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乙公司与丙公司双方以联营合作的方式,由乙公司提供经营场地,本着照章纳税,合法经营的原则。
丙公司提供年租柒万元(70000元)的,作为丙公司联营投入的股金。
双方联营中,无论盈亏,丙公司付给乙公司年股金70000元,不得以任何理由拖欠,否则乙公司有权停业,停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。
丙公司承担经营的所有费用(税金,管理费,水、电、暖费)必须每月30日前付清所有费用。
丙公司负责经营场地的所有维修费用。
甲公司与乙公司由此引发争议,甲公司起诉要求解除租赁合同,并申请法院先予执行,致三楼出于空置状态;
诉讼中,乙公司提出反诉,要求甲公司赔偿装修费、可得利益、办公用品等各项损失共计518000.00元。
案件焦点
1、甲公司是否具备合同解除权的问题;
2、乙公司的反诉请求是否能够成立的问题;
争议与分歧意见
第一种观点认为:
同乙公司作为承租人与维修部签署的联营协议虽名为联营,实为转租,且乙公司有拒绝支付租金和擅自改变房屋结构、毁坏房屋设施、致使租赁物受损的违约、违法行为,甲公司得行法定解除权,所以甲公司有权行使行法定解除权解除双方的租赁合同,对承租人乙公司的损失不承担赔偿责任。
第二种观点认为:
乙公司与维修部签署《联营协议》是乙公司自主的经营行为,甲公司作为出租方无权干涉乙公司正常的经营行为。
甲公司因干涉乙公司的正常经营行为并错误的申请先予执行,应当对乙公司的损失承担赔偿责任,乙公司的反诉请求依法有据,应当得到支持。
结论
笔者认为,本案争议的两个焦点实际上是一个问题的两个方面,其核心是甲公司作为承租人是否具备了法定的合同解除权。
结合本案案情,笔者认为甲公司有权行使法定的合同解除权。
第一、关于乙公司与维修部签署的《联营协议》的法律性质的认定问题。
20XX年6月12日,乙公司作为甲方与维修部(乙方)签署了一份《联营协议》,细究《联营协议》的核心条款和实质内容,笔者认为,《联营协议》虽名为“联营”,实为
“出租”,即乙公司的该行为实际上是一种违法的转租行为。
首先,衡量一个合同的性质,应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别,而不能拘泥于合同“名称”。
这是一个为民事司法实践所认可的基本的民事原则,也是符合民事立法的基本目的和基本精神的。
最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复(法复【1996】16号)第1条明确规定:
当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称,但合同约定的权利义务内容与名称不一致的,应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质,从而确定合同的履行地和法院的管辖权。
法复【1996】16号实际上确立了“合同约定的权利义务内容与名称不一致的,应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”这一基本的民事司法原则。
虽然法复【1996】16号是针对经济合同作出的规定,但作为一种民事法律的基本原则,其在今天,仍然具有广泛的普适性。
所以,对合同性质的认定不能仅凭合同名称而定,而应根据合同内容所涉法律关系来确定。
就本案而言,乙公司与维修部签署的《联营协议》虽名为“联营”,实为“出租”。
我们只要看看《联营协议》约定的内容就可以得出这一结论。
《联营协议》约定:
丙公司提供年租柒万元
(70000元)的,作为丙公司联营投入的股金。
丙公司()负责经营场地的所有维修费用。
《民法通则》第51—53条,规定了三种联营的方式,即法人型联营、合伙型联营、协作型联营,但不论哪种联营,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任即共担风险是联营的一个基本特征。
而通过《联营协议》的上述约定,我们可以清楚的看到,乙公司作为联营的一方,既不参与经营,也不负担任何经营的费用,且不论盈亏均坐享利益,乙公司联营的唯一资本是三楼的场地使用权,其实质是将三楼以年租金70000元租给乙方,所以,该《联营协议》虽有“联营”之名,并无“联营”之实,是一个典型的出租行为。
其次,《中华人民共和国合同法》第124条规定:
本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
本条是对无名合同(又称为非典型合同,是指法律上没有特别规定的合同,是相对于有名合同而言的)如何适用法律的规定。
依据该条规定,如果无名合同的权利义务类似于合同法分则及其他法律规定的有名合同,可参照该有名合同的有关
篇二:
租赁合同案例分析报告
租赁合同纠纷分析报告
一、案情概要
本案第三人谭建华与被告冉隆彬曾是多年的同居关系,于20XX年2月份双方自愿解除关系,签订了《解除同居关系协议书》,其中对红湖宾馆房屋进行了分配,谭建华占有60%的份额,冉隆彬占有40%的份额。
被告冉隆彬与被告孙小萍与20XX年1月18日在民政部门登记结婚,系合法的夫妻关系。
