最新整理可研报告居住区浙江绍兴昆仑府项目可行性研究报告新doc文档格式.docx
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(一)城市规模
新昌县下辖羽林、南明、七星三个街道,沙溪、儒岙、大市聚等8个镇、5个乡,全市土地总面积1,2xxxx建成区面积约19平方公里。
(二)城市人口
20xx年末新昌县户籍总人口43.90万人,全县人口密度为每平方公里361人,全县人口自然增长率0.17‰,新昌是绍兴地区人口密度最低的县市,同时人口增长情况也较低。
绍兴市
乡
镇
街道
土地面积
总人口
人口密度
(个)
(平方公里)
(万人)
(人/平方公里)
绍兴市全市
8256
493.40
598
越城区
357
64.90
1818
绍兴县
15
4
1182
103.08
872
诸暨市
1
23
3
2311
106.00
459
上虞市
1402
77.42
552
嵊州市
6
11
1790
73.5
411
新昌县
5
8
1213
43.76
361
二、区域经济发展概况
(一)区域经济发展水平
1、主要国民经济指标
据初步核算,20xx年新昌县实现生产总值(GDP)282.94亿元,按可比价格计算,比上年增长10.0%;
新昌县整体经济持续增长,但增速逐步放缓。
按户籍人口计算人均生产总值达到64,541元,比上年增长xxxx计算折合10,224美元,首次突破万美元大关。
2、财政收入
20xx年全县完成财政总收入38.54亿元,增长xxxx政收入20.00亿元,增长17.7%。
(二)经济结构
1、产业结构
20xx年第一产业增加值19.71亿元,增长3.2%;
第二产业增加值148.59亿元,增长10.5%;
第三产业增加值114.63亿元,增长10.5%。
第一、二、三产业增加值占地区生产总值(GDP)的比重由上年的7.1∶53.9∶39.1调整为7.0∶52.5∶40.5,第三产业发展迅速。
2、固定资产投资
20xx年完成全社会固定资产投资96.26亿元,同比增长22.9%,其中,房地产开发完成投资22.30亿元,增长18.6%。
(三)居民收入与消费
20xx年,城镇居民人均可支配收入34,410元,同比增长11.7%;
人均消费性支出19,321元,同比增长19.7%。
人民生活水平和消费能力持续快速提升,将对房地产行业形成强有力的市场支持。
全年实现社会消费品零售总额96.38亿元,同比增长xxxx零售总额87.27亿元,增长xxxx综合实力的日益增强,居民收入不断增长,消费水平快速提升,消费质量明显提高,以汽车、住宅、通讯为主的消费热点已形成,消费结构升级明显加快。
购买住房改善居住条件,成为居民生活重要目标。
指标名称
支出金额(元)
比同期增长(%)
占消费支出比重(%)
消费支出合计
19xx0.74
19.7
100.0
1、食品
6408.22
19.8
33.2
2、衣着
1861.48
27.2
9.6
3、居住
1275.26
23.1
6.6
4、家庭设备及服务
1107.09
45.6
5.7
5、医疗保健
1208.02
9.3
6.3
6、交通和通讯
3996.93
6.4
20.7
7、教育文化娱乐及服务
2814.18
29.9
14.6
8、其它商品及服务
649.56
28.7
3.4
三、城市建设概况
(一)城市定位
围绕彰显山水特色与人文风貌、功能配套齐全、宜居宜业宜游的特点,新昌县规划定位为杭甬都市圈特色鲜明、生活舒适的山水品质之城;
力争到20xx年,中心城市基本成型,城市形象明显提升。
(二)城市发展
新昌县作为浙东地区的旅游城市和长三角的重要制造业基地,区位优势明显、生态环境优良、产业基础扎实;
未来将围绕发展长三角先进制造业基地、长三角地区人居佳境和xxxx、宁波、绍兴等大都市经济圈的重要节点城市的战略目标,形成以新嵊盆地为基本地域单元,嵊州市区、新昌城区为核心的双核结构的绍东发展轴;
通过整合地域资源,挖掘地域特色,形成绍东南地区重要的特色产业城市集群。
四、城市规划概况
根据《新昌县域总体规划》,拟将新昌县着力打造成为生活舒适的山水品质之城,围绕“西建、中优、东延、北控”的城市推进计划,新昌县将着力加快西部城市新核心七星新区的城市建设,完善新区商贸经济,形成沿新昌江和台地生态轴发展的核心生活片区。
