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依物权法规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

1、建筑物和其他土地附着物；

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

2、建设用地使用权；

3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

4、生产设备、原材料、半成品、产品；

在此，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；

6、交通运输工具；

7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

而我国物权法还规定下列财产不得抵押：

1、土地所有权；

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；

5、依法被查封、扣押、监管的财产；

6、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

7、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

五、抵押合同与抵押登记。

抵押合同是抵押权人与抵押人签订的担保性质的合同。

抵押人以一定的财物向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。

抵押登记就是法定登记机关对抵押物已抵押的情况进行登记公示，以取得具有公信力的法定外部表现形式的方法，分为抵押登记和注销抵押登记。

六、抵押与质押的区别

抵押与质押同属于担保物权的基本形式，都为保证债权得以实现而设，同样提供一定的财产进行担保，并在债权得不到实现时，债权人有权变就担保财产进行变价并优先受偿。

但抵押与质押具有重大区别：

1、在主体方面，抵押关系的主体称抵押人与抵押权人。

质押关系的主体则称为出质人和质权人。

2、在客体方面，抵押提供的财产称为抵押物，质押提供的财产称为质物，抵押物大多为不动产，而质物只能是在移动时不改变原物性质的动产和权利。

3、在内容方面，抵押抽设置的权利为抵押权，而质押设置的权利称为质权。

4、在权利性质方面，抵押关系的债务人或第三人不转移对其特定财产的占有，将该财产作为对债权的担保。

质权是以债权人占有质物为要件，以出质人移交质押的财产占有为成立要件。

5、依物权法规定，抵押大多应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。

而，质押则通过质押合同的履行，自质物或质权移交于质权人占有时设立。

七、简述抵押权的效力，抵押权对担保债权的效力。

首先，抵押权对于担保债权效力。

主要是担保债的履行。

债务人或者第三人提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖抵押物的价款受偿。

其次，抵押权对抵押权人的效力。

主要有：

1、抵押权人的保全权。

2、抵押权人处分权。

3、顺位权。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；

顺序相同的，按照债权比例清偿；

（2抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（3抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

第三．抵押权对抵押人的效力。

出租抵押财产权。

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

转让抵押财产权。

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

在抵押财产上多次设定抵押权的权利

八，简述抵押权人的权利

在抵押担中，抵押权人主要有以下权利：

保全权。

抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

抵押权人处分权。

债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

顺位权。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。

抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；

抵押权已登记的先于未登记的受偿；

抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

九简述地役权的效力。

地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。

地役权自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；

未经登记，不得对抗善意第三人。

地役权的效力主要有以下几个方面：

1、地役权自地役权合同生效时设立。

2、地役权不得单独转让。

3、地役权不得单独抵押。

4、地役权的变动效力。

5、地役权登记效力：

（登记对抗）当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；

6、地役权的期限效力：

（约定，不超剩余）地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。

十、地役权与相邻权的关系与区别联系

相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。

地役权和相邻权主要有以下几个区别：

1、法律性质不同。

2、产生的原因不同。

3、作用不同。

4、相邻权由法律直接规定，相邻权人行使权利是无偿的；

地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。

5、因相邻关系是由法定，无需登记便可当然发生；

而地役权作为物权之一种，应以登记为必要。

6、相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系，而地役权的发生则不仅在相互毗邻的两块权属不同的土地上可能发生，特殊情况下，可设立地役权的两块土地甚至可能相隔了一段距离。

十一简述动产物权的交付。

何谓动产交付：

是动产物权变动的公示方法，动产占有事实移转的结果状态。

除非法律另有规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。

动产的交付分四种情形:

现实交付,简易交付,占有改定和指示交付：

1、现实交付（直接交付），指动产占有人，将动产及动产的直接支配权移转于受让人。

2、简易交付。

若受让人已占有或持有动产时，出让人与出让人达成合意即完成了交付，又称无形交付。

3、指示交付。

第三人占有让与动产物权时，让与人将其对第三人的返还请求权转让给受让人，由第三方向受让人为现实交付。

4、占有改定。

是指出让人在让与动产物权后仍须占有标的物，出让人可与受让人订立合同，使出让人继续占有标的物，而受让人则成为间接占有人，物权变动自该合同生效时发生效力。

十二、简述共有的法律特征

共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有所有权，包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有。

共有分为按份共有和共同共有。

按份共有又称分别共有，是共有人按各自的份额对同一财产享有所有权。

按份共有的特征：

①各共有人有确定的份额，他们按份分享权益，分担费用。

②对共有财产的管理，由共有人协商进行。

意见不一致时,按多数份额的意见进行管理,但不得损害其他人的利益。

③对共有财产除协商处分外，各共有人对自己的份额可以出卖、赠与，并可继承。

但在出卖时，其他共有人有优先购买权。

④在共有财产受到侵害时，每一共有人都有权请求返还原物、排除妨碍和赔偿损失，以维护共有的权益。

⑤在分割时按份分配。

共同共有，是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权。

共同共有的特征：

①共同共有的基础是共同关系，最常见的是夫妻家庭财产。

他们对共有财产不分各自的份额，在共同关系存续期间也不能要求分割。

②共同共有人对共有财产有平等的所有权，他们经平等协商进行管理、支配和进行处分。

③共同共有人对共有财产也承担平等的义务，对外就共同财产负连带责任。

④在共同关系终止时，共有财产进行分割，应经平等协商，确定各自的份额。

如果意见不一致，可诉请法院处理。

十三简述建筑物区分所有权客体、内容、以及权利行使方式。

建筑物区分所有权的客体是建筑物。

所谓建筑物，一般指主要供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。

当然，并非所有的建筑物都能成为建筑物区分所有权的客体，只有具备以下3个条件的建筑物：

（1）建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分。

（2）建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用。

（3）建筑物除区分专用部分外，还必须有共用部分。

也就是说，建筑物在使用性质上必须能够区分为专用部分和共用部分。

只有专有部分与共用部分并存，才能形成建筑物区分所有权关系的客体。

建筑物区分所有权内容有：

1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。

建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。

3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；

不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

区分所有权的权利主体是业主。

业主即建筑物区分所有权人专有权、共有权和成员权，该所有权具有集合性。

建筑物区分所有权权利行使方式表现于对共同事务决定权上。

业主通过行使提案权、表决权、选举或被选举权等来实现自己的权利，我国物权法规定，下列事项由业主共同决定：

1、制定和修改业主会议议事规则；

2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

3、选举和更换业主委员会；

4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；

5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金（2/3同意）；

6、改建、重建建筑物及其附属设施；

（2/3同意）7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

十四、业主的建筑物区分所有权的权利与义务。

业主的建筑物区分所有权的权利：

