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有在建在售的项目共64家,且房地产业呈外向辐射型发展,外地、外资来江宁发展的企业占70%以上。
一批国内知名品牌企业落户江宁,如中国武夷、香港中惠、运盛实业、浙江莱茵达等,给江宁房地产开发不断注入新的活力,带来新的变化。
开发(kāifā)规模快速增长,产品档次快速提升
从区域规模上来看,2000年以前,江宁区的发展主要依靠于东山地区(dì
qū)。
而2001年后,随着行政区划的调整和城市规划的日臻完善,江宁城市发展建设逐步确立了以打造高科技花园新市区为目标的房产发展战略定位。
随着开发区、科学园、滨江开发区的迅猛发展,现江宁区开发热点由原来的东山老城、开发区扩至岔路口、淳化、汤山等区域,呈现城乡一体化的发展格局,进而(jì
né
r)使江宁区房地产产品档次快速提升,形成了“江宁(jiānɡní
nɡ)板块”特色。
各住宅小区在规划开发建设中充分体现了品位高、环境配套优的特点,涌现了一批又一批质量上乘、环境优美、功能完备、品位高尚的住宅小区,如翠屏国际城、明月港湾、武夷花园、天地新城、中国人家(ré
njiā)等精品楼盘。
市场管理日趋规范,行业整体素质逐步提高
近年来,围绕全区房地产提档升级,江宁区房产局严格按照国家和省、市政策法规,持续加大整体调控和监管工作力度,具体表现如下
一是严格资质管理;
二是严把商品房预售、房屋产权发证关;
三是严把抵押验证关;
四是严格查处违法违规行为。
3.江宁区五大板块齐头并进,魅力四射倍受青睐
随着地铁一号南延线的即将开通和江宁新市区规划方案的出台,让人们越来越关注江宁房地产市场的现状和发展。
(1)岔路口板块
作为离主城区最近的岔路口板块,地理优势明显,交通十分便捷,从主要街区到市中心仅15分钟路程。
在政府的宏观调控下,在以明月房产、天地房产为代表的多家开发商的共同努力下,南京实验幼儿园分园在岔路口地区开园招生,一座按省级示范标准打造的小学正在建设之中;
江宁区医院岔路口分院的落成,使得整个岔路口地区的配套设施有了显著的改善。
邻近的麦德龙、百安居两大仓储超市也给居民的生活提供了优质、便捷的服务。
(2)东山镇、科学(kēxué
)园板块
东山镇是江宁的中心区,文化历史悠久,人文气息浓厚,区内建有江宁颇具规模的文化艺术中心、体育场馆;
大型超市、中心商业区、休闲娱乐场所、公园等商业配套设施齐全。
目前,东山镇板块(bǎnkuà
i)楼市已呈现出住宅和商业齐头并进的发展趋势。
其中武夷花园、21世纪假日花园以成熟配套在江宁楼市中名列前茅。
作为江宁楼市的一匹黑马,科学园板块倍受广大市民关注。
在这片区域上,莱茵东郡、武夷绿洲这些大盘动则数千亩的大手笔,给江宁楼市带来了一股强烈的冲击波。
(3)开发区板块(bǎnkuà
i)
创办于1992年的江宁经济开发区,在1997年被批准为国家高新技术开发区。
开发区板块的楼盘,主要分布在百家湖和高湖一带。
百家湖花园和湖滨世纪花园的开发,在上世纪90年代开启了江宁房地产业的先河(xiānhé
)。
这一区域内的房产开发都十分注重环境保护,为居民营建高效低耗、无污染、生态平衡、卫生清洁的居住环境。
不少小区都紧紧围绕良好的大环境,采用多层次、多元化的绿化方式,让居住者处处感受自然和谐的生活氛围,充分体现居住生态的概念。
(4)翠屏山板块(bǎnkuà
从2001年底,大型TOWNHOUSE别墅群瑞景文华在翠屏山脚下闪亮登场开始,如今,翠屏山板块已经拥有以翠屏国际城、美之国为代表的10多个纯别墅项目,以及以翠屏清华园为代表的一批多层、小高层公寓项目。
