资产评估房地产评估考试试题及答案解析三Word格式文档下载.docx
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第5题
在用收益法评估房地产市场价格时,纯收益应该是(
实际总收益-实际总费用
实际总收益-客观总费用
客观总收益-实际总费用
客观总收益-客观总费用
D
第6题
下列关于土地的描述中,错误的是(
在我国,所有土地的所有权均属于国家
国有土地使用权可以转让
科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年
凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让
第7题
土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限,下列各项关于①居住用地;
②工业用地;
③教育科研文化卫生体育用地;
④商业旅游娱乐用地;
⑤综合或其他用地最高出让年限正确的是(
70年、50年、50年、40年、50年
70年、50年、50年、40年、40年
60年、50年、50年、40年、50年
60年、50年、40年、40年、50年
B
最佳使用原则的运用
第8题
假定被估房产剩余使用年限为永续,在剩余年限中,前3年的每年预期纯租金收入分别为3万元、2万元和1万元,从第四年到永续,该地产纯收益保持在3万元水平上,折现率为10%,该地产的评估值最接近于(
28
32
25
30
第9题
从本质上讲,路线价估价法是一种市场比较法,其数学表达式为(
宗地价格=路线价×
深度百分率×
宗地面积
地产价格=地产重量成本-各种贬值
地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费
待估地产市场价格=参照物交易价格×
正常交易情况参照物交易情况
从本质上讲,路线价估价法是一种市场比较法,其数学表达式为:
宗地价格-路线价×
第10题
运用收益法评估房地产时,房地产总费用通常包括(
管理费+折旧费+保险费+税金
管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
管理费+维修费+保险费+税金
管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
第11题
运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时,应修正的因素是(
特别位置
特殊动机
特殊环境
特殊交易时间
运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时,应修正的因素是特殊动机。
第12题
评估房地产时需要考虑的主要风险是(
不可位移
使用时间长
不易变现
规划限制严
第13题
单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格,它称为(
楼面地价
总价格
单位价格
土地使用权价格
第14题
根据有关规定,基本完好房的成新率是在(
)之间。
80%~99%
70%~89%
60%~79%
50%~69%
第15题
对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按(
)处理。
功能性贬值
建筑物增值
经济性贬值
经济性溢价
对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按功能性贬值处理。
第16题
某宗土地2000平方米,土地上建一幢10层的宾馆,宾馆首层面积为1200平方米,第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米,则由此计算出的建筑容积率为(
0.6
5.1
2
第17题
在建筑物重置成本的评估中,价格指数调整法一般只适用于(
大型的建筑物
价格较高的建筑物
账面成本不实的建筑物
单位价值小、结构简单的建筑物
在建筑物重置成本的评估中,价格指数调整法一般只适用于单位价值小、结构简单的建筑物。
第18题
利用当地政府制定的基准地价作为参照物,对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正,从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为(
个别因素系数修正法
区域因素系数修正法
容积率修正系数法
基准地价系数修正法
第19题
如果某房地产的售价为2000万元,其中建筑物1200万元,土地价格800万元,该房地产每年客观收益为180万元,若建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为(
8%
7.5%
10%
土地的资本化率=(180-1200×
10%)/800=7.5%
第20题
土地市场的不完全竞争性是由土地的(
)决定的
稀缺性
用途多样性
不可再生性
价值增值性
第21题
某待估房地产,已知建筑物的还原利率为8%,土地的还原率为6%,建筑物价值占房地产总价值的45%,则该房地产的综合还原利率应为(
该房地产综合还原利率=8%×
45%+6%×
(1-45%)=6.9%
第22题
在地产估价中通常把(
)作为收益还原法评估中的收益额。
地产收益
客观收益
总收益
总费用
第23题
以下为搜集到的纯收益与售价的交易实例,应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为(
交易实例
纯收益(元/平方米/年)售价(元/平方米)
1
419
59000
2
450
6000
3
394
5700
4
460
6300
6.8%
7%
7.2%
第24题
工业用地土地使用权出让的最高年限是(
)年。
70
60
50
40
第25题
某一土地使用权出让年期为30年,资本化率为10%,预期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值最接近于(
100
80.32
102.21
94.27
第26题
