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3、建设规模根据高椅古村旅游开发的资源价值、市场潜力和交通区位等因素分析,该项目投资建设规模以5600万元人民币为宜。
(二)总图布置方案主要由六大功能区域组成,分别是以游客中心为“点”的旅游接待服务区、以古建筑群为“线”的古建文化游览区、以巫水河为“带”的水上休闲娱乐区、以五通广场为“圈”的民俗宗教文化区、以孟营山为“园”的野营探险狩猎区、以村团社区为“面”的耕读文化体验区。
(三)项目实施期限本项目开发期限为5年,分两期工程完成:
一期工程为3年,二期工程实际也为3年。
即从第一期工程的第三年度起,二期工程开始运作。
(四)投资估算及资金筹措方案本项目总投资预计5600万元,主要通过引资投入、上级专项资金扶持和银行贷款等渠道筹措。
(五)研究结论1、该项目有良好的区位条件和优越的发展环境;
2、该项目资源独特,内涵丰富,发展潜力较大;
3、该项目市场广阔,周边市场辐射力强,影响力大。
只要运营正常,一定能成为湖南省内一流、国内有一定知名度的古村落旅游景区;
4、该项目的实施有利于新农村建设,有利于农村居民群众加快致富奔小康的步伐;
5、有利于加快会同旅游健康快速发展;
6、在坚持政府主导的原则下,对加强高椅村古建筑群的文物保护会有较大促进作用;
7、项目建成后预计7年即可收回全部投资。
第二章项目所在地基本情况高椅古村旅游开发项目位于共和国第一大将粟裕同志的故乡──湖南省会同县境内。
会同县东枕雪峰山脉,南依云贵高原,是湘西南边陲怀化市南部的一个山地林区县,具有“广木之乡”、“楠竹之乡”、“山羊之乡”等美誉。
全县总面积2249平方公里,辖8镇17乡,总人口35万,其中侗、苗少数民族占63%。
境内枝柳铁路、209国道贯穿南北,渠水、巫水自南向北流经全境,铁路、公路、水路纵横交织,交通便利,区位独特,是湘、黔边界地区经济、文化交往的咽喉要冲。
会同境内旅游资源丰富,特别是文化、生态旅游资源特色鲜明,文化底蕴深厚。
这里山川秀美,人文荟萃,名胜古迹分布众多,有共和国第一大将──粟裕红色旅游资源、炎帝故里文化旅游资源、山水秀丽风光独特的生态旅游资源、多姿多彩的民俗风情旅游资源等。
其中粟裕故居与纪念馆、高椅古村、鹰嘴界国家自然保护区等在省内外均有了较高知名度。
加上改革开放以来,会同县域经济特别是商贸物流等三产业服务经济的迅速发展,为旅游业发展提供了良好的产业和资源平台。
高椅古村位于会同县城东北45公里处巫水河畔,距怀化市区98公里,距芷江机场141公里,是湖南省迄今发现的一处规模较大、保存较完整的明清时期古民居建筑群,被誉为“江南第一古村”、“古村落发展建筑史书”、“古民居建筑活化石”、“民俗博物馆”、“耕读文化完美典范”等。
现为全国重点文物保护单位、国家AAA旅游景区、湖南省历史文化名村和“百姓喜爱的湖南百景”。
第三章项目建设背景与必要性第一节项目建设背景一、旅游产业健康有序发展。
旅游业是全球性的朝阳型、非周期型产业,具有市场容量大、带动效应强、综合效益好等显著特点。
加快会同旅游发展对于充分利用会同旅游资源,拓宽就业领域,加强与外界交流合作,推动会同经济与社会和谐发展都具有十分重要的意义。
“十·
五”期间,会同旅游事业得到了全面快速发展:
旅游产业氛围日益浓郁,旅游基础条件明显改善,旅游宣传效应快速扩大,乡村旅游品牌初步形成,旅游客源市场逐步拓宽,市场秩序进一步规范,旅游经济实现了健康快速有序发展(“十·
五”期内,全县共接待各类游客24.4万人次,实现旅游总收入达2621.4万元人民币,年均增长分别达到22.5%和27.6%)。
旅游业正在逐步成为会同国民经济发展的新的增长点。
会同县委、政府已经制定“十一·