翠屏山板块自然环境优越,区位优势突出,是南京楼市普遍看好的一块“风水宝地”。
将军山、韩府山风景区无疑是大自然的恩赐,河海大学、南京航空航天大学等多所高等学府在此建有分校。
板块内大学林立,良好的教育环境也为楼市开发创造了更好的文化氛围。
(5)汤山、麒麟板块
位于南京东郊的麒麟和汤山,近年来楼市发展势头迅猛。
汤山历史文化悠久,汤泉湖自然风光优美,这里拥有南京独一无二的温泉资源。
早期汤山的楼市开发集中在别墅项目上,较为有名的项目有养龙山庄、龙珠山庄、碧水华庭。
这些项目和后来的东湖丽岛,都是沿汤泉湖环水而建,居住密度低,空气质量较好,极适宜休闲度假居住,加之有世界之最的阳山碑材和古猿人洞的衬托,更体现了古今文化的交融。
东郊麒麟的房产开发具有与主城区较近的地理优势,以锦绣花园、阳光之旅为代表的一批项目注重楼盘的品质以及配套设施的建设,麒麟板块也将成为大盘汇聚、高尚住宅林立的又一成熟板块。
(二)房地产开发(kāifā)现状
供应(gōngyì
ng)小于需求,存量房加速消化
根据(gēnjù
)江宁区房产局统计的数据,2006年1-2月份,江宁楼市的开工面积为24.2万平方米,比同期(tó
ngqī)增长13.9%;
竣工(jù
ngōng)面积为36.76平方米,比同期增长11.5%;
销预售面积34.89万平方米,比同期增长15.7%;
预售许可面积19.44万平方米,比同期增长17.9%,而其供销比仅为0.56:
1,供应量小于需求量。
2005年11月份,相关数据显示,预计江宁将有104.6万平方米存量商品房“滚入”今年的销售市场,但实际上去年新建房的存量并不多。
据江宁区房产局相关数字表明,在2005年新上市的近200万平方米商品房中,已经消化掉的体量高达170.72万平方米,因此,结转到2006年的剩余量只有20多万平方米。
江宁区房产局的数据还显示,买房人今年的需求释放速度明显加快。
根据统计资料,江宁区1月份新批准上市的商品房总量只有10.06万平方米,而销预售总量达到了27.33万平方米,一个月消化存量房17万平方米,而且这17万平方米的存量房源并不仅仅是普通住宅,还包括别墅、商业用房等其他高端物业类型。
据江宁区房产局有关统计数字显示,2006年1-6月份,江宁区房价涨幅略低于全市平均水平,商品房供过于求情况也低于全市平均水平。
(三)房地产市场价格及趋势
江宁区房产局1-6月楼市统计数字表明,当期商品房销售均价为3420元/平方米(截止到6月15日),比去年同期增长34%。
据了解,全市1-5月份的商品房销售均价为4470元/平方米,江宁比全市数据低1050元/平米。
比去年同期增长38.63%,江宁区比该数据低4.63个百分点。
其中2006年1-6月份,江宁区预售许可面积104.76万平方米,而合同预售面积85.03万平方米,供需比为1.23:
1。
(四)租赁(zūlì
n)及二手房市场的价格及趋势
二手房交易(jiāoyì
)增长
2006年上半年,江宁区二手房的交易量却有所增长(zēngzhǎng),二手房交易户数为3012户,比去年同期增长31.4%;
交易面积38.6万平方米,增长33.1%;
交易金额8.6亿元,增长50%。
从各二手房的销售公示表明(biǎomí
ng),现二手房市场确实有“淘金(tá
ojīn)”的机会。
其一,江宁区二手房显然比市区便宜,而价格统一,选择面很宽;
其二,与市区相比,江宁的二手房更“新”,户型更加符合现代的居住需求。
(五)南京市规划对江宁区房地产市场的影响
南京市对江宁新区的期望很高。
根据南京2010年城市远景规划,住宅建设以新区开发为重点,鼓励投资以提高新区居住环境质量和设施配套水平。