某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元,用于商业大楼开发时的价值为500万元,用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为(
500
300
280
360
第27题
下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是(
商服繁华因素
道路通达因素
环境状况因素
产业结构因素
产业结构因素不属于区位因素。
第28题
某宗土地1000平方米,国家规定容积率为5,建筑密度小于或等于60%,下列建设方案比较起来最可行的方案是(
建筑物建筑总面积为5000平方米,底层建筑面积为700平方米
建筑物建筑总面积为1500平方米,底层建筑面积为300平方米
建筑物建筑总面积为4800平方米,底层建筑面积为600平方米
建筑物建筑总面积为7000平方米,底层建筑面积为400平方米
容积率=建筑总面积/土地总面积;
建筑密度一建筑物底层建筑面积/土地总面积,综合比较,C方案最可行。
A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。
第29题
在路线价四三二一法则的各种深度百分率中,呈递增现象的百分率是(
单纯深度百分率
累计深度百分率
平均深度百分率
标准深度百分率
在路线价四三二一法则的各种深度百分率中,呈递增现象的百分率是累计深度百分率。
第30题
按四三二一法则如邻街深度为50英尺时,其平均深度百分率为(
160%
140%
120%
100%
第31题
土地“三通一平”是指(
通水、通热、通路、平整地面
通水、通路、通电、平整地面
通水、通路、通气、平整地面
通气、通电、通讯、平整地面
第32题
确定待估地产价格,按照要求,采用市场比较法至少应选择(
)个以上的参照物。
三
四
两
六
确定待估地产价格,按照要求,采用市场比较法至少应选择三个以上的参照物。
第33题
用成本法评估土地价格时,土地取得费的计息期应为(
整个开发期
整个销售期
整个开发期和销售期
整个开发期和销售期的一半
第34题
假定土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,土地价值为1000万元一建筑物价值为5000万元,房地产的综合资本化率应为(
7.50%
7.67%
14%
根据公式,r×
(1000+5000)=6%×
1000+8%×
5000,解得r=7.67%。
第35题
待估土地总收入为300万元,年总费用250万元,剩余使用年限40年,折现率为6%,则其评估价值最接近于(
700
800
833
752
土地的评估值=(300-250)/6%×
[1-1/(1+6%)40]=752(万元)
二、多选题(本大题15小题.每题2.0分,共30.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择两个或两个以上答案,并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
下列因素中,属于影响房地产价格一般因素的是(
经济因素
社会因素
心理因素
A,B,D
2.0分
土地使用权出让可以采用(
)方式。
协议
招标
划拨
拍卖
运用剩余法评估房地产价格,其使用范围主要是(
待开发土地
已开发建筑完成的土地
将生地开发为熟地
待拆迁改造的再开发土地
A,C,D
运用剩余法评估房地产价格,其使用范围主要是待开发土地、将生地开发为熟地、待拆迁改造的再开发土地。
地价的特征包括(
地价是地租的资本化
地价是权益价格
地价具有增值性
地价具有稳定性
E
地价与用途无关
A,B,E
下列特性中,属于土地经济特性的是(
供给的稀缺性
位置固定性
可垄断性
效益级差性
在用成本法评估新建房地产时,属于基础设施建设费的项目有(
供电工程费
红线内自来水设施建设费
雨水处理费
管理费用
容积率
A,B,C
下列因素中,属于影响房地产价格的个别因素是(
区位因素
交通便捷因素
面积因素
容积率因素
区位因素、面积因素、容积率因素属于影响房地产价格的个别因素。
下列特性中,属于土地地理特性的是(
利用方向多向性
质量的差异性
效用永续性
B,C,D
质量的差异性、不可再生性、效用永续性属于土地地理特性。
运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有(
交易情况修正
区位因素修正
个别因素修正
一般因素修正
国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括(
土地补偿费
拆迁费
安置补助费
地上附着物补偿费
青苗补偿费
A,C,D,E
房地产价格中属于政府制定的价格是(
基准地价
标定地价
房屋重置价格
交易底价
基准地价、标定地价、房屋重置价格属于政府制定的价格。
基准地价系数修正法需修正的主要因素是(
年期修正
容积率修正
其他因素修正
运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是(
地产的实际收益
地产的客观收益
地产剩余使用权年限
地产的资本化率
运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是地产的客观收益、地产剩余使用权年限、地产的资本化率。
应用假设开发法评估地价时,从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有(
征地费用
建筑总成本
利润
租金
利息
B,C,D,E
应用假设开发法评估地价时,从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有建筑总成本、利润、租金、利息。
运用成本法对房地产价格评估,其使用范围主要是(
新开发地
学校用地
公园用地
商业用地
三、判断题(本大题10小题.每题1.0分,共10.0分。
请对下列各题做出判断,“√”表示正确,“X”表示不正确。
在答题卡上将该题答案对应的选项框涂黑。
地价是土地的购买价格,即地租的资本化。
(
X
土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年限的土地使用价格,其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政府部门制定。
