上海商业地产项目市场分析报告Word文件下载.docx

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98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外,基本保持着较稳定的增长，2002年更是达到了105.76亿美元，共计合同项目3012项。

外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员，而这些长期驻沪的外方人员将会增强上海高端市场的消费力，成为未来上海房地产市场的潜在消费者。

3.经济结构

2002年经济结构调整继续加快，非公有制经济比重持续上升。

在全市国内生产总值中，公有制经济增加值3680.87亿元，比上年增长5.7％；

非公有制经济增加值1727.89亿元，增长23.9％，占国内生产总值的比重由上年的28.6％上升到31.9％。

多种经济成分的互相补充，互相依存，充分活跃了市场，优化了社会资源的配置，加快了发展的步伐。

商业市场就是一个典型的例子。

从2002年的经济结构分析来看，国有和集体商业企业所占的比重呈下降趋势，而股份制和外商投资企业的比重则呈上升趋势，经济结构的多元化发展是适合市场需求的。

结构调整打破了“大锅饭机制”，政府调配转化为监督职能，由市场统一对资源进行配置。

企业要获得生存，必须加大技术研发力度，促进融资手段的多样化，提高产品质量和创新能力。

只有增强了市场竞争力，才能占领市场、引导消费，从而促进经济的良性循环。

4.房地产投资

1999年，上海房地产市场走出低谷，投资开始活跃。

至2002年上海房地产投资已达到720亿元，创了历史的新高。

2003年房地产开发投资估计超过800亿元。

截至10月底的统计数字，全市房地产开发投资已接近770亿元，同比增长17.3%。

再创历史新高，已是不争的事实。

房地产投资的活跃说明了上海的市场前景广为看好，已驶入了高速发展的快车道。

因此，政府实施土地供应机制的改革，并适时推出了“一城九镇”发展规划以及重大工程的配套房建设等，使上海的房地产市场朝着更加稳健的方向发展。

5.社会保障体系

作为国家福利制度的社会保障体系正在逐步建立。

至2002年末，上海有8.06万家城镇机关、企事业单位，共675.91万人（包括离退休人员）加入城镇职工基本医疗保险。

医疗保险单位参保率达到98.35％。

年内还出台了相关的规章制度，如《上海市城镇从事自由职业人员和个体经济组织业主及其从业人员基本医疗保险暂行办法》，《引进人才实行〈上海市居住证〉制度暂行规定》等，修改了《上海市企业职工最低工资规定》，完善了针对低收入者的“廉租房”方案等，这些制度的推出，促进了社会的稳定，使人民安居乐业，满足了最基本的生活需求，同时也扩大了居民消费支出的比例。

二、居民生活水平与消费结构

1.收入水平

目前上海市的就业情况良好，收入水平稳定。

截止2002年末，人均收入已达19743元，比上年增长9.5％，城镇登记失业率仅为4.8%，是有统计资料以来最低的，甚至好于北京，达到了中等发达国家的水平。

资料来源：

上海统计局

而随着收入水平的调整，可支配收入和消费支出也呈同比例增加趋势，目前人均消费支出已达10464元。

从消费指数来看，1998年到2000年为上海居民消费价格指数的第一轮上升周期；

而从2000年开始，居民消费价格开始作横位盘整，但波动不大。

经过一年的酝酿，自2002年起，上海居民消费价格指数的第二轮升势再次上演，表明了上海经济已经受考验，面临新的飞跃。

2.消费结构

随着收入的提高，消费支出的结构会发生很大的变化。

根据调查，发展中国家用于食品的消费占其居民收入的50%以上；

而在发达国家，食品消费的比例会锐减至10%以下，而用于文化娱乐教育的费用则会大大提高，甚至超过了50%，且越是经济发达的国家此比例越高。

中国经济的发展也充分验证了这个规律。

基本生活费用占居民收入的比例从七八十年代的40%降至目前的25%，而用于提高生活质量的文化娱乐费用比例则在近十年中增加了一倍。

（诺贝尔经济学奖得主罗伯特.福格尔认为：

到2040年，人们将把4/5的时间花在闲暇上）我们也坚信这两者之间的逆行趋势，将随着中国经济的发展、居民收入的提高以及文化教育的普及而进一步扩大。

从下列图表中我们发现，服务类消费的比例确实在逐年上升，发展那些满足人们在“休闲”、“知识”、“社交”和各种“自我实现”需要方面的娱乐、健身、教育、益智、体验、传播等产业已经是势在必行了，适时地进行消费产业的转轨是目前众多企业所迫切需要的。

