国际中心项目一期二期部分可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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底层纺纱间是钢筋混凝土框架结构,上层织布间是钢柱钢桁架式结构。
车间内的管道设在天花板内和地下,屋顶的结构较特殊,屋面铺钢筋混凝土预制板,上面开许多采光的小天窗,天窗装磨砂玻璃。
车间的采光、通风、温湿度由人工控制,为旧中国少数几个空调车间之一。
解放后裕丰归政府所有,更名上海第**纺织总厂,又成为全国第一家批量生产棉型腈纶针织纱的企业。
1989年批准为国家一级企业,现纺织厂已迁至江苏的大丰。
因此,追溯上海纺织工业的历史17棉厂为打造“上海国际**中心”奠定了基础和历史底蕴。
二、项目总体定位与改造方案
为契合将上海打造成继美国/纽约、法国/巴黎、英国/伦敦、意大利/米兰和日本/东京等全球五大“国际时尚之都”之后的“第六时尚之都”的目标诉求,经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研,确定将17棉基地定位为与国际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地,即“上海国际**中心”。
围绕“时尚、典雅、浪漫”和“生态、节能、减排”的主题,营造一座多元化的、富有动感设计的时尚魅力港湾,集文化意义和功能性为一体,以文化概念统领整个区域,以时尚为动力源,时尚秀场、时尚高级会所、时尚精品仓、时尚餐饮娱乐、时尚设计师酒店、时尚办公等部分互动发展,吸引时尚产业、创新产业、零售精品、餐饮娱乐、酒店办公等产和功能进驻,同时为热爱生活、热爱时尚的都市人群提供美妙的生活体验。
1、项目综合分析
为了更科学地进行项目的定位,现就项目进行SWOT及策略分析如下。
1.1优势分析
地理优势:
依江傍水,易打造休闲雅致的时尚生活,沿江码头可发展水上交通。
项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛、渔人码头,长期前景看好。
✧人文资源优势:
厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑,人文底蕴、想象空间充足。
✧规模优势:
占地广阔,开发成本较低,总建筑面积逾14万㎡,作为一个改造项目而言已经具备一定的规模优势。
板块集聚优势:
浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施,而**中心的概念目前在上海市场认同度较高。
1.2劣势分析
✧区位和交通:
项目偏安杨浦区东南角,目前对外交通仅杨树铺路一条,属于城市交通网络中的死角。
✧厂区建筑老化:
17厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧,需要投入大量成本进行改造,同时项目周边目前也略显破旧,环境改善有待时日;
✧周边配套缺乏:
项目周边环境较差,无成型的住宅小区及商业设施,且周边办公物业极少。
1.3机会分析
✧世博会召开:
世博会的召开将会大大带动沿江地区的开发,复兴岛的规划和渔人码头一期工程的建设将使项目受益匪浅;
✧政府部门大力支持:
目前对于项目,无论是市政府相关部门还是区政府都表示了将会大力支持。
项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到一定的优惠。
1.4威胁分析
✧同类物业竞争压力:
同类物业越来越多,以最近的几届上海国际时装周而言,2006年在上海国际展览中心举行;
2007年除了传统的复兴公园白色帐篷主秀场,开幕式在“名仕街创意产业集聚园”,闭幕式在“尚街LOFT时尚生活园区”和“1930创意园区”,这三处最新的创意园区也借上海时装周正式启动亮相;
2008年在上海世贸商城举行;
2009年在上海花园坊举行。
需要值得一提的是,上海花园坊也是由汽车老厂房改造过来的产业园区.跟以上物业相比,17棉不具备区位优势,且配套设施相对薄弱,在众多同类产品中脱颖而出较难。
✧市场压力存在:
据初步统计2009年上海尚有500万平方米以上办公物业未消化,外资企业的需求却无上升趋势,这对本项目的时尚办公开发形成了一定的压力。
项目
优势(Strength)
劣势(Weakness)
机会(Opportunity)
SO策略:
1、利用项目处于重要的空间和时间优势突出标志性和景观特色;
2、利用政府部门的宣传对项目所在区域进行价值阐述,以征得市场认同。
