某花园住宅项目可行性研究报告完美精编Word格式.docx

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本项目法人为某某公司，公司注册资本2000万元，法定代表人：

某某。

公司为民营性质的有限责任公司，公司经营范围：

房地产开发及经营。

公司拥有一批丰富经验的房地产开发经营人才，具有雄厚的房地产开发经营实力。

某某公司的营业执照和房地产开发企业资质证书详见附件。

1.2.1项目名称

某某花园项目。

1.2.2建设地点

某某花园项目建设地点位于某某区。

1.2.3建设内容

某某某花园项目基地面积2437平方米，拟建总建筑5290平方米（不含地下建筑面积）。

拟建设10层住宅及商铺。

其中，住宅面积5200平方米，商业建筑面积90平方米。

项目综合容积率2.17，建筑占地面积2437平方米，建筑密度为25.0％，绿化率34.8％。

1.2.4基地现状及动拆迁

项目基地面积为2437平方米，动拆迁正实施中。

1.2.5建设期

项目建设期为一年

1.2.6投资估算及资金筹措

经估算，本项目建设投资估算为1890万元，其中建安工程投资为920.66万元，其他建设费用为913.36万元，维修基金为27万，不可预见费为56万元。

项目所需建设资金全部由建设单位自筹。

1.2.7财务效益分析

经测算，本项目全部投资财务内部收益率（IRR）为14.90％，财务净现值（NPV，I＝10％）为60.64万元，静态投资回收期为2.33年（含建设期）。

财务测算表明，本项目在财务上是可行的。

第二章项目建设的必要性

2.1项目建设符合地区发展规划

某某区位于某市中心城区西南部，54.76平方公里的地域面积辖盖了10个街道、3个镇，人口86万。

某某区一直以其名人丰碑和名胜古迹盛名远扬。

翻看历史画卷，游览古寺古塔，漫步老镇老街，凭吊黄道婆，追忆徐光启，了解千百年来开放兼容的某人，您能深深体会到历史深重的积淀，把握某走向世界，走向开放的脚步，龙华旅游城汇集全国各地风物特产，再现龙华古镇明清风貌，不由让人惊叹古老佛教圣景与现代商旅繁华的和谐统一；

步出千年历史，一座拥有众多“世界之最”的“某体育城”屹立在您的面前，正展开矫健的翅膀，迎接着八方来客，展示了某人民宽广胸怀；

不远处，灯火阑珊，霓虹闪烁，繁荣发达的商业中心徐家汇商城又呈现在您的面前，包罗万象的商业品种，良好的购物环境，周到的服务态度，使您享受到现代生活的舒适﹑便捷。

2.2项目建设是符合房地产业发展的要求和趋势

随着改革的深化，人民生活水平的提高，市民对改善居住条件，提出了更高的要求，居住条件的舒适化、小康化已成为人们衡量生活质量的重要标准。

房地产业作为一切经济活动的基础和载体，素有永远的朝阳产业之称，历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。

我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。

此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。

从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅十几平方米，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。

正是由于上述原因，我国房地产业才保持了多年来的增长势头，取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。

本项目建设质优价廉，房型设计合理，居住环境上佳的中档商品住宅是能为大多数城市居民所接受的，符合某市政府安居工程的政策取向，也符合市场对住宅的需求。

3.1某房产市场状况

市物价局价格监测中心公布的七、八月份房价监测结果显示，七、八月份房价与前期相比稳中略涨，高价位楼盘升幅明显趋缓，中价位楼盘基本趋于稳定，低价位楼盘尚有上涨空间，但已极为有限。

专家预测，未来房价走势趋向平稳。

监测发现，从区域间来看，沿江沿河楼盘已趋止涨；

中心城区楼盘涨幅趋缓；

近郊楼盘走势平稳，远郊别墅上涨乏力。

部分区（县）具体房价情况如下：

黄浦走势平稳，销售续增。

北片即淮海东路以北至苏州河区域每平方米建筑面积均价（下称均价）8700元，环比下跌3％；

中片即老城厢周围区域均价6842元，环比下跌0.7％；

南片即陆家浜路至内环线区域均价5705元，环比上升1.87％。

3.2区域商品房市场预测

该地块周围均以众多高等及专科学校聚集而形成一个“学府社区”，人口较众，但商业氛围不浓。

地块的东﹑北﹑西三面为原固定房屋，其南面和西部有该地块周围唯一的一片成规模开发小区“阳光绿园”，且已建成，该小区以六层房居多，少有几栋十四层楼，小区内房屋在今年六月前已全部售完，据了解，毛坯房均价4800元/M2。

3.3销售预测

根据以上市场调查结果，投资方将开盘均价定位在4500－5500元，并根据市场情况逐年调整，环境及管理定位在中高档，定能为一般市民客户所接受，保证销售计划的顺利实行。

