整理蓝光竞品项目对比说辞模板Word格式文档下载.docx

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A、户型朝北，公寓产权，长期无法晒到太阳。

B、朝北户型紧临光华大道，非常吵，严重影响业主正常的休息。

C、阳台只有1.2米进深，户型不通透。

D、厨房不采光，完全被旁边的户型被挡住。

E、虽然是三室两厅双卫的设计，但书房只有6平米，还没有我们项目阳台的面积大，无法作为卧室使用。

4、户型S1，面积83㎡。

位于16栋的1号房和6号房，1号房朝内朝东8842-9119元/㎡，6号房朝西的价格8543-8766元/㎡。

A、该户型83㎡只有一个面积为4.5㎡的观景阳台兼生活阳台的功能，开间达到4.7的餐厅客厅的采光只能从这个开间只有2.7阳台采光。

B、进门右手边就是卫生间，非常不美观，两个卧室离得非常远，要穿过5.7米以上的距离才能到达卫生间，非常不科学的设计。

C、厨房窗户正对墙，采光非常差。

D、卫生间的窗户是专门做的一个凹槽欺骗消费者，从上到下既不能通风又不能采光。

PS：

该户型为标准的黑厨黑卫的户型，一切的采光通风极差~！

5、户型S3b，面积87.14㎡。

位于3号楼3号房，朝向树德中学，临光华大道，价格区间：

8393-8766元/㎡。

A、户型进门正对卫生间大门，此为风水大忌。

B、厨房只能通过生活阳台采光，并且是凹在最里面，生活阳台只有1.1米开间，厨房门还与之错开，正对着墙，可以说完全不采光。

C、书房只是个概念，窗户正对墙，并且只有5个㎡，还没有我们78㎡户型的观景阳台大。

客厅采光面不到3米并且有一定遮挡。

6、L1c户型，位于16号楼2号房，建筑面积：

119.22平方米，9511-9787元/㎡，总价110万左右。

A、作为一个四室两厅双卫的户型，该户型客户的客厅是跟生活阳台相连的，并且私密性很差，完全可以看见旁边M1户型的客厅，私密性非常差。

B、从客户到主卧室的走廊，该户型足足有个7㎡的走廊，并且水区非常分散。

C、进门左手为约9㎡的小卧室，本来就只能从不足1米的采光凹槽里面采光，还被前面卫生间的墙挡住了，采光非常差，无法满足卧室的正常采光。

做成四个卧室，可是每个卧室都非常小，主卧室才11㎡，还没有sofa70多㎡套二的户型主卧室大。

D、

户型对比总结

Ø

目前万科在售M3、S1、S3b户型价格8500~8700，综合来说位置差，采光差，私密性差，跟sofa的户型比起来差距非常大。

“降价”“做优惠”只是个噱头，主要是因为户型很差，不做此价格可能销售难度会更大。

其余户型价格都在9700~11000左右。

比起万科sofa的户型和价格都更具优势。

二、精装修：

地板：

sofa项目的地板是实木复合地板，万科的是强化木地板

鞋柜：

sofa项目的鞋柜是双层鞋柜，双层鞋柜的储物功能十分强大，万科的是单层

墙面：

sofa项目的墙面是实际交房标准，客厅有电视背景墙，带条纹装饰面板，主卧也有背景墙，而万科的体验馆墙面铺贴墙纸，而实际交房全部是白色乳胶漆，无法看到实际交房效果

厨房：

sofa项目的厨房台面是台面为大理石台面、覆膜珠光面板，而万科的是较为低廉的亚克力台面。

背景音乐系统：

sofa项目配备背景音乐系统，是整个精装修的点睛之笔，真正体现了精装修的价值，而万科依然还是依循传统的简单装修模式，无法带来更多的生活享受。

其他更多细节，参考对比点

精装修配置标准

SOFA社区

金色领域

厨房地面

防滑砖

厨房墙面

玻化砖

厨房吊顶

铝扣板吊顶、防雾筒灯

铝扣板吊顶

卫生间地面

玻化砖、波打线

玻化砖，无波打线

卫生间墙面

卫生间吊顶

埃特板吊顶、防雾筒灯

埃特板吊顶

厨房橱柜

定制高档橱柜、吊柜；

台面为大理石台面、覆膜珠光面板

定制高档橱柜、吊柜

厨房电器配置

欧派或同等品牌

方太厨房系列

卫生间配置

带镜面的定制储物柜、浴霸、淋浴房；

洗面台柜（洗面盆及面盆龙头）和座便器采用美标或同等品牌，龙头和花洒为美标或同等品牌；

带镜面的定制储物柜（镜面在内部）、浴霸、无淋浴房；

洗面盆、龙头、座便器品牌为科勒

客厅地面

地砖、波打线

地砖、无波打线

客厅墙面