，企业必须从单纯的产品供给者，转化为蕴涵品质服务的高附加值产品的提供者。

3.投资结构

居民储蓄存款持续增加，2002年末全市城乡居民储蓄存款余额4915.54亿元，当年新增1020.48亿元。

其中，城镇居民储蓄存款余额4662.95亿元，新增987.96亿元；

农村居民储蓄存款余额252.59亿元，新增32.52亿元。

出现上述情况，一方面是因为勤俭持家的传统观念依然扎根于广大的民众；

另一方面则是因为社会保障体系的不完善，致使中国居民在消费观念上仍趋于保守，其每月储

蓄的金额占收入的50%以上。

随着金融产品的日益丰富、信贷消费（尤其是购房）的日益普及，人们逐渐接受先进的投资理财观念，选择多种方式进行投资，降低风险，提高收入；

这又反过来促进了消费需求的增长，繁荣了经济，繁荣了市场。

三、人口的增长、分布与结构

1.人口数量

2002年底，上海常住人口为1625万人，其中户籍人口1334万人，外来人口291万人。

自1993年开始上海人口率先在全国进入了人口自然变动负增长阶段，目前已经持续10年。

截止去年年底，常住人口自然增长数为-0.9万人，自然增长率为-0.57‰，户籍人口自然增长数为-3.5万人，自然增长率为-2.61‰（具体数据见下表）。

人口的负增长，一方面是由于中国长期坚持实行“计划生育”国策，控制了人口的增长速度，并取得了成效；

另一方面是因为城市化进程的不断推进，城市居民开始注重“优生优育”以及自身价值的体现，这进一步提高了人口质量，减少了人口数量，社会的文明程度进一步提高。

“低出生、低死亡、低增长”的现代人口再生产类型,已开始在上海等发展较快的地区出现，标志着在人口增长速率上，这类地区已与世界接轨。

；

可以期待，在未来社会财富增长的同时，我们将有可能提高人均分配额度，从而优化生活质量。

工作节奏的加快，工作压力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年轻夫妇逐渐推迟了生育年龄，甚至出现了“单身贵族”以及“丁克家庭”群体。

这部分群体由于收入相对较高，同时又少有家庭生活的羁绊，因此他们的收入大部分用于休闲、娱乐、投资与消费，并且不断寻求更新奇的消费途径，这部分群体称得上是上海城市消费的生力军。

十三年来上海人口变动情况

年份

总和生育率（%）

自然增长率（%）

常住人口

户籍人口

80年代

1.36

90年代

0.96

2000

-1.9

2001

0.79

-0.77

-2.7

2002

0.77

-0.57

-2.61

数据来源：

上海市人口计划生育统计报表

2.人口分布

在过去的10年里，上海在改善人口分布方面做了不少工作，但与国际水准的现代化大都市相比，仍有较大差距，不容乐观。

一是中心城区人口密度过高的问题远未得到解决，浦西9个中心城区的人口密度都在1.8万人／平方公里以上，其中黄浦、卢湾、静安三个核心城区的人口密度都超过4万人／平方公里，相当于纽约、巴黎核心城区人口密度的2倍，相当于东京的3倍。

二是郊区的人口密度偏低，有些甚至仅1000人／平方公里左右，相当于核心区域的四十分之一，交通及生活配套环境尚未成熟，不适宜居住。

2010年将有1000万人口迁移至外环线以外，市中心人口控制在1300万左右，对消费零售市场业态分布和设置需具有前瞻性。

上海市人口分布统计（单位:

万人/公里）

黄浦区

4.63

卢湾区

4.09

徐汇区

1.94

长宁区

1.83

静安区

4.01

普陀区

1.92

闸北区

2.73

虹口区

3.67

杨浦区

2.05

闵行区

0.33

宝山区

0.30

嘉定区

0.16

浦东新区

0.46

金山区

0.10

松江区

0.11

青浦区

0.09

南汇县

奉贤县

崇明县

0.06

而政府已意识到平衡发展城市经济的重要性。

“十五”时期，上海将重点发展“一城九镇”，即松江新城和朱家角、安亭、高桥、浦江等9个中心镇。

以拉近与国际化大城

市的距离，改善目前市中心人口聚集度高，、交通拥挤、改造投资成本高等问题。

大力发展轨道交通，加快配套建设，将城市人口居住郊区化发展成为一种人口流向的新潮流，郊区商业未来前景开阔。

3.文化教育

近10年来，上海人口文化素质整体提高，主要得益于教育事业的发展。

2003年政府投入教育的财政支出为93.79亿元，是1993年的8.26倍。

目前上海共有50所高校，为社会输送大量人才，仅大学生每年就约5.5万人。

2003年上海各级各类学校在校学生207.36万人，每万人中接受过大学教育的为1264人，人口的文化素质在全国仅次于北京，居第二位。

同时，上海还有30所成人学校和各类自考及职业化培训机构，丰富整条教育战线，建立符合城市发展的人才继续教育体系。

而从后备力量来看，持续多年的高校扩招，使上海的高考升学率保持在80%以上。

未来可以期待上海居民素质整体提高，这也符合上海国际化都市定位。

4.家庭结构

传统大家庭的居住模式，在六七十年代占主导地位，这主要是传统价值观念引导和政府提倡生育，在特定时期得到大多数人的认可。

而政府自七十年代末期开始实施了“计划生育”的国策，控制人口数量，城市家庭人口剧减；

而随着观念更新和生活方式的转变，上海已形成了二大一小的特定家庭结构。

根据第五次人口普查，全市平均每个家庭的人口为2.8人，比1990年第四次人口普查的家庭户规模减少了0.3人。

而这种三口之家的结构，将会在孩子教育投资和成人生活质量的提高投入更多的关注。

四、政府未来的发展计划

1.城市发展规划

根据“十五”发展规划，上海确立了以“一城九镇”为开发重点，大力发展轨道交通，建立城乡一体化的空间发展战略，打破城乡、城郊和环线等传统界限，引入全新的时空理念，把上海6341平方公里的空间作为一个总体来考虑。

1）降低市中心人口密度。

大量兴建卫星城镇，以松江新城以及朱家角、安亭、高桥等为中心发展“一城九镇”计划，同时改善生活环境，吸引人们的经济活动、居住活动、娱乐、休闲甚至购物向郊区城镇转移和扩散，为城市的持续发展提供广阔空间。

