徐州市场调研报告Word文件下载.docx

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386

1767

新沂市

254

18

1571

邳州市

462

2088

总计

114

43

2280

395

（2）徐州市地理位置：

?

徐州市位于江苏省的西北部，华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。

徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。

地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。

“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北依齐鲁”，素有“五省通衢”之称。

京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，在全国生产力布局中具有承东接西、沟通南北、双向开放、梯度推进的独特区位优势。

（3）徐州市交通运输：

徐州历来都是兵家必争之地，素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢纽。

公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。

陇海、京沪两大铁路干线在此交汇；

京沪、京福和连霍三条我国重要的干线高速公路在此贯通；

京杭大运河穿境而过；

徐州观音机场为国家民航干线机场；

鲁宁输油管道纵贯徐州，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。

2005年各种运输方式完成运输量

运输方式

货运量

客运量

绝对数（万吨）

比上年增长（%）

绝对数（万人）

铁路

公路

水运

民航

管道

14812

3035

5558

684

5532

8340

1119

7202

--

（4）徐州人口构成及发展：

根据徐州2005年11月1日零时人口普查显示，徐州大市常住人口为883万人，人员众多，规模庞大。

其中徐州小市（狭义徐州）常住人口万人，它包括：

云龙区、鼓楼区、九里区、贾汪区、泉山区五个区。

徐州小市各区人口

总计

面积（平方千米）

212

人口（万）

资料来自《徐州统计局》

全市常住人口中，0－14岁人口为164万人，占常住人口的%；

15－64岁人口为635万人，占常住人口的%；

65岁及以上人口为84万人，占常住人口的%。

人民生活：

①人均可支配收入

居民收入明显提高。

2004年，徐州市城镇在岗职工人均工资达到15809元，增长%；

全市城镇居民人均可支配收入达到9839元，增长10%；

农民人均纯收入4021元，增长%。

2005年徐州市城市居民人均可支配收入为元，比上年增长%，扣除同期居民消费价格上涨影响因素，居民收入水平实际增长%。

②人均消费支出

2005年居民人均居住类消费支出元，比上年上升%。

其中：

住房装潢消费人均支出元，同比增长%，占住房支出的%。

③人均住房使用面积

2005年，城市居民住房条件继续改善，年末人均住房使用面积平方米，比2004年末增加平方米。

在住房面积不断增加的同时，居民的居住条件有了显着的改善。

2005年底，城市居民家庭的住房成套率达%，从住宅类型看，住二居室住房的家庭比例最高，占全部户数的%，住三居室的家庭占%，住四居室以上的家庭占全部户数的%。

小结：

①人口结构和城市发展程度紧密相连，徐州市目前仍属于工业化快速发展阶段。

②人民生活水平得到了进一步的提高，购买力增强，对住房的需求也有了进一步的发展。

（5）徐州市经济发展情况：

经济总值：

2005年，徐州市国民经济稳定快速发展，综合实力进一步增强。

全市生产总值（GDP）初步核算达亿元，比上年增长%，增幅提高个百分点，再创1997年以来新高。

徐州历年国内生产总值示意图（亿元）

产业结构

2005年第一产业亿元，占国内生产总值比重为％。

2005年第二产业亿元，占国内生产总值比重为％。

2005年第三产业亿元，占国内生产总值比重为％。

全市三次产业比例由2004年的13：

50：

37调整为14：

36。

2005年徐州产业结构示意图

同时民营经济发展取得新突破。

全年民营经济完成增加值亿元，比上年增长%；

总量占全市GDP的%，比上年提高个百分点，增幅高于全市GDP增幅个百分点。

年末私营企业万户，新增4732户，增长%，总注册资本达亿元，增长%；

个体户万户，新增万户，增长%，注册资金亿元，增长%。

市场物价总水平小幅上涨。

自2月份以后，全市价格总水平涨幅明显回落，全年城市居民消费价格总水平比上年上涨%，其中，消费品价格上涨%，服务项目价格上涨%。

