江苏省工程建设标准住宅工程质量分户验收规程doc 481Word下载.docx

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8.1外墙防水………………………………………………………………………………………

8.2外门、窗防水…………………………………………………………………………………

8.3有防水排水要求的楼地面工程（厨卫间、开放式阳台）……………………………………

8.4屋面防水………………………………………………………………………………………

9安装工程…………………………………………………………………………………………

9.1给水管道系统安装工程………………………………………………………………………

9.2排水管道安装工程……………………………………………………………………………

9.3室内采暖系统安装……………………………………………………………………………

9.4电气工程………………………………………………………………………………………

10公共部位及其他………………………………………………………………………………

10.1楼（电）梯间………………………………………………………………………………

10.2外墙…………………………………………………………………………………………

10.3地下室………………………………………………………………………………………

10.4其他…………………………………………………………………………………………

11分户验收的组织及程序………………………………………………………………………

1总则

1.0.1为加强住宅工程质量管理，保障住宅使用功能，维护住户的切身利益，根据《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及国家工程质量验收规范等，结合本省实际，制定本规程。

条文说明

1.0.1本条是编制本规程的宗旨和依据。

分户验收做为提高住户对住宅工程质量满意度、促进和谐人居环境的一项有力措施，全面推行住宅工程质量分户验收是大势所趋。

我省的南京、徐州、盐城及省外部分城市均已积极开展此项工作,并出台了一些文件、手册、指南等，为做好分户验收工作起到了积极的作用。

但目前各地在验收方式、执行标准等方面各不相同，在分户验收时,国家没有分户验收的标准,不能统一尺度。

因此,很有必要编制一个验收规程，从验收内容、质量要求、检验方法、检查数量等方面强化和规范我省分户验收工作，促进住宅工程质量水平提高，具有重要作用。

1.0.2本规程适用于江苏省行政区域内新建住宅工程及商住楼住宅部分的质量分户验收及其监督管理。

1.0.2明确本规程的适用范围，主要是江苏省行政区域内的住宅工程，包括新建、改建、扩建等，同时也明确了含厨卫间的商住楼工程住宅部分也应实施分户验收。

1.0.3住宅工程质量分户验收及监督管理工作，除执行本规程的规定外，尚应符合相关法律法规和强制性标准的规定。

当设计文件高于本规程的要求时，应依据设计文件进行验收。

1.0.3明确本规程质量控制及执行标准的范围，强调了本规程中规定的验收标准为住宅工程验收最低控制标准。

2术语

2.0.1住宅工程质量分户验收unitqualityacceptanceofhousingengineering

施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，按照本规程的要求，对住宅工程的每一户及公共部位，涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。

2.0.2室内净高推算值computativedataofinteriornetstoreyheight

根据设计文件，由层高减去楼板、天棚饰面层、地坪面层厚度等尺寸计算得出的数值。

2.0.3偏差deflection

实测值与推算值之差；

2.0.4极差polardeflection

实测值中最大值与最小值之差。

2.0.5分户验收检查单元inspectionunitofhousingunitqualityacceptance

分户验收过程中划分的最小检查单位，包括：

室内检查单元、公共部位检查单元。

2.0.6空间尺寸spacesize

空间尺寸指住宅工程室内具有独立使用功能的自然间内部净空尺寸，主要包括净开间,进深和净高。

2.0.7多媒体箱（集中配线箱）multimediabox

设置有线电视、通信、网络、安全监控等集中布线于一体箱内的智能接线分配箱。

2.0.1～2.0.7给出的7个术语，是本规程各章节中所引用的国家、本省现行标准、规范中未曾出现过的术语，主要是从本规程的角度赋予其涵义。

在编写时，参考了《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300、《住宅设计规范》GB50096等有关资料。