2）加快交通轨道建设，优化城市发展环境。

建成明珠线二期、磁悬浮列车示范运营线工程等200公里左右轨道交通，基本形成由“十字加环”和若干射线组成的轨道交通网。

拓宽改造一批内环线内次干道路，全面建成城市辅助环线，完善内、外环线间联接道路。

全面建成卢浦大桥、外环线越江隧道、复兴东路隧道、大连路隧道。

加快建设内外换乘枢纽，加强地面公交与轨道交通、市域交通与对外交通间的换乘衔接。

轨道沿线的房产将兴起新一轮建设高潮。

3）优化城市环境，符合国际化都市定位市地位。

在高起点基础上，结合市区服务业布局调整、大型公共绿地和休闲娱乐设施建设以及社区服务业发展等，建设一批地区级和社区级公共活动中心。

加快内外环线之间大型居住区建设，推动苏州河、黄浦江亲水地带的综合改造，优化中心城住宅布局。

加快调整黄浦江两岸功能布局，规划建设具有休闲、观光旅游、航运交易、国际客运等功能的城市景观带和都市型产业带。

城市的未来规划将围绕发展轨道交通、优化城市环境、改善生活质量等方面进行，而这些都会为房地产的发展提供更多机会。

2.商业发展计划

根据十五计划，至2005年上海商业ＧＤＰ增加值将达到750亿元人民币，年均增长10%；

社会消费品零售总额2500亿元人民币，年均增长8%；

连锁商业销售额达到1000亿元人民币,未来发展空间广阔。

上海的未来将建成商业的国际化“购物天堂”，这个目标对网点布局、专业化市场、引导消费、关注潜力需求等将提出更高要求。

上海商业将重新布局：

市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、街坊商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业的七级划分，体现上海商业多层次、多中心、集团化的发展趋势。

◆市级商业中心

利用自身的地段优势，提高区域的商业密集度，发展规模化产业，提升服务档次；

同时合理调整商业结构，展开差异化经营，繁荣市场，浓化商业氛围，以吸引全市范围内的消费群体。

（如淮海路、南京路）

◆区域商业中心

以服务本区域的居民消费为主；

同时结合自身特色，发展一定的集聚辐射功能的特色商业为辅。

（如老西门、大柏树地区）

◆郊区新城

配合城市规划，建设与新城导入的人口相匹配的商业网点，强调功能的适用性，同时在规划上要考虑到今后商业的可发展空间。

◆专业街

结合区域历史文化、人文环境，创建出特色定位的商业群体，同时符合现代化消费的商业专业街。

◆社区商业

对人口规模达5万M2以上的居住区，须创新思路和丰富营销模式、吸收多元化资本，以新型社区性的购物中心为主题，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能的现代社区商业。

本项目将创设集赢利性、品牌性、概念性、高品位为一体的新型消费理念的社区商业。

五、上海商业业态发展概述

经过多年的发展，上海商业在连锁经营、市场细分、信息增值等商业发展的核心领域，已经与国际水平相当接近。

1.商业市场的演化

商业市场的进化过程随着消费型态的改变，已从过去之农业经济、工业经济、服务经济转变至“体验式经济”时代（ExperienceEconomy）。

下面我们分析一下各个商业经济发展阶段在生产行为及消费行为上呈现不同的型态：

农业经济：

在生产行为上是以原料生产为主；

消费行为则仅以自给自足为原则。

（开埠前）

工业经济：

在生产行为上是以商品制造为主；

消费行为则强调功能性与效率。

（改革开放前）

服务经济：

在生产行为上强调分工及产品功能；

消费行为则以服务为导向。

（九十年代以后）

体验经济：

在生产行为上以提升服务为首，并以商品为道具；

消费行为则追求感性与情境的诉求，创造值得消费者回忆的活动，并注重与商品的互动。

（未来发展趋势）

改革开放前受社会生产力所限，上海商业的运作以定额定量商品供给为主要方式，基本满足人民生活要求，业态主要以国营的商店为主；

而之后经济体制改革带动了生产力的飞跃，众多商品的上市，扩大了挑选余地，市场开始更多关注商品品质和消费服务。

作为中国经济先驱的上海，在商业运营上也将与世界同步，消费理念的革命性更新将使商业结构发生根本性变化，传统经济所注重产品的功能强大、外型美观、价格优势将进化为现代经济关注的从生活与情境出发，塑造感官体验及思维认同，吸引消费者的注意力，改变消费行为，并为产品找到新的生存价值与空间。

而符合该理念的“体验式经济”将成为主流发展商业经济模式。

2.商业规模

作为中国国际名牌最密集的城市，上海目前已拥有4个黄金商圈、50条商业专业特色街、一批区域性商圈、4000多个连锁商业网点、1800个超市、1100个便利店和40个大卖场，人均占有商业面积已经与香港相当，商业市场相当繁荣。

