购房十个指标Word文件下载.docx
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合理才能说好
G9:
企业品牌及信用
有品牌才有保障
G10:
超高性价比
要根据综合指标测算
概述>
>
G1
关键词:
规划配套规模污染
要想选到一个满意的楼盘,首先就要对这个楼盘所在的区域进行了解,因为一个有潜力的区域既能保证楼盘的保值,又便于居住方便。
如何才能知道一个区域有价值?
首先要解楼盘区域的现状,即5公里生活圈的配套:
学校、医院、交通、菜市、商场等的便捷程度。
了解自己意向购房区域的未来,即政府对本区域中长期规划。
成都市对城市东西南北中,都做了3—10年的中长期规划,各有发展重点。
城东以文化和汽车产业为主,城南以科技、金融、会展产业为主,城西以文化旅游产业为主,城北以商贸物流产业为主。
国家对成渝经济区和天府新区的规划,更是让成都的未来充满希望,将成为中国第四经济增长极。
同时还要了解自己意向购房区域开发建设规模与速度。
了解有哪些企业、商业、业态等已经入住或何时入住,并进一步了解其规模大小。
一般在新开发的区域购房,最好能在交房时,满足基本购物、医疗、就学需求,在入住3年内,该区域有中大型商业入住,在5年左右达到比较繁华的生活氛围。
还有一个重要的购房者一定要了解自己意向购房区域是否有化工、造纸、制药等环境污染型企业,特别不能选择污染企业的下风口和河流下游区域居住。
参考指标>
1、配套完善:
楼盘所在区域应该有或者规划有良好的配套。
即5公里生活圈有学校、医院、公交车站、地铁或地铁规划线、菜市、大型超市、商场、等配套。
2、良好规划:
即政府对本区域中长期规划。
3、建设规模:
4、没有污染企业:
楼盘区域没有化工、造纸、制药等环境污染型企业,特别不能选择污染企业的下风口和河流下游区域居住。
G2
干道距离交通站地铁出口公交站牌
房地产的发展之路也就是道路的发展之路,如南延线,光华大道、地铁一号线、二号等交通要道的楼盘能迅速发展就是这个道理。
很多购房者在购房时都非常重视交通,但交通也是一个复杂的问题。
交通状况涉及到离干道的距离,有没有地铁,如果有地铁离地铁出口有多远,有没有公交站牌,有没有道路桥梁等具体问题。
购房者选房时,不是临主要交通干道越近越好,而应保持适当距离,最好在200米以外,特别是三环路、高速路、快速通道等,因为主干道噪音大,汽车尾气污染大、扬尘多。
而25米以下的街区道路,相对问题要少很多,更容易形成较好的居住氛围。
除工作等特殊原因,最好不要选择飞机场、火车站、汽车站附近的房屋。
除噪音大以外,还面临流动人口多,治安环境相对较差的问题。
地铁是未来成都普通市民主要的出行交通工具,选房时可以重点考虑选择在地铁出入口3公里以内的项目。
但地铁物业往往借机涨价挺大,也失去了较好的性价比。
未来出行的交通工具会越来越多样化,现在提倡绿色出行,自行车或公交车也是我们的选择。
公交车站离家的距离最好在步行15分钟以内。
如果是超大型社区,公交车还没有引进,开发商往往开通了业主巴士,也能方便业主出行。
购房者在选房的时候可以多走走,多问问,避免入住后因交通问题影响生活质量。
购房时,也应看看项目附近的交通规划是否有高架桥、单行道、轨道交通、立交桥等,这些规划极有可能影响出行的便捷程度,也会影响到居住的舒适度。
1、离主干道不能太近:
楼盘离主要交通干道应保持适当距离,最好在200米以外,特别是三环路、高速路、城际快速通道等。
主干道噪音大,汽车尾气污染大、扬尘多。
25米以下的街区道路,相对问题要少很多,更容易形成较好的居住氛围。
2、没有在交通站旁:
楼盘周围没有飞机场、火车站、汽车站等交通站。
因为机场、车站等除噪音大以外,还面临流动人口多,治安环境相对较差,交通拥堵等问题。
3、3公里内有地铁出口:
地铁是未来成都普通市民主要的出行交通工具,楼盘应该在地铁出入口3公里以内。
4、15分钟内有公交车站:
未来会提倡绿色交通,所以坐地铁、坐公交车是很多人的选择,楼盘附近应有公交车站,最好在步行15分钟以内。
5、没有交通建筑物:
楼盘附近在未来规划和现在都不能有高架桥、单行道、轨道、立交桥等,一方面高架桥、单行道、轨道交通、立交桥等会影响出行,另外一方面会带来污染、噪音等会影响生活质量。
G3
容积率绿地率车位比例楼间距日照
每一块土地,政府都规定了较为详细的项目规划条件,比如容积率、绿地率、建筑密度、车位配比、建筑限高等具体指标,购房者应作为购房常识,了解这些指标对项目的品质起着决定性作用。
项目指标中的容积率、绿地率、车位配置、楼间距这些数据售楼人员一般对都会告诉购房者,但介绍项目日照情况的却很少,购房者也经常忽略这个问题。
项目指标也是购房者非常关心的,大部分也会去了解这些指标。
但什么才是合理的呢?