五”旅游发展专题规划,提出了“以文化旅游为龙头,以生态旅游为依托,重点打造将军、古村、生态、炎帝等四张品牌”的旅游发展思路,并在政府主导的原则下,积极创新思路,充分发挥会同旅游资源优势,力求创造出更高的经济效益、社会效益和环境效益,使旅游逐步成为会同国民经济新的增长点,把会同发展成为湖南省内一流、国内有一定知名度的县级旅游目的地。
二、国家政策鼓励发展旅游产业。
早在1998年中央经济工作会议就明确强调:
旅游是我国新时期积极培育发展的三个新的经济增长点之一;
2004年的经济工作会议又提出国家第三产业引导资金要向旅游业倾斜;
同时,2007年湖南省委、省政府又将旅游业正式作为支柱产业来培育发展,要求各级政府积极培育壮大旅游产业,充分发挥旅游关联度高,污染少,增收潜力大的作用,把旅游产业培育发展成为有规模、有实力、有永续发展能力的产业。
三、国民经济快速增长培育了广阔的客源市场。
改革开放以来,我国国民经济持续快速健康增长,人民生活水平显著提高,温饱问题已完全得到解决。
在这样一个物质生活相对发达的前提下,加上闲暇时间的越来越多,外出旅游已经成为广大人民群众追求更高生活质量和精神享受的普遍需求。
第二节项目建设的必要性高椅古村作为会同旅游产业发展的龙头和旅游开发建设的重点,有着非常优越的资源优势和条件。
该项目建设的必要性主要集中体现在以下几方面:
一、该项目的开发是适应社会主义新农村建设的需要。
建设社会主义新农村是中国现代化进程中的重大历史任务。
高椅村是会同县确定的社会主义新农村建设试点村之一,发展旅游有利于当地农村经济发展和农民家园建设,使当地农业生产水平得到较大提高,使村民生活得到明显改善,使农村基础设施建设得到有效加强,使农村各项社会事业得到全面发展,使农民得到实实在在的物质利益。
旅游开发是构建和谐城乡,有力保障城乡人民共享经济社会发展成果的有效途径之一。
二、该项目的开发是加快会同旅游健康有序发展的需要。
会同地处山林地区,境内自然景观绚丽多彩,民俗风情浓郁独特,历史文化源远流长,旅游资源极为丰富,且具有种类全、组合优、特色鲜明、文化底蕴深厚的特点,旅游市场吸引力大,旅游开发价值高,加上交通便捷,区位有利,发展旅游有着良好的条件和优势。
高椅古村旅游开发在现阶段乃至将来相当长一段时间内仍将是会同旅游产业发展的龙头。
加快高椅古村旅游开发,对于启动和加快会同旅游发展意义十分重大。
对此,政府与管理部门应积极顺应时势,抓住优势,抓住重点,对高椅古村旅游开发项目进行重点包装、重点招商,对景区进行重点开发、重点建设,力求将高椅古村打造成湖南省内外具有一定知名度的乡村旅游品牌。
三、该项目的开发是适应高椅村古建筑群文物保护的需要。
高椅村古建筑群是全国重点文物保护单位,文物保护工作的责任非常大,压力非常重。
但由于高椅古村文物保护范围宽,古建保护对象数量多,涉及村民群众范围广,文物保护经费难以到位,村民意识难以灌输,文保责任难以划清,保护措施难以落实,管理工作难以开展。
针对这样一种状况,应该切实采取积极有效的措施加以保护,而不能简单地以“为保护而保护”的消极措施来保护。
合理的旅游开发是经实践证明能有效保护资源的主要手段之一。
高椅古村旅游开发在坚持政府主导的原则下,景区内旅游项目的所有权和开发权完全归政府所有,由政府拍卖给企业进行开发建设和经营管理。
对古建维修改造等特殊项目则完全以政府为主体来组织开发商、运营商或施工队伍进行。
第四章项目开发条件与现状第一节项目开发条件高椅古村历史悠久,民风纯朴,旅游资源丰富,文化底蕴深厚,加之交通便捷,区位独特,发展旅游有着良好的条件和优势。
一、资源丰富,底蕴非常深厚。