20XX年3月1日,二被告与原告杨华江在石柱县黄水镇街上达成口头租赁房屋(红湖宾馆)的协议,当日原告杨江华从黄水农村商业银行取款人民币一万元交给被告孙小萍作租房订金,同年3月8日,原告杨华江与二被告在石柱县农业银行与被告冉隆彬的办公室订立正式的“房屋租赁协议”(将订立协议的时间打印成“20XX年3月1日”,便于计算租赁期限),协议约定租赁期限为4年(即从20XX年3月1日至20XX年2月28日为止),租金每年交三万元,并约定任何一方违约应承担违约金一万元,二被告经与原告协商,要求原告交纳“红湖宾馆”转让费五万元,并承诺将经营红湖宾馆的特种经营许可证、卫生许可证、营业执照等证照手续转交原告,并协助原告办理变更手续,原告杨华江按协议约定,于3月8日的当天给二被告交了租金三万元以及转让费五万元,第三人谭建华对二被告与原告租赁转让红湖宾馆之事不知情,于20XX年3月10日与王玉芹(女)订立买卖房屋(红湖宾馆)的协议,同年4月12日到石柱县黄水镇经旁人讲并调查核实,才发现“20XX年3月
8日被告与原告租赁转让红湖宾馆”之事,对原告与二被告的租赁转让宾馆行为表示追认同意,只要求二被告按60%的份额给她(指谭建华)分配租金及转让费,之后第三人谭建华多次向二被告主张权利,由于二被告拒绝,导致未果。
20XX年5月4日,谭建华将红湖宾馆属于她所有的60%份额范围的宾馆房间上锁,造成原告杨华江无法营业,再者,二被告自协议签订后一直没有将相关证书交给原告杨华江,也导致了原告营业受阻。
之后,杨华江多次找二被告前往黄水协调解决,二被告不予理睬。
遂导致纠纷。
二、分析
1、原告与二被告签订的租赁房屋协议合法有效。
二被告系合法的夫妻关系,与原告之间的租赁转让宾馆的协议,虽然只有原告与被告冉隆彬的签字,但客观事实上被告孙小萍自始自终在场,而且还给原告杨华江出具了五万元的红湖宾馆转让费(由书证中这五万元转让费收据可以证明),所以本案的主体包括孙小萍在内。
第三人谭建华虽然对原告与而被告之间的租赁转让宾馆之事开始不知情,订立协议时也不在场,但在20XX年4月12日发现经查证属实后,对原告与二被告于同年3月8日签订租赁房屋及转让宾馆的行为表示同意追认,至始至终只要求二被告给其(指谭建华)按60%的比例分配租金及转让费,因此,谭建华也是租赁协议的主体。
本案主体适格、内容合法、不违反法律禁止性的规定,是一个真实合法有效的协议。
本案的协议是否有效,关键在于第三人谭建华是否追认及追认效力的问题,尽管追认行为发生在20XX年3月10日房屋买卖之
后,但谭建华在20XX年4月12日才发现并查证核实20XX年3月8日的租赁行为,谭建华并非以20XX年3月10日出售房屋的行为来否定其租赁行为,《合同法》第229条规定的房屋买卖不破租赁的原则也符合此情形。
本案中,第三人谭建华是红湖宾馆的权利人,谭建华与王五芹之间房屋买卖协议是否生效,不影响谭建华对原、被告租赁房屋协议行为的认定效力,更何况于被告冉隆彬及第三人谭建华在把房屋宾馆出售时,未让杨华江知晓,也未提前通知杨华江,剥夺了杨华江的优先购买权,违反了《合同法》第230条和《民法通则》意见第118条之规定。
总而言之,原告与二被告之间的租赁转让宾馆的行为,谭建华已追认,完全是合法有效的。
2、二被告具有严重的违约行为,原告有权解除协议。
二被告不按约定将特种行业经营许可证、卫生许可证等证照手续转移给原告并协助更名登记。
作为租赁房屋转让宾馆经营,这些相关证照是必不可少的,而且转让宾馆这些证照手续自然要也要一同转交,这是一个基本的常理、惯例。
由于二被告的行为造成原告营业受阻。
再者,在履行合同的过程当中,由于二被告与第三人租金、宾馆转让费分配无果,第三人谭建华给自己在宾馆中的相应份额的房间上了锁,使得原告无法正常营业。
这两种行为使得合同目的不能有效实现,二被告应承担主要责任。
最后,二被告及第三人在出卖房屋过程当中,未征求原告的意见,剥夺了在同等条件下原告优先购买的权力,并且也未事先通知原告,违反了《合同法》第230条和《民法通则意见》第118条的规定,也是一种违约行为的事实表现。
综上所诉,二
被告已然严重违约,导致协议目的不能实现,原告有解除触协议。
三、基本结论
二被告不给予原告提供经营宾馆的相关证照,实际上是以自己的行为表明不履行协议,从订立租赁房屋转让宾馆的开始就违约,又加上随后不给予第三人分配租金及转让费的严重过错行为,迫使第三人对红湖宾馆房间上锁,造成原告无法经营宾馆,根本无法履行协议,构成根本性违约。
从协议的订立到后来纠纷的发生,其中各个主体都是适格的,具有权利能力,所以在订立阶段无违反法律情况。
协议的内容清晰、具体,无违反相关法律内容,所以协议总体说来是合法有效的。
其出现的各种问题,原因是二被告不履行关键条款,在房屋权利内部利益分配处理不当,导致原告利益受损,原告有权提出赔偿要求。
篇三:
合同法案例分析
【案例一】甲公司与乙工厂洽商成立一个新公司,双方草签了合同,甲公司要将合同带回本部加盖公章,临行前,甲公司法定代表人提出,乙工厂须先征用土地并培训工人后甲公司方能在合同上盖章,乙工厂出资1000万元征用土地并培训工人,征地和培训工人将近完成时,甲公司提出因市场行情变化,无力出资设立新公司,要求终止与乙工厂的合作。
乙工厂遂起诉到法院。
【问题】
1、甲公司与乙工厂之间的合同是否成立,为什么?