全年商品零售价格上涨%。

①徐州处于城市化和工业化快速发展阶段，房地产行业面临较大发展契机。

②私营经济成为徐州经济发展的一个亮点，人民收入和消费需求得到进一步提升。

2.徐州市城市规划

外部规划：

打造徐州都市圈是江苏省于2000年在全省城市工作会议上提出的，为全省三大都市圈之一。

范围包括：

江苏省的徐州市，连云港市，宿迁市；

安徽省的宿州市，淮北市；

山东省的枣庄市，济宁市的微山县；

河南省商丘市的永城市，共涉及8个地级市，其区域构成以江苏省境内为主体。

空间组织：

核心层以50KM为半径，包括徐州市区和铜山、邳州、沛县三县（市）；

紧密层以100KM为半径，包括徐州市睢宁、丰县、新沂，宿迁市，商丘市的永城市，安徽的宿州市和淮北市，山东的枣庄市和济宁市的微山县。

徐州都市圈区位分析图

徐州都市圈基本情况图

徐州大都市圈规划为徐州城市未来的发展奠定了良好的发展目标，徐州市的城市集聚能力进一步增强，必然带动更多的外地人口过来定居。

内部规划：

另一方面，根据徐州市的总体规划要求，徐州的东南部将建成一个全新的城区。

徐州新城区位于徐州市城市的东南部，东起规划中的京沪高速铁路，西抵拖龙山，南临连霍高速公路，北接故黄河风光带，总规划用地50平方公里，建设用地38平方公里，规划期人口20万，远期可容纳40万人生活居住，其中大龙口水库周边地区10个平方公里为新区起步区。

徐州新城区建设是为了落实省委、省政府提出的“三圈、五轴、四个特大城市”的发展战略、解决徐州市由“单核心、摊大饼”式的发展向“双核心、五组团”城市空间结构转变、迎接新的机遇和挑战并满足未来建设300万人口的特大城市的发展需求所作出的重大决策。

在目前老城区已没有发展空间的情况下，发展新的城市中心，对于提高城市的区域服务功能、塑造现代化城市形象、加快城市化进程、实现跨越式发展，无疑将发挥重要的作用。

徐州市具有良好的区位优势。

徐州市是新亚欧大陆桥东端第一个区域性中心城市和淮海经济区中心城市，是江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一，同时也是东陇海产业带的支撑点和陆港经济的产品集散地，必然需要一个能为整个区域提供强大的服务功能、区位优越、设施完备、环境优美的核心地区。

新城区选址在京福高速公路和连霍高速公路两大交通干线的交汇点，通过城市快速干道将高速交通直接引入新区中心。

新城区东北紧临规划中的京沪高速铁路客站，东南距观音民航机场仅20余公里，因而具有极为便捷的区域快速交通条件，这在当今飞速发展的汽车时代提高与周边城市的联系效率、构筑1小时紧密城市圈、发挥中心城市的辐射吸引作用都具有极其重要的意义，可以使徐州成为南、北、东、西大城市之间的“平衡点”和商务、会议活动的优选地点。

由于距离老城中心仅8公里，可以借助老城以及北部的坝山片区和西部的铜山新区建立高标准的服务设施，尽快形成核心的服务功能。

新城区依托大龙湖和故黄河风光带，西靠托龙山脉，东南紧临吕梁山风景区，可谓山水天全、自然风光秀美，可以建立起多层次、立体化、复合型的网络状生态结构，加上良好的地势和工程地质条件以及开阔的发展空间，将使其成为面向区域、服务周边、独具特色和魅力的现代化城市新中心。

按照徐州市新城区发展目标，至2020年，该地区将成为以现代区域交通为依托，以商贸、金融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业等为支撑的设施完备、环境良好、风景优美的城市新区，同时也是徐州市新的“门户”和“窗口”，是徐州市对外联系的口岸，是徐州市作为区域型中心城市对外服务的主要城市组团。

起步区作为新城区建设的起点，担负着沟通老城联系、建立基础设施、聚集人气资源、确立形象定位等重要责任和功能，起步区建设直接影响着新区建设的质量和速度，是整个新城区建设的关键和突破口。

徐州新城区的规划对徐州城市发展重心起到较大影响，未来徐州发展的重心将以东南部区域、铜山新区为主，这一片区将成为徐州未来楼市的主战场。

3.徐州市房地产市场发展概况：

（1）固定资产：

2002—2006固定资产投资与房地产投资列表

年份

类型

2002

2003

2004

2005

2006

合计

固定资产投资（亿）

同上年增长率（%）

%

——

房地产投资（亿）

47

房地产投资所占比例

资料来自徐州市统计局《年度统计公报》

注：

2006年指的是1—10月份

结论：

很显然，从02—06年徐州市固定资产的投资正在快速上升，而最重要的是房地产投资的数额上升的很快，增长速度也是惊人，特别是05、06年，整体数据显示徐州市房地产市场前途一片光明。

虽然，这2年国家出台了一些政策文件对徐州市的房地产市场产生了一定的影响，但对于徐州来说炒房的行为不多，而且销售条件比较宽松，可以大比例的预约收钱，对开发商十分有利，因此影响并不是很大，况且市场也会做出相应的调整。

