成立物业管理有限公司的可行性报告.doc

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关于**伟洁物业管理有限公司

成立的可行性报告

随着我国住宅产业及商业地产的发展及人民生活水平提高，物业管理作为一个国民经济的新兴产业其发展方兴未艾，市场拓展空间越来越广阔，发展潜力十分巨大。

**伟洁物业管理有限公司作为一个新注册的物业管理企业，其创立正是为顺应这一发展潮流，在积极总结国内外的先进物业管理经验及研究国内的产业发展政策之后，而决定投身于中国的物业管理产业的。

与时俱进，开拓进取，蓬勃发展的中国经济为企业的发展提供了不可多得的机遇及挑战，但是随着中国房地产业的迅猛发展，物业管理的发展明显滞后了，在如何满足人民日益增长的对物业管理的需求，如何提高物业管理的水平与质量，如何使国外的先进的物业管理经验与我国的具体实践相结合等问题上，毫无疑问**伟洁物业管理有限公司将在未来的发展中予以不懈的探索与追求，在谋求企业发展，员工进步，促进社会繁荣之企业发展宗旨下，为中国的物业管理业的发展竭诚奉献。

一、新成立物业公司的可行性分析

（一）设立的必要性

1、目前国家规定，新开发物业必须落实日后日常物业管理单位；

2、各个城市的业主日渐对购置物业后，日常的物业服务需求意识越来越强，希望所购买的小区，日后有物业管理，那样至少安全些、干净些；

3、物业管理作为房产开发的下游衔接产业，主要为房产开发的扫尾工作提供全程的跟踪和服务，可以为房产开发的后期工作提供很多便利，减少很多琐事和麻烦事，为项目的顺利结案提供保障；

4、请别的物业公司进行管理，衔接工作非常麻烦，扯皮拉筋的事情会很多，反而还有可能为公司带来很多不必要的麻烦，阻碍项目的顺利进展，甚至会损害公司及项目的形象和影响。

（二）设立中存在的问题

根据一些物业公司的实际运作情况，物业管理主要存在以下实际问题：

1、一些大城市物业管理需求意识刚刚起来，还有很多人对物业管理需求意识不是很强烈，甚至无需求意识，主要原因考虑到，现在自住房不需要每月交物业管理费，以后每个月要交100元左右的物业管理费，感觉100元在日常生活中可以办其他的事情，有点舍不得；

新成立物业管理公司如果管理或服务水平不好，在日常与业主的沟通与交流中，有很多麻烦，甚至管理的不好，将把整个小区的形象搞砸；

2、业主本身就不太愿意交物业管理费，再加之物业管理服务又不好，很难达到业主的要求，会导致物业管理费很难收，本身物业管理就是微利甚至是赔本的，而已入住、未入住的物业费都难收，空置未出售房的物业管理费又要自己贴，所以物业公司最终基本都是赔本的生意；

鉴于以上两方面的原因，成立物业公司是考虑为自己项目服务，同时从长远考虑是为公司以后开发项目服务，为新开发项目提供前期规划设计建议（来自日常的实际管理过程中碰到的实际问题的反馈和总结），为项目开发后期提供交接保障和服务，同时，又打算为了服务项目，便利自己公司，减少与外来物业公司交接合作中的麻烦。

二、企业创业机会分析

（一）行业分析

2013年楼市在新政的影响下，市场进入一个观望的阶段，而越来越多的消费者，放弃了以前价格低就好的旧观念，开始注重后期的物业服务。

新政让许多本来要选择置业的购房者选择了观望，但也有许多购房者，特别是第二、第三次置业的，对物业服务的认可度非同一般。

他们会觉得后续的服务能使得他们的生活更加贴心和完美，与此同时，品质服务业逐渐成为众多置业者关注的一部分，成为置业者购房的重要因素。

近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。

并且随着我国房地产业的迅速发展，人们对居住质量的要求越来越高，物业管理被提到了越来越重要的地位。

**随着近几年的发展，日趋成为生态环境优美、安全的宜居城市，各类小区、公寓近几年发展非常快，对售后服务和物业管理提出了更高的要求，这也给物业公司的发展提供了很大的空间。

三、成立物业公司对于房地产开发的价值分析

（一）成立物业公司是对公司房地产开发价值链的完善

　　物业管理系统作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节，肩负着两个重要职能：

其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对业主提供物业管理服务。

具体说来物业公司可以在以下方面发挥重要作用：

为项目规划设计阶段出谋划策；建设施工阶段的现场安全管理；建设施工末期的开荒清洁；销售阶段的样板房管理；销售阶段的售楼部、销售通道、人员车辆的进出管理；销售活动的现场管理等。

甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。

（二）成立物业公司有利于维系客户、推广品牌、促进销售

简单的说就是海尔现象在房地产企业的应用。

海尔产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受海尔产品，究其根源，在于公众充分信赖海尔的售后服务。

区外万科、中海、金地等全国知名房企，区内有荣和、保利以及盛天都有一批忠实粉丝，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例很高，就是房地产行业类似现象的体现。

通过老业主再次置业或带动客户置业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同时可节约大量的广告开支。

