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上半年昆明楼市住宅成交价格划出了一条比较平缓的线条,没有大起大落,基本在9000元上下徘徊。
2012年年中,昆明住宅价格徘徊在7000元上下,10月份上升至8858元,最后三个月均保持高位,11月9603元,12月9101元。
今年以来,延续去年年底的楼市火爆,1月住宅成交价格8746元/平米。
1月,融城优郡、万科学府、滇池润园、中国水电金檀、莲花国际、盛高大城等项目开盘,拉高了住宅成交均价。
其中融城优郡开盘均价9815元,销售约207套;
万科学府开盘均价12175元,销售约74套;
滇池润园开盘均价11571元,销售47套;
中国水电金檀开盘均价8934元,销售150多套;
莲花国际开盘均价9117元,销售近百套;
盛高大城开盘均价8709元,销售约360套。
2月,昆明商品住宅成交均价8778元,与1月基本持平。
2月开盘项目较少,仅有都市MOCA三栋美宅、海伦国际、万科学府三个项目,开盘均价都在8200以上。
但1月开盘项目部分集中在2月份备案,对2月的成交价格有一定影响。
3月,昆明住宅成交均价高达9050元。
银海尚御首次开盘发售,均价10668元,其它开盘项目都是老盘项目不断开盘,海伦国际在3月开盘中,价格高达9418元。
3月底4月初,“国五条”细则温柔落地,并未影响楼市,4月住宅均价9052元与3月持平。
5月、6月保持在8300左右。
3、在售项目价格对比(项目、区域、可售房源、销售报价、折扣优惠)
注:
因未能实地调研,故本期该项数据暂缺。
4.市场观点
云南房网:
3月底,地方“国五条”执行细则纷纷出台,包括昆明在内的近20个城市公布了“国五条”落实细则,但是备受关注的20%个税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题在许多城市的细则中均未提及,且大多在房价控制目标上只有一句话:
房价增幅低于城镇居民人均可支配收入增幅。
大多数地方落地细则,看上去是严控,实际上却是在鼓励。
可以说,国五条实施细则就是地方政府掩护楼市的一次集中秀。
最直接的反应就是4月、5月土地市场和新房市场升温,尤其是5月份,一二线城市地王频出。
而昆明楼市虽然没有地王出现,但近日成交的草海片区地块,楼面地价超过万元。
其最终商品住宅销售价格可能成为昆明房价新的标杆,其最终销售价格也将定义草海片区未来商品房的基准价。
在紧绷的调控政策下,楼市仍然“炙手可热”,销售额与均价一同直线飘红。
专家认为,虽然银根收紧,目前看来未对房企形成决定性的影响,开发商主动降价促销的可能性很小,接下来的楼市或将延续当前的态势,但房价上涨空间将有所缩小。
同时,调控政策将趋向更多地依靠市场因来调节,需建立长效持久的房地产市场监管体系。
二、半月竞品信息
1、昆明报广:
昆明最受欢迎的本地媒体(报纸、网络)有昆明汉得_杂志昆明大学学报生活新报云南日报网昆明人民广播电台昆明教育电视台昆明电视台昆明生活网昆明在线昆明都市网云南信息港昆明热线一网昆明新昆明网
2、房企动态
●方正集团旗下北大资源集团
方正集团旗下北大资源集团在昆明房地产市场将同时运作3个地产项目。
目前,3个项目都还处于前期阶段。
云南北大资源房地产开发有限公司于2013年正式成立,根据北大资源集团的战略部署,将立足云南,布局昆明、大理、丽江等周边城市。
至此,中国两大科技巨头企业联想集团、方正集团都已进军昆明。
据悉,北大资源集团成立于1992年,从北京大学南街开发起步,是北京大学四大校办产业之一。
2006年,北京大学将资源集团交由方正集团管理,翻开资源集团发展新篇章。
北大资源集团是方正集团旗下专业从事房地产开发、教育投资、商业地产运营、物业经营管理并涉及大宗商品交易及科技型生产制造的综合性企业集团。
北大资源集团依托北京大学和方正集团,定位于资源整合型城市运营商,通过有效配置和整合教育、IT、医疗、金融等领域的内外部优质资源,提升自建项目的社区生活品质和城市价值。
同时通过战略合作,服务于外部开发商的地产项目,致力成为中国特色城市运营模式的开拓者和领跑者。
北大资源开发项目涵盖城市运营、住宅、写字楼、酒店、商业、科技园、工业园区等多种类型。
目前项目主要分布于长三角、珠三角、环渤海区、华中、西南等国家重点发展地区。