1、专有权，权利人享有的以区分所有建筑物的独立空间为标的物的专有所有权。

2、共有权。

是指业主对于建筑物专有部分以外的共同部分所享有的共有的权利。

3、共同管理权（成员权）。

业主的建筑物区分所有权的义务有：

对权利取得只要业主取得专有所有权，自然就取得了共有权和共同管理权。

相反，一旦丧失专有部分的所有权，另两项权利也一并丧失。

2、业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权和共同管理权利一并转让”。

区分所有权的三项内容在消灭时是同步的。

而且只要专有部分的所有权归于消灭，另两项权利也同时归于消灭。

3、业主对其建筑物内专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

5、所有权的可区分性决定了业主在处置专有所有权时，是把共同共有权和共同管理权“捆绑”处分的，所以，其他存在共有关系的业主是不享有优先购买权的。

6、业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

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十五留置权取得的要件与效力

留置权是债权人按照合同约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。

留置的条件：

1、债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

2、法律规定不得留置的，依照规定。

当事人约定不得留置的，按照约定。

具体说，留置权的取得须满足积极要件和消极要件。

积极要件有：

须债权人合法占有债务人的动产；

须债权已届清偿期；

债权的发生与该动产有牵连关系，“牵连关系”指债权的发生与留置物占有取得是基于同一合同关系或同一生活关系。

消极要件有：

对动产的占有不是因侵权行为取得，该占有必须是合法占有；

对动产的留置不违反公共利益或善良风俗；

对动产的留置不得与债权人的义务相抵触。

留置权作为法定担保物权，是债权人按照合同的约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。

十六留置权人的权利与义务

答留置权是债权人按照合同约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。

留置权人的权利主要有：

1、就留置物优先受偿权。

留置权所担保的范围包括主债权和利息、违约金，损害赔偿金，留置物保管费用和实现留置权的费用。

留置权人在债务人逾期不履行债务时，有权留置留置财产并优先受偿。

2、收取留置物的孽息。

收取的孽息，应先充抵收取孳息的费用。

3、因保管留置物所支出的必要费用，有权请求债务人返还。

留置权人的义务主要有：

1、留置标的物，但留置物为可分物的，留置物的价值应当与债务的金额相当，即债权人只能留置与自己的债权额相当的部分，其余部分应当交付债务人。

2、保全留置物;

未经债务人同意，不得未经出质人同意，擅自使用、出租、处分留置物;

3、返还留置物。

在债务人履行债务时，留置权有义务返还留置物。

十七简述善意取得构成要件和适用。

答善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

善意取得成立需具备以下条件：

1、受让人须为善意。

指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。

2、受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。

3、受让人须实际占有由让与人转移占有的动产。

4、客体物须为（以交付为物权的公示方法的）动产。

5、让与人须为无处分权人。

6、让与人须为动产的占有人。

善意取得的适用范围是关于无权处分遗失物和盗赃物的情形是否适用善意取得。

物权法规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。

对于被盗、被抢的财物，一般所有权人可以通过司法机关依照刑法、刑事诉讼法、治安处罚条例等有关法律法规的规定追回。

行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、贷款或者其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应一律予以追缴；

