中原地产上海楼市月报Word格式.docx
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温家宝近日在浙江考察时强调,银行要切实落实国家支持中小企业特别是小微企业发展的信贷政策,大力整顿金融秩序,采取有效措施遏制高利贷化倾向。
央行:
通胀压力下坚持实施稳健货币政策
日前,在北京召开的央行货币政策委员会2011年第三季度例会认为,目前,我国通胀压力有所缓解但仍处在高位,接下来要继续实施好稳健的货币政策。
超6成银行认为货币政策偏紧加息预期回落
10月11日,央行北京营业管理部发布了第三季度北京银行家、企业家问卷调查分析结果,结果显示,高达62.7%的银行家认为货币政策“偏紧”。
但银行家预期货币政策有望在下季维持稳定,且加息预期也明显弱化。
沪上多家银行上调首套房贷利率
日前对上海13家银行的调查后发现,目前有六成银行已上调了首套房贷利率上调幅度在5%-10%,同时部分银行已经上调了二套房贷利率,幅度最高达20%。
上海紧随渝步伐拟征房产税改革方案已经上报
业内人士表示,重庆征税加快了上海征税的脚步,据内部人士透露,上海也已上报了房产税征收的改革方案,对存量房征收房产税或许近期内就会实行。
1.1.2土地
12省已将全年供地计划指标用尽
根据国土资源部规划司掌握的数据,1-8月,全国计划指标安排使用已占全年80%以上,而其中有17个省的指标使用率达到了90%,其中又有12个省已将全年的计划指标使用殆尽。
指标用完之后,各省便开始向国土资源部继续申请指标。
知情人士透露,目前已有28个省提出了追加用地计划指标申请,而总量已合计超过了400万亩,这相当于已下发指标的三分之二。
上海世博A片区拟建生态绿谷结合公寓等配套
据新闻晨报报道,上海世博会地区A片区控制性详细规划昨起在市规土局公示,总规划用地面积97.7公顷的A片区将发展成为知名企业总部聚集区和国际一流的商务街区。
世博会地区A片区位于世博园区世博轴东侧,为规划发展及其商务区的一部分。
规划范围东至白莲泾,西至上南路,南至耀华路和雪野路,北至黄浦江。
A片区具备建设顶级商务区的潜质,未来将是环境宜人、交通便捷、低碳环保、具有活力的知名企业总部聚集区和国际一流的商务街区,并包含相关商业、文化娱乐、酒店公寓等配套功能,会成为促进上海城市功能转型和中心城区功能深化提升的重要功能载体。
上海三季度近七成地块零溢价成交
政策调控下,上海楼市整体陷入低迷。
在此大势之下,上海土地市场亦难破颓势,今年以来,土地市场就一直以底价成交和低溢价率为主旋律。
以三季度而言,整体供应成交虽有所回暖,但基本延续低溢价态势。
1.1.3楼市
佛山"
有限放松"
楼市限购12小时迈出去收回来
佛山市11日发布通知称,当地户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上,允许增购一套价格在7500元/平方米以下的住房。
然而在不到12小时之后,佛山市住建局又发出新闻通稿称,暂缓执行楼市限购“有限放松”。
上海迪士尼等是下一轮服务业发展重点
市发改委副主任肖林表示,上海服务业发展要打造以东西轴线、黄浦江和中环线组成的“申”字形现代服务业集聚带,特别虹桥商务区建成以贸易为主的承载区,世博园的后续开发,黄浦江两岸的开发,迪士尼国际旅游度假区,这些标志性的区域都是下一轮服务经济发展的重点区域。
虹桥商务区将打造成沪西部市中心
上海虹桥商务区说明会10月18日在香港举行,上海虹桥商务区管理委员会常务副主任薛全荣于其间表示,虹桥商务区的发展目标是成为未来上海西部的市中心,同南京路外滩及陆家嘴的东部商务区互相呼应,形成上海市“双中心”的新局面。
房地产私募基金涌现前三季度募资超过两百亿
截至今年三季度末,今年共有22只房地产私募基金募集到位资金32.25亿美元(约合206亿人民币),其中,由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过了80%和70%。
有迹象显示,虽然中国本土房地产私募投资基金仍处于起步阶段,但基金管理和投资策略方面已出现分化。
中小房企迫于资金压力挂牌出售
随着宏观调控持续,楼市进入冰河期,对越来越多中小房企而言,卖掉公司或者抱团取暖正成为现实选择。