（2）土地供应情况：

年度

出让宗数

土地面积（万平方米）

成交价格（亿元）

04年全年

05年全年

20

06年上半年

6

徐州市05年土地供应有跳跃式的放量，为04年土地供应量的近7倍，为06年徐州市场商品房的供应量奠定了基础，同时市场竞争也会比较激烈。

预计06年的土地供应量相比05年同期，将有一定量减少。

（3）商品房供应量

时间

商品房预售面积

（万平方米）

同期增长

住宅预售面积

04年1-12月

05年1-12月

06年1-6月

①徐州市商品房总体供应量呈逐步上升态势，也说明了居民的住房需求在进一步的增加。

②06年上半年的供应量已经达到了05年全年的%，市场竞争愈演愈烈。

（4）商品房需求量

徐州市商品房

2004年

比上年增长

2005年

2006年上半年

成交套数（户）

1355

9043

567%

7175

17553

成交面积（万方）

18%

成交金额（亿）

105%

可以看到从2004年到2006年，徐州全市的商品房需求量呈上涨趋势，尤其是到了05、06年上涨趋势比较明显，可以预计未来的商品房需求会进一步加强，存在一定的上升空间。

（5）商品房价格

徐州市住宅价格走势图（2004-2006年上半年）（单位：

元/平方米）

从上图可以看出，从2004-2006年上半年徐州市区住宅价格处于稳步上扬的发展态势，特别是到了06年第二季度，住宅价格有较大幅度上扬，上扬幅度为300元。

（6）徐州市房地产市场总体分析：

Ø

作为一个发展中的城市，徐州市经济状况良好，人口众多；

房地产总体发展水平处于一个发展上升期，发展的空间还较大。

总体供需方面，徐州市近几年对住房需求量比较大，商品房销售情况良好，甚至出现排队抢房现象。

随着住房需求量的进一步增大，徐州市的房价也会随之而进一步上涨，根据城市发展水平必然带动房地产行业发展水平相一致的原理，可以预见，这个上涨的空间还比较大。

A：

住宅部分

二．市场分析

1.区域板块的划分：

根据徐州市中心以及东南西北各区域房地产市场的发展情况，我们把徐州市划分为五大板块：

中心板块；

城东板块；

城南板块，城西板块；

城北板块。

同时徐州的东南部将规划成为徐州的新城，城市中心也会进一步的向东南迁移，目前已有实力开发商在此区域拿地。

2.中心板块：

（1）中心板块介绍：

整个中心板块位于徐州市的市中心，在地段上占据着徐州的黄金地段，各种商业配套、生活配套非常齐全。

该板块是徐州的核心板块，同时也是目前徐州房价最高的区域，市场发展比较成熟，客户接受度也比较高。

（2）可比典型楼盘分析：

楼盘名称

产品形态

开盘时间

建筑面积

主力面积

均价

总销售率

一品官邸

高层商住

06年7月

万平米

90—130平米

4900元/平米

50%

颖都·

上花园

小高层、高层

06年12月底

120平米

未定

金庭嘉园

多层、小高层、高层

06年11月

140—150平米

3800元/平米

35%

（3）中心板块总结：

本板块的产品以高层商住为主，大约高层占60%，小高层30%，多层10%。

由于徐州市民对高层和小高层的抗性不大，再加上中心地块的发展优势和已成熟配套的存在，以及人们对区域的发展信心，人们对高层，小高层接受度还比较高，但是多层凭借其稀缺性优势，受到市民追捧。

