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对房地产市场而言,会议释放的积极信号将极大提升市场信心;
此外旅游地产和养老地产将有机会直接受益。
10日,央行发文从住房公积金贷款范围,住房公积金缴存期限累加、住房公积金异地贷款购房、降低中间费用等多角度全面放松住房公积金贷款购房政策;
公积金政策的调整将一定程度上为购房者提供更多便利,降低购房者负担。
随后,多数地方政府发文跟进。
河南省、宁波市、长春市、无锡市、苏州市、杭州市、湖南省、厦门市、石家庄市、甘肃省均对公积金贷款政策做出放宽调整,意在降低公积金申请门槛,提高公积金使用率,支持改善型住房需求以及减轻贷款职工负担。
但享受“首付比例两成”的住房公积金贷款优惠政策的限制条件较多。
除了响应国家政策之外,部分城市积极创新,为其他城市做出新榜样。
宁波市为在宁波工作的高校毕业生提供购房补贴、贷款贴息。
天津市则明确取消“90平方米以下户型占70%以上”和“限外令”的限制性规定。
南京市实施分层次落户政策,让更多学历层次的人落户南京,对人才引进帮助不少。
近期各方救市政策频出,短期内可以迅速提升市场信心,降低购房者观望情绪,但无力改变长期市场格局。
房地产市场目前供大于求的基本面已经形成,仅仅靠几则刺激政策很难改变目前整体格局。
房地产市场的健康发展还需政府长期来调控和规范,用市场手段调节好供求关系。
2014年10月国家出台政策列表
2014年10月地方出台政策列表
三、土地市场
2014年10月,CRIC监测的100城市经营性土地成交总建筑面积共计为3036万平方米,环比回升12%,同下滑63%,总成交金额为937.9亿元,环比上升12%,同比下滑46%。
自“9.30”新政以来,随着地方调控政策的进一步放开、以及企业营销力度的加大,十月份一、二线城市市场成交持续转暖,行业投资信心逐步恢复,房地产企业也开始更多的关注土地市场中的机会,月内土地成交热度较上月有所提升。
2014年10月全国典型城市经营性土地成交汇总表(单位:
万平方米,亿元)
从排行榜来看,本月总价入榜门槛较上月略有提升,为22.80亿元,榜首为深圳龙华板块的A802-0305地块,该地块占地4.66万平方米,建筑面积18.65万平方米,为今年以来深圳首块出让的宅地,且没有过多的限制要求,是一块无配建、无商业、对竞买主体无限制的“三无靓地”,该地块获得了招商、保利、中信、中海等7家房企的竞争,最终由龙光地产以46.8亿元拿下,溢价率高达85.34%。
无论是楼面均价还是地块总价,均刷新了深圳宅地地王纪录。
单价排行榜方面,入榜门槛较上月有所回落,为15228元/平方米,榜首是上海的张江南区配套宅地,凭借板块购买力及竞争项目较少的优势,该地块亦引得众多房企关注,有融创、世茂等13家房企领取了竞买申请书,最终由三湘地产以26057元/平方米竞得,均价较珠海华发的A1-05地块高出1%,时隔一月再度刷新板块均价纪录。
2014年10月成交土地总价排行榜
2014年10月成交土地单价排行榜
四、房地产市场情况
1、重点城市供应理性回归,成交大幅上升回暖趋势明显
2014年10月各重点城市供应量全线回归,近8成城市出现大幅下降,从城市能级来看,一线城市中,除北京同环比上升外,上海、广州、深圳供应量同环比全部大幅下降,环比平均跌幅超过50%,同比平均跌幅也超过40%,其中,深圳供应在9月达到今年最高点后,10月出现大幅下降,供应量仅仅28万平方米,环比下降77%,同比也大降67%;
二三线城市中,供应量环比上升的城市只有四个,同比上升的也不足5成。
从供应量来看,一线城市除上海外供应量都在90万平方米以下,二三线城市两极分化更为明显,南京、杭州等5城供应量都超过100万平方米,其中,重庆更是达到230万平方米,而厦门、南昌、常州等城市却不足30万平方米。
从成交角度来说,得益于930新政以及地方政策放宽的持续推进,继9月市场成交回稳以来,10月份楼市成交可谓是全面转暖,重点城市中除合肥、南昌等四城环比下降外,其余全部上升。
具体来看,一二三线城市成交量与整体表现均基本一致,虽仍低于去年同期水平,但均较今年以来的成交出现了明显回暖。
其中一线城市回暖更为显著,北上广深环比全线上涨,平均涨幅超过25%,虽然同比还是以下降为主,但跌幅明显收窄。
其中北京市受自住房带动,成交量更是较上月上升了26%,一线城市成交之所以回暖之势更为显著,一方面固然是受益于市场信心的转暖,低价优质刚需项目热销,另一方面,是由于今年以来,一线城市成交持续低位所以在成交回暖时也有了更大的上升空间。
二三线城市中,成交量环比上升的城市占近8成,其中,武汉、杭州等地方调控放宽持续推进的城市,成交量均迎来了较大幅度的回升,武汉10月成交量达183万平方米,同环比均大幅上涨;
而南昌、合肥、长春等城市成交量不但没有起色,环比反而出现不同程度的下降。