乳胶漆

客厅吊顶

有

电视背景墙

无

卧室地面

复合实木地板

强化木地板

卧室墙面

卧室吊顶

主卧室吊顶，飘窗上的石膏吊顶做的是双色乳胶漆的分色口

主卧室吊顶

主卧室配置

放置背景音乐系统主控制面板，

88平米户型配置独立中央空调；

主卧阳台额外设置电源插座；

室内紧急报警系统（直接连接物业中心）

入户门

高档实木门（千川或同等品牌）

高档实木门（无品牌）

鞋柜

定制鞋柜到顶

鞋柜不到顶

主卧室衣柜

配置

洗面台

背景墙到顶马赛克、大理石台面

镜面设置在内部，方便使用

生活阳台

配置热水器、预留点位

配置热水器，预留点位，并配置晾衣架

景观特点

中庭拥有18000㎡中庭景观，超过100米楼间距，绿化率达到72%，保证户户通风采光效果。

利用多层次景观组合，将建筑掩映其中，弱化建筑的体量感。

由于6、7栋的摆布方式，使得该项目缺乏大型中庭园林主题景观。

三、万科对比本项目劣势：

交通问题：

交通阻塞。

早晚万科硬伤还在于所处的地理位置，位处光华大道南侧，光华大道是回家必经之路，而每天下午6点~7点进城方向的拥堵会造成业主无法开车回家，可以请客户亲身到实地体验。

污水处理厂：

是恶臭冲天。

国内污水处理厂普遍采用曝气法脱味除臭，说白了就是用机械方法反复搅动污水，加大污水与空气接触的概率，将污水中携带的臭气散发到空气中。

我的体验，一般的污水厂在1公里左右就能感觉到难闻的味道，3—5百米就会觉得难以忍受。

长期在这样恶臭的气味中生活会感觉头痛、烦躁，时间久了还会丧失味觉。

是噪声扰人。

污水处理主要是靠水泵、水池，喷咀的设备和工艺产生水的回流、跌落、翻腾从而实现水的清洁，设备运行会产生很大的噪声。

由于是24小时运转，所以越是夜深人静其噪声越大，大功率的水泵在运行时还会产生震动和共鸣，对近距离的建筑物和人们的干扰极大。

蚊蝇滋生。

沉淀后收集待处理的污泥渣；

这些废物一般是采用自然晾晒干燥或机械脱水两种方法处理后堆放。

不管采取哪种办法，处理的过程会二次施放恶臭；

处理后的物质也要在污水厂存放一段时间，在南方湿热的环境下，这些东西就是万恶之源，是真正的藏污纳垢之地，是蚊蝇鼠毒的聚集地。

变电站

变电站输送的是50Hz工频电流，其主要危害是当输送电压较高时，在其导线周围或变电站附近产生工频电场和工频磁场，易对人体产生危害，主要并发症有白血病、癌症、影响人体生殖系统以及导致儿童智力残缺。

其次产生的电磁噪声（主要在30MHz以下）较强时会对广播和无线电通信产生干扰。

万家湾公交站

车站对其周边居住环境产生着明显的噪音、空气与安全等方面的影响，大量的公交车和人流，早晚休息时间噪声，会对周围居住环境有较大影响。

临光华大道

根据《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》中规定，城市主干道昼间的噪声为70dB,夜间则为55dB，而人类最佳睡眠时，噪声不能大于30-40dB,所以大量的车流，会带来较大的噪声污染以及空气和灰尘污染，居住品质较低。

底商和单独商业

传统的居住区业态常既能方便居民生活，但同时又会对居住品质产生较大影响，人员相对嘈杂，会对楼上以及小区内的住户造成油烟和空气污染，降低生活品质，而sofa社区是纯居住小区，旁边又是金沙太阳城，在满足居住舒适度的同时兼顾生活购物方便。

地铁4号线/金沙太阳城

需要穿越快速通道光华大道，不方便还比较危险；

而我们背后就是金沙太阳城，离地铁4号线出口也只有400M左右，无需穿越任何城市干道。

临树德中学

树德中学为高中，其作息时间和人们生活作息时间有重叠，会有早晚自习，其上下课铃声和学校学生活动噪声是很大的，会对人们生活休息有较大影响；

而sofa项目旁边是个幼儿园，则和人们生活休息时间完全没有重叠，可以保证人们一个安静的生活氛围。

四、万科争对本项目说辞解答：

客户提问：

项目背后有医院，未来环境嘈杂，可能会有污染？

成都市妇女儿童医学中心是经市政府批准，在整合成都市第九人民医院·

成都市妇产科医院、成都市妇幼保健院、成都市儿童医院医疗资源的基础上新建的一所集我市妇产科、儿科、妇幼保健、康复、急救、培训、科研为一体的国内一流的综合性三级甲等妇女儿童医疗保健机构。