在徐州购房的大多数是二次置业者，因此这些人对三房的需求比较大，因此该区域楼盘的主力面积多集中在120—140左右的三房。

同时，处于对总价的考虑，市民对二房的需求也比较大。

价格方面

该板块的位置、地段在徐州是最好的，故其价格在整个徐州也是最高的。

这些商住楼主要分布在淮海路与中山路、解放路交界处周边。

整个板块的均价估计在3737元/平米左右，其中最高价格已经接近5000元/平米。

客源方面

绝大多数都是市中心的客户，本区域客户占了80%，外区域客户占20%；

职业身份涉及多方面，其中以政府公务员，事业单位员工，私企业主为主。

另外，这些客户很多都不是首次置业，换房的比较多，自住>

投资；

年龄集中在40岁左右。

销售方面

中心板块虽然价格很高，但是凭借其绝佳的地段，总体去化情况良好，特别是一些品质比较高的楼盘，去化速度相当快。

（4）典型个案分析：

个案一：

一品观邸

区域

市区

项目位置

徐州市中山北路与夹河街交叉处

装修情况

毛坯

案名

容积率

售楼处

徐州中山北路12号

发展商

徐州金正基房地产开发有限公司

得房率

82%

联系电话

营销策划

上海宝名

绿化率

20%

公开日期

05年底

物业类别

商住

高层

2006-7-16

总建筑面积（平方米）

万平方米

规划总户数（套）

商务楼216户

交房时间

2007-12

物业费（元/平方米·

月）

元/平方米

主力面积（平方米）

90至130平方米

剩余量（套）

平均单价（元/平方米）

4900元/平方米（一房一价）

银行贷款

额度

综述：

本案位于徐州市中山北路12号，地处徐州市中心，地段非常好，周边的配套也相当的齐全。

医院：

市第一医院、徐医附医。

教育：

徐州一中、二中、三中、撷秀中学、树人中学。

但位置的关系，其一到三楼是商场势必造成噪音的污染。

本案的产品形态单一，两栋高层，顾客选择面比较小，且户型不佳。

但是由于地段的关系去化的非常好，投资客占很大的比例。

个案二：

市区

夹河街与西安路交叉口

3

江苏爱东集团

普通住宅

基地面积（平方米）

11330㎡

388（单身公寓70套）

2007年

56000㎡

产权年限

物业费

面积范围（平方米）

50-150

单身公寓以48㎡/54㎡为主力户型

3*2*2141平米-153平米

单价范围（元/平方米）

3480-4600元/平米

车库价格（元）

主力总价（元）

单身公寓20-25万

3*2*255万

年限

该案位于徐州市西安北路与夹河路交汇处，周边的配套比较齐全；

本案一至三层是商铺，层数低的住户可能会受到噪音污染。

小区有一个3000平米的中庭花园，以及5.6米挑空的双面景观回廊。

由于本案的地段比较好，期销售也很好，其中投资的占很大一部分比例。

本案一至三楼是商铺,形态有高层,小高层,多层;

本案均价4000/平米;

总体销售率35%

个案三：

徐州淮海西路195号

淮海西路195号

徐州颖都房地产开发有限公司

/

住宅

高层,小高层

2006年12月底

万

万平方米

2008年5月

预计>

4000元/平米（一户一价）

本案位于淮海西路195号，处于市中心；

其产品形态为高层、小高层。

本案现在尚未开盘，具体价格还没确定，初步估计在4000/平米左右；

目前在做开盘前期客户积累。

3.城东板块：

（1）城东板块介绍：

城东板块整体发展比较成熟，房价水平处于徐州市区中下水平，东部城区周边工厂企业分布密集。

该区域的生活配套比较成熟，有大型的商场、宾馆、酒店、银行以及一些生活娱乐设施；

如：

香山宾馆，东方大酒店，天桥副食市场等。

板块内近2年内吸引了全国房地产知名品牌地产——上海绿地，绿地的进入为区域地产发展增加了活力，同时也产生了不小的压力，其开发的绿地世纪城现为徐州在售的最大楼盘。

城东板块原有的各种生活配套设施以及工业基础为区域发展奠定了基础，在未来几年内京沪高速铁路的开通更将为区域发展提供无穷的动力，规划的高铁徐州站就在城东区域，并且距离城东中心居住区仅仅5分钟车程。

项目名称

价格

东方美地

多层

2006-3

25万平方米

88-104平方米

2400元/平方米

80%

绿地世纪城

多层、小高层

2006-5

130万平方米

105-116平方米

2800元/平方米

70%

阳光花园二期

2005-8

4万平方米

120-130平方米

3300元/平方米

御景湾

小高层

别墅

2006-10

60万平米

80-120平米

2480元/平米

一组团

90％

（3）城东板块总结：

现阶段以多层为主，在未来一年内将有部分小高层产品推出，区域内产品整体定位为中低档。

面积以中小面积为主，三房面积控制在110平米左右，两房主要为90平米左右。

区域均价2434元/平米，略低于徐州全市均价水平。

此区域客源以周边居民和企业员工换房为主，客户就业主要在附近企业。

本板块销售情况优劣差距明显，规模大品质高的楼盘去化情况良好，反之去化一般。

东区

徐州市民富园东首

上海绿地集团徐州置业有限公司

88%

937亩

130万平米

物业管理

上海科瑞物业管理有限公司

95-125

105-116

元多层

元小高层

2800元

27-33万

本案的产品形态为多层、小高层；

该案的均价为2800元/平米；

由于开发公司品牌好，影响力高，小区品质较高，小区配套很完善.一楼带花园提升一楼价值。

再加上其价格比较便宜，因此销售情况比较理想，三期去化率达到70%左右。

徐州市民富园圆盘处

永泰东方美地

中外合资徐州永泰地产公司

南京新鸿泰

30%

07年下半年上房（二期）

25万平米

1192套

金浩物业管理（一期）

销售面积（平方米）

售出户数（套）

一期元/平米（一期）

88-131

88-104

2000-2700元/平米

平均单价