616衡阳伊索比亚地块开发解析Word格式.docx
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较多经营户及消费者多年来已形成在衡阳IT电脑城经营和消费习惯,整体搬迁至鸿运数码广场难度较大,因此,该项目商业招商难度较大,必需面临旧电脑市场的反击,使鸿运数码广场在二级客户的争夺上增加难度。
2)市场容量:
衡阳市IT业整体容量较小,项目数码广场的容量较大,致使其招商形势及开业商业旺城系数加大。
营销总结:
在2006年衡阳投资市场上,鸿运数码广场属于中坚项目非产权式投资物业鸿运数码广场销售成功,整体销售完毕。
其旺销核心原因:
1、共创集团开发品牌,实力雄厚。
2、解放路、汽车西站、南向县市进入衡阳中转点,地段优势突出。
3、在06年前衡阳投资市场一直处于产权式投资怪圈,宏观调控压制。
独立产权式商铺,投资市场在这找到出路。
4、投资产品20-30㎡为主流,总金额控制在30-40万之间。
可作50%首付按揭。
2、龙泉国际
龙泉国际位于解放路。
周边附二医院、广百百货、麦当劳、肯得基等等,中山路口,衡阳老城区商圈最为核心区域。
定位为集家用电器、潮流服饰、特色餐饮、高档住宅、大型地下停车为一体的综合商住裙楼。
龙泉国际商业广场,由衡阳瑞丰房地产开发有限公司投资兴建,是衡阳市中心商业区的标志性建筑。
总建筑面积为50000平方米,楼高28层,其中裙楼五层,地下二层;
其负二层为停车场,负一层至五层为商业,第六层为空中花园及休闲会所;
七层至二十八层为高档住宅,商住进出通道分离。
龙泉国际住宅区设置二电梯、二楼梯道。
商业区设置2台上下自动扶梯,2台垂直观光电梯,中间人行梯道。
商业业态规划一至三层为国美电器;
地下一层为潮流特区,特色服饰。
四层为喜唰唰特色餐饮。
营销模式以商带住。
商业单位为国美电器整体进驻,划分产权式销售。
一层销售70%,销售公开均价30000元/㎡,返租三年实收22800元/㎡;
二层未动;
三层7400元/㎡,实收5600元/㎡,销售10%。
高端住宅销售,均价1900元/㎡,单位面积为140-180㎡。
位于衡阳老城区核心商圈地段,解放路与中山路交汇处。
周边商业成熟,人流量大。
解放路市政主干道,市内多路公交车经过,交通便利。
政府公务员、行政要员、业主投资者。
4)产权式商铺:
一至三层商铺统一由国美电器经营,先招商旺场。
人气跟上,投资信心强劲。
老城区商圈大型电器卖场;
特色潮流服饰街区;
特色餐饮区,综合业态,人气聚集。
产权式营销:
2006年下半年营销旺场,取得前期销售成功。
后场随着政策强硬打压产权式产品,如不办产权证、控制产权式贷款、市场产权投资项目相继俯倒带来负面影响。
龙泉国际后续销售举步为艰。
在2006年衡阳投资市场上,龙泉国际搭上产权式投资辉煌尾班车。
销售总金额为6000万,含住宅2000万。
也是衡阳产权式销售最为成功的项目。
其销售核心卖点:
1、老城区核心商圈标志项目。
2、国美电器品牌成功嫁接,前期着实拉动大量人气。
3、投资产品4-7㎡为主流,总金额控制在12万之间。
3、项目地块周边商业现状表
(1)老城区商业街状态:
区域
街道
平均租金水平(元/平方米/月)
特色商业
主要物业,品牌
中山路
北路至长胜路
262元/平方米
服装、游艺室影院、KYV
进步、奥斯卡影院城市英雄、龙泉、天赐商业城、KTV
南路
155元/平方米
服装、鞋类为主
皮尔卡丹、雅戈尔、班尼路、圣得西、红蜻蜓
解放路
东路
156元/平方米
集贸市场金融
集贸市场工商总行
西路至蒸阳路段
211元/平方米
百货超市宾馆剧院医疗金融餐饮
摩登百货旺和超市附二医院中国银行肯德基麦当劳雁城宾馆
和平路
145元/平方米
服装、餐饮
红高梁、才子服饰
南路至先锋路
133元/平方米
服装
达芙妮女士专营店圣玛田休闲
先锋路
东路至环城路
105元/平方米
娱乐
靓歌坊、游艺场
西路
125元/平方米
数码城
百信数码城电脑城
人民路
97元/平方米
餐饮酒店休闲服装
华天酒店漂亮宝贝
225元/平方米
(2)意向地块商业状态:
位置
业态
面积
租金
平均㎡租金
预估售价
转角:
湘江北路1号
名酒名烟副食
