宜春房地产市场调研报告Word文件下载.docx
- 文档编号:16383644
- 上传时间:2022-11-23
- 格式:DOCX
- 页数:10
- 大小:998.08KB
宜春房地产市场调研报告Word文件下载.docx
《宜春房地产市场调研报告Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《宜春房地产市场调研报告Word文件下载.docx(10页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
99.16
1.12
2010
113.64
15.72
125.9
110.18
1.14
2011
137.02
40.29
152.74
112.45
1.36
2012
100.83
62.79
141.12
78.33
1.80
图:
09-12年宜春楼市供销结构图(万㎡)
3)价格情况——宜春中心城市楼市住宅价格前两年随着房地产投资开发的大规模增长而大幅上涨,2012年虽然整体市场供销较低迷,但价格仍然有小幅上升,2012均价为4022元/㎡。
09-12年宜春中心城区楼市住宅价格走势(元/㎡)
4)需求情况——据调研,宜春中心城市住宅整体购房需求以自住为主,且以首置刚性需求、一般改善性居住以及舒适改善性居住需求为主,投资客户偏少,整体需求结构健康。
客户来源2011年以前以宜春中心城区的企事业单位员工、公务员、本地私营业主为主,2012年开始周边乡镇的相对高支付力人群进城置业居住的客户增多,由此可见,整体楼市的购房需求得到了有效的拓宽。
2012年
2011年以前
2011年以前与2012年购房客户结构对比图
5)土地供应——2011年宜春中心城区土地市场交易活跃,开发商拿地热情高涨,全年共成交商住类用地115.02公顷;
2012年受制于商品房市场成交大幅下跌,土地市场成交低迷,多块地流拍,全年仅成交商住用地47.78公顷;
2013伊始,由于开发商对后市的信心,土地市场交易开始回暖,截止目前已成交商住用地21.46公顷。
2011年迄今宜春中心城区土地市场成交变化图(公顷)
6)未来竞争——从房管局了解到,2013年房管局预判的新增商品房供应基本持平(约100万㎡),但新市府周边新建的公务员小区(宜阳小区,共80万㎡)近期入市,将对商品房市场形成一定冲击,加之2012年底约60万㎡的存量,使得2013年宜春中心城区总供应量将冲击200万㎡,短期未来的竞争压力较大。
并且据了解,多幅2011-2012年成交的未开发地块也将在2013年下半年陆续入市,预估2013市场供应量的出清周期将达到2-3年。
二、宜春楼市格局
1)楼市格局——宜春市中心城区楼市按照房地产板块可分为老城区,袁州新区,宜阳新区,以及明月新区。
老城区是宜春房地产发展的起步板块,现已成熟,基本无可开发用地;
宜阳新区是政府重点打造的宜春城市新区,为城市的新行政文化商业中心;
明月新区是城市楼市第一次外拓区域;
袁州新区是以高铁、客运总站规划为契机的城市向东外拓区域。
2)楼市发展阶段——老城区现已发展成熟,几乎无可建设用地出让,目前楼市处于想各个方向外拓的发展阶段。
其中,本案所处的宜阳新区作为政府着力打造的城市新区,成为目前乃至未来宜春城市房地产发展的最火热区域。
明月新区以及袁州新区为次级热门区域。
3)产品特征——目前宜春中心城市住宅项目以多层和高层为主,兼具少量的别墅等低密物业;
市场产品同质化严重,户型绝大多数以为90-130左右的2+1R和3R为主,一般项目立面及园林的品质感不高,可超越空间较大;
营销展示方面,个别大型品牌开发商给宜春市场带来了超前的操作理念。
各代表楼盘调研数据表
区域
代表项目
规模(万㎡)
物业类型
产品面积
销售均价
立面、园林
老城区
秀江外滩
30
多层、高层
115-120
4300
立面和园林品质较差
城市印象
6
高层
111-130
4400
一般
明月新区
翰林世家
18.5
别墅,洋房、高层
90-130
5400
金辉御苑
11
多层、小高层、高层
115-124
御湖城
154
洋房、高层
66-133
品质大盘,较好
宜阳新区
翡翠城
15
多层、小高层
5050
较差
德和·
沁园
22
独栋、叠拼、洋房、高层