(5分)合同未成立。
因甲公司未在合同上签字和加盖公章。
2、甲公司应承担什么责任,为什么?
(5分)甲公司应承担缔约过失责任。
因为甲公司要求终止与乙工厂的合作是一种违反先合同义务的行为,
责任发生在双方订立合同
的过程之中。
3、乙工厂能否要求甲公司赔偿1000万元的损失?
为什么?
(5分)甲公司应当赔偿乙工厂损失(或乙工厂可以要求甲公司赔偿损失)。
因为乙工厂的损失属于基于诚实信用原则而产生的信赖利益的损失。
甲公司因缔约过失致对方损失
时,应承担损害赔偿责任。
【案例二】张某为女友李某庆生,向刘某定作一件玉器。
在订货单上,张某应刘某之要求,特别注明于20XX年11月5日前将该玉器交付给李某。
在订货当时,张某向刘某支付了定金1000元,预付款1000元。
玉器制作完成后,刘某委托赵某将该玉器送交给李某,赵某在乘车途中不慎将玉器碰坏,李某拒绝收货,并要求刘某重作。
张某得知该情况以后,与刘某协商赔偿事宜,因不能达成协议,张某遂向法院起诉。
刘某则辩称,由于赵某的行为导致玉器损坏,应由赵某承担责任。
1、张某和刘某是何种合同关系?
(2分)
答:
向第三人履行的合同关系
2、刘某和赵某是何种合同关系?
(3分)
运输合同。
第二百八十八条运输合同是承运人将旅客或者货物从起运地点运输到约定地点,旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。
3、李某能否要求刘某重做?
原因何在?
(10分)
不能。
不是合同双方,不具有合同的权利。
4、刘某的抗辩理由是否成立?
试说明理由。
不能成立。
承运人由刘某选定,应对承运人的过失承担责任。
【案例三】杨某家中饲养了耕牛3头,因有一头母牛闲置不用,遂于20XX年3月10号出租
给同村农民李某,双方口头协议约定租期2年,每年租金为1000元。
5月份,牛生病不能正常工作,花费医药费300元。
病愈后,李某将牛转租给王某一个月,期间诞下小牛一头。
20XX年10月20号,耕牛突然走失,李某寻找一天无果,于是李某与杨某双方协商,如果李某1个月内不能找回耕牛,则由李某赔偿原告8000元损失,并支付尚未交付的租金500元。
3天后,李某终于找到了耕牛。
在将牛牵回家的途中,李某打听到市场上耕牛的价格已涨至10000元,李某遂将牛牵到集市上出售给邻村的张某,获价款11000元。
李某回家以后,谎称耕牛没有找到,向杨某交付了约定的8500元。
不巧几天以后,杨某上邻村做活,在张某家发现了其耕牛。
杨某要求带回耕牛,遭到张某拒绝。
杨某遂向法院起诉,要求返还耕牛,赔偿损失。
李某辩称已向王某支付了8500元,杨某的请求没有道理。
1、杨某与李某的租赁合同是定期合同还是不定期合同?
(5分)
租赁合同市定期合同。
2、牛生病产生的医疗费由谁承担?
法律依据何在?
应由李某承担。
3、小牛归何人所有?
归杨某所有。
按照合同规定,租赁期间,李某对耕牛只具有使用权。
4、“李某1个月内不能找回耕牛,则由李某赔偿原告8000元损失,并支付尚未交付的租金500元。
”是原租赁合同的何种附款?
是租赁合同的补充协议。
是为财产租赁合同的解除和赔偿事宜设定的一个条件。
5、李某找到耕牛后将其出卖,违反合同法哪一基本原则?
违反了诚实信用原则。
6、李某找到耕牛后将其出卖属于何种法律行为?
属于违约行为
7、李某与张某的买卖合同效力如何?
根据《合同法》55条的规定,无权处分合同属于效力待定合同,只有经权利人追认或者对无权处分行为的否定,因此,李某与张某的买卖合同无效。
8、杨某能否要求张某返还耕牛?
理由何在?
(10分)答:
《合同法》第51条规定:
“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。
”但是由于张某向李某购牛时并不知道李某没有处分权,因此张某属于善意取得,仍应当取得更牛的所有权。
9、本案中,李某是否需要承担责任?
需要承担。
《合同法》第122条规定:
“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
”
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