上海商业企业以加快结构调整、发展新型商业业态为抓手，努力改善消费环境，扩大市场销售。

2002年上海商业零售额达2035.21亿元，比上年增长9.3％，增长趋势良好。

3.商业业态

业态，Marketanalysis是指一个商场在经营过程中如何确立自己的发展方向、和根据中国的实际情况所做的经营调整。

上海商业业态的发展过程漫长，受政府因素和多元化文化影响较大，形成了目前百花齐放的多种形态。

（如下图）

根据国家规定的产业划分，商业属于第三产业中的批发零售类，本报告中主要涉及的是零售商业市场分析。

目前划分的零售商业业态主要是九大类别：

超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店和大型购物中心，以下我们对几种主要业态进行简要分析：

⏹大型购物中心（ShoppingMall）

城郊购物中心

地区性购物中心

市中心购物中心

社区购物中心

规模（平米）

22万以上

12万以上

5-25万

3-12万

拥有商店

60家

25-40家

20-60家

10-25家

位置

城郊

城郊及其边缘城市之间

市中心

住宅区或都市中

辐射范围

全市

以区域性为主

以社区消费为主

特点

以娱乐、餐饮、服务、休闲购物为一体的综合性购物中心。

⏹大卖场（大型综合超市/仓储商店）（WarehouseStore）

规模：

5000平方米至2万平方米

辐射范围：

20万人口或半径3公里商圈

特点：

中低档次、会员制、自主的购物形式

⏹超市（SuperMarket）

500平方米左右

每1万人

连锁性经营，商品品种较丰富

⏹便利店（ConvenienceStore）

50-100平方米

约3000人或300米

经营食品、副食品和日用杂货、统一门店标识，多数为24小时营业，连锁经营

⏹百货店（DepartmentStore）

5000平方米左右

半径5公里

规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸

⏹大型专业店（SpecializationSuperMarket）

2000平方米以上

半径5-8公里

相对价格较低、专业服务、连锁经营

各商业业态举例

超市

联华

各业态都有各自所针对的目标消费群,在做好细分市场,明确消费定位的前提下,各业态之间会互为补充,形成良性循环的商业结构.

便利店

好德/罗森

大型综合超市

家乐福/欧尚

仓储商店

麦德龙

专业店

亨得利钟表店

大型专业店

永乐家电大卖场

专卖店

NIKE,ADIDAS专卖店

百货店

太平洋百货/第六百货

大型购物中心

南方商城

4.商业物业的形态

随着外资连锁商家的不断涌入，2003年有一些新型商业地产物业出现，例如SHOPPINGMALL、OUTLETSTORE（工厂直销店）、各类零售超市、特色商业街等，商业地产的开发会迅速升温，成为市场的热点。

3街铺

“一铺养三代”---这就是街铺的商业价值。

通常，街铺的价格都是不菲的。

市场上地段较好的商铺一般价格都很高，从现状上看,对投资复式产权街铺的前景看好，分上下两层，但在产权面积的登记上，仅按一层计算，花一个商铺的价钱买两个商铺的面积，实用率近200%，从而有效地降低了投资及经营的门槛，出租或自我经营，可依市场经营状况灵活掌握，将投资风险降至最低，不仅保证稳收租金、稳收益，而且可使投资回报最大化，一铺双利。

3底商

作为社区、大厦底层配套的商业设施的底商,正在成为成为继公寓和写字楼之后个人房产投资的新宠。

底商由于它是作为其他物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的20%，且天然就有了一定的顾客源。

如果开发商能够因势利导，根据物业使用人员的特点对底商作出准确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性.。

无论是对投资者还是经营者都减少了风险。

反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。

3商场铺（大商场、小商铺）

商场铺即是将大型商场间隔成小面积的商铺，形成大商场小商铺的形态，对外有大商场的统一形象，对内有小商铺的灵活经营，是目前市场上较为新颖的商业物业形态。

买商场铺要有风险意识，商场铺一般售价较高。

另外如果没有统一经营统一管理的话，商场铺散卖后很难形成合力，铸造品牌，这样一来对投资回报也会产生影响。

因此统一经营统一管理将是投资回报的重要保证。

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