南京市将江宁作为未来发展的大型居住区以及南京的卫星市。
南京市也将江宁作为南京高科技开发区,发展高新技术产业,在政策和各项投入上都有所倾斜。
在交通配套上,秦淮河大桥的建成,从中山南路经雨花台到江宁的时间可以大大缩短;
从光华门到岔路口的道路也已发挥其有效功能,这就缓解了中华门的交通压力。
最重要的是,地铁一号线延伸段将在三年内建成,从小行车站开始建轻轨环绕江宁,未来江宁的交通将会非常便利,同时也缩短了南京市区居民的心理距离。
(六)未来几年内城市总体规划目对房地产市场的影响
以《南京市城市总体规划(1991-2010)》(2001年修订)和1999年编制的《江宁县域规划(1999-2010)》为依据,明确提出了东山新市区是南京中心城区内一个相对独立的组团,规划北抵绕城公路,南至公路二环,东起规划的宁杭高速,西至宁丹路及江宁区行政界线,面积约107平方公里。
规划2010年人口规模为50万左右,远景为85万左右。
2010年建设用地规模控制为75平方公里左右,规划远景建设用地规模控制在87平方公里以内。
规划认真分析了东山新市区现状和发展条件,提出东山新市区的发展定位为南京市南部地区次区域级综合服务中心;
南京地区综合交通枢纽;
重要的教育科研和知识创新基地;
重要的高新技术产业基地;
山水城林融为一体的花园式新市区。
该规划(guīhuà
)确定江宁区的城市(ché
ngshì
)总体布局结构为“一轴六片”。
“一轴”就是以秦淮新河和秦淮河为城市功能景观发展主轴,“六片”指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河为自然边界,结合城市主干路网布局,划分为岔路、百家湖、九龙湖、机场、老城、科学园等六个片区。
根据南京2010年城市远景规划,住宅建设以新区开发为重点,鼓励投资以提高新区居住环境质量和设施(shè
shī)配套水平。
规划新市区公共中心布局为跨秦淮新河两岸建设市、区级商贸新中心区,北部依托(yītuō)南京铁路南站建设市级商贸副中心,南部主要通过老工业区存量土地的“退二进三”,培育综合服务新中心。
老城片区将继续承担江宁区传统商业中心和行政文化中心的职能。
杨家圩地区形成江宁区的行政文化中心。
片区中心以为本片区居民生活服务为主要功能。
形成由区级商贸新中心区、传统商业文化行政中心区和若干片区中心组成的公共活动中心体系。
该规划从构筑(gò
uzhù
)完善发达的交通体系出发,提出以南京市交通发展框架为基础,加强东山新市区与南京主城及南京市南部地区的联系,在岔路片区建设南京铁路南站客运交通枢纽,在铜井新城北部建设南京铁路南货运站场;
建设“两环四线”的高速公路网络;
建设轨道交通系统,作为东山新市区与南京主城交通联系的主体;
统筹安排交通设施和场地,建立公共交通优先的综合交通体系。
其中江宁区近期规划中公路建设重点为南京二环公路、宁杭高速公路、沪宁高速公路二通道等对外交通通道,以及将军路南延工程、汤铜路、正方大道、百米(bǎimǐ)景观大道、滨江新城10#路、新宁句路东延线和宁丹新路等区内干线通道,同时尽快启动沪宁高速公路扩容改造工程。
近期轨道交通建设重点为南京铁路南站、南京地铁一号线南延段、宁芜铁路扩容改造、宁杭铁路江宁段。
近期航空运输设施建设重点为机场和机场通道。
)还按照花园式城市的目标,提出园林绿地规划的目标,即城市建设用地内绿地面积3406.12公顷,建设用地绿地率达39.02%;
城市规划区绿地面积4805.25公顷,规划区绿地率达44.77%;
人均公共绿地面积达15.80平方米。
规划明确了近期(jì