并不是传统意义上的医院，而是以培训、科研为主，兼顾急救、医疗的医学中心，所以平时并不会有很多就医的人员，妇幼保健中心更多的是对您的家人的健康状态提供服务的医院，而且有了完善的医疗配套，您的生活会更加的方便，再不用在半夜为了孩子的发烧，而打的到很远的地方甚至背着去就诊了。

市政管网规划，医院排污对饮用水不可能有任何影响，业主日常难免不会遇到看病就医问题，医院临近项目，随时随地为客户的健康保驾护航。

室内背景音乐系统在淘宝上只需要2000元就能买到，品质是否很差？

首先，本项目所采用的室内背景音乐系统，是蓝光在成都也西南地区首次引入该系统，中央控制系统，各单元独立操作使用。

其中中央控制系统面板在市面上的价格在1500元左右，而整个高档音响系统价格则在2000元左右，在加上各种控制设备以及安装成本。

一套背景音乐系统的价格远远在2000元以上。

其次，我们卖的并不仅仅是一套单纯的电子产品，我们卖的是产品本身--蓝光超品质精装电梯公寓，音乐系统只是我们的附加值，描绘我们的生活意境，给我们生活增添了情趣，给我们冰冷的水泥墙增加了生命力。

即便是没有音乐系统，我们的产品也是超高性价比的。

你们临成飞大道，我看那么多火车走这边过，以后会不会很吵，灰尘很大勒？

现在光华新城这个区域正处于快速建设之中，有很多施工工地，所以你会看到很多火车从这边过。

在一个成飞大道不是区域性的主干道，所以以后并不会像光华大道和日月大道那样有很多车经过，会有很大的噪声和灰尘污染，而我们和成飞大道还有一个道路和小区绿化到作间隔，反到我们这会有更好的一个居住出行环境。

感觉万科金色领域离光华大道或三环路更近些，位置比你们项目更好呢？

对于居住小区来讲不是离快速通道越近越好，根据我们蓝光20年的开发经验和20多万业主的居住满意度调查发现，居住小区离城市快速主干道600-1000米是最具有居住价值的，也是最舒服的。

即满足出行的便利性，又不会受车辆噪音、尾气排放、粉尘的困扰。

你可以在区域地图上看到整个光华城西新城的金沙太阳城和其他的生活配套、市政休闲公园等都布局在光华大道和日月大道中间核心位置，未来两年待我们小区交房后，这些市政配套都会一一呈现。

假如住在金色领域的业主朋友，晚饭后需要去公园散散步，逛逛商场之类还需要来回穿过人车流量非常大的光华大道，安全和便捷因素是个长期困扰的问题。

万科金色领域只有光华大道一条路进出城方向，而我们项目可以选择日月大道、光华大道进出城，即使任何一条道路拥挤都不会影响我们的出行，因此是非常便捷的。

万科是全国性品牌，品牌比你们大？

万科做精装房那么久了，肯定比你们做的精装房品质要高？

***，你有这样的疑问我们可以理解，但是，您认为万科比我们好在什么地方呢？

疑问点1：

品牌比你们好

的确，万科作为全国知名的地产企业，我们不否认他的品牌价值比我们高，但是我们蓝光地产作为中国中西部地区冠军品牌，其价值突破20亿，换句话说，我们蓝光地产在成都耕耘20年，对于成都乃至全西南客户的住房需求的理解和满足是成都任何一家开发企业无法比拟的，我们一直为像您一样的客户提供最需要最合适的产品和居家环境。

例如我们样板间的装修理念：

3+2不是一直再述说着我们的装修设计更贴心，更人性化，不更了解人们的生活习惯吗？

1）采取防护措施。

疑问点2：

做精装房，感觉你们没有万科经验丰富呢？

你们应该比万科卖的便宜些？

***，你提到的这个问题正是我刚才准备向你介绍的。

其实在成都，万科的精装房经验起步于2007年，他们的第一个精装房项目是位于金牛区迎宾大道的金域西岭项目，这个项目的精装电梯住宅来来回回历时3年调整了4次，千余套精装房源销售状况仍不够理想，表明他们对成都客户的居家生活习惯和需求仍无法精准掌握。