北大资源集团拥有北大附属幼儿园、北大附属小学、北大附属中学、北大资源中学、北大方正软件学院、北京大学等从幼儿园、小学、中学直至高等教育的教育资源。
目前,北大资源集团与北京大学幼教中心(北京大学幼儿园)建立了全面战略合作伙伴关系,双方合作的“北京大学幼教中心济南清河分园”将于2012年在山东济南“尚品·
清河”项目内落成,此外,双方还在昆山、东莞等地实现了成功合作。
医疗资源方面,整合方正集团所拥有的从医疗信息、医疗保险、设备及房产租赁、健康管理、医疗护理、到医疗后勤服务为一体的医疗产业链,为客户提供全方位的健康管理和医疗服务,打造独特的健康地产概念。
方正集团现已拥有包括证券、投行、基金、信托、直投、期货、财务公司、保险公司、商业银行在内的金融全牌照。
为地产开发提供强大的金融资源。
北大资源集团还成立了专业物业管理公司,北大资源物业。
物业公司以现有270多万平方米的物业经营管理面积为基础,依托北大和方正集团优势资源,打造人文社区、科技社区、绿色社区,为业主提供有北大资源特色的一流服务;
2011年9月,北大资源物业荣获第十届“中国国际住宅产业博览会”授予的“中国物业管理特色企业”和“中国物业管理创新企业”两项大奖。
云南北大资源房地产开发有限公司成立于2013年5月20日,注册资本1000万元,经营范围包含房地产开发、项目投资及对所投资的项目进行管理,经济信息咨询。
三、半月信息资讯
1、基础设施、交通
结合“十二五”规划的实施,昆明市委、市政府计划从2012年到2015年,用4年时间投入资金537亿元以上,建设315条城市道路,总长为567公里。
为进一步优化城市路网结构,加快形成现代化综合交通运输体系,昆明市委、市政府将启动实施“4321”四年路网建设计划,即按照2012年40%、2013年30%、2014年20%、2015年10%的投资比例,投入资金537亿元以上,计划建设总长为567公里的城市道路315条。
到“十二五”末,实现市第十次党代会提出的主城规划区40米以上道路100%建成、25米以上次干道90%以上建成,中心城规划区40米以上道路90%建成、25米以上道路80%以上建成的目标。
城市路网建设遵循“适度超前、带动发展、满足需求”的原则,加密城市支路网并结合片区开发适度超前建设。
市级负责组织实施主城区内红线宽40米以上道路建设、主城内公交专用道建设;
主城四区负责实施红线宽40米以下(含40米)道路;
经开、高新、度假、空港和呈贡新区负责实施区内所有道路。
凡道路建设项目含规划公交专用道的,由该道路建设责任单位同步建设公交专用道。
原则上当年动工、次年完工。
到2015年,昆明将形成以高等级公路为骨架的“十三射五环五纵六横”路网体系。
2、调控政策变化
截止到7月25日,尚无最新调控政策出台。
另7月24日消息,住建部副部长齐骥近日在全国保障性安居工程研讨会上表示,住房保障工作的目的是满足困难家庭基本住房需求,实现这一目标不仅要进一步优化保障房的空间布局、户型设计,还要多渠道筹措资金,抓配套设施建设,抓公平分配,抓运营管理。
齐骥表示,建设只是第一步,运营管理关系长远。
运营管理保障房不能走过去管理公房的老路,要积极探索政府监管、市场运作、高效持续的管理体制,创新运行模式、落实运行资金、提高服务效能。
3、信贷、税收
在7月24日的博鳌·
21世纪房地产论坛第13届年会上,住建部政策研究中心主任秦虹表示,中国的金融制度没有信誉贷款,工商业企业如果想得到贷款的支持,必须要有抵押物,迫使企业家购买房屋,从而获得生产和服务性需要的资金,进而推动了房屋的购买。
另外,房地产仍然是家庭资产保值增值的主要手段,这些需求都超出了房地产业自身的需求。
因此房屋所有的社会功能不能进行有效的改革,不能进行减负的话,房地产业的健康发展就很难。
融资问题始终困绕地产企业,下半年,地产行业资金面走向将会如何。
全联房地产商会创会会长聂梅生表示,近期银行利率放开,房贷被排除在外,这意味着房地产业的货币直接投放不会很多,但是房地产间接融资方面会扩大,包括信托基金等等。
因此,与上半年和去年相比,下半年,房地产在资金方面会更加宽松。
4、拆迁补偿林地流转
《浅析林地流转存在的问题及对策》
林地流转是指在不改变林地所有权和林地用途的前提下,将林地的使用权按一定的程序,通过招标、拍卖、协议等方式,有偿或无偿的由一方转让给另一方的经济行为或产权交易行为。
将林地使用权变成商品进入流通领域,目的是为了使“资产变现”盘活林业资源。