10月份市场成交的回暖,是基于多方面因素的共同推动,一是中央层面政策的持续放松,“930”新政的限贷松绑、SFL(常备借贷便利)的定向投放以及发文取消公积金个人房贷保险等利好政策的发布,为市场转暖提供了良好的政策大环境;
二是地方执行层面的持续推进,如天津二次救市彻底解除限购、长春公积金新政满六个月申请个贷、无锡二套房公积金新政出台等;
三是今年以来成交的持续低迷,已经积压了相当数量的刚性需求有待释放;
四是政策转暖下的项目低价、平价入市,进一步加快了窗口期打开,诸如广州的雅居乐万科热橙、富力东山新天地,合肥的宝能城,深圳的龙岗中骏四季阳光等项目均是平价或低价热销。
2014年10月全国重点城市商品住宅成交量表单位:
万平方米,%,月
2、市场短期风险:
供求比降多升少,消化周期有所回落
通过研究城市房地产市场的两大维度——供求比、存量消化周期,对城市风险进行对比分析,通常我们认为:
库存消化周期方面,在一年左右较为平衡,高于18个月市场为供过于求,低于6个月则为供不应求;
供求比方面,在0.8-1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供大于求,低于0.8则为供不应求。
恰逢“银十”传统营销旺季,加之“十一”黄金周发力,本月各城市表现基本符合预期,绝大多数城市成交环比均有所上涨;
供应方面,多城理性回归,降多升少;
供求比方面,多数城市控制在1.5以内,长春则由于成交不力,供求比高居2.23,环比变化来看,仅少数几城略有增长,其中福州涨幅为最,究其原因在于上月供应量过低。
从消化周期来看,同样下跌的城市居多,情况多有好转,去化超两年的仅剩沈阳一城,其他超过20个月的城市为长春、青岛和无锡,数量仅上月一半。
在我们看来,当前市场成交基本处于底部,需求继续大幅萎缩的空间不大,诸多城市的新建商品住宅成交量也已与2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相当。
目前的成交低位,只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓了需求释放,在没有外力干预的情况下,一、二线城市调整期预计将在今年年底、明年一季度结束。
2014年10月重点城市市场短期风险对比图
3、京沪市场回暖迹象明显,中低档产品和刚需户型成交领跑市场
从成交价格结构来看,京沪两地中低档项目成交占比大幅回升。
上海10月份成交大幅回升,其中中低档产品,仍占据市场成交主力,且成交明显攀升,占比小幅上涨,中金海棠湾、中信泰富又一城等中低档项目去化良好,位列10月面积排行榜前两名;
北京自住型商品房继续领跑市场,富力惠兰美居、金隅汇景苑和当代采育满庭春MOMA自住房项目持续热销,带来北京市场中低档产品成交大幅回升;
深圳成交价格结构基本无变化,整体成交也并无明显回暖,中低档项目仍为市场成交主力,占比达到61%,联投东方华府、万科公园里花园三期均在9月份开盘热销后集中签约备案,位列月内成交面积排行榜前两位。
上北深14年9月、10月商品住宅成交价格比重
从面积段结构来看,刚需户型二房三房产品成交表现良好。
上海从面积段成交占比来看变化不大,但90-144平方米户型成交的绝对值有较大上涨,这与中金海棠湾等中低档项目主推二房三房户型有较大关系。
北京因自住房热销原因,富力惠兰美居10月选房签约和金隅汇景苑二次选房,90平方米以下的小户型产品成交占比大幅上涨,同时120-200平方米户型成交绝对值和占比均有所下跌,改善性需求还有待释放;
深圳则是90平方米以下和200平方米以上户型小幅上涨,其中,120-200平方米户型成交明显减少。
市场成交主力仍是90平方米以下的小户型产品,占比达到74%,刚需户型市场表现较好,整体成交比较平稳。
上北深14年9月、10月商品住宅成交面积段比重
第二部分南京房地产市场
一、政策情况
1、南京出台户籍制度改革新政12月1日起南京市域内户口可通迁
10月20日,南京市政府召开新闻发布会宣布,南京市户籍市域范围内户口实现通迁,也就是说,届时,老五县(江宁、江浦、六合、溧水、高淳)居民户口迁入主城,将按照市内户口政策办理。
这一政策实施后,“老五县”居民户口迁往主城区,只要在主城区有合法稳定住所,即有自有产权房,就可以迁移户口,且对自有产权房面积没有任何限制,这项政策12月1日起正式实施。
2、江苏下月起上调最低工资标准南京从1480元调到1630元
10月25日,经省政府同意,从11月1日起调整全省最低工资标准。
其中,南京市区、无锡等一类地区的月最低工资标准将从目前的1480元调整到1630元,增加150元。
3、10月江北新区有望在年内获批成为国家级新区
10月28日,《南京江北新区2049战略规划暨2030总体规划》(以下简称《规划》)提交南京城乡规划委员会第一次会议审议。
据了解,目前江北新区的资本运作平台刚刚完成组建。