本项目的建设方案是由某市建工设计研究院提供的初步设计方案。

4.1.1主要建筑技术指标

红线内面积：

2437（平方米）

建筑总面积：

5290（平方米）

住宅面积：

5200（平方米）

沿街商铺：

90（平方米）

住宅标准层面积：

520（平方米）

绿化率：

34.8%

容积率：

2.17

建筑密度：

25.0%

4.1.2规划宗旨

确定“以人为本”的规划设计指导思想，处处考虑居民生活特点及要求，将景观及环境设计延伸到每一户前。

突出外部空间及环境的整体设计及安排，空间及景观序列丰富生动、错落有致。

“在绿色和环保”成为世界性潮流的今天，引入大量“生态建筑”的设计手法，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，使整个小区建筑和居民对自然界的阳光、风、水面绿化等具备更强的亲和力。

远离噪声和污染，为身居闹市的居民提供一个优美、宁静的世外桃源。

注重景观的精心布局，合理规划，使每户住宅朝南又向景，做到“推窗见景”。

积极体现业主对小区开发和营销的要求，注重每户的景观环境，并使房型大小与景观质量相匹配，并努力实现“低成本开发”，而获得高质量的环境。

4.1.3规划布局基本构成

整个小区为一幢小高层住宅，四周有大量的绿地，兼顾了住宅的视觉需求，以满足设计中的“均好性”。

4.1.4住宅选型和建筑形象

建筑空间组合，住宅建筑全部南向。

小高层采用一梯二户式单元，宽开间，控制每套面积和进深。

7.1项目法人

本项目由项目公司－－某某公司为项目法人负责开发经营，对本项目的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和负责资产的保值增值。

7.2项目的经营管理

项目建成后，全部住宅计5200平方米和商业设施90平方米全部出售。

项目建设完成后，由项目法人委托有关物业管理公司进行前期物业管理，达到居住物业管理条例的有关规定后，由小区业主委员会续聘或另行聘请物业公司对小区的物业进行管理。

住宅小区的物业管理将委托专业物业管理公司负责。

第六章投资估算、资本金和资金筹措

9.1项目投资估算的范围

a）项目建设用资金是由建设方通过自筹及预售房产收入解决，本估算不包括建设期利息；

b）项目建成后全部出售；

c）本项目的工程建设投资估算中，不包括商品住宅的二次精装修费用。

9.2投资估算编制依据

a）建设投资根据设计方案和有关前期工作部分基础资料；

b）本项目的工程造价估算参照近期本市部分工程竣工结算的主要指标，并考虑费用调整因素；

9.3工程建设投资估算定义和假设

a）建安工程费中主要考虑公用部位和外墙面的装修，内装饰标准主要包括：

石灰抹浆、粉刷等；

b）设备及安装工程均以本市现行市场价进行估算；

c）总体工程包括道路、围墙、大门、绿化及室外管线等；

d）土地出让金及土地开发费用按市场价计列；

e）建设期土地使用税按基地面积计征为1元/平方米•年；

f）增容费：

其估算量和费用标准详见附表1；

g）不可预见费率取定为3％（计费基数为建安工程投资与其他建设费用之和）；

h）销售成本费率取定为3%（计费基数为销售收入）

9.4建设投资

（详见附表9－1－－某花园总投资估算表）

9.5资本金

本项目需资本金为567万元，占建设投资的30％，出资方为某某公司。

9.6资金筹措

本项目建设投资所需全部资金（包括资本金）均由项目法人自行筹措及预售部分商品住宅解决。

10.1销售收入

本项目建设后能提供商品住宅5200平方米全部出售，90平方米商业用房用于出售。

具体收入如下：

1、第一年按期房预售30％，合计售楼款729万元；

2、第二年按期房预售50％，合计售楼款1215万元；

3、第三年按期房预售20％，合计售楼款486万元；

按此计划，合计房款收入为2430万元。

详见附表9-2－－经营收入预测明细表。

10.2总成本费用

10.2.1建设成本为房屋的建设投资,为1890元；

10.2.2销售费用

按销售收入的3％计取售房费用；

成本费用合计为72.9万元。

详见附表9-3－－总成本费用表。

10.2.3管理费用

管理费用按投资的3％计取，合计为47.25万元。

10.3项目的损益

10.3.1销售税金

售房部分营业税金及附加费按售房收入的5.565％计，为139.73万元。

10.3.2销售利润

扣除成本费用、经营税金后，项目销售利润为305.21万元。

10.3.3所得税

所得税税率按33％计，需缴100.72万元。

10.3.4税后利润

完税后售房利润为204.49万元。

详见附表9-4－－损益表

10.4主要财务指标

财务净现值（I＝10％）60.64万元

财务内部收益率14.90％

静态投资回收期（含建设期）2.33年

详见附表9-5－－现金流量表

11.1结论

本项目建设符合城市发展的需要，项目建成后对加快城市住宅建设，改善市民居住条件，改变城区旧貌、合理调整土地使用结构有良好作用。

因此，项目的建设是必要的。

从环境质量，配套条件和交通等方面，基地所处地块较适宜建造商品住宅，本项目的建设对发展地区经济具有积极意义。

经估算，项目建设投资为1890万元，全部投资内部收益率为14.90％，静态投资回收期为2.33年（含建设期），项目在财务上是可行的。