浅析林地流转过程中存在的问题,找准解决问题的对策,才能进一步发挥林地流转的作用,促进林业产业健康发展。
1现
状
1.1林地流转的起源
林地流转起源于上世纪八十年代初期,最初是农民为了利用林地,在不改变林地性质的前提下相互置换。
《中华人民共和国森林法》第十五条规定了用材林、经济林、薪炭林的使用权可以依法转让,也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件,但不得将林地改为非林地。
至此,各地涌现了一批承包林地或荒山的造林大户,发展势头较好。
1.2现状及问题
随着林地资源优势的地位不断提升,大量的民间资金进入林地流转领域,林业发展曾现出可喜的局面,但在局部地方也还存在不少问题,较为突出的有以下几个方面:
1、流转程序不规范,遗留问题处理难。
2、流转的价格或费用偏低,农民缺乏积极性。
3、造成林地资源闲置现象时有发生。
4、交易平台运作不规范,流转缺失公平性。
2成
因
从林地流转存在问题的表现形式分析,制约林地流转的成因主要表现在以下几个方面:
2.1流转的程序不规范,权利义务不明确,容易引发矛盾,导致林地流转的协议无法执行。
如上世纪八十年代初,陈某在某乡与某生产队队长和某生产队会计签订了6000亩林地的承包合同,在当地公证机关进行了法律公证,并雇请工人护林。
一年后,当地群众以生产队长和会计未召开群众会议,陈某未与群众签订承包合同为由,拒绝履行合同,导致陈某的承包合同无法执行。
诸如此类的案例反映了林地流转的主体,权利义务关系发生错位。
因此,在林地流转中依法办事,程序规范,明确流转双方的权利义务才能减少和避免矛盾纠纷的发生。
2.2林地流转价格或费用低,农民缺乏积极性。
如有的地方流转期限长达70年,流转费用为70元/亩,流转收益仅1元/年、亩,相当于白送人,林农看不到收益,不愿流转。
林地流转的目的是实现农户与流转人利益的双赢,林地流转价格或费用低,林地流转交易平台运用不规范,缺乏对流转价格或费用的指导,农民与之签订流转合同显失公平,为产生新矛盾纠纷埋下了隐患。
2.3流转林地资源闲置现象时有发生。
部分林地流转人流转林地的目的不是为了发展林业而是为了实现抵押融资。
如董某2009年在某镇流转林地800亩,办理了林权变更登记,其后并未对流转的林地进行经营管理。
2010年董某将林权证作为抵押,在某公司借了300万元,后因生易亏损无法偿还。
法院在执行时发现董某除800亩林权证外无可执的财产。
董某相当于花钱买个林权证去实现融资抵押,造成800亩林地闲置。
类似董某现象的的产生是局部地方林地流转的准入门槛低,监督管理乏力。
3对
策
林地流转是市场经济条件下林业发展的客观规律,是以林业“三定”确定农民与林地的承包关系为基础,扎实推进长期稳定、全面完整、可自由交易的林地使用权才能促进林业的进一步发展。
因此,为促进林地流转的顺利进行,必须做好以下工作。
3.1严格依法办事,加强对林地流转工作的指导
严格按照法律,法规和政策办事。
在流转过程中,要处理好林地所有者和经营者、国家、集体、个人的利益关系,各级人民政府及其林业主管部门要适时对森林经营者的经营活动进行规范化、科学化的管理和指导,以防止包而不管,管而无效。
3.2规范林地流转程序
各级政府及其林业主管部门在林地流转中要注重发挥其保障和服务功能,规范林转流转程序:
一是规范流转合同。
流转合同一般应包括流转双方的单位(姓名)及地址,流转的地类,面积,地点及四至界线,流转的期限和起止日期,用途,流转的价款及支付方式,双方当事人的权利义务,违约责任等,合同应当经过公证机关公证。
二是规范流转程序。
将农民待流转的林地以准协议的方式进入林地流转资源库。
准协议实际上是先将林地使用权变成准商品,使流转的林地产权明晰,林地现状、四至范围、经营目的明确,资产评估准确,合同内容具体,权利义关系明确。
同时在准协议的内容中规定可调整的比例和弧度,然后发布竞标公告,现场拍卖、公开竞标,交清钱款,签订合同,办理林权变更登记。
所有的程序和环节实行公开透明,强化群众监督,保障林地流转的真实性和合法性。
3.3加强法治建设
林地流转的目的是为了使“资产变现”,盘活林业资源。
当前,森林资源资产抵押仍受法律,法规和政策的限制,不利于盘活林业资源。
如《物权法》第148条中明确规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有权的土地使用权不得抵押,与城市房屋土地使用权抵押不对等。