独栋300㎡以上、洋房160-180㎡
高层未推出
品质感较好,宜春代表高端楼盘
御品滨江
超过30
展示区较好,园林立面品质感强
袁州新区
嘉晨·
东郡
23
多层洋房、高层
98-138
5150
较好
秀水明珠
8
80-143
4800
4)客户特征——客户来源以宜春市区企事业单位以及公务员、本地私营业主为主,周边乡镇进城居住客户为辅。
均为刚需、首次改善和舒适改善自住为主,部分客户未来居住,投资客极少,需求相对健康。
2012年开始周边乡镇客户比例有所上升。
三、地块专向调研
1)区位与交通——地块位于宜阳新城区内,泸州北路延伸段,往西距新市府距离约2km,往东距秀江约480m。
目前泸州北路(双向6车道)正在修建,预计年内开通,且设置了公交站点形成公共交通通达。
约2km
2)项目四至——南临主干道泸州北路及禅都文化博览园,西临待建设的宝瓶湖公园,东面360m之外为待见的湿地公园以及秀江,项目自然资源条件较佳。
距项目800米处规划新区金融中心,为项目提供金融服务性配套。
3)项目经济指标——南占地127.3亩,容积率2.9,总建筑面积约24.6万㎡,未来可建成宜阳新区中等规模的高端居住小区。
4)SWOT分析
【优势strength】处于宜春房地产发展的热点主力板块,舒适改善居住片区,且是宜春未来的行政文化商业中心,区域价值较高;
地块方正,利于规划;
交通通达性较好;
地块周边毗邻多个公园以及秀江,居住环境较佳。
【劣势weakness】离新城核心区有一定距离,现状仍然较陌生,地块内部有高差。
【机会opportunity】可借势区域快速发展给项目带来利好;
目前市场产品同质化严重,可超越空间较大;
并且客户正在逐渐扩容,周边乡镇进城居住客户增加。
【威胁threats】市场受调控影响较大,且短期未来的市场竞争压力极大
四、市场调研相关结论总结
1)整体楼市——宜春近年整体楼市的发展处于供销均衡的相对健康水平,2012年受到2011年国家强力的宏观调控的滞后影响,使得客户陷入观望,导致成交量下跌,供销比压力急剧上升,目前进入短暂的自身结构性调整中,预判未来(2014年起)随着前期需求的释放以及新的稳定进城居住需求的增加,宜春楼市会逐渐回归健康稳定的供求状况。
2)项目区域——项目所在的宜阳新区,是目前宜春房地产市场的主力发展区域,未来将成为宜春新的行政文化商业生活中心。
项目处于宜阳新区的较边缘地带,区域现状稍显陌生,但受到新区区域价值快速提升的利好影响,未来成熟度能得到快速提升.
3)未来竞争——随着现有批准预售存量以及项目端土地端所带来的新增供应,短期未来市场将面临较大竞争。
这将是项目前期入市所面临的最大挑战。
4)项目自身——地块方正,沿街面长,内部有部分凹陷,毗邻两大市政公园,居住环境较佳
5)价格和速度预判
【项目年去化量】2012年,宜春市场热销楼盘的年去化量5~7万㎡,一般楼盘在3-5万㎡区间,3万㎡以下较缓销。
本案处于宜春目前房地产开发的热点板块,居住环境以及资源较佳,但周边生活配套缺乏,且离新城核心区有一定距离,若以合理的价格入市,预估前期年去化量约5万㎡,待后期市场回暖后将有所上升。
图:
宜春热销、一般、缓销项目2012年去化量构对比图
【住宅价格】通过与区域内其余代表项目的各项因子对比,本案当期价格约为4525元/㎡,对未来价格成长性进行合理预判,预估本案入市(明年)价格约4800~4900元/㎡。
若项目2014年入市,5年开发完毕,项目每年的价格以6%的相对保守增长率上升,则第二、三、四、五年的均价分别为5088元/㎡、5393元/㎡、5717元/㎡、6060元/㎡,项目整盘均价约5411元/㎡。
6)商业体量和价格预判
【沿街商业体量预估】通过商业的指标以及项目沿街面的尺度测算,以2F的商业估算,项目可最大实现商业面积约9600㎡,考虑到实际设计方案的美观和协调,估计实际可实现商业面积8000㎡
【沿街商业价格】通过与区域内其余代表项目的各项因子对比,本案沿街商业当期价格约13350元/㎡,对未来价格成长性进行合理预判,预估本案入市(明年)价格约14150~14400元/㎡
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 宜春 房地产市场 调研 报告