高椅古村旅游资源丰富,文化内涵深厚,被有关专家誉为“江南第一古村”、“耕读文化完美典范”、“古民居建筑活化石”、“古村落发展建筑史书”“民俗博物馆”等,有独特的古建文化、多彩的民俗文化、神秘的巫傩文化、秀美的山水文化、纯朴的乡村文化、传统的耕读文化以及与诸葛亮、孟获等有关的许多美妙传说和故事。
二、交通便捷,可进入性较强。
高椅古村周围公路纵横交织。
距高椅古村13公里处的洪靖国防公路纵贯县境南北,拉近了与洪江古商城的距离,从洪江古商城到高椅古村仅需1小时车程;
横穿县境东西的鲁大国防公路,连通了县城与贵州周边城市,极大的提高了周边游客的可进入性;
门前已硬化加宽的鲁高公路与洪靖公路、鲁大公路相连,既能让游客舒适地进得去,又能让游客舒心地出得来。
另外,会同还有支柳铁路和209国道腹穿县境南北,与湘西旅游的游客集散地──怀化仅隔2小时车程,距芷江机场也只有141公里。
三、区位独特,地理条件优越。
高椅古村位于湘西南边陲。
从地理位置来看,北有怀化,南有柳州、桂林,距会同县城仅45公里,怀化90余公里,邻近邵阳和贵州凯里、铜仁等地,有较强的的周边辐射能力;
从旅游区位来看,高椅古村处于张家界──桂林这一中国最佳的黄金旅游线上,加上高椅古村周边有洪江古商城、黔城古镇、荆坪古村、通道民俗风情旅游区等组成的文化性较强的旅游资源区,与张家界和桂林两地旅游资源正好形成互补,有利于客源共享。
第二节项目发展现状高椅古村旅游开发项目自2001年正式启动以来,通过各级各部门的不懈努力,取得了可喜的阶段性成效。
据初步统计,2001年至2006年高椅古村共接待各类参观旅游者13.4万人次,现实景区旅游收入约470余万元,带动相关行业收入约1100万元。
一、旅游交通条件得到明显改善。
为适应现代旅游“行的快、坐的舒”的要求,近几年,会同县在财力十分紧张的情况下,通过多途径积极筹措,仍为高椅古村旅游开发投入引导资金约1000余万元,加快了景区旅游交通设施的建设。
2003年,硬化加宽了通往景区的鲁高公路;
2004年,建设完成了鲁大公路和洪靖公路会同段砂改油工程,使景区外围交通环境得到了有效改善。
二、景区基础设施建设进展较快。
一是景区通讯设施建设超速发展。
近年来,高椅古村通过积极争取和努力,已经开通中国移动、中国联通的通讯网络和中国电信的程控电话、宽带网络等通讯服务,景区移动通讯覆盖率达到了100%。
另邮政设施方面还建有一家邮政代办点;
二是景区水电设施建设成就显著。
高椅古村在各级各部门的大力支持下,加快了对景区用水、用电设施的改造建设力度。
目前,已完成景区用电“农网改造”工程,已修建大吨位、高水压的自来水厂,可正常满足景区居民和项目用水、用电需求。
三、旅游接待服务功能明显增强。
近年来,高椅古村严格按照景区质量等级标准,积极完善自身建设,增强旅游接待服务功能,主要建设了高椅古村全貌观景台、观景园两个,新建或改造了旅游厕所3个,更新了古建游览区线路指示游览系统,增设更换了特色垃圾桶,整修了观光码头,硬化了排水沟等,使高椅古村旅游接待服务功能得到明显改善。
第五章市场分析第一节旅游市场发展趋势旅游市场需求不是一成不变的。
因为整个社会的经济和文化,以及人们的心理和生活方式都处于不停的变迁过程中。
所以,无论是旅游资源开发还是项目设计,都应以能够满足较长时间和尽可能多的旅游者的需求作为立足点,因此,研究市场需求的基本发展趋势是本项目一项不可或缺的内容。
一、国内市场发展趋势1、休闲旅游越玩越火。
目前,政府对旅游市场的引导方向主要集中于两点:
一是“大力发展国内旅游市场”,二是“重点促进休闲旅游市场”。
由于政府的积极引导,我国旅游消费市场中,增长速度最快的就是休闲旅游市场。
在沿海的一些先进城市,旅游者对休闲旅游的消费需求,已远远超过观光旅游。
据有关机构调查显示,北京和上海两地的旅游消费,休闲旅游的百分比比观光旅游高出了10%和8%。