容积率越高,意味着相同土地面积修建的建筑越多、人口越多、分摊到每户每人的配套越少、绿地越少,居住品质将越低。
多层建筑容积率在1.5左右是比较舒适,高层建筑容积率在3.0以下相对舒适,4.0以上,其整体舒适度会降低。
比如:
5.0的容积率,意味着在667平方米的土地上修建3335平方米建筑,约40户住户、120人左右。
绿地率在30%只是满足最低标准,一般项目都在35%以上,才能有较多的绿化生态空间。
这里要注意,绿地率和绿化率是有区别的,部分开发商将阳台、露台、树荫等部分都算入绿化率,造成对购房者的误导。
绿地率是一个硬指标,购房者应多留意。
车位配比及车位车道的规划:
车位配比应达到一户一车位的比例才基本满足现代居住的需要,且最好全部规划为地下停车位,否则将影响地面绿化休闲等空间。
还应注意是否规划为“人车分流”,这对出行安全和小区环境影响较大。
1、楼间距及日照:
在选购房屋时,多层建筑间距最好不低于20米,高层建筑间距最好不低于40米,才能有较好的私密性。
日照和采光是两回事,但很多购房者并没注意。
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户型
点评]能直接照进室内主要房间,对室内空气有良好的杀菌作用,对人健康非常有利。
因此,最好选择在大寒日当天,至少也有一个主要房间有2个小时日照的房屋。
2、容积率不能太高:
3、绿地率在35%以上:
绿地率在30%只是满足最低标准,一般在35%以上,才能有较多的绿化生态空间。
绿地率和绿化率是有区别的,阳台、露台、树荫等部分都可以算入绿化率。
4、车位配置在1:
1以上:
5、楼间距在40米以上:
多层建筑间距不能不低于20米,高层建筑间距最好不低于40米,才能有较好的私密性。
6、至少有2个小时的日照:
日照和采光是两回事。
至少也有一个主要房间有2个小时日照的房屋。
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G4
生活配套教育配套运动设施
项目配套是购房也非常关心的一个内容,涉及到购房者日常生活,购房一般都会了解。
项目跟区域配套有类似之处,但还是有很多的区别。
项目配套一般只是居民日常生活所需用的配套,而区域配套更多的是市政设施方面的配套,也即是大配套,而项目配套更多的是小配套,或者楼盘本身的配套。
建议购房者一般选择规模较大的项目,项目自身的配套将给购房者带来更多的方便。
比如项目自身有幼儿园、小学、商场、体育中心,甚至医院、电影院、星级酒店等配套的项目,将是购房者的首选。
一般100亩以下规模较小的项目,基本要依靠周边的配套。
项目内是否有体育运动休闲设施,如游泳池、篮球场、小区会所、室外有氧活动器械及场地;
在步行10分钟以内,应到达菜市、洗衣店、日用超市、小餐馆等。
步行20分钟以内,应有银行或存取款机、理发店、诊所、药房、幼儿园、小学、公交车站等。
步行30分钟左右,应有中大型超市、电影院、健身馆、医院、星级酒店、中学或大学等。
1、生活配套齐全:
步行10分钟以内,应有菜市、洗衣店、日用超市、小餐馆等。
步行30分钟左右,应有中大型超市、电影院、健身馆、医院、星级酒店。
2、教育配套健全:
项目附近应有幼儿园、小学,30分钟内应有中学或大学等。
3、运动设施完备:
项目内或者项目周围应有体育运动休闲设施,如游泳池、篮球场、小区会所、室外有氧活动器械及场地。
G5
节能外墙大堂
建筑设计主要是看项目的选材、外墙颜色、电梯配置和大堂等,这些涉及到以后入住的舒适感和入住成本。
目前大力提倡环保科技,建筑设计需要看绿色环保材料、智能科技在项目设计中的运用:
外墙保温材料的选择和施工工艺是保障建筑节能重要指标。
玻璃窗户选用断桥彩色铝合金加双层中空玻璃,能到达较好的保温效果;
采用外墙外保温工艺,效果比外墙内保温工艺更好。
