回归居住属性
2016年,环京区域成交价涨幅达26%,超过全国14%的平均线,价格上涨压力凸显,同时京津冀利好环京区域基础配套及轨道交通,北京购房需求不断外溢,京南区域以及怀来等地房地产市场将持续向好,面对价格压力与购房需求的上涨,为了平抑房价上涨压力,抑制投机性需求,环京区域房地产限购政策或将升级,在首付比例、购房门槛、广告规范、预售、土地等环节或将收紧,进一步引导楼市向满足刚需,回归居住属性等方向,健康平稳发展。
客群预判:
受北京“930”限购政策影响,环京区域投资客占比持续下滑
“930政策”及五证严查使部分投资客溢出市场,投资客占比环比下降明显,客户多持观望态度。
政策导向持续利好市场,未来刚需、改善需求将成主流。
供需预判:
“外溢效应”持续显现,价格仍存上涨空间
1京16个区“两会”提出人口调控,9个区未来五年疏解88万人口,疏解人口将伴随产业转移外溢至环京各区域;
②京津冀协同发展初现成效,基础设施、轨道交通、医疗教育、产业转移等加速落地,环京区域价值日益凸显。
③人口的流入,城镇化进程的加快,进一步推升环京区域房地产市场热度。
2017年,人口、产业及房地产需求的“外溢效应”将更加明显,价格上涨空间犹在。
区域预判:
怀来、固安、香河、武清未来房地产市场竞争压力较大,地价上涨提升房价上涨空间
从土地成交来看,怀来、固安、香河区域商品住宅成交面积较大,预计2017年环京区域主要成交将集中在该类区域,同时房企在该类区域的竞争将更加激烈。
同时武清、廊坊、固安、怀来等地商品住宅成交楼面均价上涨明显,溢价率突出,这将拉动2017年区域房价上涨空间。
预计2017年,怀来、固安、香河、武清等地的房地产市场将迎来新一轮的“量价齐升”。
2017-01-10
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