截至目前,对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示,今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现井喷之势,总数超过600宗。
杭州房企建议政府“技术性”放松限购
杭州市建委继9月杭州市房管部门密集调研房企后,日前再次以座谈会形式约谈主要房企。
而座谈会的焦点,则是建议“技术性”放松限购的话题。
房企提出,希望在限购框架内局部放松,如对90平米以下的继续限购,放松高端房产,或市区限购,放松郊区等方案。
1.2政策回顾
国务院:
九项金融财税政策定向援手小微企业
10月12日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究确定支持小型和微型企业发展的九项金融、财税政策措施。
加大对小型微型企业的信贷支持,切实降低企业融资的实际成本,拓宽小型微型企业融资渠道,加大对小型微型企业税收扶持力度,支持金融机构加强对小型微型企业的金融服务,扩大中小企业专项资金规模,更多运用间接方式扶持小型微型企业等。
温家宝要求增加商品房供给
温家宝在广西南宁考察时强调,目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。
一方面要抓好保障性住房建设,另一方面也要增加普通商品房的用地供给,促进普通商品房市场健康发展。
上海房管局称降价超20%需重新备案
上海市房管局市场处称网上房地产报价20%的可浮动幅度,并不是限制开发商降价,也没有任何一个文件限制企业降价。
只是,如果报价可浮动幅度超过20%,开发企业需要重新备案。
住建部称住房信息完善后取消限购
关于限购政策,住房和城乡建设部部长姜伟新表示,限购政策行政色彩浓厚,是不得已而采取的办法。
同时,在住房信息完善后将不再限购。
1.3房企动态
万科将大规模开发15平米超小住宅
万科总裁郁亮表示,15平米超小户型住宅不只是“试水”的概念型商品,而是将被万科大规模开发、以适应未来楼市的产品主力。
同时表示,开发这一类住宅,需要当地政府的规划支持。
加筹内地楼市九龙仓拟发票据30亿美元
在半年投资内地200亿元之后,九龙仓似乎有意继续追加向内地的投资额度。
最新消息称,九龙仓拟发行30亿美元的票据。
消息还称,该笔票据将于本月20日起上市,并由汇丰银行负责有关发行安排。
事实上,这也不是九龙仓今年的首次融资了。
此前,九龙仓亦通过发债及银贷等方式,获得了不下百亿元的融资。
戴德梁行有出售意向但发展不受财务限制
10月8日,财政部公布宁夏、河南、北京、大连、辽宁、吉林、内蒙古7省区市政府债券代理发行计划,将于10月发行3年期债务176亿元、5年期债务179亿元。
10月10日、12日,财政部分别决定面向社会各类投资者发行2011年第十六、十七、十八、二十一期国债,国债计划发行总额达600亿元。
10月计划发行的政府债券总额达到955亿元。
恒大推迟进入千亿俱乐部明年将暂停买地
恒大地产管理层日前透露,今年全年销售额可达900亿元,但该成绩,还是较早前集团内部预测的1000亿元为少。
恒大地产管理层日前还向投资者透露,明年将暂停买地,并将下调明年的开工面积,计划节省资本开支至少50亿。
万科地产:
保障房是万科未来的主要领域
万科副总裁毛大庆表示,保障性住房对于万科来说是未来企业发展的重要领域,也是在拉长或者延展万科住宅品类方面非常有意义的事情。
普润地产正式更名为金丰易居,力争年均销售300亿
10月25日,金丰投资旗下的上海普润房地产顾问有限公司正式更名为上海金丰易居房地产顾问有限公司。
据悉,金丰易居将力争在未来3-5年跻身一线流通品牌,实现年均销售业绩300亿元的奋斗目标。
1.4综合观点
2011年我国房地产政策调控将面临攻坚战,调控政策短期内不会退出,甚至更严厉的调控政策也可能被迫陆续出台,住房持有环节或成为调控重点。
综合市场表现,可形成以下几个观点:
1)随着调控政策的继续推进,尤其是货币政策的进一步收紧,房企面临的资金压力逐步增大,众多房企开始不同程度降价以快速回笼资金;
同时银行为了缓解紧张的信贷额度,将会进一步对收紧房贷政策。
2)限购限贷政策的实施已经产生明显效果,为了巩固调控成果,限购限贷等政策短期内不会退出市场,房地产行业开始步入洗牌时期。
3)从上海来看,房地产市场成交低迷,改善型、纯投资型需求仍较难进场;