其中2.0.1条明确了分户验收实施的时间段及检查内容、重点。

分户验收是在施工单位提交工程竣工报告后，单位工程竣工验收前一段时间内由分户验收小组完成的一项验收工作。

在此之前有关检查工作和结果不能作为分户验收的依据，只能做为参考。

3基本规定

3.0.1分户验收的条件

1工程已完成设计和合同约定的工作量。

2所含（子）分部工程的质量均验收合格。

3工程质量控制资料完整。

4主要功能项目的抽查结果均符合要求。

5有关安全和功能的检测资料应完整。

6施工单位已提交工程竣工报告。

3.0.1本条参照《建筑工程施工质量统一验收标准》GB50300-2001第5.0.4条的规定对工程进行分户验收的条件进行了规定。

结构安全等方面的验收情况，在工程施工过程中进行验收质量控制，不作为分户验收内容，但做为分户验收的前提条件。

施工过程出现的质量问题、事故应在施工过程中处理并验收完毕，施工过程中的质量控制不在本规程质量控制范围。

3.0.2分户验收前的准备工作

1根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。

2配备好分户验收所需的检测仪器和工具。

3做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作。

4在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线；

配电控制箱标识好回路。

5确定检查单元，检查单元划分应符合下列要求：

室内检查单元：

以每户为一个检查单元。

公共部位检查单元：

每个单元的外墙为一个检查单元；

每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元；

地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。

6建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。

3.0.2本条明确了分户验收前参验单位应做的一系列准备工作，这些工作是分户验收工作规范、有序进行的保障。

41）室内地面应弹出水、电管线走向线，标识管线的位置以区域范围为主，是为防止以后住户装修破坏管线的有效措施。

2）室内空间尺寸测量的控制点、线，指在室内每个房间地面距纵横墙体50㎝处和中心点用十字交叉线标出净高测量点，按本规程附录A-2表中“室内空尺寸测量示意图”标明相关点的编号；

室内尺寸检查时要求测距仪靠墙、贴地，激光测距仪光束应穿过测量方向的两个净高测量点。

对于无分隔墙的房间应弹出墙体两侧边缘线作为测量基准线。

5对公共部位按条文要求进行检查单元的划分，是为了明细检查内容，同时便于竣工验收时验收小组对分户验收情况结合室内检查单元进行复核。

6工程铭牌的明示要求主要是增强参建各方的责任意识。

工程质量的优劣，交由业内人士、社会和历史去检验和评价。

铭牌具体制作要求按相关规定。

3.0.3分户验收人员应具备相应资格

参加分户验收的人员，建设单位参验人员应为项目负责人、专业技术人员；

施工单位参验人员应具备建造师、质量检查员、施工员等执业资格；

监理单位参验人员应为相关专业的技术人员。

3.0.3本条对参加分户验收的建设、施工、监理单位人员资格提出了明确的要求。

3.0.4分户验收所使用的仪器和计量工具应经计量检定合格。

3.0.4本条提出了住宅工程质量分户验收所用检测仪器、工具应符合计量要求。

分户验收现场使用仪器参考下表：

分户验收使用仪器一览表

仪器（工具）名称

用途

配备数量

小锤

检查地坪、墙面、天棚粉刷层空鼓情况

验收小组每人一把

钢尺

测量构件及短距离范围的尺寸

验收小组每人一个

（便携式）激光测距仪

较超测量室内空间净尺寸

每个验收小组不少于一台

漏电保护相位检测器

测量插座相位、接地

每个验收小组不少于一个

3.0.5精装修住宅工程质量分户验收，应由建设单位会同监理、施工单位在分户验收前针对工程特点，参照本规程，制定专项方案，建设单位审核后报质量监督机构备案。

3.0.5精装修住宅由于装修规格、标准各不相同，部分分户验收内容在精装修工程完毕后实施（如：

淋（蓄）水试验、空鼓敲击检查），可能会因为检查工作造成对已装修完成面的破坏。

鉴于此情况，该条对精装修住宅工程的分户验收提出了要求，应根据工程特点具体对待，在分户验收前形成专项方案，部分分户验收内容可考虑在精装修施工前进行。

3.0.6住宅工程分户验收应符合下列规定：

1检查项目应符合本规程的规定。

2每一检查单元计量检查的项目中有80%及以上在允许偏差范围内，超过允许偏差范围的偏差值不大于允许偏差值的1.5倍。

3分户验收记录完整。

3.0.6本条明确了住宅工程质量分户验收的基本规定。

分户验收主要考虑两个方面：

1、检查项目；

2、分户验收资料。

每一个项目均应进行检查，其质量要求、检查方法、检查数量等应符合本《规程》要求，它对分户质量起决定性影响，从严要求是必须的。

分户验收资料完整，是指按本规程3.0.7条的要求填写相关表格，内容真实齐全，结论明确，手续完善，如实反映验收情况。

3.0.7分户验收时应形成下列资料：

1验收过程中应按附录A填写《住宅工程质量分户验收记录表》。

2分户验收结束后应按附录B填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。

分户验收资料应整理、组卷，由建设单位归档专项保存，存档期限不应少于5年。

3.0.7本条规定分户验收时应形成验收资料，资料不得后补，内容应真实齐全，同时对资料的整理、存档提出了要求。

3.0.8住宅工程质量分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理：

1由建设单位组织监理、施工单位制订处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工。

2处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。

3当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建设单位应将分户验收不符合本规程情况报当地工程质量监督站备案，工程质量监督站应根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第5.0.6条规定监督该工程的验收，建设单位向住户交房时应书面告知住户。

3.0.8本条明确了分户验收质量不符合要求时的处理方法。

当分户验收时发现影响使用功能的渗漏、裂缝等缺陷时，必须进行返修或返工，返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。