12㎡
2000元/月
167元/月/㎡
25050元/㎡
湘江北路2号南方
18㎡
1800元/月
100元/月/㎡
15000元/㎡
湘江北路娇颖
15㎡
133元/月/㎡
19950元/㎡
湘江北路原恒泰百货旧址
空置招租
600㎡
15000元/月
25元/月/㎡
3750元/㎡
湘江北路鸿发
45㎡
40元/月/㎡
6000元/㎡
湘江北路茅台
茅台集团茅台醇
70㎡
7400元/月
105元/月/㎡
15750元/㎡
湘江北路旺俊
48㎡
1000元/月
21元/月/㎡
3150元/㎡
湘江北路一青
32㎡
31元/月/㎡
4688元/㎡
解放东路{右}1号南方
游戏厅
375㎡
4000元/月
11元/月/㎡
1650元/㎡
解放东路{右}电信
营业厅
8㎡
2800元/月
350元/月/㎡
52500元/㎡
解放东路{右}杉杉
文具
60㎡
67元/月/㎡
10050元/㎡
解放东路{右}雅戈尔
服饰
80㎡
8000元/月
解放东路转角{右}柒牌
112㎡
20000元/月
179元/月/㎡
26785元/㎡
解放东路{右}柒牌隔壁
12000元/月
375元/月/㎡
56250元/㎡
解放东路{右}手工
7㎡
3000元/月
482元/月/㎡
64286元/㎡
解放东路{右}蜂蜜
蜂蜜
65㎡
10000元/月
153元/月/㎡
23070元/㎡
解放东路{左}机械修鞋
修鞋
1500元/月
188元/月/㎡
28152元/㎡
解放东路{左}77
水果店
5㎡
400元/月/㎡
60000元/㎡
解放东路{左}国盛药号
药店
400㎡
50元/月/㎡
7500元/㎡
解放东路{左}百斯?
40㎡
2700元/月
68元/月/㎡
10200元/㎡
解放东路{左}南杂店
南杂店
1200元/月
80元/月/㎡
12000元/㎡
佛山照明
照明电器
27㎡
1300元/月
48元/月/㎡
7200元/㎡
图表示意
2、住宅对比项目:
冠城江景
(一)项目概况
位置
衡阳市石鼓区桑园路1-29号(石鼓区)
占地面积
6124.5㎡
建筑面积
56318.5㎡
绿化率
无
容积率
9.2
停车位
100个
建筑类型
高层(32层)
户型描述
84、112/㎡(2×
2×
1)143—155/㎡(3×
2)、158-190/㎡(4×
2)
小区配套
第4层转换层考虑做休闲会所
周边配套
石鼓公园
物业费
暂定1元/㎡/月
规模
双子塔2栋
总户数
308
开发商
衡阳华丰房地产开发有限公司
操盘时间
2006年12月认筹
价格
初始均价2390元/㎡,现均价2540元/㎡。
(二)项目品质
1、周边介绍
冠城江景位于青草桥头湘江与蒸水的交汇处,两面临江,周边环境优美。
东面为衡阳八景之一的石鼓书院和石鼓广场,西边的西湖公园离此也只有几分钟路程。
即将建设的雁栖湖“城市绿心”就在其北岸,闹中取静,空气清新,给家居生活、休闲带来很大的便利。
2、项目介绍冠城江景属于高层建筑,双子塔设计。
其结构地下室一层,地上32层以其独特的百米高的双子塔式结构空间构架。
其中一至三层为大型商场,近一万平方米的三层商业裙楼,商场设置4部自动扶梯,1部货梯。
第四层为转换层。
五至三十二层为高尚江景住宅。
2006年11月3日主体竣工,2007年10月交房。
3、物管公司
北京冠城公司为物管顾问
4、安防配置
设置有可视对讲报警系统、小区周界红外线报警系统、24小时安防等物业管理。
5、方正实用,户型紧凑
户型设计极尽其能,达到户户观景效果。
为突现其利润价值,双子塔2电梯/5户-6户,每层11户。
二房、三房、四房比例,3/4/4。
二房92套,三房108套,四房108套。
户型以观景型为主。
6、价格体系2006年12月认筹初始均价2390元/㎡,2007年6月17日均价2540元。
调价一次,上浮150元。
每层11套,各单位价差比例:
无精观、大面积<
次景观、中面积500元/㎡<
优景观、中面积。
楼层价差,以五层初始41元/㎡为基母,递减上加。
(三)营销手法
1)聘请蔚蓝海岸机构为代理销售公司。
2)2006年12月准备开始认解筹3)广告牌:
船山路与蒸湘路的供销大厦上、蒸湘南路与解放路口位置、蒸阳南路与解放路口位置。