商品住宅库存越来越多,导致开发商资金压力剧增。
2上海房地产市场
2.1土地市场扫描
2.1.1招拍挂信息统计
本月有8幅住宅属性土地招标、挂牌信息,具体见下表。
地块名称
区域
土地用途
土地面积
(万平米)
出让面积(万平米)
容积率
建筑
密度
起拍楼板价
金山区朱泾镇B16-08地块
金山
居住用地
8.95
8.08
1.2
—
4100
黄浦江沿岸E18单元(7-7)地块
浦东
0.36
2.5
30%
23909
嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块
嘉定
5.53
5.06
2.3
4500
嘉定区澄浏公路以东、胜竹东路以北地块
商住
6.89
2
2000
罗店新镇F1-3地块
宝山
5.38
1
25%
11400
奉贤区南桥新城04单元11-02
(2)区域地块
奉贤
1.57
1.33
1.6
5503
罗店新镇E4-1地块
3.46
环镇北路南侧纳米西块地块
1.22
8400
2.1.2中标信息统计
本月有5幅住宅属性土地成交信息,均位于奉贤区,具体见下表。
地块名
用途
土地面积(万平米)
建筑面积(万平米)
成交楼板价(元/平)
溢价率
开发商
奉贤区南桥新城09单元07A-02A区域地块
2.88
7.19
5400
上海建都房地产开发有限公司,上海江海置业有限公司
奉贤区南桥新城04单元02-04区域
普通商品房
7.55
13.59
1.8
6000
上海中环投资开发(集团)有限公司,上海奉贤南桥新城建设发展有限公司
奉贤区南桥新城09单元03A-04A、06A-01A区域
6.84
17.11
4327
中粮地产(上海)有限公司
奉贤区南桥新城09单元02A-02A区域
3.88
6.2
5600
奉贤区南桥新城09单元10A-03A(西块)区域
2.76
5.51
6236
上海鑫金圆置业有限公司
2.2房地产市场综述
2.2.1分物业成交统计
物业类型
成交面积
成交套数
成交均价
(元/平米)
供应面积
公寓
38.89
3525
20322
45.74
别墅
298
26873
14.6
办公
8.35
1007
21864
31.52
商业
9.33
713
19465
20.16
合计
63.41
5543
21106
112.03
⏹10月,上海市公寓市场供应面积为45.74万平方米,环比下降58.8%;
成交面积为38.89万平方米,环比下降21.7%,成交均价为20322元/平方米,环比下降7%。
⏹10月全市别墅供应面积为14.6万平方米,与9月基本持平;
成交面积为6.84万平方米,环比9月下降了7.3%,成交均价为26873元/平方米,环比9月下降了2.7%。
⏹10月上海商业物业供应面积为20.16万平方米,环比上涨0.2%;
成交面积为9.33万平方米,环比下降了24.6%,成交均价19465元/平方米,环比上涨了7%。
⏹10月全市办公物业供应面积为31.52万平方米,环比上涨29.6%;
成交面积为8.35万平方米,环比下降了51.2%,成交均价为21864元/平方米,环比下降36%。
2.2.2商品房市场分析
⏹供求分析
⏹10月份,商品房共成交63.41万平方米,环比下降26.7%;
新增供应112.03万平方米,环比下降32.6%;
成交均价为21106元/平米,环比下降13%
⏹受调控影响,本月沪市商品房供求均有大幅下降,成交价格也开始松动,限购限贷等政策起到了明显抑制作用。
2.2.3商品住宅市场分析
⏹10月份,商品住宅共成交45.73万平方米,环比下降19.8%;
新增供应60.34万平方米,环比下降107.7%;
成交均价为21302元/平米,环比下降5.7%。
⏹由以上可以看出,本月全市商品住宅市场供求都呈下降态势,特别是供应量下降幅度超过100%,成交价格也有所下滑。
2.3小结
⏹土地市场
本月沪市住宅属性市场挂牌了8幅地块,其中有7幅地块为居住用地;
本月沪市住宅属性市场成交了5幅地块,均位于奉贤区,其中中粮地产一举拿下了2幅纯住宅地块。
⏹房地产市场
⏹受房地产调控政策影响,本月沪市商品房及商品住宅市场供求、价格都出现了下降,调控效果明显,房地产行业进入“冰河期”。
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