第三章项目定位分析
一、项目SWOT分析
(一)优势(STRENGTH)
1、经济优势
经过二十年的高速发展,长三角都市圈成为中国经济的龙头;
xxxx省市地区居民生活水平实现了质的飞跃,具备强劲购买力;
新昌拥有多家上市公司、拥有众多收入颇丰的职业经理人,同时嵊州地区小规模私营业主众多。
2、地段优势
项目地块位于新昌县七星新区塔山山顶,自然景观资源丰富,距新昌县七星新区核心区约3公里,离新昌县老城区仅5公里;
进可享城市繁华、退可享悠然人生;
地块无论是开发规模、景观条件,以及与城区的关系,都具有稀缺性。
3、营造优势
新昌县商品房供应主要集中在七星新区,区域内配套设施等不断完善,成为新昌人民置业首选之地;
七星新区塔山区块由绿城于20xx年启动开发以来,因为绿城玫瑰园的品质、五星级雷迪森度假酒店的进驻,成为新昌乃至毗邻的嵊州地区低密度住宅物业的第一品级区块。
4、产品优势
新昌县城内除绿城玫瑰园外,其他房地产项目无论从产品户型、景观营造等方面与xxxx地区尚存在差距;
项目可以通过更加完善的户型、更加精致的景观,凸显与现有产品的不同的的品位与档次。
(二)劣势(WEAKNESS)
1、基础设施缺陷
项目宗地位于塔山山顶,区域内供水、排水、燃气、电力、电信等基础设施并未完全到位,短期内亦无完善的可能;
需要开发商自行配套解决。
2、高压迁移成本
项目宗地内有三条高压线缆穿越,正在实施迁移及上改下等处理,以减少对别墅类等低密度物业产生销售抗性,但迁移或上改下处理将导致项目成本增加。
(三)机会(OPPORTUNITY)
1、城市发展带来的机会
新昌县南北两侧为山体、城市以西进发展七星新区为方向;
七星新区已经逐渐成为新昌县政治、经济、文化中心;
七星新区的发展完善将极大改善项目的配套、同时拉近项目与城市中心区的距离。
2、新嵊组团发展带来的机会
新嵊组团是大绍兴城市发展的重要节点,是绍兴城市经济的南大门;
未来嵊州与新昌的融和将是大势所趋,位于新嵊城市带中间节点的本案,除了吸引新昌本地高端人群外,也将吸引更多的嵊州私营业主。
(四)威胁(THREATEN)
1、经济放缓风险
世界经济整体陷于经济危机之中而处于缓慢恢复阶段,中国经济亦深陷困境,难以维系高速增长局面,未来中国经济将持续低速增长;
经济放缓将导致房地产产市场需求萎缩,高端物业购买力下降。
2、政策风险
排屋别墅类物业通常属于改善性物业,购买人群通常拥有多套住房,未来仍可能面临限贷等政策措施,导致项目销售去化放缓。
3、市场容量风险
新昌县城市整体规模较小,人口不足50万人,同时私营经济并未如绍兴其他县市地区发达,高端物业需求容量不足,未来面对绿城玫瑰园、及其他低密度物业项目竞争,可能导致项目利润空间被压缩、销售去化缓慢等。
二、项目开发定位
(一)整体定位
从中国的人口结构及城市化进程来看,房地产行业在未来10年仍将保持健康稳定发展;
从绍兴市新昌县区域市场来看,我们认为新昌市场主要是面对来自本地区的需求,以及部分嵊州地区的需求,改善型需求将长期存在。
根据项目地块出让条件和地块的景观资源,以及地块与城市的关系;
我们认为项目地块应定位为新昌嵊州地区的高端标志性产品,通过户型优化、建筑外立面、园区景观、及周边环境的营造,建设成为新昌嵊州地区的高端住宅物业。
效果图
(二)产品类型
1、花园洋房:
建筑面积34,780平方米,合计约372户
规划为创新型花园洋房,通过退台式设计、地下空间拓展、地面花园赠送等方式享受别墅级西班牙匠艺风情。
2、联排别墅:
建筑面积47,467平方米,合计约286户
规划项目宗地主要布置多联别墅,户型建筑面积约250平方米,以纯手工打造的天然砂岩、STUCCO外墙,错落有致的露台,匠筑独具生活情趣又不失优雅的西班牙风格合院别墅。
3、双联别墅:
建筑面积2,654平方米,合计约8户
稀缺的双联别墅位于项目宗地南端,可俯瞰新昌城市概貌及塔山优美风景,规划建筑面积330平方米,以景观及视野为主角设计景观露台及空间排布,让每一个房间都能享受阳光,观赏景致,创造开放式的院落空间。
4、配套公建:
建筑面积1,661平方米
昆仑府会所、社区及物业管理用房等布置在小区北侧主入口附近,主要满足业主日常需求,例如24小时便利店、精品餐饮、美容美发沙龙、室内泳池等一系列服务性设施,提供业主居住舒适度。
5、地下建筑面积:
39,591平方米
地下建筑面积主要为联排别墅、双拼别墅等物业地下赠送面积,另含地下机动车停车位、非机动车停车位及设备用房等。
(三)开发建设方案
整体开发建设方案表
内容
经济技术指标
单位
用地面积
120,190
平方米
建筑面积
其中
地上部分
86,562
花园洋房建筑面积
34,780
联排别墅建筑面积
47,467
双联别墅建筑面积
2,654
配套公建建筑面积
1,661
地下建筑面积
39,591
总建筑面积
126,153
容积率
0.72
分期建设方案表
一期项目
二期项目
三期项目
合计
24,418
29,873
32,271
13,463
21,317
9,294
27,219
10,954
双拼别墅建筑面积
2,654
1,661
10,978
13,373
15,240
35,397
43,246
47,510
126,153
(四)开发进度
根据项目地块出让条件,开发周期初定为4年,拟分三期开发。
一期拟于20xx年06月底前开工建设;
20xx年底全部交付使用。
三、目标市场
新昌及嵊州作为绍兴大都市的南大门,未来将逐步融合成为新嵊都市体,本案位于新昌县七星新区,与新昌及嵊州老城区仅一步之遥。
新昌县七星新区是未来新昌的政治、经济、文体商业中心,未来随着区域商业配套设施、公共服务的完善,将是新昌县的高档居住区。
作为高端别墅类物业,本案既可享城市之繁华、又可品塔山之风光;
我们认为其目前及未来主要目标客户群主要有三类:
(1)新昌县城区的改善性需求者;
(2)嵊州市城区的改善性需求者;
(3)新嵊周边乡镇的购房需求。
四、产品预期销售价格
从项目自身所具备的先天条件及产品定位、规划设计分析,项目在新昌乃至嵊州市场具有较大的竞争优势,它应该是新嵊地区的标志性产品,并最终提升整个区域的品位与档次,因此它的价格应该是超越目前市场。
但基于未来市场的不确定因素,我们以审慎的原则确定本项目预期销售价格。
(一)可比案例分析
新昌房地产发展已逐步转移至七星新区,新兴项目云集,产品类型多以多层、高层为主;
目前以绿城玫瑰园、珑源一品、三花和庄、翡翠山等项目最具代表性,是本项目销售定价的标杆。
绿城玫瑰园
绿城玫瑰园位于新昌县塔山山顶,与本项目一路之隔;
规划为独栋别墅、独立小院、花园洋房组成,建筑面积20万平方米,由绿城集团开发建设。
珑源一品
珑源一品位于新昌县七星新区西南侧的南岩片区,规划为独栋别墅、联排别墅、叠拼、多层及高层住宅组成,建筑面积约26万平方米,由新昌县春祥房地产开发有限公司投资建设。
珑源一品一期20xx年4月29日开盘销售,共推出xxxx售均价11000-xxxx叠排160万/套起,双拼450万/套起。
目前排屋基本售罄,预计今年下半年推出花园洋房产品。
翡翠山
翡翠山位于新昌县七星新区南岩路与万丰大道交叉口,规划为多层及高层电梯洋房,建筑面积约12万平方米,由xxxx盛大房地产开发建设。
项目自20xx年9月以来共推出6栋多层公寓和7栋高层电梯洋房,截止目前一期6栋多层公寓已经交付,二期高层电梯洋房陆续开盘销售,销售均价7,480元/平方米。
(二)预期销售价格设定
根据新昌县各竞争项目的现有价格水平,在审慎定价原则下,本项目各类产品定价如下:
(1)花园洋房
销售均价:
7,000元/平方米
定价理由:
参考绿城玫瑰园平层官邸、以及七星新区内高层住宅物业的销售价格,考虑到本案项目产品特点,价格略低于七星新区高层价格。
(2)联排别墅
10,000元/平方米
参考目前市场行情下项目所处区域周边,及竞争板块内销售去化较为理想竞争个案的销售价格;
考虑到本项目区位优势、景观优势、以及产品特色、开发商实力等因素,价格因略高于市场平均价格。
(3)双拼别墅
xxxx
考虑到本项目区位优势、景观优势、以及产品特色、开发商实力等因素,价格应略高于市场平均价格。
(4)地下空间
赠送
考虑联排别墅、双拼别墅等赠送一层地下室面积,花园洋房赠送地下车位、储藏室等。
第四章经济可行性分析
一、项目投资估算
项目的投资成本主要包括:
土地出让款、前期费用、工程费用、期间费用等。
经估算,在期望状态下,项目总投资51,879万元,综合单位成本为5,993元/平方米;
具体构成如下:
序号
项目
总额(万元)
单位成本(元/sqm)
土地成本
6,834
789
2
前期费用
3,456