同时,随着城市化进程的加快,城市居民生活水平的提高,以及私家车数量的持续增加,休闲旅游在将来相当长一段时间内仍将会得到快速发展。
但由于休闲旅游具有短期、近途的消费特征,对天气变化比较敏感。
景区经常会出现人满为患或门可罗雀的情况。
2、主题旅游方兴未艾。
国外有关公司调查显示:
绝大多数旅游者对旅游过程中的期望依次是:
学习、成长、自由、愉悦、好玩。
主题旅游从迎合旅游者心理期望的角度来讲,更多地能满足旅游者在旅行过程中对知识的渴望,是一种更适合旅游者多次体验的旅游产品或项目。
目前,我国主题旅游正处于起始阶段,是一个方兴未艾的旅游消费市场。
前几年,沿海某些地方的旅游已经对“主题旅游”表现出了极大关注,只是由于白热化的价格战,又使大家把更多精力放到了产品价格上,从而忽略了对旅游产品内涵的设计。
目前国内的主题旅游大部分只是在传统线路上穿插1-2个主题,而在旅游发展相对成熟的国家,主题旅游已经非常细化,如专门经营高尔夫旅游、修学旅游、朝圣旅游、购物旅游等。
3、乡村旅游倍受青睐。
乡村旅游是以“三农”资源为依托,由农民参与经营和服务的旅游业态。
近些年来,我国许多地方都在积极相应国家号召,大力发展乡村旅游,并通过挖掘本地乡村文化内涵,展示传统风俗和固有特色,大都形成了丰富多样、各具特色、富含品位的乡村旅游产品体系。
如云南的旅游小城镇、山西的民俗宅院、江浙的旅游古镇等,都已经成为在国内外有较大影响的乡村旅游品牌。
据有关统计显示,目前我国乡村旅游景区(点)每年接待游客超过3亿人次,旅游收入超过400亿元人民币。
乡村旅游已经成为我国旅游业新的成长点。
4、整个市场加速发展。
2006年,我国入境旅游市场保持了平稳增长态势,国内旅游在扩大内需、促进消费的战略推动下,以其良好的成长性也继续保持着快速增长。
据国家旅游局统计,2006年我国入境旅游人数达1.24亿人次,增长3.4%;
入境过夜旅游人数4960万人次,增长6%,其中外国人2200万人次,增长8.5%;
旅游外汇收入335亿美元,增长14%;
国内旅游人数13.9亿人次,增长15%;
国内旅游收入6200亿元,增长17%;
旅游总收入8850亿元人民币,增长15%。
二、湖南旅游发展趋势1、产业地位引导市场方向。
国家政策对旅游发展方向的影响,无庸置疑,是根本性的,对旅游市场发展的趋势往往起着航向标和导向作用。
2007年,湖南省委、省政府决定把旅游产业培育发展成为有规模、有实力、有永续发展能力的支柱产业,说明湖南省委、省政府在旅游产业发展和提升过程中将逐步强化其地位和作用,加强对旅游产业发展的引导与宏观调控。
从湖南省旅游局2007年工作思路来看,湖南在完善提升传统观光产品的同时,将积极引导开发休闲度假、商务会展等复合型旅游产品,大力开发红色旅游、乡村旅游、生态旅游、修学旅游、探险旅游等专项旅游产品,鼓励探索开发农业旅游产品。
从以往政府号召发展的红色旅游、生态旅游实践来看,乡村旅游、农业旅游、休闲度假必将成为湖南旅游新的发展趋势。
2、乡村休闲旅游持续火爆。
2006年,湖南在加强对乡村休闲旅游科学调研和规划的基础上,通过开展“农家乐”旅游采风等一系列活动,使乡村休闲旅游呈现出了蓬勃发展的良好势头,如郴州的温泉休闲、长沙的城郊休闲、张家界的生态休闲以及湘西的各种特色休闲旅游等,均深受到游客普遍欢迎,并已成为湖南培育支柱产业的重要内容。
3、旅游市场全面快速升温。
2006年,湖南旅游共接待入境旅游者97.08万人次,同比增长34.86%,旅游创汇5.03亿美元,同比增长28.82%;
接待国内旅游者9098万人次,同比增长27.98%,实现国内旅游收入546.65亿元人民币,同比增长29.75%。
旅游总收入588.39亿元人民币,同比增长29.68%。
全省旅游产业发展的质量和效益得到明显提高。