nqī)建设重点地区为东山新市区和禄口、滨江、汤山三个按新城标准建设的地区。
其中,在居住区建设方面,重点建设岔路口地区居住区、开发区二期配套居住区、汤山新城配套居住区、禄口新城配套居住区和滨江新城配套居住区;
在工业园区建设方面,重点(zhò
ngdiǎn)建设江宁开发区二期工业区、东善桥组团工业启动区、淳化组团工业区、滨江新城工业启动区和禄口新城工业启动区;
商贸区建设集中在东山新市区和禄口、滨江和汤山三个新城,重点完善建设东山新市区商贸区和东山老镇商业区,启动建设禄口新城商业中心,积极筹备建设滨江新城和汤山新城的商业中心;
与此同时,重点建设以高等教育组团作为重点的教育功能区。
规划的最终目标是引导江宁区在未来几年的建设过程中逐渐走上优化空间结构、保护生态环境、集约利用土地、提高土地效益的可持续发展道路,近期初步(chūbù
)形成牛首山—云台山、青龙山—汤山生态旅游廊道,并建设汤山、牛首山、方山、南山湖、甘泉湖等10个风景旅游度假区,以及东山公园、竹山公园、东山文化公园、九龙湖公园等10个城市公园和广场。
此外,规划中还针对近期内的基础设施的配套支撑提供保障,确保居民生活需求的满足。
近期构建以长江水源为主的安全可靠的供水网络,使城市化地区供水普及率达到100%;
以改善秦淮河流域水体水质为重点,新建、扩建一批污水处理厂,2007年城市化地区污水处理率达到70%以上;
加大电网建设力度,提高南京500kV电网接受华东电网的能力;
进一步建立和完善现代化通信网络。
(八)江宁整体(zhěngtǐ)优劣势分析
优势(yōushì
):
政府(zhè
ngfǔ)实行“一城三区”战略,大力建设新区,对江宁实行政策倾斜(qīngxié
区政府对房地产业的发展极为关注,对区内各开发商有较大的扶持,提出了多项的优惠政策。
自然风光优美是江宁板块在房地产开发商的优势。
作为新区,便于规划(guīhuà
),易于实现区域迅速发展。
在近年该板块房地产发展看,近期开发的项目有较好的规划,项目特点比较明显。
同时交通上距离主城区不是太远,有相当一部分购房者对该板块有较高的认同度。
随着交通条件进一步改善,楼盘保值潜力较大。
劣势:
公共交通设施不足是目前影响该板块发展最主要的制约因素,板块内除东山老城区基础配套设施较为完善外,其他各片区基础生活配套建设尚不完善,公共配套设施如教育、医疗设施建设还需进一步加强。
二.江宁社会、经济状况
(一)江宁基本概况
1.地理位置
江宁区位于秦淮河与长江交汇处,紧邻南京市主城区,是南京都市圈的南部吸纳中心。
且江宁区位于长江三角洲经济发达地区,从东西南三面环抱南京主城,距离市中心仅7公里。
处于国家、省为南京构筑的大交通网络枢纽地位,全区已形成了快速立体交通网络。
江宁区行政区划(xí
nɡzhè
nɡqūhuá
)图
2.行政(xí
ngzhè
ng)面积
江宁区面积(mià
njī)1573平方千米。
3.行政区划(xí
)
2005年全区人口为94.66万人,其中在册人口为81.07万人。
至2010年,江宁(jiānɡní
nɡ)全区总人口约124万人,城镇化水平达75%,城镇人口约90万人,其中东山新市区人口约50万人。
区人民政府驻东山街道。
全区现辖18个乡镇,共有居民委员会49个,村民委员会344个。
4.社会经济现状
产业结构
2005年,江宁区政府根据工作报告精神加快产业结构调整、加快经济增长方式的两个转变。
江宁于2005年开发打造五大产业集群。
这五个集群分别是:
汽车集群,达到1000个亿的规模;
通信产业集群;
IT产业集群;
电气自动化集群;
科技研发(高教产业)集群。