WO策略:
1、在宣传与推广中强调项目所在区域未来的前景和预期;
2、强调周围产业给项目带来的特有的人文特点。
威胁(Threat)
ST策略:
1、提高产品档次和定位,用产品优势抛离对手;
2、利用自身优势创新概念和营销手段,综合所有有利条件打破区域壁垒,扩大市场份额。
WT策略:
1、发挥综合化特点,缩短项目与中心区的心理距离;
2、做好项目内各类物业的合理搭配和功能协调。
2、上海时尚产业发展背景
“时尚”是一种外表行为模式的崇尚方式,具有新奇性、相互追随仿效及流行性,其内涵随着社会与经济不断发展的。
时尚产业是满足时尚消费而形成的产业,反映在产品上则是提供体现流行审美情趣和消费理念的中高档消费品或消费服务,其通过对市场、人才、品牌、企业、活动等要素的整合,对接形成独特的产业链:
时尚地标、时尚人物、时尚品牌、时尚平台、时尚活动、时尚文化。
时尚产业对于城市文化的形成、城市产业的提升、城市名片的打造、城市时尚文化引领功能的形成均有着重要的影响。
它不但构成城市文化和内涵,也将贡献巨大的产值和就业岗位,并为城市吸引到来自世界的顶尖人才、社会名流、国际巨星,并由此产生更多的商机和效益。
居于世界城市层级顶端的城市,无一例外都是国际**中心。
时尚培育了巴黎的奢华与浪漫,米兰的古典与平和,纽约的休闲与自然,伦敦的前卫与创新,东京的多变与活力,成为几大国际城市的标志性风格,时尚是这些城市经济、文化、生活的重要构成,甚至已经成了城市之魂。
时尚奠定了它们在世界城市体系中不可动摇的地位。
上海要成为世界的上海,就要有与国际大都市相匹配的体现上流社会生活的娱乐和文化艺术形式、体现后现代社会审美情趣与心理需求、引领世界生活与消费潮流的顶极时尚。
3、项目定位
紧紧围绕上海经济发展和城市功能转变对产业的需求,并结合项目本身资源条件,“国棉17厂”项目将秉承纺织产业传统、发展纺织时尚产业的总体战略,在上海首次提出了“上海国际**中心”的主题概念,打造以纺织业为文化背景的时尚创意策源地,兼顾时尚设计等相关行业领域,形成以时尚创意产业为核心,集创意时尚、市场交易、休闲娱乐、会展旅游及其相关商务服务等一体的“国际**中心”。
“上海国际**中心”是项目的主题定位,围绕这一主题挖掘出“时尚、创意、策源”概念,希望通过以纺织产业为基点延伸的国际时尚产业与国际时尚生活的完美结合,使项目作为国际**中心策源地的形象被市场最终认可,从而将项目运作导向成功。
“上海时尚国际中心”不仅是国际时尚产业在上海的总部机构集聚区,而且为上海敞开了一扇面向海内外的“国际时尚之窗”,更将是在申城崛起了一座时尚国际地标,是向世界撒出一张国际时尚之都的名片。
4、目标客户群定位
与传统的创意产业项目不同,“上海国际**中心”所表现出的不仅仅是单纯的产业(创意产业),更融合了一种生活(时尚生活),是产业经济与时尚消费经济的有机结合体。
随着项目改造开发的进行与完善,项目特有的历史文脉和前瞻性的定位优势除将吸引大量追求时尚的创意类产业客户的入驻外,同时其配套商业、休闲娱乐等功能的开发也将吸引大批追求时尚、体验时尚、消费时尚的人士参与体验与消费。
聚焦社会中高层人士,为市政企的高级管理层及尚处于上升阶段的中级管理层及其家庭成员提供时尚聚会的场所,一些追逐时尚、热爱生活的年轻人士可在此相聚小酌、聊天交流、在一个包含时尚元素的休闲环境中获得减压、感受时尚。
慕名而来的观光人士感受上海这座时尚之都的魅力。
5、功能定位
“主题是项目的灵魂,规划是实施的载体”。
通过科学规划、合理布局,使每个功能区既相对独立又协同互补,最终营造一个具有标志性的时尚创意空间与炫动地标。
根据目前基本确定的功能定位,在基地内主要设置了六大核心功能区,其中内容演绎如下:
5.1时尚精品仓
引入国际一、二线的服装服饰品牌及知名运动休闲服装,来引领时装的趋势和潮流,传播国际时尚文化的理念,让人们了解时尚、接触时尚、接纳时尚,获得品牌服装服饰带来的愉悦体验。
5.2时尚创意办公
成为美国/纽约、法国/巴黎、英国/伦敦、意大利/米兰和日本/东京等全球五大“国际时尚之都”时装界和时尚界在中国的驻地,通过其引入世界各地品牌服装服饰的设计研发机构进驻;
成为国内原创及新锐设计师脑力激荡、发挥创意的设计工作室;
集中信息、传媒、娱乐、策划、培训等配套在内的各类创意办公,向纺织研究院寻求技术支持,实现互动对接,打造绿色、便捷、创意、完备、自由的办公环境。
5.3多功能秀场
打造成上海乃至全国设施最完备、配套最齐全的专业秀场,可满足世界一线顶级大牌的时装发布;
将成为上海国际服装文化节、时装周的开闭幕式、各类发布、大型时装表演、派对、演唱会、时尚论坛、品牌服饰发表、精彩赛事以及大型会务的承载基地。