(
国有土地所有权只能在一级市场进行交易,而不能进入二级市场流转。
一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况呈正相关关系。
√
运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。
标准地价是国家征收城镇土地税收的依据。
房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实申报。
贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础之一。
土地的经济供给,是指在土地的自然供给范围内,对土地进行了开发、规划和整治,以满足人类不同需求的土地供给。
成本法中的基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。
四、简答题(本大题6小题.每题5.0分,共30.0分。
第1题简述土地的经济特性。
土地的经济特性:
(1)供给的稀缺性。
所谓土地经济供给的稀缺性,主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求,形成稀缺的经济资源,形成供求矛盾。
土地经济供给的稀缺性.与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。
(2)可垄断性。
土地的所有权和使用权都可以垄断。
由于土地具有可垄断性,因此,在土地所有权或使用权让渡时,就必然要求实现其垄断利益。
(3)土地利用多方向性。
一块土地的用途是多种的,可以作为农田,也可以建住宅或建写字楼,或者建商场。
(4)效益级差性。
由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同,从而在经济效益上具有级差性。
第2题房地产评估应遵循哪些原则?
房地产评估应遵循的原则:
①供需原则;
②替代原则;
③最有效使用原则;
④贡献原则;
⑤合法原则。
第3题影响房地产价格的区域因素包括哪些内容?
区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。
具体包括:
①商服繁华因素;
②道路通达因素;
③交通便捷因素;
④城市设施状况因素;
⑤环境状况因素。
第4题房地产投资的风险性表现在哪些方面?
房地产投资的风险主要来自三个方面:
其一,房地产无法移动,建成后又不易改变用途,如果市场销售不对路,很容易造成长期的空置、积压。
其二,房地产的生产周期比较长,从取得土地到房屋建成销售,通常要3~5年的时间,在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化,都会对房地产的投资效果产生影响。
其三,自然灾害、战争、社会动荡等,都会对房地产投资产生无法预见的影响。
第5题基准地价有哪些作用?
基准地价的作用如下:
(1)具有政府公告作用。
(2)是宏观调控地价水平的依据。
(3)是国家征收城镇土地税收的依据。
(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据。
(5)是进一步评估宗地地价的基础。
(6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。
第6题简述在建工程评述的主要方法及其评估思路。
在建工程评估的主要方法有:
(1)形象进度法。
形象进度法是指选择足够的可比销售资料,根据在建工程建造完成后的市场价格,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
应用形象进度法评估在建工程价值的计算公式为:
在建工程价值=建造完成的房地产市场价值×
工程形象进度百分比×
(1-折扣率)
工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)÷
总工程量×
折扣率的确定应考虑营销支出、广告费用和风险收益等因素。
(2)成本法。
成本法是指按在建工程客观投入的成本评估,即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和,再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。
其计算公式为:
在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税
(3)假设开发法。
假设开发法是指在求取被估在建工程的价值时,将被估在建工程预期开发完成后的价值,扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润,以确定被估在建工程价值的方法。
在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)
五、计算题(本大题5小题.每题5.0分,共25.0分。
某土地面积为1000平方米,每平方米征地费100元、开发费150元,土地开发期为2年,开发费在开发期内均匀投入,开发商要求的回报率为10%,当地土地出让增值收益为12%,银行贷款利率为6%,试用成本法评估土地价格。
(1)计算取得费利息一100×
[(1+6%)2-1]=12.36(元/平方米)
(2)计算开发费利息=150×
[(1+6%)-1]=9(元/平方米)
(3)计算开发商利润=(100+150)×
10%=25(元/平方米)
(4)土地单价求取=(100+150+12.36+9+25)×
(1+12%)=331.9232(元/平方米)
(5)求取土地总价=331.9232×
1000=331923(元)
第2题有一宗土地,出让年限为50年,资本化率为10%,预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元,第6年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右,试评估该宗土地的收益价格。
P=15÷
(1+10%)+16÷
(1+10%)2+1
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