由此政府希望通过培育产业集群,来加快江宁产业结构的提升。
收入水平
据相关数据表明,2006年江宁区10月份止城镇居民人均可支配收入为15181元,比去年同期增长19.7%;
城镇居民人均消费支出为9222元,比去年同期增长1.5%。
就业状况及就业比例
江宁区2006年累计到10月份,职工期末人数为5.8万人,比去年同期增长3.6%;
其中在岗职工工资总额10.5亿元,比去年同期增长16.9%,而在岗职工人均工资为19454元,比去年同期增长12.3%。
金融概况
2006年截止到10月份,江宁区金融机构存款余额达282.12亿元,比去年同期增长24.3%。
其中城乡居民储蓄余额为125.33元,比去年同期增长20.3%;
金融机构贷款余额为198.86亿元,比去年同期增长36.2%。
5.经济(jīngjì
)概况
(1)地区(dì
qū)生产总值
据相关统计,江宁区2006年1-10月份累计(lè
ijì
)地区生产总值为251.6亿元,比去年同期增长20.4%。
其中开发园区10月份累计为107亿元,比去年同期增长20.2%,镇街累计为135.3亿元,比去年同期增长20.4%。
其中2006年1-2月份全区财政收入15.6亿元,农民人均现金收入2845元,尤其是城乡居民收入增长(zēngzhǎng)迅速,全区城镇在岗职工平均工资达5310元,城镇居民人均可支配收入5117元,在全市区县中位列前茅。
(2)三产发展(fāzhǎn)
在江宁区的三产发展中,其中
第一产业2006年1-10月份累计完成15.8亿元,比去年同期增长4.6%;
第二产业累计完成154.7亿元,比去年同期增长20%,其中第二产业中工业完成额为119.5亿元,建筑业完成35.2亿元,分别比去年同期增长18.2%和26.6%;
第三产业2006年1-10月份累计额为81.1亿元,比去年同期增长25.2%。
(3)“十一五”时期国民经济和社会发展的总体目标
“十一五”时期江宁区国民经济和社会发展的总体目标是:
2007年全面建成小康社会,为2012年率先基本实现现代化奠定基础,把江宁建设成为具有国际竞争力的先进制造业基地,自主创新能力较强的科教研发基地,服务功能配套完善的南京新市区,环境优美适宜人居的生态区。
其中地区生产总值年均增长18%,财政收入年均增长20%,其中一般预算收入年均增长21%;
2010年全区社会固定资产投资1500亿元,其中工业投入1000亿元;
累计利用外资30亿美元,城镇、农村居民人均住房面积分别达到35平方米和40平方米。
(4)全社会固定资产投资
2006年1-10月份(yuè
fè
n)江宁区累计完成固定资产投资276.30亿元,比去年同期增39.3%,其中:
区及区以上完成(wá
nché
ng)投资额为156.90亿元,比去年同期增长59.3%;
房地产开发(kāifā)投资额为37亿元,比去年同期增长31.2%。
第二(dì
è
r)部分、市场竞争状况调研
一、住宅(zhù
zhá
i)商品房总体市场调研
1.总体概况
2006年1-11月住宅商品房市场开发现状
(1)开发投资总额:
37亿元,同比上涨31.2%
(2)总上市量:
135万平方米
(3)销售面积:
168万平方米
(4)据网上房地产显示,截至12月20日,江宁板块共销售住宅18742套,成交均价为3820元/平方米。
A、静态分析:
以上数据可以看出,2006年至今江宁房地产供给量小于销售量,江宁楼市处于供不应求的局面,整个江宁楼市非常活跃。
但是随着新盘的不断如市,加上江宁楼盘本身体量较大的原因,未来江宁楼市的竞争也将十分激烈。
B、动态分析