第二节目标客源市场定位一、项目的市场区域定位根据以上市场趋势分析,我们得知目前整个旅游市场发展趋势由观光旅游已经逐步转向了乡村旅游、休闲旅游、主题旅游。
综合考虑目前的市场状况及项目实际情况,我们可确定高椅古村旅游开发的功能设定是以乡村休闲为主,观光娱乐为辅。
发展设定是由乡村休闲旅游向主题娱乐旅游发展。
其客源市场的区域定位如下:
(一)市场区域的定位以怀化市场为基础,以重庆、武汉、长株潭及环怀化周边市场为重点,积极挖掘省内其它地区市场,开发两广、四川、贵州、湖北、华东等国内市场,依托张家界-桂林黄金旅游线适当发展港、澳、台和外国人市场。
(二)区域市场的分期分级1、近期市场。
一级市场以怀化与重庆、长株潭市场为主;
二级市场以武汉及环怀化周边市场为辅;
三级市场以国内其它区域市场为机会市场。
2、中远期市场。
一级市场以环怀化周边市场及湖南省旅游客源市场为主;
二级市场以国内其它区域市场为辅;
三级市场以港、澳、台和外国人市场为机会市场。
二、游客的市场群体定位根据项目规划与功能设定,高椅古村旅游客源市场群体细分主要分以下几部分:
1、高消费群体。
主要指社会层次较高的消费群体,年收入在10万以上。
该类群体往往都是较远距离的游客,喜欢追求高层次的消费享受,对旅游的质量要求也较高。
2、中等消费群体。
主要指月收入在2000—5000左右的市场群体。
该类市场群体,拥有较稳定的工作环境和收入,其中一部分还拥有自家车,一般都会选择携带家属或好友自驾旅行。
3、年轻消费群体与学生消费群体。
由于高椅古村拥有较独特的项目资源和文化内涵,将会吸引大量追求惊险刺激的年轻消费群体和求知欲较强的学生消费群体。
这些市场群体虽然收入并不高,但其消费能力不可小瞧,同时也是为项目宣传造势的最好媒介。
第六章项目建设总体方案该项目建设规模:
根据项目市场分析和定位,综合考虑高椅古村旅游开发的资源价值、市场潜力和交通区位因素等,建议该项目投资规模为5600万元人民币为宜。
一、旅游产品定位根据高椅古村旅游资源状况和区位条件等因素,将该项目建设成为综合性的乡村观光休闲旅游胜地,使其成为重庆、武汉、长株潭、怀化、广东、广西、贵州等周边省市人口的观光休闲娱乐旅游胜地。
二、总平面布置
(一)布置原则1、满足景区各项规划要求,严格执行国家有关政策、法规和法律;
2、满足国家现行防火、防噪、卫生、安全等规范和规定要求,着重注意环保等方面因素;
3、功能分区合理,建筑跟村落环境浑然一体,尽量减少对当地村落环境氛围的破坏;
4、近期建设与远期发展相结合,协调好近远期工程衔接和功能转换,立足现在,适当超前,合理节约用地,高标准规划高标准建设,一次规划分期建设,做到宏观可控微观可调,以适应今后的市场规模的不断调整和更新需求。
(二)功能分区主要有六大功能区域:
即以游客中心为“点”的旅游接待服务区、以古建筑群为“线”的古建文化游览区、以巫水河为“带”的水上休闲娱乐区、以五通广场为“圈”的民俗宗教文化区、以孟营山为“园”的野营探险狩猎区、以村团社区为“面”的耕读文化体验区。
(三)布置方案考虑游客市场心理和实际需要,总平面布置综述如下:
1、旅游接待服务区。
以现游客接待处为点,修建高椅古村旅游接待服务大楼(两层式仿窨子屋楼房),占地面积约1000平米,主要包括了游客中心、商业服务区、售票处、管理处等综合性服务设施;
修建生态停车场等配套服务设施,占地约10000平米;
按保护规划维修改造沿街现有民居房屋,将其改造为旅游商品、纪念品服务场所;
修建古村访古牌楼等附属设施。
2、古建文化浏览区。
以高椅村古建筑群为主体,合理组织游览线路,全面恢复古巷青石板路面,维修、维护、加固所有古建危房,改造村落下水道与排水系统,建设游览线路出入口场景和古村沿河风光带。
3、水上休闲娱乐区。