《担保法》第三十七条第二款和第三十四条第五款规定,除了依法经发包方同意抵押的“四荒”等荒地的土地使用权外,集体土地使用权不得抵押。
最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定,承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的,应当认定无效。
国家林业局颁布的《森林资源资产抵押登记办法(试行)》中规定:
“自留山等集体所有的林地使用权不得抵押”、“森林或林木资产抵押时,其林地使用权须同时抵押”。
因此,当前必须修改或完善森林资源流转的法律、法规和政策,鼓励、引导和规范森林资源流转,及时出台保护和补偿政策,保障林木所有者与使用者的合法权益,保护森林资源的生态景观,同时开展林权直接抵押,推进林权抵押货款模式多样化、便民化。
只有加强对现行林业法律法规的清理和修定工作,才能使现行林业法律法规适应林地流转的要求,促进林业产业的健康发展。
作者单位:
重庆市酉阳县林业局政策法规科
作者简介:
庹汉武(1966.02-),男,重庆市酉阳县人,现任县林业局政策法规科长,法学大专,研究方向林业法规。
5、土地供应
7月昆明土地市场与6月相比供应量出现明显增幅,2批千亩地块供应则成为7月土地市场供应的主要增量。
据昆明市国土资源局网站日前发布的数据显示,7月昆明土地市场累计供应46宗地块,供应面积2747725.03平方米,折合约4121.58亩,交易起价489466.5万元。
其中,2批千亩地块分别是:
位于昆明度假区大渔片区的19宗地块,约1242.34亩,交易起价100520.39万元;
官渡区官渡街道办事处的7宗地块,约1028.61亩,交易起价为151131.58万元。
从土地供应类型来看,城镇住宅用地的占比仍然较大。
从统计数据来看,7月累计供应城镇住宅用地为14宗,供应面积为1106142.2平方米,折合约1659.21亩,交易起价为322787.52万元。
今年1-7月昆明土地市场累计供应地块量为4937442.71平方米,折合约7406.16亩,完成了2012年整年供应计划的24.68%,下半年还有近75%的土地供应,这也预示着下半年昆明土地市场将形成集中放量。
从目前成交的情况来看,2宗地块均被实力雄厚的房企拿下。
首批千亩地块,于7月11日,被昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理有限责任公司收入囊中,地块位于昆明度假区大渔片区,最终底价成交,约1242.34亩,成交金额100520.39万元。
第二批地块,7月12日,被俊发地产旗下金色之源房地产开发有限公司拿下,约1028.61亩,成交金额151131.58万元,地块位于官渡区官渡街道办事处。
而该批地块也将建成昆明市2012年市级统建保障性住房首个项目“俊福花城”,房源约7108套,并预计将在20个月内交房。
四、旅游地产成功案例
红莲湖高尔夫国际社区
概述
西班牙风情原生高尔夫别墅;
多样化户型设计;
孪生独栋、风情联排、唯美叠拼、精装洋房;
满足您的多元化居住需求。
美国、澳大利亚、加拿大、中国;
四国强强联手;
倾力打造国际社区毗邻5.5平方公里红莲湖1300亩18洞国标级高尔夫球场;
独享17000平米私家天鹅湖。
概况
楼盘名称
项目属性
投资度假高尔夫
景观资源
红莲湖高尔夫球场
参考价格
5,700元/平方米
价格走势
楼盘地址
湖北红莲湖旅游度假区
地图
售楼地址
卓刀泉北路18号
售楼热线
400-606-6969
开盘和交房时间
开盘时间
2008-06-22
最新动态
交房时间
2010-10-31
基本信息
物业类型
普通住宅;
双拼别墅;
叠加别墅;
联排别墅
总户数
535户
装修情况
毛坯
产权年限
暂无
开发商
中国宝安集团·
湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司
规划信息
占地面积
153,410㎡
建筑面积
100,000㎡
容积率
0.59
绿化率
45%
物业信息
物业公司
湖北红莲湖物业管理公司
物业服务
普通物管
管家式服务
代租
代售
物业费
1.80-2.50元/㎡·
月
楼盘相册
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