此外相关专家介绍,有关设立南京江北新区的请示已上报国务院,江北新区有望在年内获批成为国家级新区。
《规划》中的江北新区包括浦口、六合两区以及栖霞区的八卦洲街道,总面积2483平方公里,占南京总面积的1/3,苏南总面积的1/8。
《规划》突出江北新区作为“长江经济带”重要节点,是长三角辐射中西部地区的门户。
此外,南京市将全面赋予江北新区市级经济管理权限,有关江北体制、行政权力改革的文件已经拟就,江北新区将在规划、土地利用、财政、固定资产投资、人才引进、城市管理等诸多方面享受市级权限。
二、重大市政建设情况
1、南京南站明年1月初有望敞开南大门2016年整体启用
南京南站的南广场有望于明年1月初开放。
不过,开放的将是南广场交通抵离区域,南广场整体启用要等到2016年左右。
南北方向有江南路南延段、六朝路南延段;
东西方向有博爱街、创新街、诚信街。
目前,路段正在加紧施工,广场区域还是一片工地。
南广场比北广场大很多,南广场前要建商业综合体未来将建成地下奥特莱斯。
铁路部门透露,南广场整体启用要等到2016年左右。
解读:
南京南站的陆续建设和南大门的逐步开放,对上水庭院无疑说是一个重大利好,不仅有机结合到本项目的地缘优势,而且通过南站商圈的逐步完善,提升了本项目的整体商业配套品质。
2、江北新区开发平台组建完成请示已上报国务院
28日,《南京江北新区2049战略规划暨2030总体规划》(以下简称《规划》)提交南京城乡规划委员会第一次会议审议。
有关设立南京江北新区的请示已上报国务院,江北新区有望在年内获批成为国家级新区。
南京江北将成为承接长三角产业转移、以强大的区域综合服务功能承东启西。
按照《规划》,江北将建成“城市中心—城市副中心—地区中心—社区中心”四级公共服务体系。
城市中心指浦口中心,以不低于南京市级中心的标准配置城市综合服务设施,服务江北、苏北、皖北及更广区域;
城市副中心是雄州中心,服务六合和周边区域;
三桥、珠江、桥北、大厂和横梁将成为地区中心。
《南京江北新区2049战略规划暨2030总体规划》的进一步审议和规划,从整体上带动了江北新区与皖北和苏北人居和经济的发展,更多的强调其区域的未来生活价值及宜居价值,从而推动了长江以北南京区域的加速发展。
2014年10月南京房地产市场土地供应一览表
2014年下半年,在双限解除之前,南京土地市场供应节奏比较缓慢。
不过,伴随着政策放松,销售的大幅回升,沉寂数月的南京土地市场也终于在十月迎来了一波供地小高潮。
10月28日,南京市国土局一连挂出了7幅地块,其中有6幅包含住宅开发性质,分别位于江浦、城北、城南及江宁板块,其中江浦连挂3幅,而城南地块起拍楼面价就已破万。
仅仅时隔三日,10月31日,南京市国土局再度挂出6幅地块,其中有3幅包含住宅开发性质,分别位于城北尧化门、江浦以及江宁高新园区。
至此,南京市国土局一周内推地总面积约达45.56万平米。
在双限解除之后,伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升,预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。
2014年10月南京房地产市场土地成交一览表
10月南京一共有2幅地块成交。
10月22日南京楼市迎来解限后的首场土地拍卖。
拍卖的是南京市国土局9月12日公布的两幅宅地,分别为河西南NO.2014G52和钟灵街NO.2014G53,两幅地块的起始楼面地价均破万,其中G52高达11503元/㎡的起拍楼面价更是刷新了区域新高。
作为双限解除后的首场土拍,伴随着南京楼市十月销售的持续火热,这两幅优质宅地当天吸引了众多品牌房企的竞相争夺,河西南G52地块最终经过26轮竞拍被上海建工以31亿元的总价拿下,楼面价13821元/㎡;
城东G53地块更是经历了47轮的激烈竞拍最终被五矿地产以20亿元的总价夺下,楼面价高达15455元/㎡。
22日的土拍成绩可以看作是双限解除后二级市场的火热对一级市场的传导,从这次土拍可以看出开发商拿地的信心较之前有了明显的提升,对未来的预期也开始逐渐向好,预计今年最后两个月的土地拍卖竞争会比较激烈。
四、房地产市场
月份
供应面积(㎡)
供应
套数
成交面积(㎡)
成交
均价
成交金额(亿元)
2014年10月
1,250,019
10,846
853,563
7,938
13,321
113.70
2014年9月
921,222
9,069
584,593
5,343
13,902
81.27
2014年8月
931,195
8,611
633,353
5,935
13,009
82.39
2014年7月
859,340
7,514
500,684
4,722
13,436
67.27
2014年6月
1,233,493
11,038
503,766
4,848
13,682
68.93
2014年5月
879,854