第一,城市整体经济的良性运行保证了房地产市场健康发展的大环境;
第二,现有市民的居住状况对房地产市场的发展有推动作用;
第三,地铁南延线的开工给江宁楼市带来利好
2.江宁片区现有商品房情况分析
目前,江宁大致可划分为六大板块:
将军路板块、百家湖板块、东山板块、科学园板块、岔路口板块和麒麟板块。
将军路板块以别墅项目为主,自然景观优美、空气清新,但商业配套、生活配套等还有待进一步完善,整体房价水平位于江宁几大板块之首;
开发区百家湖一带,目前市政配套等较为完善,但人气不是很高,主要以多层公寓为主;
科学园板块依靠文化教育优势,也是以多层公寓为主;
东山板块是江宁老城区,生活配套、商业配套等最为成熟,70%为多层;
岔路口板块是距离主城区最近的板块,各项生活配套比较齐全,入住率也比较高,加上地铁南延线的动工,该板块更具有竞争优势。
麒麟板块位于南京城东郊,自然环境优势明显,是近年来异军突起的板块,近期地铁二号线的开工,也促进了该板块房地产市场的飞速发展。
(1)江宁(jiānɡní
nɡ)片区楼盘(ló
upá
n)地图
(2)各个(gè
gè
)板块基本情况概述
岔路口板块:
性价比优势(yōushì
)明显
范围(fà
nwé
i):
以岔路口镇为核心,北至绕城公路,西、南至秦淮新河,机场高速以东一线。
板块分析:
岔路口紧邻秦淮区,是江宁通往南京主城的大门,也是江宁与南京主城区相邻最近的区域。
该板块与宁南公交车程相距不过短短几站路,该板块目前房价在4500元/平方米左右,相比较宁南6000多的单价,具有相当的性价比优势,特别是地铁南延线的开工,更是给岔路口板块注入了强心剂,与江宁楼市的其他板块相比,岔路口板块的最大竞争优势是交通,目前该板块的房源比较紧俏,选择面比较小。
该板块到新街口的中心绝对距离只有10公里,公交线路也相对发达。
至中华门开始,101路、102路、103路、104路、106路都可直接到达岔路口。
正因为此,一直困扰江宁楼市的入住率低的现象在岔路口一带表现得并不明显。
由于地处南京城郊,岔路口板块的楼盘以大盘居多,因此楼盘小区内的景观设计也比南京主城内的楼盘容易上规模、上档次。
这也是岔路口板块的一个卖点。
据南京市规划局透露,南京高速火车站将南移至岔路口。
这对于岔路口板块而言,的确是一大利好消息。
由于是高速火车,加上高架等现代建筑的加盟,传统火车站的噪音、铁轨堵车等干扰可以排除。
但是火车站南移的事实依然值得关注。
首先,火车站的南移必然会带动岔路口附近的人气,也会让这里的交通情况更加便捷,同时,交通中心常常会发展成为流通中心、经济副中心、这会带火附近住宅的出租率。
这些对于居住者而言是一个福音。
《南京市东山新市区总体规划(2003—2010)》显示,南京铁路南站将选址岔路口。
位于新城路和规划中的站南路的交汇处。
据有关部门预测,南站的建成规模将是目前南京火车站的8倍左右,是南京未来客流量最大的交通门户,年总客流量将超过1400万人次,同时,在铁路南站旁边配套建设长途客运站。
岔路口将依托南京铁路南站,建设市级商贸副中心。
据相关统计,岔路口核心圈,现常住人口约5万人,随着房地产开发迅速发展,预计未来5年内岔路口地区将会有近10余万的居住人口。
而由岔路口辐射的区域人口,会不下百万。
同时铁路南站所带来的1400万年客流量,更是一个壮观的数字。
这些强力的消费需求,将支撑岔路口新商圈的形成。
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ità
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