4)车体广告:
K1、28、303、21、旅游专线。
{主力传媒}5)报纸:
开盘信息发布6)现场包装:
二层外围楼梯;
进口背景墙;
洽谈区右边排列;
接待区左边。
特点环绕音视效果、卫生间私密处理。
(四)楼盘营销总结
该项目位于城区边缘区位,容积率超高9.2。
核心卖点就是卖水景,卖高远。
项目500米生活配套极其缺乏。
冠城江景项目特点:
1、冠城上市集团开发。
2、推广主力传媒为户外车体。
3、项目利润最大化,户型观景需要设计。
4、项目价格制作大胆,朝向价差最大1000元/㎡。
冠城江景项目败笔:
1、3、4、5、10号房价差定制失误;
大面积单位太过。
冠城江景11月26目进驻售楼现场,2006年12月开始认筹,截止到2007年6月17日销售203套住宅,销售6496万。
剩余单位105套,主要为20层以上单位。
单价2560元/㎡以上,总价40万以上。
冠城江景实收均价2475元/㎡,就卖景。
为目前衡阳住宅价格最高项目。
三、项目定位
1、项目概况
现状为南方大厦架构,东面为湘江、湘江北路,西面为房产局家属区,北面为衡阳文化百货总公司,南面为解放东路、对面为工商银行总行。
2、整体定位:
集专业卖场、地下特色娱乐、办公商务、高尚住宅于一体多功能项目。
解放路地标性项目—雁城壹号。
3、项目建筑规划:
地面32层,地下二层,共计34层。
地下地下二层为车库;
地下一层为特色娱乐;
一层至三层为专业卖场;
四层至五层为办公商务;
六层为转换层作为生活会所;
七层至三十二层为住宅。
住宅每层6套,面积区间100㎡-150㎡
车库面积:
1435㎡
商业面积:
1435㎡×
6层=8610㎡
住宅共摊面积:
住宅面积(建筑覆盖率为70%):
1005×
26=26130㎡
建筑总面积:
37610㎡
四、投入产出
Ø
项目周期18个月从2007年9月1日开始计算
建筑面积37610㎡
其中:
住宅销售面积:
27565㎡
商业销售面积:
8610㎡
车库销售面积:
估算销售收入:
1.42965000亿元
其中:
住宅:
27565㎡×
3000元/㎡(销售均价)=82695000元
商业:
一层1435㎡×
18000元/㎡(销售均价)=25830000元
二层1435㎡×
9000元/㎡(销售均价)=12915000元
三层1435㎡×
4500㎡(销售均价)=6457500元
写字楼:
四层1435㎡×
3500㎡(销售均价)=5022500元
五层1435㎡×
地下二层车位:
1435×
雁城壹号开发运营总成本:
序号
费用名称
数量(㎡)
费用标准(元/㎡)
费用金额(万元)
备注
一
土地费用
37610
957
3600
折合25087㎡地皮,1400万亩,价过高。
二
前期工程费用
5.7
21.5
三
报建费用
250
940
报建费用150元/㎡,人防费用100元/㎡
四
建安工程费
1130
4250
框架剪力墙结构;
含基础、安装工程
五
管理运营费用
47.9
180
18个月按20人5000元/月计算
六
不可预见费
61
231
前五项费用×
3%
七
营销费用
105
396
销售总金额×
八
银行利息
95
360
启动资金(4000万×
6%×
1.5年)
九
营业税
209
786
销售总额×
5.55%
十
所得税
175
660
毛利润×
22%
总计
3036
11425
解析:
2007年市场合理销售总金额为1.42965000亿元投入总成本为1.14250000亿元
初步核算纯利润为287150000元
该项目实际开发操作,应重点把握:
1、土地价格3000万,平均1400万亩,25087元/㎡,价格过高。
{该土地为划拨,转商品房用地,还需补缴土地出让金600万}2、建安成本1130元/㎡含土建、建筑、安装,是否合理。
3、报建费用、人防费用、项目税金缴纳(共2386万),是否享受优惠政策?
4、营销推广费用,预算过高。
5、销售总金额未计算建筑工期时间后升值利润。
五、初步结论:
可性!
南岳第一城:
贺子恒
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