而有些项目如层高低于本规程的规定，又无法整改，为避免社会财富的损失，在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，单位工程可按《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第5.0.6条规定进行验收。

建设单位书面告知住户，使住户具有知情权，是维护住户权益的一种方式。

4室内地面

4．1普通水泥楼地面（水泥混凝土、水泥砂浆楼地面）

4.1.1水泥楼地面面层粘结质量

1验收内容：

水泥楼地面面层粘结质量。

2质量要求：

面层与基层应结合牢固，无空鼓。

3检验方法：

空鼓用小锤轻击，按自然间进深和开间两个方向，每隔80cm-100cm均匀布点，逐点敲击。

注：

空鼓面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。

4检查数量：

对所有布点全数检查。

4.1.1本条明确了检查楼地面空鼓时，用小锤轻击检查的布点要求，沿房间两个方向每隔80cm—100cm均匀布点，基本可覆盖房间的整个地坪。

如普通常见的卧室尺寸为3.6m×

4.5m，可在进深方向布置4点，开间方向布置3点（例图）共12点进行敲击检查。

布点太密，不利于现场操作，布点太疏容易留下质量隐患。

确定布点间距同时可保证竣工验收时，对分户验收检查内容的复查。

4500mm

900900900900900

900

3600mm900

（此图应重画）

4.1.2外观质量

面层外观观感质量。

水泥楼地面工程面层不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

以目测高度为1.5m左右，俯视地坪观察检查。

裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，当目测发现后，应对其面积进行测量，当缺陷面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处时可不计，当面积超过400cm2时应进行处理。

目测发现裂缝应进行表面处理，当目测裂缝宽度较大时应检查裂缝是否因结构层裂缝所引起，由结构层裂缝引起的面层裂缝，应按《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002第8章的规定进行处理。

逐间检查。

4.1.2水泥楼地面裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷检查明确了以1.5m高度俯视地坪，以目测发现有明显缺陷时，应进行处理。

水泥楼地面裂缝是当前质量投诉的一大热点问题，特别是有的楼地面裂缝由结构裂缝所引起，因此本条规定了当在分户验收时发现存在裂缝宽度较大时，应检查裂缝是否由结构层开裂所引起，当为面层裂缝时可进行局部表面处理，处理后要保证不再出现新的裂缝。

裂缝宽度较大是一个定性的概念，一般控制在0.2mm。

当现浇混凝土出现裂缝时，应分析原因，《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002规定由施工单位提出技术方案进行处理。

4.1.3表面平整度及水平度

水泥楼地面表面平整度及水平度

平整度不应大于5mm，水平度5mm/2m。

1）平整度用2m靠尺和楔形塞尺进行检查；

2）水平度用激光水平仪或水平尺、托尺、塞尺、尺量检查。

逐间检查，每间检查不少于2处。

4.1.3平整度和水平度是室内楼地面的一个重要指标，不仅影响装修并影响观感质量，故本条提出了要求。

4.2板块楼地面面层

4.2.1外观质量

板块楼地面面层外观质量。

板块面层表面应洁净、平整、无磨痕，且应图案清晰，色泽一致，接缝均匀，周边顺直，镶嵌正确，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷。

3检验方法：

检查板块面层外观质量缺陷，以目测高度为1.5m左右，俯视地坪。

全数检查。

4.2.2板块楼地面面层粘贴

板块面层粘贴质量。

板块面层上下层应结合牢固、无空鼓。

1）用小锤轻击检查；

2）对每一自然间板块地坪按梅花形布点进行敲击，板块阳角处应全数检查。

单块板块局部空鼓，面积不大于单块板材面积的20%，且每自然间（标准间）不超过总数的5%可不计。

4.2.2规定对板块楼地面空鼓检查按梅花形布点进行敲击，阴阳角必须全数检查，检查数量约为板块数量的一半，对局部空鼓的板材规定局部空鼓面积不应大于单块板块面积的20%，以便于实际操作。

4.3室内楼梯

4.3.1室内楼梯栏杆

室内楼梯栏杆应按7.2.2条要求进行验收,当设计文件规定楼梯栏杆由住户自理时,开发商应书面告之住户。

4.3.1室内楼梯如设计文件有栏杆时,工程竣工时应完成栏杆的安装,并符合设计和规范的要求，如设计文件规定楼梯栏杆由住户自理时,开发商应在相关文件或购房合同中明确，使住户有知情权。

4.3.2室内楼梯尺寸

楼梯踏步尺寸。

室内楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求，相邻踏步高差不应大于10mm，踏步两端宽度差不应大于10mm，旋转楼梯梯段的每踏步两端宽度偏差与推算值不大于5mm。