而我们蓝光地产呢，早在2000年就在市中心核心地段项目提供精装房产品，10年来一直为客户提供最为舒适的精装产品而努力和修炼，蓝光SOFA社区是继公馆1881，蓝光云鼎又一高端精装项目。

其售价都高于万科同区域的精装产品，可见，我们蓝光的精装修产品是市场上客户接受的，认为最适合他们需求的产品。

表二：

项目地理位置示意图和平面布置示意图；

万科的精装体系是全国范围的统一规范模式，其在适应客户需求，后期使用等情况都存在地域生活习惯的差异性，因此，我们认为我们的SOFA社区精装房居住品质高于万科金色领域。

（万科金色领域精装标准1000元/㎡、1200元/㎡、1500元/㎡，三个标准；

而我们蓝光SOFA社区是同一的1500元/㎡的精装标准）

（7）列出安全对策措施建议的依据、原则、内容。

（3）评价单元划分应考虑安全预评价的特点，以自然条件、基本工艺条件、危险、有害因素分布及状况便于实施评价为原则进行。

疑问点3：

与万科相比，sofa项目无灰空间，使用面积小

答：

万科拿地时间较早，当时国家对这方面还没有相应要求，目前成都市新拿地的项目都没有灰空间赠送了。

而正因为万科有灰空间赠送，其项目容积率实际已超过4.98，,业主居住舒适度大大降低，因为我项目仅有的真实的3.6的容积率，给客户打造了视野极佳的中庭景观，满足了客户的居住舒适度。

这也是SOFA社区更多值得您购买的地方。

3.完整性原则；

疑问点4：

sofa销售价格高，和万科比无优势

品牌方面：

蓝光为本土最具实力的开发商，品牌价值20亿，更了解本土客户的居住需求。

产品方面：

低容积率，超大楼间距，超大绿化率，而万科容积率高且偷面积，导致绿化率小，居住密度相对过大，居住品质低；

装修品质、用材比万科好，1500元/㎡装修标准高于万科，而销售价格与万科持平甚至更低，性价比高

地理位置：

万科位于主干道，紧邻学校，噪音大，又临污水处理厂；

sofa紧邻金沙太阳城，配套方便，不临大道且出行方便，且位于未来光华新城的中心位置。

（二）环境影响经济损益分析的步骤疑问点5：

交房时间万科更早。

两个楼盘的开盘时间差不多，且万科楼层比我们高，施工量大，但是万科承诺的交房时间却比我们足足快了将近一年，原因：

（四）安全预评价内容1、万科工期赶工，施工质量与装修质量得不到保证；

我们对每一个施工细节都实行严格监控把关，保证品质，对客户负责；

（一）建设项目环境影响评价的分类管理2、我们合同约定交房时间比较保守，蓝光多数楼盘都能实现提前交房，如（花满庭，碧蔓汀，凯丽美域等）

3、我项目是所有楼栋同时交房，而万科是分批次交房，分批次交房提前入住客户会受到后期交房客户搬家及个人装修改动的影响，大大降低居住舒适度。

（2）环境影响后评价。

第1页

附件：

各项目经济指标

针对中铁说辞

中铁的4号地块，占地86亩，建筑分为三个梯度，分别为外层商业（三层高度），中间18层高层，最里层为7层观景洋房。

目前在售房源主要为84㎡,87㎡，107㎡，135㎡户型。

一、户型设计

1、目前在售7800~7900左右的房源为A、B户型，面积分别为84㎡和91㎡。

A、该户型浪费面积特别大，长达9米的走廊，可以说至少浪费掉客户8万元的房款，都可以再购买一个车位。

B、该户型非常不方正，所以客户给该户型取名字叫“手枪户型”，从风水学的角度，该户型的煞气很重。

C、水区非常分散，完全不集中，既不能节水节能，又影响了业主的使用。

2、目前在售8400左右的房源为D户型，面积为107㎡。

中铁D户型（107㎡）

SofaA3户型（99㎡）

结论

布局

方正

相似度高

卧室面积

主卧13㎡、书房+阳台11㎡、次卧10㎡

主卧13㎡、次卧11㎡、次卧9㎡

Sofa卧室更加方正，可利用率高，主卧还专门设有通风窗，达到完美的通透和观景效果。

厨卫+生活阳台

厨房6㎡，卫生间4.3㎡，生活阳台2㎡.