如确属善意取得，则不再追缴。

十八简述权利质权特点

权利质权是为了担保债权清偿，就债务人或第三人所享有的权利设定的质权。

权利质权是一种准质权。

权利质权的标的是权利。

1．权利质权与动产质权并立构成完整的质权制度。

而二者最显著的区别在于标的物，前者为可转让的财产权，后者则为动产。

2．权利质权的标的为无形财产权，并具有可让与性。

3．权利质权的设定方式和实现方式各有其特点。

权利质权的设定方式依其种类不同在立法上各有不同的规定，如证券质权以证券的交付为其设定要件，而知识产权质权的设定则以登记为要件。

其设定方式既不同于抵押，亦不同于动产质押，而又兼具抵押和动产质押的特点和优势。

同抵押和动产质押一样，权利质权主要通过让与方式来实现，：

（1）转让，如专利权质押可通过转让专利权收取转让费以实现债权，又如股票质押可通过转让股票以实现债权，同时，也包括拍卖、变卖等转让形式；

（2）兑现，如存单质押，债权人可兑现现金来实现债权；

（3）使用，如著作权中的财产权，可通过许可他人使用来收取使用费以实现债权；

（4）转变，如提单、仓单可转变为货物、权利质权可转变为动产质权，然后以拍卖、变卖货物的价款清偿债权。

十九简述物权变动原则与公示方法

答物权变动的原则：

物权变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。

物权的变动，就物权自身而言，是物权的运动状态；

就物权主体而言，则为物权的得丧变更；

就法律关系而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系的变化。

物权变动有二个基本原则：

（一）公示原则，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，否则不能发生物权变动的效力。

（二）公信原则，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。

公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。

公示方法，以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法。

我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

而动产物权以占有和交付为公示手段。

物权法规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。

对船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

这里，交付有现实交付与观点交付，有三种：

1.简易交付。

即在动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

2.指示交付。

动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

3.占有改定。

动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

二十简述物权的保护

物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

物权的保护主要分为物上请求权和债债权请求权两种。

（一）、物上请求权，也称物权的请求权，是指当物权的圆满状态受到妨害或有被妨害之虞时，物权人为了排除或预防妨害，请求对方为一定行为或不为一定行为的权利。

物上请求权的目的为排除妨害，根据不同的妨害形态可分为以下几种：

（1）当他人没有权限而占有物权的所有物妨害物权时，发生物权的返还请求权；

（2）以此外的方法妨害物权的，发生妨害除去请求权；

（3）妨害有发生之虞的，发生物权的妨害预防请求权。

（二）、债权请求权。

侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任（修理，重做，更换，恢复原状）。

二十一试述物权法定原则

物权法定原则是指物权的种类及其内容等均由法律明确规定，当事人不得任意创设新物权或变更物权的法定内容。

物权法采行物权法定原则的理由及原因，在于物权乃绝对权，得对抗任何人，具有极强的效力，对他人的利益和社会经济秩序都有直接关系，只有以强行性规范规定物权的种类、内容、效力、变动等，才能使物权的存在明朗化、物权的变动公开化，才能既保障物权人的利益，又不至于发生当事人任意创设新的物权种类或滥用权利而损害第三人利益、危害社会经济秩序的现象。

物权法定原则主要包括两项内容：

一是物权的种类法定。

即物权的种类由法律明确规定，当事人不得以协议的方式创设法律所不认可的新类型的物权；

二是物权的内容法定。

即物权的内容由法律明定，当事人不得创设与法定物权内容不符的物权。

　　当事人违反物权法定原则将产生如下法律后果：

（1）违反物权法定原则的，物权的设立应属无效，不能发生物权法上的效果；

（2）部分违反物权法定原则，但不影响其他部分的效力的，其他部分仍可有效；

（3）物权法上无明确规定的事项，应推定为禁止；

（4）物权虽然归于无效，但其行为若具备其他法律行为的生效要件时，在当事人之间仍然产生该法律行为的效力。

二十二。

所有权的特点

（1）所有权具有自权性。

即所有权系所有人对自己的物所享有的物权，因此，自物权就是所有权

（2）所有权具有全面性。

即所有人对于所有物，具有法律限制的范围内，得为全面概括的占有、使用、收益和处分。

（3）所有权具有整体性。

即所有权系对标的物具有统一支配力的物权，故所有权不能在内容或时间上加以分割。

（4）所有权具有弹力性，即所有权的单一内容可以自由伸缩，其权能可以于一定情况下往复分出、回复；

（5）所有权具有恒久性，即所有权因标的物的存在而永久存续，不得预定其存续期间。

因此，所有权是无期物权。

（6）所有权具有社会性，所有权负有义务，其行使应有利于社公共利益。

二十三建筑物区分所有权的特点

（1）内容的复合性，即建筑物区分所有权系由专有所有权、共用部分所有权及成员权所构成的；

（2）专有所有权具有主导性，即区分所有人取得专有所有权就意味着同时取得了共有权及成员权，专有所有权的大小还决定着共有所有权及成员权（如表决权）的大小；

（3）权利主体身份的多重性，即区分所有人同时是专有部分所有人、共用部分的共有人及共同事务管理的成员权人；

流转上的一体性，即专有所有权与共有所有权结合为一体，不可分离，于转让、处分、抵押、继承时须一并进行。

二十四相邻关系特点

（1）相邻关系的主体是相邻近的不动产所有人或使用人。

如果不动产不相毗邻，则不会有相邻关系的发生。

相邻的不动产，可以是土地，也可以是建筑物；

相邻关系的主体可以是不动产所有人，也可以是不动产使用人。

（2）相邻权的客体不同于一般物权的客体。

相邻权的客体不是不动产本身，而是行使不动产权利时所体现的