秀场内设伸展台(T台)及可容纳800名观众的活动座位。
5.4时尚餐饮娱乐
沿江分布包含主题餐厅、休闲酒吧、音乐咖啡座等各类高端品牌的休闲餐饮娱乐场所,追逐时尚、热爱生活的人士可在此相聚小酌、聊天、交流、玩耍,在一个包含时尚元素的休闲环境中获得减压、感受时尚。
5.5时尚公寓酒店
邀请国际知名设计师进行部分客房的整体设计,成为体验其个人独特设计风格和品牌文化积淀的专属区域,成为时尚大师的流动工作站、高端创意人才之家,为时尚人士提供下榻休憩之所。
5.6时尚接待会所
作为接待社会各领域及境内外的时尚名流、精英人士和VIP贵宾、提供重要商务活动的场所,内设接待室、洽谈室、会务室和休息室等。
6、总效果图
项目建成后总体效果图如下:
三、工程项目改造方案及投资预算
1、项目概况
此次规划改造方案以纺织产业为基本,以时尚为主题,引入时尚体验、时尚文化、时尚创意、时尚休闲、时尚炫动等机能,将基地打造为新世纪的上海国际**中心,不仅可以为旧厂房改造树立一个新型的典范,而且会带动周边房地产的联动开发,对改善黄浦江边的城市面貌、丰富创意园区的商业业态,促进杨浦区域的经济发展等方面做出积极的贡献。
本项目位于上海市杨树浦路2866号(近定海路),整个南厂区总占地面积134亩,厂区内原有各种建筑及构筑物150多栋,约100,143.92平方米。
2、建筑现状
2.1保护建筑
基地内保护建筑主要由锯齿型厂房、办公楼和相关的附属配套设施用房组成。
保护建筑的前身为裕丰纺织株式会社,由日本建筑师平野勇造设计,为砖木与钢屋架结构,建造年限为1912~1935年。
保护建筑的等级为三类和四类。
其中1~5号建筑是三类保护建筑,6号建筑为四类保护建筑。
2.2保留建筑
本项目根据功能需要进行了有选择的保留,主要保留了沿江建筑的8#、9#、10#、11#、12#以及靠近杨树浦路的13#楼。
3、分期建设
本改造项目分为二期进行开发建设:
一期:
1#、2#、3#、8#、9#、10#、11#、12#建筑及中央景观大道、沿江景观、配套设施,2010年7月完成。
其中时尚接待会所(1#楼)和时尚多功能秀场(3#楼)已于2010年5月投入使用。
二期:
4#、5#、6#、13#建筑及次要道路,2010年12月完成。
建设完成后,时尚精品仓(4#、5#、6#楼)、时尚餐饮娱乐(2#、8#、9#、10#、11#、12#)及时尚创意办公(13#)可交由入住厂商开展二次装修。
4、项目总指标
本项目总用地面积为89333平方米,总建筑面积为76699平方米。
5、主要经济技术指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
用地面积
平方米
89333
2
总建筑面积
76699
地上建筑面积
76574
地下建筑面积
125
3
建筑基底总面积
56407
4
道路广场总面积
26483
5
绿地总面积
6443
6
容积率
0.86
7
建筑密度
%
63
8
绿地率
9
机动停车位
辆
171
另考虑北厂区停车
10
非机动停车位
330
分栋建筑面积表
建筑编号
建筑功能
性质
建筑面积
一期
二期
1#
会所
保护建筑
1556
含地下建筑面积125平方米
2#
餐饮
441
3#
秀场
9390
4#
精品仓
16518
5#
7236
6#
11183
6#辅楼
新建建筑
579
8#
保留建筑
4910
9#
2137
10#
15100
11#
582
12#
424
13#
办公、停车
6643
合计
35119
41580
6、改造内容
6.1时尚接待会所(1#楼及辅楼):
建筑改建、保护建筑保护性修缮、室内外全
装修、水、强弱电、空调、燃气管网、消防系统安装;
6.2多功能秀场(3#楼):
秀场结构改建、保护建筑保护性修缮、室内外全装修、
水、强弱电、空调、消防系统安装;
6.3时尚精品仓(4#楼、5#楼、6#楼、6#辅楼)
4#楼:
结构改建、保护建筑保护性修缮、室外装修、室内商铺初装修及公共部
位精装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到室内;
5#楼:
6#楼:
6#辅楼:
新建;
6.4时尚餐饮娱乐(2#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼)
2#楼:
外立面装修、水电总管接到室内;
8#楼:
结构改建、室外装修、室内公共部位精装修、空调、消防系统安装、
水、强弱电、燃气总管接到室内;
9#楼:
结构改建、室外构架、室内公共部位精装修、空调、消防系统安装、
10#楼:
结构改建、室外钢构架、室内公共部位精装修、空调、消防系统安
装、水、强弱电、燃气总管接到室内;
11#楼:
结构翻建、室外装修、空调、消防系统安装、水、强弱电、燃气总
管接到室内;
12#楼:
结构改建、室外装修、空调、消防系统安装、水、强弱电总管接到
室内;
6.5时尚创意办公(13#楼):
结构改建、室外装修、室内办公初装修及公共部
此外,还包括:
围墙、大门拆除新建;
新建滨江广场、新建木平台;
室内外安
全监控系统安装;
中心广场及各类室外工程(室外管网、路面铺装、绿化工程、景观
工程、消防工程、泛光照明、室外LED屏等);
10KV强电改造、新建三个用户配电站、
新铺两路外线进线。
7、投资预算
上海国际**中心一期施工图预算总造价为23520.55万元。
其中建安工程(总包部分)为12127.7063万元,专业分包工程为5735.6372万元,设备购置费2357.5817万元,其他建设费3299.6248万元。
上海国际**中心二期施工图预算总造价为22980.33619万元。
其中建安工程(总包部分)为14998.002万元,专业分包工程为3779.1342万元,设备购置费2695万元,其他建设费1508.2万元。
一、二期预算合计为46500.88619万元。
7.1概述
本项目位于上海市杨树浦路2866号(近定海路),整个南厂区总占地面积134亩,厂区内原有各种建筑及构筑物150多栋,约100,143.92平方米。
本项目主要改造内容为:
1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼改造工程;
中央景观大道;
沿江景观;
次要道路;
室外总体配套设施。
7.2编制范围
本次编制工程施工图预算书范围为1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼及室外总体的土建、装修、安装工程。
7.3编制依据
Ø
夏邦杰设计公司关于上海国际**中心改造工程的方案及概念设计;
上海现代建筑设计(集团)有限公司根据夏邦杰公司设计概念所编制的1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼以及室外总体工程的土建安装施工图纸;
本施工图预算采用的定额为《上海市建筑工程预算定额》(2000)、给排水电气工程按《上海市安装工程预算定额》(2000);
土建综合费率按7%取定,税金为3.41%;
安装综合费率按45%取定,税金为3.41%;
措施费中安全文明施工措施费按照建安工程总造价的3.5%计取,主要材料价格按照市场建筑建材业市场管理总站发布的建设工程价格市场信息及我方市场询价取定;
业主提供的关于工程的相关其他资料。
7.4资金筹措
本项目总投资为46758万元(其中257万元为二期工程借款的资本化利息,未列入工程一期、二期预算汇总表),由上海**投资发展有限公司向上海纺织(集团)有限公司借款解决。
以下为工程一期、二期预算汇总表:
上海国际**中心改造工程一期预算汇总表
项目名称
预算金额(万元)
一
建安工程费(总包部分)
12127.7063
1#楼(会所及辅楼)建安及装修费
996.1519
3#楼(秀场)建安及装修费
3832.6803
2#楼咖啡吧建安费
132.0374
6#辅楼(新建专卖店)建安费
336.8368
8#楼(沿江餐饮)建安费
787.7903
9#楼(沿江餐饮)建安费
856.425
10#楼(沿江餐饮)建安费
1838.5561
11#楼(沿江餐饮)建安费
174.5569
12#楼(沿江餐饮)建安费
99.7558
围墙、大门、警卫室
135
11
滨江广场工程
197.92
12
中央大道路面铺设
580
13
室外次要道路砼
60
14
室外泛光照明、路灯
120.4
15
室外总体给水管
312.2778
16
排水管(雨水、污水)
194.096
17
码头改造
30
18
开关站及用户站土建费
84
19
水泵房、消防水箱土建及设备
136.8
20
总体电缆工程
550
21
总体强弱电管及沟
104.6
22
电源监控
212.022
23
沿江临时排放口整修
5.8
24
拆除工程及清运
350
二
专业分包工程
5735.6372
绿化工程
300
燃气表具间、燃气管线工程
110
高压配电工程
3250
水位观察井翻建
25
园区室外导览工程
园区交通标识工程
80
消防工程
470.2612
弱电安装工程
423.2734
弱电
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