7,921
591,346
5,578
13,730
81.19
2014年4月
1,321,277
12,646
732,803
6,816
13,311
97.55
2014年3月
926,961
7,882
657,481
5,928
12,911
84.89
2014年2月
129,572
1,290
489,594
4,505
11,737
57.46
2014年1月
890,477
7,386
870,923
7,823
14,475
126.06
2013年12月
1,325,411
12,318
939,826
8,711
13,579
127.62
2013年11月
1,454,166
12,641
880,178
7,907
12,758
112.29
2013年10月
763,545
6,994
802,435
7,688
12,183
97.76
2013年10月-2014年10月南京市商品住宅供需情况
2014年10月南京市商品住宅上市125万㎡,上市10846套,成交85.4万㎡,成交7938套,成交均价13321元/㎡。
随着9月份国家及各地政府相关政策的陆续出台,市场成交量上升明显,10月份7938套的成交量较上月上涨48.6%,但市场整体仍然呈现供大于求的趋势,市场供应量从7月份开始持续上升,10月份10846套的供应量已是年内第三超过10000套,可以预见南京市房地产市场供大于求的格局仍然要维持一段时间。
市场成交价格相对较为平稳,次4月份开始市场成交价格在13000-14000元/㎡的区间反复调整,虽然10月南京市住宅成交量有大幅的提升,但成交价格反而有所下降,反映出当前市场仍然处于以价换量的市场格局。
区域
成交面积
成交套数
成交均价
江宁
233,593
2,136
13,195
30.82
浦口
194,854
1,906
10,371
20.21
六合
107,716
1,178
7,073
7.62
栖霞
80,350
720
15,938
12.81
建邺
78,336
528
25,437
19.93
鼓楼
42,882
399
20,140
8.64
雨花台
39,303
404
16,192
6.36
溧水
35,426
278
6,259
2.22
高淳
24,567
222
5,910
1.45
秦淮
8,411
87
24,924
2.10
玄武
8,124
80
19,109
1.55
2014年10月南京市商品住宅成交分布情况
从10月南京市商品住宅成交情况分布来看,江宁、浦口、六合三个区的成交量分列全市成交量的前三名,三个区成交合计占总成交量的66%。
从成交价格上看,以河西奥体片区为主体的建邺区市场成交价格最高达到25437元/㎡,已经超过了鼓楼、玄武、秦淮等传统老城区。
五、重点监控项目
1、10月重点监控项目销售情况
项目名称
推盘情况
销售情况
推盘套数
推盘面积
推盘时间
认购情况
签约套数
签约面积
销售均价
雅居乐长乐渡
5/24套商业
700㎡
6月/6月底
0套
--0
100-600㎡
4万
7万到8万(81折)
柏悦澜庭
55
320-360
13年年初
2套
--
24000
来凤街1号
1套
1
350
30000
玛斯兰德
500-640
5月
36000
美仕别墅
634
37448
2、重点监控项目营销情况概述
无
第三部分徐州房地产市场
1、徐州公积金贷款无须再缴担保费可省千元费用
住建部、财政部、中国人民银行日前联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。
《通知》中明确取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,以减轻贷款职工负担。
2、前3季徐州市CPI平均上涨2.2%低于江苏省0.1%
近日,国家统计局徐州调查队、市统计局发布,1-9月份,我市城市居民消费价格(CPI)平均上涨2.2%,较上半年回落0.3个百分点。
高于全国0.1个百分点,低于全省0.1个百分点。
从运行趋势来看,徐州市CPI走势与全国和全省情况基本接近。
3、新政:
徐州缴满六个月可申请公积金贷款或回归
住建部、财政部、人民银行联合发文:
“取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,减轻职工贷款负担。
”目前徐州市除了担保费用之外,其他费用早已取消。
1、新淮海西路国庆已通车全长2106米双向六车道
新淮海西路是我市2013至2014年跨年度城建重点工程,"
十一"
期间正式通车。
新淮海西路是现有淮海西路的西延段,与它同为东西向的矿山路和淮海路,在上下班高峰期交通压力较大,拥堵现象严重。
考虑到现有
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