主要利用若水电站库区和高椅电站库区进行开发,沿河修建观景亭等休闲设施,拉通硬化若高沿河公路和高椅电站库区公路;
开发水上游乐,购置水上娱乐器材,开展水上休闲娱乐,包括滑水、浅水游泳区、游(快)艇区、拉纤区、水上餐厅、龙舟区等;
适当位置修建高椅宾馆(建筑式样仿照窨子屋),主要从事餐饮、住宿、会议接待等综合性服务,接待规模达到日接待600人次的要求。
4、民俗宗教文化区。
按保护规划修建五通广场,包括五通庙和露天表演场所。
该区主要体现高椅古村民俗、宗教文化内容,包括傩、民间宗教和民俗文化表演等。
5、野营探险狩猎区。
主要布设在与古村隔河相望的孟营山范围内,包含丛林探险、山地轨道车、山林滑道、野营、围猎等。
同时积极挖掘诸葛亮与孟获的有关文化内涵,开展诸如丛林野战游戏活动等项目。
6、耕读文化体验区。
利用高椅古村读书耕田气息较浓郁的“耕读文化”氛围,以农事生产和乡村风俗、生活为资源对象,大力发展乡村旅游,围绕“渔樵耕读”开发一些独具特色的耕读文化体验项目,如体现江南农村生产生活的碾子、水车、油榨场、农事耕作、水乡渔业等“农家乐”体验项目或活动。
三、基础配套设施规划
(一)排水排污及给水系统规划排水、排污系统是否设计合理、管道通畅,关系到高椅古村旅游景区的村团环境与卫生是否能得到有效管理与整治。
1、原排水排污系统的利用原则。
考虑到本项目所在地是农村居民生活小区,污水排放量小且较为分散,难以汇聚,不单独设立污水处理厂。
主要利用村落下原有的排水排污系统进行排水排污处理,其工作程序是:
生活污水由下水管道汇入大塘、红黑鱼池,由生物净化处理或净化设施处理后,排入巫水河;
雨水排放则采用自然排放为主,在不破坏景观环境的条件下,充分利用地形排水。
2、原排水排污系统的改造设计。
原排水排污系统由于年久失修,部分管道出现堵塞、不通畅现象,经常积有淤泥或死水,如景点“入木三分”前后的明沟以及景点“醉月楼”门前的明沟等。
这些地方应重新设计坡度并加以改造。
另外,大塘与红黑鱼池在排水积污的同时,还是古建游览区的两个主要景点,对环境的视觉要求很高。
所以,大塘与红黑鱼池在生物净化处理的基础上,须再配置有关氧化处理设施,以保证两池塘水面的清澈干净。
3、给水系统。
2006年,高椅古村已修建完成大吨位、高水压的自来水人饮工程,对景区所有项目用水都能保证充足供应。
需要解决的是对古建游览区裸露于表面的自来水管网进行伪装处理。
(二)电网规划1、弱电规划。
弱电部分由火灾自动报警系统、广播系统、综合布线系统、电话系统和有线电视系统组成。
其设计依据和布线要求主要参照《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)、《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-92)、《建筑与建筑群综合布线系统设计规范(GB/T50311-2000)、《建筑设计防火规范》(GBJl6-872001版)和有关专业提出的设计条件。
2、供、配电规划。
项目所在地高椅村已进行农网改造,景区项目用电可得到满足。
对项目用电的供配电主要参照《供配电系统设计规范》(GB50052-95)、《低压配电装置及线路设计规范》(GB50054-95)、《10kV及以下变电所设计规范》(GB50053-94)、国家现行的其它有关设计规范及规定和各有关专业提供的设计协作数据等。
(三)道路交通主要建好各功能区的游步道、若高沿河公路和高椅电站库区公路。
特别是景区发展到一定规模时,建设若高沿河公路对提升景区可进入性具有十分重要的意义。
(四)邮电通讯景区已建有1家邮政代办所,拉通了程控电话信号,开通了中国移动和中国联通的移动通讯功能
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