厨房6.5㎡，卫生间4.3㎡，生活阳台4㎡

Sofa更加集中，生活阳台更大，可晾晒衣服，摆放洗衣机，生活杂物，功能性更强。

中铁卫生间在走廊尽头，非常不美观，即没有私密性，风水上也受到影响。

客厅+餐厅

开间4.2m，客厅＋餐厅33㎡

开间3.6m，客厅+餐厅23㎡

中铁面积更大，但是没有独立摆放鞋柜的位置，利用率更低。

朝向+观景效果

东南，楼间距仅40m左右

西北，楼间距达到103m

Sofa光照更充足，楼间距更开阔，保证了每一层每一户采光和通风的均好性。

总价

90万清水

92万精装

Sofa为客户节约了至少10万以上的金额可以买一个车位，性价比不言而喻。

二、中铁对比本项目优劣势

1、装修费用太高。

搭楼板费用一般在5-8万左右，楼梯费用共计1.5~2万，再加上硬装部分，共计装修费20万，不含家具家电。

清水的均价在8500到9000左右，装修标准在2000元左右，所以中铁户型精装下来价格会达到10500~11000元/㎡左右，总计就接近百万。

补充知识：

楼梯主要有红橡和水曲柳的最多，还有一些榉木的，红橡的相对来说好一些，一般都在1500-2000元一踏步，水曲柳的要便宜一些，一般在1000-1500一踏步。

楼梯扶手另算，如果要加水泥基础至少40元/㎡。

所以89㎡户型14个踏步计算楼梯费用共计15000~20000元。

突破点：

设计团队。

蓝光sofa社区室内装修团队是由曾经为富豪李嘉诚做室内设计师殷艳明设计师团队倾力打造，室内色彩搭配和装修品质都完全得到保证。

并且节约了客户大量人力和物力成本。

2、户型采光和通风效果极差。

三房两厅双卫只有一面通风采光，户型不通透，并且只有一个3㎡的生活阳台，无法晾晒衣物。

特别是上层部分，完全没有阳台，简直令人窒息。

楼上的卫生间也没有在主卧室里面，没有双卫的优势，而且非常小，沐浴房的门都打不开，客户洗累了想蹲下来都非常困难。

补充资料：

中铁置业是2007年才开始做房地产开发，而蓝光致力于房地产开发20年，是最了解成都的气候特点和成都人的生活习惯，所以蓝光能成为成都房地产龙头企业，户型设计也屹立于同行业之中。

sofa社区95㎡和98㎡的户型都在端头位置，至少可以达到2~3面采光年，通风，并且板式结构双阳台户型设计，这样的户型是蓝光地产20年开发经验的积累，让您在闷热难耐的夏季也有徐徐微风拂过。

3、跃层的户型布局从品质上和安全性都严格收到影响。

目前，上海、北京电梯豪宅户型设计都以大平层为主，包括我们蓝光城南豪宅公馆1881。

因为从居家习惯来说，特别是您选择三房户型必定有和老人或有小孩一起居住的打算，中铁的户型设计，两个卧室在楼上，一个在楼下，老人或是小孩也会住在楼上，试想一下当老人抱着你的小孩上下楼梯的时候，本来楼梯就很窄，很容易从楼上滑下或摔倒，存在非常严重的家庭安全隐患。

这就是成都之前一度很流行跃层，现在很少在市场上看见的原因。

4、从建筑安全性。

本来报建的客厅挑高的承重标准，要在上面加注那么多楼板和多出一半的人居住，势必会给楼栋的负载带来非常大的压力，这在地震来临的时候是非常危险的。

5、居住环境没有品质感。

小区外面就是地铁出口，会带来非常大的人口流动量，小区的安全也得不到保证。

小区楼下是一排三层独栋商业，可做餐饮所以油烟和夜啤酒噪音会对居住生活带来严重污染，更有甚者做KTV或酒吧夜场，而音响的低频噪音会让业主无法入睡。

同时也影响楼盘的整体升值空间，比如城东的万达广场，当时销售价格就是8000多，现在还是8000多9000.，作为城市综合体上的住宅只适合出租，不适合自住。

6、交房时间问题。

中铁宣传明年5月交房，如果由开放商来做隔层楼板，那么肯定是在验收合格后再做，那么交房时间肯定会晚3个月到半年。

7、物业管理问题。

中铁置业于2007年房地产开发起步，物业起步时间更晚，从样板间服务人员的素质就可以看出端倪。

后期的物业管理服务态度也是国企作风，跟蓝光比是没有竞争力的。

作为蓝光第55个项目，sofa社区是蓝光2010战略转型的高端精装物业，服务品质和客户满意度是我们公司最重要的部分，也是后期物业升值的保证。

三、客户对比中铁的疑问

疑问一：

你们楼盘好小哦，以后的物管会不会很差呢，而