（三）把控接管验收关，避免不必要的损失

接管验收是房地产产品的最后一道质量关口，物业公司接管验收物业可以对开发商的施工质量形成致命影响。

在验收各分项工程时，物业公司浑水摸鱼会给开发商带来损失及负面影响。

反之，如果物业公司扮演好自己的角色，给房地产企业带来的正面影响也是巨大的。

三、市场调查分析

（一）物业公司市场现状

目前很多一流的物业公司都处于亏损状态，需要房地产公司的供养。

在产品同质化越来越严重的市场中，房地产公司通过成立物业公司为业主打造高品质高品位的生活，可以快速抢占市场份额，建立起忠实的客户群，促进房子销售快速获取丰厚利润。

一些高端楼盘，为了彰显业主的尊贵身份，更是不惜成本引入国际一线的物业管理品牌做物业顾问。

（二）市场盈亏平衡状况

根据访谈调查了解，一般能较好满足业主要求的物业公司，纯住宅管理盈亏平衡点不低于800至1000个住户，低于该管理指标的物业企业就有可能亏损。

品牌开发商的物业公司因为提供更多服务，往往会发生亏损。

如保利每年会搞业主联谊会、社群文化演出、业主感恩回馈等活动，其物业公司定位本身就是不以盈利为目的，只是作为项目营销和推广的有效手段。

物业公司属劳动力密集型的微利企业，盈利水平不高。

经测算，物业公司的成本主要来源于人力成本、税负成本以及公共费用支出，但随着项目的不断成熟、入住率的不断提高以及各项费用按时收取，物业公司的盈利水平也逐渐提高。

对于品牌开发商而言，成立物业公司是必不可少的。

这是公司布局房地产价值链的必要条件之一，对于合理解决开发后遗留问题，节省营销成本，打造优质的品牌具有积极作用。

而且随着物业公司商业物业占比的提高，物业公司的赢利水平将会逐渐改善。

四、物业公司趋势分析及定位

（一）物业公司管理趋势

随着国家宏观调控的长效机制逐步形成，房地产粗放、暴利的时代已经终结。

未来的房地产竞争将更加激烈，归根结蒂是软实力的竞争。

客户买房更加注重物业的配套服务。

这将主要表现在几个方面：

一是业主的需求将发生分化，物业服务的创新功能将显得尤为重要，物业提供的服务越来越多样化、精细化、专业化，不再是过去的注重保安和搞卫生；二是市场将逐步规范，市场准入和退出机制将逐步完善，市场准入门槛将提高，而市场上的一些违规行为将会遭到封杀直至被迫永远退出，只有品牌做得好的企业才有生存空间。

三是品牌化之路是物业服务企业顺应经济发展的必然趋势，未来物业服务的竞争就是品牌的竞争。

品牌开发商成立专业化、规范化管理的物业公司管理自己开发的物业是大势所趋，要在房地产长期发展应顺势而为。

（二）物业公司的发展前景

在未来的发展趋势，物业公司不只负责管理和维护公司开发的各类物业，同时适时向外延伸管理其他相关产业，打造高档物业管理品牌，作为配合公司开展房地产营销的手段，盈利目标为在公司的支持下，为公司发展提供可持续的现金流。

主要业务经营模式如下：

（1）住宅物业管理模块

为公司所开发物业提供专项物业管理服务，如保安、停车场、保洁、维修、房屋中介及销售代理等；同时，随着企业、机关等单位的后勤部门也将逐步走物业管理理模式的进一步深化，物业服务市场空间巨大。

（2）商业物业管理模块

1.写字楼租赁：

开展写字楼租赁业务。

由物业公司与开发公司签订统一包租合同，再由物业公司与各物业使用单位签订租赁合同；

2.写字楼酒店管理：

日常写字楼酒店管理，包括保安、保洁、维修、停车场、客服管理等。

（3）绿化模块

a.苗圃基地：

以现有的房地产项目为基地，建立储植基地，供应房地产项目自用，条件成熟时推向市场；

b.绿化租摆：

以写字楼办公室绿化租摆为主线，逐步拓展市场，条件成熟时，拓展家庭绿化租摆业务。

四、新趋势下经营风险及解决方法

（一）物业公司的门槛低、启动资金小，投资风险较小。

物业公司最大的风险来源于经营风险。

具体如下：

1.公司项目扩展与运营过程中承受着员工成本不断上涨，员工流动性大的问题，导致公司运营困难。

2.项目入住率不高，业主拖欠物业费或者故意拖欠物业费影响公司正常运营。

3.物业公司的好坏对企业品牌是双刃剑，如处理不好，会对开发商品牌有负面效应，影响企业社会形象。

（二）风险防范措施：

1.资金上，公司每年可从销售收入中拨出一块资金支持物业公司的运转，用以保证员工待遇、开展各种营销活动、更换老化设施。

2.管理上，重要岗位给予员工更好待遇，避免员工流动过大给公司带来的负面影响。

通过员工培训，加深员工对企业的认同感。

3.与业主开展互动活动，涉及业主切身利益的费用公开化，促进双方良性发展。

综上分析，成立物业公司，发展前景广阔，经济效益好，还可以同时带动其他产业的发展，形成良好的产业链，共同促进经济的繁荣和社会环境的建设，满足人们的日常需求。