尺量检查。

5室内墙面、顶棚抹灰工程

5.1室内墙面

5.1.1室内墙面

室内墙面外观质量。

对初装修房屋室内墙面不应有爆灰、裂缝；

对精装修房屋表面光滑、洁净。

距墙80--100cm处观察检查，不应有爆灰、波浪、裂缝等外观质量缺陷。

5.1.1本条明确了对外观质量的检查以距墙80--100cm进行观察检查。

对不批腻子的墙面粉刷出现风裂或龟裂时，可不进行处理，通过住户装修解决。

5.1.2室内墙面细部

室内墙面阴阳角。

室内墙面阴阳角应顺直、方正。

离阴阳角两面各50cm观察房间大角，不应有目测能察觉的弯曲、起伏、大角不方正等缺陷。

5.1.3室内墙面面层粘结质量

室内墙面面层与基层粘结质量。

抹灰面层与基层之间应粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。

用小锤轻击，每一墙面自阴阳角每隔80-100cm，沿高度每隔80-100cm均匀布置，逐点敲击，有门洞窗口的，布点于门窗洞口侧边。

5.1.3为了便于实际操作，规定对室内墙面空鼓情况的检查沿墙长和墙高两个方向进行均匀布点，进行敲击检查，因内墙门窗洞口较多，遇到门窗洞口的，将布点布置于门窗洞口侧边。

5.2室内顶棚抹灰

5.2.1室内顶棚粘结质量

室内顶棚宜采用免粉刷工艺，当采用顶棚砂浆抹灰时，需检查顶棚抹灰层与基层的粘结质量。

顶棚抹灰与基层的粘结质量。

顶棚抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无空鼓。

先观察检查，当发现有顶棚抹灰有起鼓时，采用小锤轻击检查。

4质量要求：

5.2.1顶棚基体抹灰，由于各种因素的影响，抹灰层脱落的质量事故时有发生，故规定室内顶棚宜采用免粉刷工艺，可直接用腻子找平，当采用顶棚砂浆抹灰时，需检查顶棚抹灰层是否空鼓。

从日常检查工作看，对顶棚抹灰工程进行敲击不易操作，而顶棚抹灰空鼓常伴有抹灰层起泡现象，故规定先观察检查，当发现有顶棚抹灰层起泡时，进行敲击检查。

5.2.2顶棚抹灰观感质量

顶棚抹灰观感。

顶棚抹灰应光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝。

观察检查。

6空间尺寸

6.0.1验收内容：

净开间、进深和净高的测量；

空间尺寸偏差和极差。

6.0.1本条规定了空间尺寸的验收内容主要是进行室内净空尺寸的测量及对测量数据进行计算。

由于目前住宅工程多为初装修标准，住户在精装修过程中，空间尺寸的偏差会在测量中发现。

如偏差较大，将直接影响二次装修效果，易引发住户投诉。

据不完全统计，此类质量投诉占总量的20%左右。

为了加强质量控制，降低住宅工程质量投诉率，在分户验收时必须对空间尺寸进行测量。

为防止在单位工程竣工前抽测时发现空间尺寸超标部位较多或有较大偏差，造成大面积返修或返工现象，在主体结构验收前对空间尺寸亦应进行一次全面测量，对过大的偏差及时纠正，也可通过初装修施工来调整，以体现过程控制的原则。

竣工验收前对空间尺寸的检查是交付给住户前的最后一道关，应认真测量。

6.0.2质量要求：

空间尺寸的允许偏差值和允许极差值应符合表6.0.2规定。

空间尺寸的允许偏差值和允许极差值表6.0.2

项目

允许偏差（mm）

允许极差（mm）

检查方法

净开间、进深

±

15

25

用激光测距仪

辅以钢卷尺检查

净高度

—18，+25

20

房间方正

0．3%

尺量检查

6.0.2空间尺寸的检查以户为单元与分户验收的要求一致。

考虑到户内各自然间质量要求的等同性，为防止空间尺寸不合格部位漏检，故要求要逐间检查。

由于室内空间尺寸与轴线位置、层高等是不同的概念，故在检查轴线位置、层高等指标时，必须符合国家相应施工质量验收规范的规定，否则将出现地方标准低于国家标准的矛盾。

允许偏差和允许极差的设定主要是考虑目前住户对空间尺寸偏差的关心程度和测量手段，其数值综合考虑轴线、标高及主体和装饰施工允许偏差的组合影响。

考虑到目前初装修多为墙面抹灰、地坪找平，施工工艺主要是手工操作，如偏差值标准控制过严，多数工程难以做到，操作性不强。

经过大量工程实践，并多方调研，确定此条规定。

6.0.3检查方法：

1空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。

2空间尺寸测量宜按下列程序进行：

1）在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。

2）净开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）20cm，高度距楼面1m处。

净高尺寸每个房间测量不少于5处，测量部位为房间