另外,新风系统在高层住宅中已普遍运用,对室内温度、湿度、空气等能起到较好作用。
净水系统在设计中予以考虑,能提供更加健康的日常用水。
智能科技系统,是未来住宅发展的方向,也是人们生活的基本需求。
住宅项目外立面设计是否耐久耐旧,是否有品质感,关键是材料选择和色彩搭配。
通常情况下,材料选择石材和面砖比涂料耐久,且品质感较高。
色彩上选择城市灰、咖啡色、棕色、白色等,比较大气耐旧,而绿色、蓝色、橙色等很跳,很艳丽的色彩,经不起长久看;
入户大堂、通道、电梯厅、架空层等公共空间的设计,可以表现该项目的运营团队是否有经验,是否从购房者感受着想。
设计精美、大气、材料选用好,会给该项目加分不少,也是该项目保值、增值的重要因素。
大堂是一个项目的门面,越来越受到重视,现在有不少入户大堂采用星级酒店入户大堂设计,还有等候电梯或访客的沙发,架空层设计成可参与性强的情趣空间或运动休闲空间,都更加人性化,更为购房者考虑的设计;
通道设计一般净宽1.5米为宜,标准层电梯厅外净宽不应低于2米,吊顶后的净空高度不应低于2.3米,强弱电井及消防设施等应尽量不影响通道,且隐蔽设计,电梯厅及通道能自然采光通风为宜。
电梯数是购房者入住后每天影响居住品质的关键问题之一。
每部电梯对应户数不超过40户,相对舒适,等候电梯的时间也不会太长。
如果每部电梯对应户数在70户以上,居住舒适度将大为降低,每天上下电梯可能要多等几分钟。
购房者在选房时建议算一算,以免日后后悔。
会所、商业配套等设计应尽量与住宅分离,尤其是经营餐饮和娱乐场所的商业必须与住宅有间隔,以减少对住宅的干扰。
另外商业配套所需的停车位应与住宅停车分离。
垃圾房、配电房的设计应选择角落,并用植物遮挡;
物管用房、社区用房应以保障应有面积并方便业主为主。
1、节能材料比例高:
有绿色环保材料、智能科技等,外墙保温材料的选择和施工工艺是保障建筑节能重要指标,越高就越好。
玻璃窗户选用断桥彩色铝合金加双层中空玻璃,能达到较好的保温效果;
新风系统在高层住宅中运用,对室内温度、湿度、空气等能起到较好作用。
多选择的智能科技系统,是未来住宅发展的方向,也是人们生活的基本需求,提前综合布线,应预留未来发展的空间。
2、外墙有品质感且搭配好:
住宅项目外立面设计要耐久耐旧,有品质感,关键是材料选择和色彩搭配协调。
3、有酒店级大堂:
一个项目的大堂能显示一个楼盘的品质,入户大堂、通道、电梯厅、架空层等公共空间的好坏,能反映该项目的运营团队是否有经验,是否从购房者感受着想。
4、每部电梯不能超过40户:
5、公共配套与住所分离:
G6
观赏性水环境生态功能
看一个楼盘的环境好不好,首先看到的是观赏性好不好,这其中就体现在园林景观有没有艺术感,看乔木、灌木、花草的合理搭配,层次感强,富有季节变化。
购房者很容易忽略雨水回收系统,而一个好的建筑可以将建筑物的散水、自然雨水收集在社区池塘或专设的水池中,用于日常绿化用水。
同时,小区绿化的生态功能较强,能起到隔音、降噪、遮阴挡阳、净化空气的自然生态功能。
适当的有特色的雕塑品设计,能有效展示社区特色,起到画龙点睛的效果;
休闲廊、亭、小广场等设计,能有效提高邻里之间的交流,景观设计中必不可少,除必要的硬质铺装、水景、雕塑品等外,尽可能多植树。
以上几点在购房者选房时,一般是看不到,但可以要求置业顾问提供景观方案设计,自己可以仔细看,也可请专业人士看看。
1、观赏性好,艺术感强:
小区的景观设计必须要有观赏性和艺术性,主要体现在乔木、灌木、花草的合理搭配,层次感强,富有季节变化。
2、合理利用水循环:
景观设计提前考虑雨水回收系统,避免在后期维护中用地下水源或自来水。
可以将建筑物的散水、自然雨水收集在社区池塘或专设的水池中,用于日常绿化用水。
3、绿化生态功能较强:
小区绿化的生态功能较强能起到隔音、降噪、遮阴挡阳、净化空气的自然生态功能。
4、有特色雕塑:
适当的有特色的雕塑品设计,能有效展示社区特色,起到画龙点睛的效果。
5、有休息场所:
有休闲廊、亭、小广场等能有效提高邻里之间的交流,在景观设计中必不可少。
6、树木较多:
除必要的硬质铺装、水景、雕塑品等外,尽可能多植树。
G7
资质物管协议设施配备服务
常言道,买房就是买物管,是非常有道理的,因为物业管理是日常居住生活品质的保障。
以前经常会遇到扯皮的现象出现,就是没有选到好的物管公司。
但是购房者买的通常都是期房,无法切身体验到物管公司的服务,所以看前期物管的资质就尤为重要。
购房者最好选择有二级以上资质的物业管理公司,并且在成都有服务的项目,有良好的口碑。
物管除了选物管公司外,还要看项目安全智能设施齐备、门岗及岗位人员设置合理;
水电气土建等工种配有专业的人员及足够的人员,保障未来维修的质量和及时。
最重要的是购房者应详细看售楼现场公示的《前期物业服务协议》相关内容,明白物业公司未来将提供哪些基本服务、哪些增值服务。
也要了解其管理的内容、范围及要求。
好的物业公司提供24小时服务,并设置楼栋管家,日常会组织各种业主活动。
1、二级以上物管公司:
有二级以上资质的物业管理公司,并且在成都有服务的项目,有良好的口碑。
2、设施齐备配置合理:
项目安全智能设施齐备、门岗及岗位人员设置合理;
3、提供24小时服务:
售楼现场有公示的《前期物业服务协议》相关内容,明确物业公司未来将提供哪些基本服务、哪些增值服务。
应提供24小时服务,并设置楼栋管家,日常会组织各种业主活动。
G8
布局合理主卧舒适客卧分开配置科学
随着生活的提高,人们对户型的要求也越来越高。
首先,户型实用安全灵活经济、空间有效分离、面积恰当、尺度适宜,每一个房间都间隔方正,通透性好,且要做到“动静”、“公私”、“主次”、“干湿”四分开。
其次,主卧室要求舒适,面积也应相对较大。
要求进深较宽,面积不应小于12平方米,16平方米较为合适;
起居厅和主卧应避免互相干扰,相对独立。
这种户型往往会多一条内廊,有人认为此内廊是浪费了面积,其实厅卧相连的户型虽然没有内廊,但厅内诸多房门附近不好利用,而且卧室受干扰大,动静不分。
比较而言,厅卧分开,卧室私密性得到保证,厅卧功能互不干扰,能更好地满足住户的各种需求;
如果客厅左右都有通往卧室的门,这样的客厅毫无独立性可言,家人出入卧室都须经过客厅,如果有客人在谈话,实在是不方便。
厨房和卫生间也极为重要,厨卫的配置是否科学合理,能否体现洁污分区的原则。
要注意管道的走向安排是否合理,注意房内有无公共干管,如消防管道,上下水公共排管等。
最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房;
厨房布局如果无流程考虑,厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧,没有并联,这样把洗完的菜拿到案板上很不方便,把水淋得满地都是,有的碎菜还总要掉到地板上;
如果卫生间居中,不利于浊气散发厕所居于住宅中部,厨厕相连,不能对外开窗,致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病,污染了厨房卫生。
日照、通风关系到居住的健康,所以也非常重要,如今兼具板楼、塔楼优势的新一代蝶形塔楼逐步出现,与早一代蝶形塔楼不同的是,新一代蝶形塔楼在楼体上进一步加大面宽、缩小进深,并使立面体态轻盈秀丽,这样虽然增加了占地面积,但日照、通风较之从前更为充分。
为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。
此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意。
1、户型布局合理:
户型实用安全灵活经济、空间有效分离、面积恰当、尺度适宜,每一个房间都间隔方正,通透性好,且要做到“动静”、“公私”、“主次”、“干湿”四分开。
2、主卧室要求舒适:
主卧室要求舒适,面积也应相对较大,要求进深较宽,面积不应小于12平方米,16平方米较为合适;
这种户型往往会多一条内廊,有人认为此内廊是浪费了面积。
其实厅卧相连的户型虽然没有内廊,但厅内诸多房门附近不好利用,而且卧室受干扰大,动静不分。
厅卧分开,卧室私密性得到保证,厅卧功能互不干扰,能更好地满足住户的各种需求。
3、卧室与客厅相对分离:
4、厨卫配置科学合理:
厨卫的配置必须科学合理,还体现洁污分区。
管道的走向安排合理,房内无公共干管,如消防管道,上下水公共排管等。
最好是集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房;
厨房布局如果无流程,厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧,没有并联,这样把洗完的菜拿到案板上很不方便,把水淋得满地都是,有的碎菜还总要掉到地板上。
5、卫生间配置合理:
卫生间不能居中,不能与厨房相连。
6、有充足日照和采光:
日照与采光是有区别的,日照能很好的杀菌,而采光是让室内有充足的光线,但二者必须要能满足。
7、通风性良好:
由于楼层较高,容积率大导致很多户型都满足良好的通风效果。
成都的风向一般都是西北风,所以就要求户型是一般是南北朝向,或者能形成对流,这样才能保证通风效果。
8、不能有视线干扰:
一般情况下,人与人之间的距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌。
G9
品牌口碑规范售后服务
买房看品牌已经被越来越多的购房者认同,因为有良好品牌的开发商,一般都是历经市场洗礼,通过多年的积累,在市场中赢得良好的知名度和美誉度。
一个企业的成熟,一般也要5年以上,开发面积在100万平方米以上,才能总结出开发中的得失,才能更加尊重市场、尊重客户。
因此,选择品牌开发商是有道理的。
怎么去了解一个企业的品牌度,特别是了解小企业的品牌度呢?
考察该企业在本地或外地已经建成的项目,可以实实在在了解其开发水平、开发理念、物业服务水平等。
在信用度上,购房者应详细查看现场公示的各种文件、证件(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,简称“五证”。
),应详细查看购房合同,应使用规范化的合同文本,无霸王条款,违约处理条件对等,无刻意隐瞒项目真相变更规划等。
仔细看装修标准,交房标准明确,无含糊其辞的表述。
1、企业品牌度高:
品牌开发商,一般都是历经市场洗礼,通过多年的积累,在市场中赢得良好的知名度和美誉度。
一个企业的成熟,一般也要5年以上,开发面积在100万以上,才能总结出开发中的得失,才能更加尊重市场、尊重客户。
2、已建成项目口碑好:
企业在本地或外地已经建成的项目,有较高的知名度,有较好的口碑。
3、企业行为规范:
企业应该在现场公示的各种文件、证件(五证),应详细查看购房合同,使用规范化的合同文本,无霸王条款,违约处理条件对等,无刻意隐瞒项目真相变更规划等。
4、信誉度高:
企业在交房时间,权证办理等符合行业通行标准,无刻意拖延时间。
对其违约行为有明确的赔偿标准。
5、明确交房标准:
在交房时应该按装修标准执行,交房标准明确,无含糊其辞的表述。
6、售后服务好:
迅速解决售后问题,对购房者的疑问,投诉等,能及时、耐心、积极地处理解决。
G10
综合指标稀缺性政府规划
性价比是一个很模糊的概念,需要准确测算是非常困难的。
具体来说性价比是项目与项目对比的综合性指标,应结合其地段、规模、规划、品
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