399
工程成本
31,228
3,608
基础设施费用
6,310
729
期间费用
4,052
468
管理费用
1,080
125
财务费用
1,340
155
营销费用
1,632
188
项目总投资
51,879
5,993
估算依据:
1、土地成本:
按成交价6,622万元,契税按成交价3%计算;
2、建安成本数据参考公司同类型物业数据;
不可预见费按照工程费5%计算;
二、项目收益分析
(一)销售节奏及价格安排
项目预售拟分为三期,一期拟于20xx年三季度开始销售,销售期为9个月;
20xx年三季度全部销售完毕。
基于审慎原则,我们以20xx年销售价格预估,对一期产品售价不作调整,项目后期产品售价在前一期销售价格基础上略提升。
销售分期
产品类型
推售日期
推售面积
销售均价
销售周期
元/平方米
一期物业
花园洋房
20xx年9月
7,000
8个月内达到95%
联排别墅
20xx年11月
10,000
9个月内达到95%
二期物业
20xx年10月
11,000
双拼别墅
15,000
当月售罄
三期物业
20xx年8月
21,317
7,800
10,954
12,000
地下储藏
20xx年12月
4,773
暂不考虑销售
地下车位
260个
(二)销售收入估算
项目拟分三期销售;
在预期售价,实现全部销售情况下,可实现总销售收入约94786万元。
各组团物业销售收入明细如下:
物业类型
面积(sqm)
单价(元/sqm)
总价(万元)
38173
11000
420xx
3,981
33714
7,800
26296
地下车位等
83,835
10951
94786
说明:
住宅物业按实际可售面积估算;
会所、储藏室、车位等暂不考虑销售,地下空间赠送。
(三)项目静态损益分析
预期状态下,项目可实现税后利润31786万元。
项目
金额(万元)
备注
一
项目总收入
94786
(一)
销售收入
(二)
租赁收入
二
52,139
6,834
开发成本
40,994
(三)
三项费用
4,312
3.1
销售费用
1,632
按销售收入的2.0%计提
3.2
1,080
3.3
财务费用(其他渠道资金)
0
信托合作成本
财务费用(银行贷款)
1,600
银行开发贷款
三
销售税金
5450
按销售收入的5.75%计算
四
土地增值税(预征)
1856
按销售收入的2%预征
五
税前利润
35341
六
企业所得税(预征)
3555
按销售收入的3.75%预征
七
税后净利
31786
相关税费根据国家法律法规记取,土地增值税、企业所得税按预征额计算。
(四)静态财务指标
从上表来看,按照保守审慎定价原则,项目全部实现销售、考虑土地增值税及企业所得税预征情况下,预计项目可实现税后净利润31786万元,静态投资利润率为38.47%。
(五)项目动态收益分析
在设定开发进度、销售策略下,项目期望状态下现金流量表如图:
根据以上现金流量表测算,昆仑府项目全投资内部收益率IRR为76.02%,基准贴现率10%下,财务净现值NPV为xxxx91年。
通过以上分析可以看出,绍兴昆仑府项目在审慎定价原则下,具有十分优秀的投资回报水平,由于良好的市场定位和价格潜力,在期望状态下,内部收益率可以达到76.02%,税后利润31786万元,投资回收期1.91年,在短期内可实现资金的快速回笼。
三、项目不确定性分析
(一)盈亏平衡分析
加权平均销售单价为:
销售总收入/可销售面积(含地下可售)=9,731元/平方米
销售面积盈亏平衡点=总成本/平均销售单价=59,352平方米(考虑税收预征)
销售价格盈亏平衡点=总成本/可售面积=6,889元/平方米(考虑税收预征)
盈亏平衡分析表明,当项目销售面积达到59,352平方米或平均销售价格达到6,889元/平方米时,项目保本,安全系数为70.80%。
(二)敏感性分析
在敏感性分析中,我们选取销售价格、工程费用两个因素考察主要因素对于项目盈利能力的影响。
由上图可知,销售价格的波动对项目收益的影响较为明显,但即使项目销售价格下降10%,内部收益率仍可达到50%以上;
工程成本对项目收益影响相对较小,当工程成本在10%以内浮动,则项目内部收益率浮动11.52%。
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